万达商管上市*消息(600313股票)
万达商管上市*消息(600313股票)
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2、600313股票
历经数年浮沉，王健林带着“轻资产”的万达商管，重新杀回港交所。
10月21日晚间，珠海万达商管在港交所提交招股书，中信证券、摩根大通和瑞信为联席保荐人。珠海万达商管拟面向全球发行股份，用于投资收购、扩大在管物业面积、改造场景硬件、以及战略投资等。
珠海万达商管是万达集团旗下的商业运营平台。今年3月底，万达宣布终止回A计划，同时与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，珠海国资委出资30亿战投入股。此后，回港上市进程密集启动。
8月20日，证监会*接收珠海万达商管提交的境外上市材料；8月26日，证监会出具补正通知。10月11日，提交材料便获受理。拿到“小路条”后，万达商管“光速”提交了招股书，而这距离其*提出申请刚刚两个月。
相较于被挡在A股大门外的时光，万达商管此次赴港上市要顺利得多。目前，万达商管是全国*向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司；截至2021年6月30日，管理全国204个城市380座万达广场，在管商业物业建筑面积共5420万平方米。
为上市折腾的漫长七年
如果回溯万达集团的关键节点，2014年算是一个。
万达集团成立于上个世纪，但真正加速发展是从2010年开始。当年，15家万达广场新开业，此后每年新开业广场数均在两位数。2014年，万达广场新开业22家，累计数量破百。商业规模的飞速发展，为此后赴港上市做好了准备。
2014年12月10日，万达商业发行6亿股股票，每股价格48.00港元，成功登陆港交所。2015年，万达商业超额配售5254.76万股H股，赴港上市共募集资金约313亿港元。
但是，当时因内地和香港市场的估值落差，万达商业上市当天即破发。股价低迷，使得万达内部认为港股严重低估其商业价值，因而决定转战A股。然而，A股对传统房地产企业有严格准入要求，因此万达将房地产业务彻底剥离，宣布全面转型轻资产。
公开信息显示，2018年，万达商管还引入了腾讯、苏宁、融创和京东等投资者共计304亿元的出资，由它们来收购万达商管自港股退市时引入的投资人持有的14%的股份。据称，交易协议约定，万达商管需在2023年10月31日前完成上市。
眼看上市期限越来越近，A股大门却丝毫不见松动，万达商管决定转投港交所。
今年3月，万达宣布终止万达商业A股的IPO进程，并对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现上市进程。不仅如此，珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，珠海万达商管浮出水面。
相较于曾经备受港交所“冷落”的万达商业，如今的万达商管打出了“轻资产”概念。
所谓“轻资产”，即企业不自持相关商业地产，只输出品牌，负责设计、运营等工作，并分得收益。2019年，万达商管彻底剥离房地产业务，由新成立的万达地产集团负责万达商管剩余的房地产业务，万达商管则专注于商业运营管理，强调服务业属性。
数据显示，截至2021年6月30日，万达商管管理全国204个城市380座万达广场，其中独立第三方项目总数106个，在管商业物业建筑面积共5420万平方米。截至2021年6月30日，珠海万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。
上半年营业收入106亿元
从业绩数据看，万达商管可跻身物管赛道头部。
数据显示，2018年～2020年及2021年上半年，万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心溢利分别为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。截至2020年底，是中国*向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。
具体而言，万达商管主要根据两种运营模式提供服务：委托管理模式、租赁运营模式。
所谓委托管理模式，即全权负责管理商业广场，提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务。这种模式下，收入来源包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费，目前其280个母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理。
租赁运营模式，即从业主处租赁物业，将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场；收入来源主要包括来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。目前其118个在管独立第三方商业广场中，有82个采用租赁运营模式。
