公募reits基金有哪些(油价调整历史)reits基金是公募基金吗
公募reits基金有哪些(油价调整历史)reits基金是公募基金吗
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2、油价调整历史
见习
自2021年5月首批公募REITs获批以来，已有一年时间。
目前已上市的公募REITs产品共有12支，发行总规模458.41亿元。
今年4月发行的华夏中国交建REIT以94.15亿元的募集规模拔得头筹，成为目前市场上募集规模*的公募REITs产品。
华夏中国交建REIT在今年4月7日首日募集时，公众投资者单日认购规模超过840亿元。
公告显示，公众投资者有效认购申请实际确认比例仅为0.84%，配售比例创公募基金发行历史新低。
截至
其中，国金基金管理有限公司的“铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施”基金产品，也是首批申请的公募REITs产品，但时隔一年，至今尚未获得批文。
业绩表现基本达到预期
不同于传统公募产品，公募REITs属于基础设施类。
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》文件，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
从底层资产类型可以看出，公募REITs的底层资产是基础设施项目完全所有权或经营权利，并以其产生的现金流为偿付来源。
公募REITs对项目做了明确要求，如“原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定；原始权益人的企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为；原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入等。”
由于底层资产的稳定性，公募REITs可视为一项投资回报稳定、风险适中的基金品种。
根据中信证券研究报告显示，2021年首批9支公募REITs产品年度营业收入和EBITDA相比预期指引（募集说明书对盈利的预测），完成度分别为103%和98%。
2021年除首钢绿能外，首批公募REITs的营业利润率都在55%以上，符合成熟资产稳定盈利特征。全部首批公募REITs年报的现金分红均超额完成，实际拟分红比例高达97%。
目前，产权类公募REITs的2022年分派率为3.4%，经营权类则达到7.1%。
有公募基金行业人士对
目前，首批公募REITs产品战略配售份额即将解禁。
由于目前上市的公募REITs产品底层资产的未来现金流都十分稳健，同时二级市场可交易份额相对稀缺，因此大部分已上市产品在二级市场均有溢价。
Wind数据显示，截至5月25日收盘，12只公募REITs产品在二级市场仅有一只产品跌破发行价格，平均涨幅超过20%，其中，富国首创水务REIT涨幅*，较发行价上涨39%。
近日，9只首批公募REITs均发布份额解除限售的公告，满12个月的战略配售份额将在6月21日进入二级市场流通。据统计，这轮战略配售份额解禁后，可流通份额*的产品，其可流通份额占基金全部份额的80%。
“解禁后，二级市场可流通的产品份额将进一步增加，可以一步提升公募REITs在二级市场的交易活跃程度，同时，基金公司也在引入做市商，例如华夏越秀高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT等产品已经引入券商提供做市服务。”北京一家公募基金公司人士受访表示。
政策支持市场扩容
5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。《意见》指出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
《意见》在提及存量资产盘活方式时，特别提出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。
