公募reits基金有哪些(华夏稳增)reits基金是公募基金吗
公募reits基金有哪些(华夏稳增)reits基金是公募基金吗
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2、华夏稳增
见习
自2021年5月首批公募REITs获批以来，已有一年时间。
目前已上市的公募REITs产品共有12支，发行总规模458.41亿元。
今年4月发行的华夏中国交建REIT以94.15亿元的募集规模拔得头筹，成为目前市场上募集规模*的公募REITs产品。
华夏中国交建REIT在今年4月7日首日募集时，公众投资者单日认购规模超过840亿元。
公告显示，公众投资者有效认购申请实际确认比例仅为0.84%，配售比例创公募基金发行历史新低。
截至
其中，国金基金管理有限公司的“铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施”基金产品，也是首批申请的公募REITs产品，但时隔一年，至今尚未获得批文。
业绩表现基本达到预期
不同于传统公募产品，公募REITs属于基础设施类。
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》文件，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
从底层资产类型可以看出，公募REITs的底层资产是基础设施项目完全所有权或经营权利，并以其产生的现金流为偿付来源。
公募REITs对项目做了明确要求，如“原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定；原始权益人的企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为；原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入等。”
由于底层资产的稳定性，公募REITs可视为一项投资回报稳定、风险适中的基金品种。
根据中信证券研究报告显示，2021年首批9支公募REITs产品年度营业收入和EBITDA相比预期指引（募集说明书对盈利的预测），完成度分别为103%和98%。
2021年除首钢绿能外，首批公募REITs的营业利润率都在55%以上，符合成熟资产稳定盈利特征。全部首批公募REITs年报的现金分红均超额完成，实际拟分红比例高达97%。
目前，产权类公募REITs的2022年分派率为3.4%，经营权类则达到7.1%。
有公募基金行业人士对
目前，首批公募REITs产品战略配售份额即将解禁。
由于目前上市的公募REITs产品底层资产的未来现金流都十分稳健，同时二级市场可交易份额相对稀缺，因此大部分已上市产品在二级市场均有溢价。
Wind数据显示，截至5月25日收盘，12只公募REITs产品在二级市场仅有一只产品跌破发行价格，平均涨幅超过20%，其中，富国首创水务REIT涨幅*，较发行价上涨39%。
近日，9只首批公募REITs均发布份额解除限售的公告，满12个月的战略配售份额将在6月21日进入二级市场流通。据统计，这轮战略配售份额解禁后，可流通份额*的产品，其可流通份额占基金全部份额的80%。
“解禁后，二级市场可流通的产品份额将进一步增加，可以一步提升公募REITs在二级市场的交易活跃程度，同时，基金公司也在引入做市商，例如华夏越秀高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT等产品已经引入券商提供做市服务。”北京一家公募基金公司人士受访表示。
政策支持市场扩容
5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。《意见》指出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
《意见》在提及存量资产盘活方式时，特别提出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。
此外，对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。同时建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。
有券商人士对
同时，当前对已上市产品扩募的研究进程也在加快。扩募是指在基础设施REITs基金*发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。
证监会表示，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与*一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。
4月15日，上交所和深交所分别就《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿）》对全市场公开征求意见。拟细化明确公募REITs产品对新投资项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。
就扩募而言，新项目的投资、发行模式以及定价问题成为业内较为关注的难点。
由于涉及原始持有人和权益人的利益，新资产的定价需要权衡各方利益，做到公允，再加上公募REITs涉及到多个交易场景，其扩募细则的落地仍需时间。
