新加坡政府投资公司项目,新加坡政府投资GIC为何不投资本国企业？
新加坡政府投资公司项目,新加坡政府投资GIC为何不投资本国企业？
受访人：王谦
职务：盛煦地产创始人、董事长兼联席总裁
1988年，中国土地市场实现*土拍。
这一年，王谦在清华读大二，看到一本国外建筑杂志，心向往之，故而决定去美国求学。在机场，父亲告诉他一句话：“有志者事竟成”。这句话支撑起王谦此后的创业之路。
何为“志”？于王谦，就是永不止息的创业梦想。
造 梦
他的人生，注定是不安分的。
去往美国之后，有人曾欲出3000美金的月薪聘请他做建筑师，但“不知天高地厚”的王谦却毅然选择继续求学。那时的他不知道以后会怎样，只知道在美国就要去“归零”学习。
直至1992年的一场车祸，让王谦顿悟生命之意义在于活在当下，既如此，何不放胆去追梦？
因而，他鼓足勇气申请了MIT，并争取到该校的带条件录取资格。多年经历让王谦意识到，只要追寻梦想，方法总比困难多。也正是在这个时候，创业的种子开始悄然发芽。
▲MIT校园内景
为了能有自己的事务所，他不惜住在别人家的车库，兼做三份工，只为全然搞明白美国建筑事务所的运作流程。1996年，他学成归国。用三台电脑创办了自己的第一家公司——北京四空设计公司。
创业的闸门开了，就会上瘾。
不是因为创业为王谦带来多少成就与价值，而是因为创业的未知与挑战带来足够快感。“创业太刺激了，其中最让人兴奋的就是你不知道是否会成功。”王谦告诉笔者。
1999年，王谦卖掉北京四空设计公司，转型房地产投资与开发，用十余年时间，在开发领域浴血奋战。然而，无论是创立中凯开发亦或上海铂生，最终都给王谦上了深刻的一课。
这两次创业经历让王谦明白两点，首先，资本是需要敬畏的，企业在发展过程中必须理性接受资本；其次，创业者很容易自以为是，所以重大决策时，自身观念是*的决策障碍。
幸运的是，于创业者，失败了，但那又怎样？
再 出 发
巴顿将军曾说：“衡量一个人成功的标志，不是看他登到顶峰的高度，而是看他跌到低谷的反弹力。”这句话放在王谦身上再合适不过。2015年，王谦卷土重来，与华平投资共同成立盛煦地产，瞄准万亿存量地产。只是这次的王谦，在快节奏之余多了些慢思考。
所谓的慢思考，就是王谦制定的尊重、专注、协作三大经营理念：“实践告诉我们必须要尊重市场以及市场上的竞争对手，专注我们自己的强项，通过协作使竞争变为我们的力量。”
这句话从王谦口中说出，满满的血泪分量。
上帝总是愿意赐恩给谦卑的人，当意识到自己的力量不足时，祝福就来了。成立仅三年，盛煦已经通过协作方式完成以下动作：
2016年1月，完成对翌成创意的收购，共同运营旗下品牌base
2016年5月，盛煦与上海金外滩达成战略合作
2017年4月，盛煦与万科印力、西岸联合竞得徐汇龙华地块
2017年8月，与金谷、天同宏基、远洋三家签署战略合作协议
2017年11月，作为*合作伙伴，与宝马集团MINI携手打造全球首个mini living共享都市空间
2018年1月，与北京云创生活团队达成战略合作，成立N盛云创意，实现多品牌运营联盟
2018年3月，携手融创，推出200亿人民币基金，加速城市更新布局
2018年5月，新加坡政府投资公司（简称GIC）正式宣布入股盛煦，双方共同成立投资平台，用于投资中国一线城市的长租公寓项目，第一期投资额共计43亿人民币
▲base复兴路项目
通过这一系列动作不难发现，盛煦引入诸多合作伙伴，其中包含有资产运营商、开发商、还有金融机构，这也意味着盛煦将同时具备物业收购、项目改造、后期运营等全产业链的能力。
产业链打通意味着企业在运作的每个阶段都能在行业内找到专业运作团队，中国的开发领域已经有足够专业的全产业链团队，但存量市场在这个方面依旧是空白，而空白之处就是王谦的机会。