2021年3月，为了统一母公司集团项目的运营模式，万达商管与前者终止根据租赁运营模式管理56个商业广场的租赁合约。调整后，租赁运营模式往后将只应用至独立第三方拥有的商业广场。
目前，万达来自母公司的商业项目，仍为其提供收入的大头，尤其是委托管理模式下的物业管理服务收入、增值服务收入。
招股书显示，2018年～2020年及2021年6月30日止六个月，集团委托管理模式下物业管理服务所得收入分别为61.84亿元、68.12亿元、52.81亿元、22.97亿元及33.77亿元，占其总收入的56.1%、50.7%、30.7%、30.8%及31.7%。
增值服务包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务等。于往绩记录期，所得收入分别为34.10亿元、37.12亿元、34.95亿元、13.73亿元及23.69亿元，占同期总收入的30.9%、27.7%、20.3%、18.4%及22.3%。
通过向独立第三方输出品牌与管理，万达商管也获得较为可观的收入。
数据显示，2018年～2020年及2021年6月30日止六个月，租赁运营模式下商业管理服务产生的收入分别为9.87亿元、19.73亿元、55.33亿元、26.59亿元及24.51亿元，分别占总收入的9.0%、14.7%、32.2%、35.7%及23.0%。
贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，珠海万达商管定位全轻资产模式，并通过较强的项目拓展能力积累了较为可观的第三方商管项目；对于独立第三方项目，通过项目净收益分成，与第三方业主的利益形成强绑定，可持续性较高。
行业竞争仍然激烈
目前，中国的商业运营服务市场较为分散。据弗若斯特沙利文的资料，按在管建筑面积统计，中国五大商业运营服务供应商的总市场份额为12.7%。万达商管认为，其要在规模、品牌、盈利能力、运营能力及服务质量等方面与同行展开竞争。
该集团续称，能否在激烈的竞争中维持市场地位，取决于向业主和商户提供差异化、强竞争力及高质量的商业运营服务的能力。
值得注意的是，近年来，随着商业竞争日益激烈，各种差异化的商业项目不断推出，如华润、万科、世茂等都推出多种不同的产品线，万达商管面临的竞争仍然激烈。此前，万达借助标准化复制，快速提升市场规模，但产品的差异化特质有待丰富。
不过，克而瑞认为，万达商管目前在全国各大区域均有布局，同时也依靠轻资产战略继续保持高速的发展，在商场运营方面总体情况都较为良好，各经营指标相对稳健。其中，近乎***的高出租率、较高的坪效是万达商管的两大特点。
同时，在轻资产成为行业发展重点的当下，万达商管已实现全面轻资产化。“万达的收入得以不受房地产市场波动影响，同时也帮助企业减少了投入成本，减轻了资金压力，并充分发挥在商业物业运营管理方面的专长，加快城市布局。”上述机构认为。
郑中也认为，和住宅物管相比，商管业务毛利润更高，加上位于优质地段的商业物业较为稀缺，近年来估值也不断走高，因此近期多家房企谋求商管部分拆分上市，纷纷向轻资产输出转型。贝壳研究院预计，珠海万达商管上市后，将会为母公司带来更多机遇。
5月23日盘中消息，14点3分农发种业（600313）封涨停板。目前价格13.68，上涨9.97%。其所属行业种植业目前上涨。领涨股为农发种业。该股为农垦，农业种植，大农业概念热股，当日农垦概念上涨2.97%，农业种植概念上涨2.55%，大农业概念上涨2.44%。
资金流向数据方面，5月20日主力资金净流入2.28亿元，游资资金净流入2.64亿元，散户资金净流出8852.52万元。
近5日资金流向一览
农发种业主要指标及行业内排名
农发种业（600313）个股
5月19日，大连万达商业管理集团股份有限公司发布关于总裁变动公告，齐界任公司总裁届满，聘任张霖先生为公司总裁，任期自2022年5月16日起至公司第五届董事会期限届满日为止。此外，据天眼查App显示，齐界也退出了万达商管的法定代表人，接任者同样为张霖。
根据万达官方网站查询的资料显示，齐界自2000年4月加入万达集团，曾担任公司总裁、执行总裁、副总裁及南方项目管理中心总经理多个职务。在齐界早年担任商管总裁的期间，万达商业更名为万达商管，并开始剥离地产业务。
2020年1月，自担任万达集团总裁18年的丁本锡宣布退休后，商管集团总裁齐界高升，接任万达集团总裁一职，同时兼顾商管业务。
2020年4月份，万达集团人力负责人肖广瑞来掌舵商管一年多后，在万达开始拆分轻资产商业运营业务冲击港股IPO时，齐界成为万达商管为董事长，肖广瑞担任总经理及董事，直至本次董事长换为张霖。
此次接棒的张霖，是与齐界同年进入万达的核心人物，曾执掌王健林看重的业务板块万达文化，现任万达地产集团总裁。齐界也并未离开负责多年的商管板块，仍继续担任万达商管董事长，同时为万达集团董事。
作为万达集团旗下的轻资产运营模式的万达商管，不仅掌舵人几经变换，其上市之路也是颇为曲折。4月21日，珠海万达商管的在港交所的IPO申请状态已经变为失效。4月22日，珠海万达商管已经重新提交申请。