事实上，虽然公募REITs市场火爆，但投资者在甄选时仍需注意分辨风险。在谈及未来公募REITs的表现时，有公募基金行业人士对
6月10日三联虹普（300384）涨14.08%，收盘报17.99元，换手率6.46%，成交量14.18万手，成交额2.48亿元。资金流向数据方面，6月10日主力资金净流入153.3万元，游资资金净流出951.08万元，散户资金净流入797.78万元。
重仓三联虹普的公募基金
该股最近90天内共有5家机构给出评级，买入评级5家；过去90天内机构目标均价为17.84。
根据2022Q1季报公募基金重仓股数据，重仓该股的公募基金共2家，其中持有数量最多的公募基金为华夏稳增混合。华夏稳增混合目前规模为8.62亿元，*净值2.074（6月9日），较上一交易日下跌2.31%，近一年下跌15.52%。该公募基金现任基金经理为彭海伟。
华夏稳增混合的前十大重仓股
自2021年6月21日我国首批9只公募REITs上市以来，关于公募REITs的相关报道也越来越多，然而仍有许多投资者对公募REITs不甚了解。公募REITs到底是什么？和普通的公募基金有区别吗？收益和风险特征如何呢？今天我们就来揭开公募REITs的神秘面纱。
什么是公募REITs？
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产并向投资者分配投资收益的一种投资基金。
举个例子，众多的中小投资者由于自身资金量太小无法投资大型商业写字楼，而商业写字楼的开发商仅靠收取的租金无法满足自身的融资需求，在这种矛盾的情境下，REITs便出现了。REITs的管理人把商业写字楼等不动产证券化后，做成收益凭证向投资者发售，收益来源就是写字楼这些底层资产未来的租金、营业收入和资产增值，同时满足了写字楼开发商的融资需求和中小投资者对不动产项目的投资需求。
REITs最早于1960年出现在美国，自1997年亚洲金融危机后逐渐引入日本、新加坡等亚洲地区，根据美国房地产信托协会（Nareit）统计，截至2020年末，美国REITs市值规模达 1.25 万亿美元，涉及的行业包括基础设施、住宅、零售物业、工业、数据中心、医疗中心、办公物业等。
我国本次发行的公募REITs规定底层资产为基础设施，包括仓储物流、高速公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政基础设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。后来，又扩容至能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等。
公募REITs和普通的公募基金有什么不同？
1. 投资标的不同。普通的公募基金投资的是股票、债券，而公募REITs投资的是基础设施等不动产。
2. 收益来源不同。普通的公募基金收益主要来源于所投资的股票、债券在二级市场的价格增长、股息、利息等。我国首批发行的基础设施REITs收益来源于运营基础设施带来的现金收益和资产增值，例如高速公路的底层资产，收益来源更多由经营收益构成即过路费。
3. 基金管理人职责不同。普通公募基金的管理人职责重心在二级市场的研究和交易，而公募REITs的基金管理人还要参与到其投资的不动产项目的日常运营管理与监督中，以让这个项目更好地产生收益。
公募REITs的收益和风险特征如何呢？
由于我国的公募REITs属于*发行，我们只能从发达国家REITs的发展历史和经验来看。根据Nareit的数据，2001年以来，美国REITs年化收益率为10.6％，高于美国大盘股票、小盘股票和债券的长期回报，但此期间的年化波动率达到20.8%，较高收益后面的风险也较大。
美国不同类型REITs产品2016-2020年化收益
数据Nareit
日本J-REITs市场目前是全球第二大规模的REITs的市场，20年来J-REITs收益率基本维持在3%到6%，高于日本政府债券以及东证市场一部股票收益率。
公募REITs具有强制分红制度，每年至少一次的收益分配，同时收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。REITs每年派息额不固定，首批9只发行产品已经公布的基金招募说明书显示预计现金流分派率为4%-12%。
此次发行的首批REITs的基础设施类型大致可以分为产权类项目和特许经营权类项目。产权类如产业园区、物流仓储等项目的现金分派率相对更低，但未来升值空间相对更大，特许经营权类如高速公路、污水处理等项目随着时间推移不断耗损净值逐渐归零，现金分派率相对更高，未来升值空间相对较小。
虽然我国*的公募REITs底层资产为基础设施，比如机场、港口、高速公路等项目，具有成熟稳定的现金流，但底层资产可能由于经营不善带来风险，例如产业园会受到产业政策变动导致出租率下降的风险。其次，公募REITs是封闭式产品，成立后只能在二级市场进行交易，存在本金涨跌波动以及一定的流动性风险。
对于公募REITs这种创新产品，
我要不要参与？
公募REITs是我国资管领域的一次创新。建议大家在投资前记住两条原则：一是“不懂的产品不投”，在充分学习了解的基础上再考虑是否要投资于这种创新产品；二是“不适合的产品不投”，投资者还是要结合自身的风险承受力，充分了解公募REITs的收益风险特征后谨慎投资。
文：丁仙荣（实习）、蒋寒尽
参考资料：