“我从来没有像过去三年那样兴奋！存量市场的蛋糕很大并且处于起步阶段，我的优势在于多年积淀下来的资源整合能力，能够把我的优势运用在这个机遇上面，令我非常兴奋。”王谦表示。
然而，把一件事情做精做透容易，把每件事情都做精做透就比较困难了，要做产业链，专业力势必会受到影响，但这并没有成为王谦的困扰：“在存量市场都还不专业的情况下，我们比的是速度，就是说你可能收购能力很强，但不一定掌握运营和改造能力，那么你做项目的速度一定比不过我。产业链打通之后，就可以赢在速度和协同的效率，这是以后细分行业需要的核心竞争力。”
有没有风险？当然有，虽然合作伙伴增多，资产雪球越滚越大，但当合作伙伴体量比自己大得多的时候，难免会有被“吃掉”的风险。
怕不怕？王谦当然怕，团队也有人不理解他的做法，但经历过多年创业的摸爬滚打，他的想法更加长远。
“存量市场足够大，我们不跟企业合作，他们自然会找到别人合作，那别人就会成为我们的威胁，所以合作是现实所需。此外，当盛煦的规模越来越大时，我们自己运营不过来，那么将项目给合资公司运营总比给第三方要好。”王谦如是说。
这是一个打造行业生态圈的过程，说到底，独乐乐不如众乐乐，这个道理，王谦比谁都理解得深刻。
据了解，盛煦在全国的项目已经达到43个，虽然规模正在不断量变，但王谦却选择在2018年放缓业务拓展速度，全面启动行业生态布局。一方面梳理北京上海广州的城市布局，另一方面就是跟进产品创新。
追求规模意味着产品要标准化，但企业要持续发展，产品必须推陈出新，所以从今年开始，盛煦将在部分项目上投入更多时间精力去创新。创新的新产品将作为后续产品的新标准，以这样的方式实现产品迭代升级。
▲baseWORK办公空间
正如王谦所说，创业最有意思的就是不用担心失败，因为每次失败都会带来价值。以创立盛煦为例，至少这次，他明白如何把握得更好，切入得更稳。
敬畏，但不畏惧
在与王谦的对话中，常常会提到“存量市场很大”，但同时，我们也不得不承认，存量市场现阶段很乱，尤其长租公寓正在面临多米诺骨牌式的坍塌。
2018年以来，已有超过10家长租公寓因发展过快出现资金问题，爱公寓、优租客、寓见公寓等相继跑路或爆雷。网络中甚至流传这样一首小诗：“千山鸟飞绝，中介人踪灭。孤舟似公寓，独钓租客钱。”
▲长租公寓正在面临多米诺骨牌式的坍塌
究其原因，从商业模式上来讲，包租型长租公寓的门槛比较低，他们以赚租金差为收入来源，这样的模式下，有30个物业时会存在一个发展瓶颈，然而资本以及人的欲望会迫使企业寻求规模扩张，那么就需要不断有新资本注入，而资本是逐利的，这就引发了后续的惨案。
王谦与国内外资本打交道多年，深知资本的本质。“用新资本去填经营黑洞是没有可持续性的。做企业，一定要对资本有敬畏之心，因为资本进来容易，出去就难了。”
与传统包租型长租公寓不同，盛煦通过收购的形式去改变资本的性质，并进行价值附加，当物业做到一定程度，会把部分股权卖掉，拿回一部分资本然后再进行扩张，以这样自我输血的方式实现企业良性循环。
当然，这对企业的收购以及运营能力都有较高要求，如何做？王谦提到一个词叫“互联网思维”，而这是一个颇具争议的词。有人曾将互联网思维当做长租公寓爆雷的缘起，但在王谦看来，这种思维是做企业必须具备的素质。
“互联网思维就是资源整合思维，这是打破自己局限性的*方法。今天的法律环境、信息环境已经很完善，各方资源也非常多，如果不去整合，就是资源浪费。”
不难发现，王谦身上有着典型的“美式思维”，旅居海外多年，他很清楚中美在存量市场上的差距，这种差距主要体现在资本和运营两个层面。