此外，对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。同时建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。
有券商人士对
同时，当前对已上市产品扩募的研究进程也在加快。扩募是指在基础设施REITs基金*发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。
证监会表示，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与*一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。
4月15日，上交所和深交所分别就《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿）》对全市场公开征求意见。拟细化明确公募REITs产品对新投资项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。
就扩募而言，新项目的投资、发行模式以及定价问题成为业内较为关注的难点。
由于涉及原始持有人和权益人的利益，新资产的定价需要权衡各方利益，做到公允，再加上公募REITs涉及到多个交易场景，其扩募细则的落地仍需时间。
事实上，虽然公募REITs市场火爆，但投资者在甄选时仍需注意分辨风险。在谈及未来公募REITs的表现时，有公募基金行业人士对
财联社（上海，编辑马兰）讯，美东时间周日（3月6日），美国国务卿布林肯在欧洲合纵连横，讨论是否禁止俄罗斯石油。在布林肯公开承认后，直接导致周一亚洲盘国际原油暴涨，布伦特、美原油期货均涨超10%，布伦特原油一度逼近140美元大关，创近14年来新高，而且离2008年的147美元历史新高也相距不远。
高油价令全球投资人恐慌情绪陡增，周一亚洲股市及欧美股指期货一片惨跌，黄金等避险品种上涨，而期铝、期镍等大宗商品亦是因供应担忧，大幅上涨。
这么高的油价，看着都让人触目惊心，但早在2008年，油价就已玩过一次火箭升空，此前还有三波石油危机的冲击。
让我们回看一下，2008年及更早之前的几波高油价对全球经济及金融市场的影响。
2008年，一桶原油*卖147美元
2008年1月，原油价格还在90美元一桶，到了6月已突破140美元，美油、布油都在7月突破147美元，而同期黄金的表现却平平无奇。买黄金的人哭晕在交易所，选错赛道真是恨啊。
2008年的油价飙升由多重因素推动，供需关系变化加上投机分子的助攻，才造就了这个历史高点。
经济学理论爱讲均衡。供大于求，价格下降，进而产出减少，需求增加，长期而言价格会落在一个比早先价格低的均衡点上；反过来，求大于供，价格推高，进而产出增加，需求减少，均衡点会跑到原均衡点的上方。
2008年的原油市场，经历的正是供不应求的情况。先有尼日利亚石油设备被攻击，再来北海的英国炼油厂罢工，伊朗在核项目的频频动作，加上欧佩克（OPEC）隔岸观火不愿增产，导致全球石油库存不断下降，供应吃紧。
大家要是都勒紧裤腰带，也能共克时艰，但彼时，新兴市场国家正热火朝天地发展经济，对石油的需求与日俱增。
当时的中国，对工业那是一个如痴如醉，石油作为重要原料，怎么可能在这个档口减少消耗。上世纪90年代，我国的石油日消费量在200万桶左右，到了2007年，这个数字已经达到870万桶。
新兴市场国家对石油的追逐，挤压了全球市场对其它国家的原油供应量，短期内，油价坐了直升飞机，一路蹿上天。
对了，这中间还不乏资本市场的“友好”帮助。
2000年以来，商品期货市场体量急剧扩大，2002年，石油期货日交易量是全球石油需求的四倍。到了2008年，日交易量已经达到石油日产量的15倍。衍生品市场的发展，其一是涵盖的商品种类和交易期限更加丰富，为现货市场提供更多对冲；但同时也放大价格波动，为投机滋长提供土壤。
2008的石油供需错位，让投机分子看到商机。油价上升，机构买入石油期货，在到期前卖出，赚中间差，然后继续买低卖高，当时多头力量明显大于空头。结果就是，原油期货涨得一路高歌，带动现货价格继续向高位进军。
骆驼不会被一根稻草压垮，但谁也说不清压倒骆驼的是哪一根稻草。正如2008年创造历史的油价。