1. 《日本J-REITs发展历程对我国的借鉴意义——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之六》：光大证券，2021年7月19日；
2. 《公用事业与 REITs，寻求*交集》：国信证券，2021年7月14日；
3. 《一二三四说REITs投资与资产配置》：中金公司，2021年6月29日；
风险提示：本信息不构成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息做出决策。基金管理人力求本材料信息准确可靠，但对这些信息的准确性或完整性不作保证，亦不对因使用该等信息而引发的损失承担任何责任。兴证全球基金承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，也不保证*收益。投资人应当认真阅读相关法律文件，了解该产品的风险评级、风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断该产品是否和投资人的风险承受能力相适应，自主判断投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。该产品在存续期内采取封闭式运作，不开放申购与赎回，只能在二级市场交易，存在流动性风险。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。基金管理人管理的其他基金的业绩或基金经理曾管理的其他基金的业绩不构成基金业绩表现的保证。观点仅代表个人，不代表公司立场，仅供参考，观点具有时效性。投资有风险，请审慎选择
公募REITs来了！ 近期关于这一产品啥时候卖？怎么买？需要注意哪些风险？不少小伙伴提出相关问题。 在本周一，也就是5月31日，马上就要迎来首批公募REITs的公开发售，基金君也趁着周末时间整理了公募REITs的认购流程，供投资者参考。 与此同时，基金君针对来自于中国基金报粉丝群内针对公募REITs提出的十大具备共性的问题，采访了业内专业人士来回复，投资者可以关注下。 究竟REITs产品应该怎么买到？其实从券商或者银行渠道都可以买，发售时间主要是5月31日至6月1日，也有到6月2日的。 根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。 换句话说，即投资者参与公募REITs认购可以通过场外及场内两种方式认购。通常而言，场外认购，就是跟普通公募基金认购一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。而场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利。 各家银行渠道均已经在首页重要位置挂出了公募REITs的认购页面，不过目前认购按钮还是灰色的，还无法认购，需等到5月31日才开放认购。 基金君做了认购步骤，大家可以参考下，不过具体认购细节还是以相关代销渠道为准。 认购时需要仔细阅读并签署风险提示书。 主流的互联网代销平台，如天天基金网也上线了公募REITs的认购页面。 而通过券商进行场内认购，首先需要开通证券账户，再在APP上进行认购。从目前看，WIND统计显示，大概有100家券商均代销了首批9只REITs基金，通过场内认购比较方便。 需要提醒的是，公募REITs成立之后，将不会再开放申购及赎回，只能在二级市场交易，因此，投资者若使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易。但是使用场外（就是通过银行、互联网平台等渠道买的）基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。 首批公募REITs的上市时间还有待基金公司进一步公告确定。 此外，无论是银行、互联网还是券商等销售机构，并不是每家代销机构都全部代销首批9只公募REITs，若是投资者看好某只公募REITs可以去基金公司直销官网认购或是咨询清楚可以通过哪些代销机构进行认购。 因为REITs独特的产品形式，这类产品机构投资者参与更多，目前针对公众投资者发行的规模并不大，因此不少渠道人士认为会较快售罄，甚至可能会比例配售。 从目前看，经过大比例战略配售及网下投资者认购之后，首批公募REITs面向公众投资者募集的份额均不多，例如浙江杭徽REITs的公众初始发售份额为19277376份，仅占扣除初始战略配售数量后发售份额的15.00%。其他公募REITs面向公众投资者发售的份额也多数占扣除初始战略配售数量后发售份额20%左右。 根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计大概在20亿元左右，拟募集金额最多的广州广河REITs面向公众投资者的销售金额也不到5个亿。 若是公开发售火爆，不排除首批公募REITs出现末日比例配售的情形，而若是公众发售部分认购不足，可以回拨给网下投资者。 再有，首批9只公募REITs的场内及场外的认购费率及*认购门槛存在区别，场外认购*门槛在100元—1000元之间，上交所上市的几只公募REITs场内*认购门槛是1000元，而深交所上市的公募REITs场内*认购门槛是1000份，以蛇口产园为例，每份认购价格2.31元，1000份至少需要2310元。 每只公募REITs的认购费用也并不一样，基金君之前也做了相关表格。 公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买。 