从资本层面来讲，美国资本市场的REITs已经很成熟，中国在这方面还在完善，目前只有类REITs发行，真正的REITs在中国是否可以落地？王谦充满信心：“中国可以做股票市场，就一定能够做公开REITs发行。”
从运营角度，美国已经有非常专业的存量品牌运营商，但在中国，存量运营还处于鱼龙混杂的阶段，也因此成为王谦的机会。
没有人会去怀疑存量蛋糕的巨大体量，许多大型开发商也已经纷纷布局存量市场，这次，王谦已经卯足了劲要大干一场。
未来会怎样？王谦不知道，但可以确定的是，他不怕。“按部就班在我的字典里是贬义词，在我看来，人一定要活出效率，所谓的效率就是来的时候空空如也，走得时候也空空如也。钱只是资源，活着的时候就要多去分享和制造价值。”
“累吗？”
“也会累，但这就是我喜欢的生活方式。”王谦抿一口水，看了看窗外。
文 | 闫文娟 编辑 | 闫文
因为新加坡小，本国没什么资源，不得不投资国外，并且，新加坡有钱，投资其它国家，也就是可以影响其它国家，不管从政治还是经济，都是正确的。
gic是新加坡政府投资公司的缩写，全称为Government of Singapore Investment Corp。
新加坡政府投资公司（GIC）是新加坡国际主权基金，成立于1981年，负责管理新加坡的外汇储备。GIC投资范围遍布40多个国家，投资标的包括股票、固定收益、外汇兑换、商品、货币市场、另类投资、房地产与私募股权。
发展历程：
2008至2009年，当金融危机席卷全球，GIC迅速作出出售股票的决定，使投资组合的影响减至*。今天，股票在公司投资组合的比例已经恢复正常，并且继续为公司带来优异的回报。
2012年，GIC对公司的投资方针进行了一次整体性的审视和调整。这是自1981年成立以来第二次的大型调整。这次调整是为了让公司的资产组合应对更具挑战性及更复杂的投资环境，确保公司能继续维持良好的长期投资回报。
2013年4月1日起，GIC采用了新投资框架。新框架将充分发挥GIC的核心优势，包括：丰富的国际投资经验、长期投资眼光、跨资产类别投资能力、经验丰富的投资团队、以及责任分明的治理结构。这也使GIC能更好的应对全球金融危机后不断变化的风险投资环境。
以上内容参考：百度百科-新加坡政府投资公司
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机构投资者评论Institutional Investor Review：记录最杰出的投资人物与事件
分析师 | Rafael Ge
编辑 | 白曼
出品：机构投资者评论| IIR研究院
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此“普洛斯”非彼“普洛斯”
如今提到物流地产商和物流产业投资，不可能不提普洛斯，但很多读者可能并不知晓，如今我们提到的普洛斯，其实并非物流地产鼻祖、物流地产概念的提出者、全球第一的物流地产经营商—美国普洛斯集团，而是其较早剥离出的亚洲业务和团队—新加坡普洛斯集团（Global Logistic Properties，GLP）的延续，如今，其与全球第一的物流地产经营商Progolis已经并无关系。
上世纪80年代，美国Progolis （原普洛斯，现安博公司） 提出物流地产的概念 （物流地产指物流地产商根据客户需求，选择合适的地点，建设专用的物流设施，再转租给客户，并提供相关物业管理服务的物流活动） 并率先进行实践， 如今美国Progolis早已成为全球*的物流地产商。据Progolis官网，截至2020年末，美国Progolis业务覆盖四大洲19个国家，管理资产总值1450亿美金，年度流转货物总值2.2万亿美金，相当于19个国家GDP总值的3.5%。