如今再次冲刺港股的万达珠海商管，迎来了新的管理层。想来万达商管第二次递表冲刺上市的过程中，新总裁张霖面临的挑战不小。
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乐居财经讯徐迪5月24日，惠誉确认大连万达商业管理集团股份有限公司(DalianWandaCommercialManagementGroupCo.,Ltd.，简称“万达商业”)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“BB+”。
惠誉还同时确认了万达商业地产(香港)有限公司(WandaCommercialProperties(HK)Co.Limited，简称“万达香港”)的发行人违约评级，*无抵押评级以及其担保美元票据的评级为“BB”。
上述发行人违约评级的展望均为“稳定”。惠誉还同时将其所有评级由评级观察名单中移除，上述评级此前于2021年12月1日，惠誉发布*的《母子公司关联评级标准》后，被列入观察名单。
根据*的标准，万达商业被评估为“子公司较强”，因此其评级比其母公司大连万达集团股份有限公司(DalianWandaGroupCo.,Limited.，简称“万达集团”)的并表信用状况高一个子级，后者持有其44%的股权。受益于其庞大的资产规模和超过2倍的稳健循环EBITDA利息保障倍数，惠誉评估万达商业的独立信用状况(SCP)为bbb+”。
万达香港是万达商业*的离岸融资平台和海外投资控股公司。根据*的《母子公司关联评级标准》，万达香港被评估为“母公司较强”，同时基于其母公司向其提供法律支持的预期为“弱”、战略支持预期为“中等”以及运营支持预期为“高”，其评级比万达商业低一个子级。万达香港由万达商业***控股。
关键评级驱动因素
母公司对评级形成制约：万达商业的评级受到其母公司并表信用状况的制约，惠誉对其评估为“bb”。其母公司的并表信用状况是基于该集团2021年庞大的资产基础和约50%的净债务/投资物业价值之比而得出的。2021年，该集团的控股公司层面利息保障倍数为1.0倍，低于评级为“BB”的同行。
尽管如此，惠誉认为该公司的现金/短期债务之比(0.9倍)是足够的，因为其大部分短期债务都是在岸银行贷款，而且该集团的融资渠道保持强劲。万达集团还在2022年初以7.5亿美元的价格出售了传奇影业(LegendaryEntertainment)20%的股份，以偿还2022年7月到期的5.5亿美元债券。
关联因素评估：根据惠誉的《母子公司关联评级标准》，万达商业的评级采用“子公司较强”的方式，同时因为其母公司在获取其现金流方面不存在条款限制，其与母公司的限制性关联评估为“开放”。同时在权利与控制因素方面，惠誉评估为“可渗透”，因为关联方交易需要获得拥有董事会代表权的重要少数股东的批准。共有三名董事同时在万达商业和万达集团任职，两家公司拥有独立的现金和融资政策。
多元化投资组合为独立信用状况提供支撑：由于万达商业的规模大、资产多样化以及业绩具备韧性，其“bbb+”的独立信用状况反映出其与评级为“A”的公司享有同样的物业投资组合。预计到2022年，该公司的租金和管理费经常性收入将在2021年的430亿元人民币基础上继续增长6%。管理层表示，疫情没有对第二季度的复苏产生实质性影响，因为大部分租金收入是固定的，而且其在受严重影响的一线城市的风险敞口有限。该公司在上海拥有13家购物中心。
轻资产模式：惠誉认为万达商业的轻资产购物中心将减少其资本支出需求，并支撑其近期的财务状况。到2021年底，共有417家轻资产购物中心，其中有132家由第三方所有。其目标是在2022年开设50多家商场，其中80%以上采用轻资产模式，由其运营商场，并获得30%左右的租赁利润。16家第三方商场固定租赁将为其带来5-6亿元人民币的收入。惠誉根据企业评级标准，以8倍的调整后债务比率对固定租赁进行资本化。
利润率下滑：随着公司继续扩大轻资产业务，万达商业的循环EBITDA利润率将从2021年的44%和2020年的50%，向其轻资产购物中心的长期毛利率40%下滑。在轻资产模式下，该公司将***的收入记入账面，但将所有者的利润分成作为可变租赁和支出扣除。惠誉认为，利润率下降反映的是业务模式的改变，而不是基础业务的恶化。
充足的利息保障倍数：万达商业的经常性EBITDAR利息保障倍数从2020年的1.9倍提高到2021年的2.2倍，主要是由于其在2021年从疫情中恢复。该公司的经常性EBITDA利息保障倍数略低于评级为BBB的同行，但它的大量现金余额和对委托贷款和理财产品的投资减轻了这一风险，这些投资提供了额外的财务灵活性。惠誉预计到2024年，其利息保障倍数将提高到2.5倍。
子公司计划上市：万达商业的目标是在2022年底前将旗下轻资产子公司珠海万达商业管理集团股份有限公司(ZhuhaiWandaCommercialManagement,Ltd.，简称“珠海万达商管”)上市。如果珠海万达商管未能在2023年底前上市，惠誉会将其在2021年收到的380亿元人民币上市前融资视为债务，因为其具备回购义务。