2022年油价上涨不仅仅关于俄乌
到了2022年，油价上升的原因也同样复杂。
自去年年末以来，原油价格一直在上升，美油和布油从去年末的接近70美元一桶，到现在先后触及130美元，甚至布油一度接近140美元，我们看到的不仅仅是俄乌冲突的影响。
首先是需求端，全球大多数国家在观望许久后已开始放松社交禁令和恢复生产，对原油的需求逐步上升。全球原油库存受此影响快速下降，达到了2015年来新低。
但原油产量却无法跟随脚步。OPEC不愿增产，而部分页岩油企业受到2020年低油价影响，目前还陷在债务泥沼里难以扩产。
供需之外，美国政府疫情以来大幅扩表，流通美元增加，刺激需求的同时，抬高了各类资产的价格。另一方面，美联储退出购债放水，加息箭在弦上，使投资人转向持有大宗商品，原油市场自然成了好去处。
两厢夹击，加上地缘政治紧张，油价这波天时地利人和全占了，不涨才叫见了鬼。
高油价之后的世界
2008年，油价打击最重的是汽车行业。消费者负担不了高油价，购车意愿受到严重打击。
2007年，SUV是美国境内的畅销车型，但在2008年却一度无人问津。2008年5月至7月，SUV的销售额同比都下降超过25%，直到8月油价出现下降，这一情况才有所转变。耗油量高的SUV只是一个类别，就全局来看，美国轻型轿车和轻型卡车在2008年的5月到7月销售额同比平均下降了7%，其中进口轻卡的销售额在这三月中比之上一年下降了22%。
据估计，汽车业的受挫导致美国2007Q4到2008年Q3的实际GDP增长损失了0.5个百分点，更是打击了当时的汽车业劳动力市场。2008年5月，美国总就业人数比上年同期减少了87,000人，其中经季节性调整的机动车和零部件制造业的就业人数减少了132,000人。
汽车业不景气，是因为消费者用不起油，买车意愿下降。同时，房产市场也被波及，是因为油价高企造成的购买力下降和失业率上升，消费者购房意愿被大幅削弱，人们听到买房只能苦笑。房地产市场萎缩，违约率急速增加，也为之后的次贷危机埋下伏笔。
当时，美国政府看到高油价，内心并无多大波动，仅在春季出售了部分石油战略储备中的石油来缓和市场矛盾。美联储则是按兵不动，在6月的声明中大玩春秋笔法。他们一定不知道，几个月后，次贷就将搞得他们无力喘息。
不怪人家不重视，相比于油价，其他行业的岁月一派祥和。黄金、美元、标普500、日经225都风平浪静，似乎油价的飙升实现在另一个次元。
甚至与石油直接相关的能源股都在这段时间安静做事，只有PPI不甘寂寞，美国PPI数据在5、6、7月分别录得1.4%、1.8%、1.2%，相比前几个月有了明显上升。
三次石油危机时动静不小
但2008年高油价并不代表常例，在前三次石油危机造成油价高企时，全球经济和金融市场的动静可不小。
1973年中东战争爆发导致的能源危机，直接将美国的GDP不变价从5.6%干到-0.5%，日本GDP更是断崖式下降，从8.03%到-1.23%。标普500和日经都出现大幅下跌，标普500一度跌幅达到36.33%，日经指数达到28.69%。而之后1980年代的伊拉克入侵伊朗，同样把美国GDP增速锤到负数，日本侥幸避过锋芒，但GDP降幅还是超过2%。当时美日股指虽然迅速恢复，但在油价暴涨时，还是出现了一定程度的下跌。
市场的反常也许是傲慢的开始，很多人都觉得，这一次的油价上涨只是一个短暂的调节。
美联储前主席伯南克在2009年1月进行回顾时，将2008年油价上升归结为短期供需矛盾，而非通胀压力。他们还预期，最终，大宗商品的价格会温和调整，不会造成长期的影响。但事实上，当时的短期油价上涨却被不少人视为后面造成长期衰退的原因之一。
通胀还在路上
而2022年，我们遭遇的是后新冠时代复产和地缘政治紧张的综合征，不说后无来者，但好歹算是*。石油价格的上涨，跟随着大宗商品价格的上涨，粮食，化肥，贵金属都出现了各种意义的遍地开花，直接把通胀拉到警戒线。
目前较2008年情况更为严峻的是，这一波价格上涨趋势还未到头，美国拟议中的禁止进口俄油不仅不会平稳石油价格，反而将进一步加剧上涨。
更让人担忧的是，美国政府现在的资产负债表规模从之前的2.7万亿达到9万亿美元，财政政策空间较2008年缩小不少。