新加坡普洛斯集团（GLP）前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购，并于2010年10月在新加坡证券交易所上市。
7年后，2017年7月14日，中国财团116亿美元成功收购普洛斯，财团情况：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%；2018年1月22日，普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，私有化进程正式完成。
从2003年美国Progolis进入中国市场，到如今GLP普洛斯在国内物流领域的核心地位，中国物流地产及物流产业的发展，离不开富有国际经验的公司及团队的输出及实践，当然也同样得益于几年前中国财团对普洛斯的私有化的前瞻。 IIR本篇案例将主要围绕如今的普洛斯GLP集团进行案例分析，重点涉及物流板块的投资。
从被迫卖身到称霸武林：普洛斯GLP物流地产称霸史
2018年1月普洛斯的私有化完成，代表着中国物流巨头*走向世界舞台。
从2009年ProLogis13亿美金出售全部中国资产和部分日本地产基金组建GLP，到2017年中国财团用116亿美金代价买进普洛斯，再到2019年，普洛斯美国部分物流资产以187亿美金出售给黑石集团，普洛斯GLP的发展与估值一样，以中国为中心，呈现指数级增长。
物流地产全球网络及规模：
截至2020年末，普洛斯GLP全球业务覆盖四大洲17个国家，资产管理规模超1000亿美金，不动产及私募股权基金63支。
2020年，普洛斯GLP全球新签租约及续租总面积达2270万平方米，同比增长57% 。同期，新开工项目总面积达560万平方米，涉及总投资额53亿美元，同比增长75%。
普洛斯GLP物流地产运营模式：
不同于万纬、京东、宇培等跨界及国内物流地产商的重资产模式，普洛斯GLP通过物流地产基金模式，实现了轻资产、高周转运营，有效解决了长期持有物业过程中的资金占用难题，加速了自身的扩张。
普洛斯GLP在中国（物流地产）：
普洛斯中国是普洛斯集团在中国境内的开展现代仓储开发、经营和物流相关业务的平台，同时，其业务内容还涵盖私募地产基金、资产证券化、战略合作及投资等。
随着经济的发展和居民消费水平的提升，中国物流需求不断增加，电商推动快递和仓储需求快速崛起，物流地产商也在加速扩张。截至2018年，全国营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个 （中国产业信息网数据） 。
普洛斯GLP在中国通过并购+合作的方式快速发展，已经成为中国境内*的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域，更是具有*的领先地位。
据普洛斯中国2021年1月20日发布的2021公司债募集说明书显示，截至2020年9月30日，普洛斯中国在境内所持有物流仓储面积约4042万平方米，持有已建成的仓储面积约为2989 万平方米，位居中国境内现代仓储行业第一。普洛斯中国的仓储物流园已覆盖中国43个主要城市和物流枢纽市场，拥有397个仓储物流园，所持有仓储物流园总建筑面积约4288百万平方米，在中国的资产规模超过300亿美元。
2020年1-9月，普洛斯中国实现营业收入总计9.23亿美元，仓储租赁及基金管理业务的收入 （主要为仓储租金收入、为仓储客户提供相关的金融服务收入和管理费收入等） 占营业总收入的比例达94.02%，其中仓储租金及相关收入占营业总收入的比例达73.69%。