惠誉认为，子公司的上市在中期内将使其收益，因为它将提高财务透明度并降低杠杆率，但预计不会立即对评级产生影响。惠誉将从万达商业的经常性EBITDA中扣除珠海万达商管的非控股权益(NCI)红利，因为子公司将几乎***的净利润分配给投资者，减少了万达商业可用于利息支付的现金流。
通胀风险可控：如果中国消费者的可自由支配支出因通胀压力上升而下降，作为业主，万达商业地产将面临通胀风险。该公司购物中心的地理位置非常优越，能够吸引餐饮和娱乐消费，这有助于推动客流量。不断上涨的大宗商品价格可能会影响消费者近期的支出模式，这可能会影响万达的业务。
评级推导摘要
万达商业
万达商业的投资物业组合与太古地产有限公司(SwirePropertiesLimited，A/稳定)及Unibail-Rodamco-WestfieldSE(BBB+/负面)等主要的全球性投资物业公司的水平相当。鉴于万达商管庞大的业务规模、资产地域分布广泛及贯穿商业周期的强劲经营表现，该公司强劲的购物中心组合与“A”评级物业投资公司的水平相当。
万达商业的独立信用指标弱于上述同业，原因是该公司约2.0倍的经常性EBITDA利息保障倍数低于同业逾5.5倍的平均水平。
万达香港
万达香港的评级受到其与母公司万达商业之间强关联性的支持。与万达香港具有可比性的公司是万科企业股份有限公司(ChinaVankeCo.,Ltd.，BBB+/稳定)以及其子公司万科地产(香港)有限公司(VankeRealEstate(HongKong)CompanyLtd，BBB+/稳定)，保利发展控股集团股份有限公司(PolyDevelopmentsandHoldingsGroupCoLtd，BBB+/稳定)以及其子公司恒利(香港)置业有限公司(Hengli(HongKong)RealEstateLimited，BBB+/稳定)，广州富力地产股份有限公司(GuangzhouR&FPropertiesCo.Ltd.)以及其子公司富力地产(香港)有限公司(R&FProperties(HK)CompanyLimited)——与万达香港一样，上述公司均为各自母公司的主要境外融资平台。
但是，惠誉认为万达商业向其提供法律支持的预期为“弱”，而其他三家同行的评估为“中等”。这就是为什么万达香港的评级比其母公司低一个子级，而其他三家公司的评级与其母公司持平。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括
-2022至2023年间万达商业将新开50个万达广场，每个可出租楼面面积约为8万平方米，其中40个将采用轻资产业务模式。
-2022至2023年间的租金及物业管理费毛利率约为66%。
-2022年和2023年租金和物业管理费收入分别为460亿元人民币和480亿元人民币。
-2022年和2023年资本支出分别为55亿元人民币和40亿元人民币。
-2022至2023年间可用现金余额(包括40%的理财产品)保持在约400亿-500亿元人民币的水平。
-考虑到股权融资存在时间上的不确定性，惠誉假设无股权融资现金流入。
评级敏感性
万达商业
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
-万达集团的信息透明度和并表信用状况有所改善
-万达商业与万达集团之间的关联性减弱
-全面恢复资本市场渠道
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
-万达集团的并表信用状况恶化
-万达商业与万达集团之间的关联性加强
-万达商业的经常性EBITDAR-NCI股息/利息+固定租赁保障倍数持续低于2倍
-惠誉上调万达商业的发行人违约评级
-万达香港与万达商业之间的关联性增强
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
-惠誉下调万达商业的发行人违约评级
-万达香港与万达商业之间的关联性减弱
流动性与债务结构
流动性充足：截至2022年3月底，万达商业拥有330亿元人民币可用现金，足以支付200亿元人民币的短期债务。与此同时，惠誉估计，该公司拥有约300亿元人民币的理财产品(与2021年底类似)，主要由商业银行发行，期限不到一年，以及290亿元人民币的短期可交易金融投资。
2022年，万达商业还有196亿元的人民币债券到期，包括170亿元人民币的可回售在岸债券和4亿美元的离岸债券，而剩余的短期债务几乎都是以投资地产为抵押的在岸银行贷款。万达商业表示，该公司将能够保留至少90%的在岸可回售债券至到期，并计划发行新债券，为2022年12月到期的美元债券进行再融资。万达商业没有海外银团贷款，信托贷款占总债务的1%。
万达香港也有充足的流动性，截至2021年底现金余额为81亿元人民币，短期债务为54亿元人民币。惠誉还预计，如有必要，万达商业将提供流动性支持。
发行人概要
万达商业是中国*的购物中心所有者，也是被惠誉评级的*商业物业所有者之一。
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