最后提醒投资者，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。 近期关于这一产品啥时候卖？怎么买？需要注意哪些风险？不少小伙伴提出相关问题。基金君针对来自于中国基金报粉丝群内针对公募REITs提出的十大具备共性的问题，采访了业内专业人士来回复，投资者可以关注下。 正如之前所说，根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。可以去银行、券商、第三方机构等布局，也可以类似新股一样在场内认购。 博时基金：REITs与债券相比，REITs虽然没有固定的利息回报，但有强制分红机制，且并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的空间。REITs是一种价格波动小于股票而收益性或又优于债券的资产。尤其需要说明的是，因为国内REITs的基础资产聚焦于基础设施行业，而基础设施行业又没有明显的牛熊特征，因此REITs能够比较有效的对冲周期性波动风险，具有穿越周期的作用。 平安基金REITs有关负责人：REITs属于权益性产品，不设业绩比较基准，无固定收益概念，基金份额收益全部来自于基金分红。本基金基础设施项目广河高速（广州段）特许经营权将于2036年12月16日到期，基金净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减，基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，产品到期后无需偿还本金。 盈米基金研究员周禹农：REITs适合两类投资者：第一类有大类资产配置观念，长期持有而非短期操作的投资者；第二类适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好投资者。 以第二个情形为例，适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好投资者的产品替代。国内风险偏好较低的投资者投资的金融产品底层资产一般有以下几种：债券、银行或者钢铁等高分红个股。 债券的问题在于信用事件持续发生时刚兑性丧失，目前银行理财已经净值化转型，信托计划也时有发生暴雷传闻；银行、钢铁的分红较为稳定，但是一方面估值偏低上行弹性不大，另一方面股票的波动性也不小。 与之相比REITs有以下几个优点： 公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买。 博时基金：公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产是一个有一定现金流的基础设施项目，以通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的。另外，因为REITs设有强制分红机制，在符合条件的前提下将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人。 平安基金REITs有关负责人：根据监管指引要求，reits产品的底层资产现金流持续稳定且来源合理分散。2020年7月31日发改委与证监会联合发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》指出，项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。在符合分配条件的情况下公募reits的分配每年不得少于1次，把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。 创金合信基金：从目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs（含仓储类REITs、园区类REITs）2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间，而特许经营权REITs相对较高，在6.19%~12.4%之间。（达到这一收益率是有很多条件的，请知悉。） 不管是不动产类还是特许经营权类，其基础资产的现金流稳定性在项目承做阶段进行过审慎的评估，且REITs产品针对基础资产的分红比例有强制要求，所以大概率是能够保持稳定的现金分红比例的。但是，也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下（如出现基础设施大修等情况）存在未能达到分红条件的可能。投资者投资时应当慎重分析基础资产的具体情况，清晰理解风险收益特征后再行购买。 再次提醒投资者，这个分红率并非固定的，是会根据情况而变化，注意风险、注意风险、注意风险。 平安基金REITs有关负责人：REITs是权益性产品，无固定收益概念，因此无年化收益率的形式。具体可详见本基金的招募说明书、发售公告等信息披露文件。特别的，预计取得的现金分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或保证其取得*收益的承诺，投资有风险，投资者应自主判断基金的投资价值，自行承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。 创金合信基金：年化收益率由两个因素决定，一是底层项目的分红情况；二是REITs上市后二级市场的交易折溢价。从首批REITs的募集材料看，底层项目的分红率大概率可以在4%以上。