普洛斯中国的主要客户（物流地产）：
普洛斯中国的客户多为大中型客户，主要客户行业多为第三方物流行业、电商零售行业、制造行业和医药行业等。
普洛斯GLP基金版图
物流地产基金：
除现代仓储开发、经营和物流相关业务，普洛斯中国在投资管理方面也有者丰富的经验，在中国境、内外募集并运行了多只专门投资于中国的物流地产基金，这些基金资产管理规模已超过1300亿元人民币，团队也以富有经验的物流产业人士及普洛斯元老为主。
股权投资（基金投资+直接投资）：
普洛斯中国在中国境内除了投资物流地产外，也做了很多股权投资。作为LP的基金投资方面，普洛斯投资2亿，出资支持中国国有企业混合所有制改革基金 （2020年12月） ，出资5000万元成为原高瓴资本洪婧发起成立的高成资本LP。
近年来，随着普洛斯GLP在物流生态体系的布局， 普洛斯中国的投资标的由早期的物流运输为主业逐渐拓展到提升物流基础设施业务的相关领域，如：大数据及金融 科技 、人工智能等，人工智能方面重点在自动驾驶、无人驾驶方面会与物流体系协同。
隐山资本：
隐山资本是普洛斯旗下的私募股权投资平台，成立于2018年，主要聚焦物流生态领域的投资。据中基协数据显示，隐山资本现有备案基金2只 （其中1只已提前清算） ，管理规模近100亿元。
隐山资本作为普洛斯旗下的投资平台，重点对与普洛斯物流基础设施业务互补的领域进行投资，进一步助力普洛斯物流生态体系的建设。截至2020年末，隐山资本已投资规模超60亿元，已投公司超50家，多投资于物流运输行业 （超50%） ，且有部分项目承接于普洛斯早先投资的份额。
普洛斯建发股权投资基金：
2020年9月，普洛斯GLP联手厦门建发集团发起设立了首支母基金——普洛斯建发股权投资基金，由普洛斯、建发集团、厦门市国企战略发展基金及自贸区、翔安区共同出资，并成立厦门君聚投资管理有限公司负责运营管理。基金目标规模75-100亿元人民币，现首轮募资50亿元已完成。同样延续普洛斯身份与原则，母基金团队人员均为市场化招募，且均为具有丰富母基金投资经验的专业人士。
截至2021年2月10日，普洛斯建发股权投资基金已投资规模超6亿元人民币，投资基金5只，被投机构包括钟鼎资本、君联资本、晨壹投资、湖北凯辉基金和元生创投。
2020年10月，普洛斯建发股权投资基金做了第一笔直接投资——震坤行，同期参与投资的机构还有：云锋基金、中国国有企业结构调整基金、腾讯投资、经纬中国、君联资本、同创伟业、建发新兴投资、钟鼎资本、元生创投等，可见，普洛斯建发母基金的直投部分，也与被投GP互动频繁，积极获取直投项目机会。
物流领域投资拍档：普洛斯与钟鼎资本
钟鼎资本是一家专注物流领域的机构众所周知，梅志明作为普洛斯GLP的*，同时还兼任钟鼎资本的创始合伙人和投委会主席职务。钟鼎资本自成立以来，长期深耕物流领域，与普洛斯GLP互动颇多，在投资标的上存在较多交集。
结语
物流领域 （含物流地产） 多为重资产，强资本驱动。 普洛斯作为海外基因、如今已充分实现本土化的一家产业资本代表，物流地产开发+运营+基金管理的模式，让其业务形成更加稳定的铁三角。
随着国内消费升级和电商产业的迅速崛起，物流行业更进入机遇和挑战并存的新竞争格局期，而基金管理业务不仅给普洛斯赋予了财务杠杆效应、新的利润来源和更快速的资金回笼，同时作为物流基础设施的构建者之一，其也吸引了各类无形资源，让其拥有了强大“朋友圈”，如大型互联网平台、险资、房地产商等 。
在投资板块内部+外部基金联动的模式，LP与直投并行出击，外加深度合作伙伴，普洛斯无疑成为抓住中国机遇、构建中国物流基础设施、深度赋能产业的典范。
