房地产信托下半年恐 急刹车 (房地产投资信托研究报告)

房地产信托下半年恐“急刹车”

1、目前整个地产的融资政策确实是在收紧，但仔细分析了一下，这个收紧主要针对两个方面，一是针对杠杠过高的，另一个是行业内的有些产品品类，有些渠道，它们的存在加大了行业的杠杆，比如说信托。所以这些政策是有针对性的。

房地产投资信托对房地产资金供给的影响

1、信托融资对房地产企业融资的意义有多元化的融资渠道、降低融资成本等。

2、房地产业的繁荣使其对投资者充满吸引力，而房地产信托作为一种较为理想的投资工具，更利于投资者选择。房地产信托利用其独特的运行机制能够很好的集中投资者的资金用来投资于房地产。

3、高收益：房地产信托的收益相对于传统理财产品更高，尤其是在当前低利率环境下，投资者可以获得更高的收益。风险分散：房地产信托的投资标的可以是多个房地产项目，投资者可以通过分散投资来降低风险。

4、银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到 信托法 的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

5、股息：房地产投资信托基金通常会在每季度向投资者发放股息，这些股息来自于租金收入和其他运营收入。投资者可以选择把这些股息再次投资到基金中，也可以取出来享受现金流。

信托基金的国内现状

中国房地产信托基金的现状 截至2019年底，中国房地产信托基金规模已达到4万亿元，成为中国信托业中规模最大、发展最为迅速的板块之一。其中，房地产开发信托基金占比较大，而租赁物业信托基金相对较少。

年底，集合资金信托规模增至59万亿元，比上年末增长13%；占比提升到553%，比上年末上升89个百分点。

-2021年资金信托投向工商企业信托规模呈现先上升和下降趋势，2021年降至16万亿元，同比下降113%，这主要是压降融资类和通道类业务导致资金信托的规模整体下降所致。

信托基金的国内现状 与美国工业投资基金一样，中国信托基金主要投资于工业领域，但主要投资于基础设施、房地产和公用事业领域的项目。它属于一个传统而成熟的行业。其商业模式具有一定的垄断性，没有高科技内容。

房地产信托面临的风险?

1、房地产投资信托基金的风险包括：①经营风险；②市场风险；③利率风险。其中，市场风险是指由于REITs 证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。

2、首先是信托的投资投向：一般情况下，投资于房地产、证券市场的信托项目风险略高，但其预期收益也相对较高；而上市公司股权质押、或投资于能源、电力、市政基础设施建设等的信托项目比较稳定，风险性较低但预期收益相对较低。

3、信托产品的风险，重点看以下两个方面：信托资金投向风险那些投资于证券市场、房地产市场等项目信托产品的风险会比较高一点。

4、信托设立阶段从资产来源方面，我国尚未建立财产公开登记制度，财产来源时间久、周期长且经多次流转后，提供完整证据和穿透难度大。在合法性、权利负担、处置权限以及对债权人影响等方面可能存在一定程度的风险。

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