不过交易折溢价的情况，需要视市场情况而定。 盈米基金研究员周禹农：基础设施Reits基金的收益主要源自项目经营以及资本增值带来的资本利得，根据试点基金以及底层资产回报来看*收益在股债之间。 平安基金REITs有关负责人：如果是场外购买REITs，需要投资者将基金份额转托管到场内。REITs产品为契约型封闭式基金，不能申购或赎回。退出渠道仅能通过二级市场交易转让。 再次提醒投资者，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。 平安基金REITs有关负责人：公募REITs产品投资是除股票、债券、衍生品之外的投资方式，风险低于传统股票。基础设施证券投资基金指引中对其产品结构有明确的规定： 创金合信基金：REITs是一种基金产品，底层资产多为具有稳定盈利能力和分红能力的项目公司股权。因此REITs具备了股票的权益属性，同时也因为其分红的稳定性具有固定收益的属性，我们可以把REITs看作介乎权益类资产和固定收益类资产之间的特殊品种，其流动性暂时不如公共事业股，不过分红相较相关公共事业股更为稳定。 平安基金REITs有关负责人：首批获批的公募reits产品包括产业园，仓储物流，污水处理，高速公路等，所属行业不同。投资者可通过各家产品公开披露的基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等法律文件及信息披露文件来了解项目信息，结合自己的投资者风险等级情况来遴选产品。 这个选择难度非常大，各产品之间确实差异很大，基金君整理了基本情况，投资者额可以看看项目类型、封闭期等要素，核心是看这个项目好不好，可以多方了解下。 （数据WIND） 平安基金REITs有关负责人：各产品底层资产不同，预期的现金分派率也不同，无法直接参考比较。 创金合信基金：美国、香港的REITs收益率普遍能够达到9%左右的较高收益率，主要原因在于美国、香港的REITs底层资产比较多元化，常见于相对租售比较高的商业地产、成本收益较高的校园租赁等高收益资产。 国内目前试点的REITs产品底层资产为基础设施，基础设施包括高速公路、工业园区、污水处理等具有公益特性的项目，此类底层资产相较商业地产项目的升值空间较小，但是收益稳定性会更加有保障。 普通基民可以重点分析REITs底层资产的利润获取能力，后续持续运作成本等影响分红稳定性的关键要素后作出投资决定。 盈米基金研究员周禹农：纵观美国Reits的发展历史可以发现在2020年之前美国Reits市场也曾一度表现不佳，近20年随着规模增加与流动性提升，投资者也给予Reits更高的估值从而形成良性循环。我们可以看到海外市场Reits发展也并非一帆风顺，投资者需要时间来提高产品认知而监管也需要探索配套政策。 博时基金：REITs的风险主要是收益风险及运营风险。收益风险方面，对资产进行评估，包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。产品发行完毕后将会进入到运营阶段，运营风险可能包括运营期间现金流出现波动、有其他突然发事件等。 平安基金REITs有关负责人：基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构， 主要特点一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。 投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于： 盈米基金研究员周禹农：对于普通投资者，建议其重点了解基金的存续期以及资本化率，此外不同产品固定及浮动管理费率的条款差异较大也会影响投资者的实际持有体验，在投资过程中要对项目的流动性风险、产业政策以及集中投资风险保持警惕。 平安基金REITs有关负责人：目前已获批的9个公募REITs产品可以分为两类，一是特许经营权类，另一类是产权类。 特许经营权类资产主要包括高速公路等资产：这类资产特许经营期限一般最长不超过30年，在收费期限届满后需无偿归还政府、资产价值到期将会归零，所有资产估值客观上会呈现“逐年递减”的特征，预期现金分派率会呈现前低后高的特征。对于此类资产，应当通过投资内部收益率（IRR）来衡量收益情况。 产权类资产主要包括产业园区、仓储物流等资产：这类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。 其中产权类公募REITs有产品的底层资产与商铺收租的盈利模式略有相像，都是以租金收益为主。二者不同的地方在于REITs有产品起投金额较低，且底层资产满足已经产生持续、稳定的收益及现金流的要求。底层项目经过专业的中介机构及基金管理人、财务管理人尽调，产品运营期间，基金管理人履行主动管理职责，并监督运营管理机构履行运营管理职责。 创金合信基金：买物业需要较大的资金投入，风险相对集中，收益情况由该物业的周边商业活动是否活跃决定。 本次试点的基础设施REITs购买门槛相较购买物业来说是很低的，基本都是单笔认购份额为1000份，相对购置物业的低成本参与是REITs的显著优点。同时，本次试点的REITs的基础资产是基础设施项目的股权，基础设施项目股权有一定的公益性和收入稳定性，有一定的权益属性，提高了投资人定期收取分红的概率。 中国基金报（ID：chinafundnews）
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