投资性房地产确认条件 (投资性房地产内部交易)

投资性房地产确认条件?

一）投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。该确认条件与企业的一般资产的确认条件相同，并无特别之处。

投资性房地产属于对内投资还是对外投资为什么

不是的。投资性房地产：指企业为赚钱租金或者资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。具体包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

从定义来讲，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。出租本身就是经营行为，另外即便是赚取资本增值，房地产的交易性质也不支持短线操作，基本是长期持有后走复杂流程才会出售，与投资资产通过频繁交易赚取差价还是差别很大的。

投资性房地产属于投资性资产，投资性资产是指长期储蓄、保险金、股票、债券、基金、期货等以保值、增值为目的的投资性货币或票据。是用来进行投资的那部分资产，包括固定资产、流动资产、无形资产等。

前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润，后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。企业的投资活动明显地分为两类：（1）为对内扩大再生产奠定基础，即购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金；（2）对外扩张，即对外股权、债权支付的现金。

企业持有的投资性房地产除了可以用于自身管理之外，还可以用于销售之外的活动，凡事符合投资性房地产的确认条件的建筑物以及土地使用权都应该作为投资性房地产进行核算。投资性房地产有两种后续计量模式。

内部交易的投资性房地产以公允价值计量不存在损益吗

不产生损益：指对应科目金额对应结转，不会产生差额。 公允价值模式下的转换 这种转换方式下，通常公允价值和账面价值不一致，会产生差额。

你的意思是要计算出售这个资产对本期损益的影响吧。

公允价值变动损益这个科目看起来没起什么作用。不过一借一贷之间体现了投资性房地产的公允价值变化，最终处置时，结平了相关科目之后，可以确定，公允价值变动损益被结转到了（其他业务收入和其他业务成本的差额）之间的500之中，这500其实包含了，以前公允价值变动的200，和处置时的300。

内部交易出售股东资产作为投资性房地产如何编制抵消分录

1、内部交易是要形成合并分录的。抵销分录为 借：其他业务收入 贷；投资性房地产 因为有重复的部分。资产=负债+所有者权益。母公司的资产+子公司的资产=母公司的负债+子公司的负债+母公司的所有者权益+子公司的所有者权益。

2、投资性房地产。内部交易投资性房地产投资性房地产抵消，DTL是做相反分录，而无形资产抵消，因为是投资性房地产，所以贷其他业务成本，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

3、从税收角度出发，价格要公允；会计上也有要求，只是合并报表抵消两者的交易，对于合并报表没有影响。对于一般企业来说，租金是其他业务收入；对于以物业租赁等为主业的公司，就是主营收入。如果属于以前年度的，要调整以前年度利润。

4、这个管理费用是针对丁公司来说的。丁公司付出租金的时候，丁公司会借记85的管理费用，而我公司会贷记85的其他业务收入，反向就是最后一个分录了。

5、可能还有人看不懂，我来补充一下。借：公允价值变动损益 影响的是利润的减少 贷：其他业务成本 这里是成本减少，所以利润增加，最终影响是利润增加。

6、同时，之前记录在“公允价值变动损益”中的相关损益也需要进行相应的处理。这部分损益通常会在处置时转入到“投资收益”或“营业外收入/支出”等科目中。 处置时的成本计算：处置投资性房地产时的成本并不只是基于其最开始取得的成本来计算。

合并报表中对于内部交易中涉及投资性房地产有关的所得税处理需要注意的...

在编制合并报表的过程中，需要关注内部交易的未实现损益或推定损益对所得税影响的处理。若母公司的所得税费用已考虑了这些因素，合并工作底稿的调整就不必再次考虑。反之，应调整工作底稿，反映按照企业集团实际利润计算的所得税费用。

这二者的差额产生的递延所得税就是合并报表中认可的递延所得税金额，然后与个别报表中已确认的递延所得税比较，确定合并报表中应该编制调整抵销分录中的递延所得税金额。

因为乙公司对投资性房地产按公允价值计量，不计提折旧，但税法是要求按年计提折旧的，形成应纳税暂时性差异，所以乙公司会确认递延所得税负债。合并报表已计提折旧，应纳税暂时性差异消失，所以要冲回递延所得税负债。

对于该项业务，乙子公司认定的应付账款的账面价值等于其计税基础100万元，无暂时性差异。

对于合并报表没有影响。对于一般企业来说，租金是其他业务收入；对于以物业租赁等为主业的公司，就是主营收入。如果属于以前年度的，要调整以前年度利润。没有开具发票的，可以不开具了，但收入，要补做，即使补开了发票，母公司所得税也不可能调整不了，具体需要根据公司情况，与主管税务部门沟通。

由于合并报表中内部交易形成的存货，其计税基础是内部购买成本，账面价值为内部生产成本，形成的可抵扣暂时性差异实质为存货成本中包含的未实现内部交易利润，而原先个别报表中确认的可抵扣暂时性差异为内部购买成本与可变现净值之间的差额，因此在合并报表中应抵销的递延所得税就是可变现净值与内部生产成本之间的差额形成的。

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