面对高油价，人们会不会从历史中学到教训仍未可知，但每天或每周的加油确实要成为钱包不能承受之重了。
文 | 王诗宇
对于大部分投资者来说，公募REITs还是一个新鲜的名词，但5月31日我国首批公募REITs发售首日便售罄，吸金超过500亿元，火热程度可见一斑。
首批9只公募REITs分别为红土创新盐田港仓储物流、中航首钢生物质、东吴苏州工业园区、中金普洛斯仓储物流、浙商证券沪杭甬高速、富国首创水务、平安广州交投广河高速公路、博时招商蛇口产业园。该9只公募REITs产品认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间，合计募集金额为314.03亿元。目前平均有效认购倍数近8倍。
据悉，这批公募REIT将启动比例配售，*配售比例不足3%。从首批公募REITs公布的战略配售情况看，机构投资者参与战略配售的比例非常高，9只公募REITs平均战略配售比例为60%，初始战略配售比例*的华安张江光大园REIT，也超过了55%。广州广河战略投资者初始配售比则高达78.97%。
尽管公募REITs填补了国内此类产品空白，但对于REITs，投资者仍需抱着理性态度，充分了解REITs产品的内容后，进行合理投资。
REITs是什么
REITs，即不动产投资信托基金，是通过发行基金份额汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行不动产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
通俗的说，就是把流动性很低的不动产证券化，这样一般投资者可以投入少量资金，参与不动产项目的投资中。
财经评论员王超的解释更为接地气，公募REITS本质是基金。基金就是个包子，股票基金是股票馅儿包子，债券基金是债券馅儿包子，这次*的9只公募REITs产品，就是把产业园区、高速公路、仓储物流等基础设施，切成馅儿，包成包子。
那什么样的底层资产符合作为REITs的“馅儿”的条件呢？第一，必须是产权清晰完整的实体资产；第二，必须能够产生长期、稳定的经营现金流。
首批被证监会批准的9家公募REITs项目包括了收费公路、产业园、垃圾处理、仓储物流、生物质发电、污水处理等主流基础设施类型。
值得注意的是，房地产作为底层资产理论上是可行的，但房地产和基础设施存在收费是否市场化，底层资产是“所有权“还是”收益权”、收益权有无期限差别等方面的差异，且我国对住房相关产品和政策比较谨慎，所以暂不纳入公募REITs项目中。
那公募REITs这只“包子”是怎么把基础设施这个“馅儿”包进去的呢？
因为公募基金不允许直接投资非上市公司股权，因此REITs采用“公募基金+ABS”的结构避免法律阻力。也就是说，项目公司持有基础设施资产，ABS持有项目公司***股权和债权，公募基金持有ABS全部产品份额，再由投资人持有公募基金份额，完成整个产品结构搭建。
为什么要推出REITs
REITs最早在1960年诞生于美国，目前世界上已有44个国家和地区推出REITs制度。
据中金公司研究报告表明，2019年末全球公募REITs市值约2万亿美元。且中国也已经具备较为丰富的类REITs实践，自2014年起，中国类REITs产品累计发行约1650亿元。绝大多数国家和地区在出现经济危机或房地产市场出现系统性风险时出台设立REITs。而中国REITs的诞生是主动战略规划的产物。
中国基础设施存量资产规模已超过一百万亿元。从权属、收益率等角度综合评判，其中适合作为公募REITs底层资产的部分也已经达到数万亿元。
因此，中金公司研究认为，公募REITs的实践不仅有助于盘活基础设施资产，形成投融资闭环， 还有益于引领债权融资向股权融资方向发展，从而降低杠杆率，推动资产理性定价从而抑制和防范风险。
同时，如果超过百万亿元的居民储蓄及理财中有一部分可以通过REITs投资于基础设施，既可以支持基础设施投资，促进经济结构调整，增强资本市场服务实体经济的能力；还能丰富投资者的可投资工具种类，分散组合的投资风险，提升投资者的财产性收入。
REITS收益组成和收益率测算
REITs的收益主要来自两方面：分红和资本增值。
按照规定，REITs每年都要把可供分配金额的90%，以现金红利方式回报投资人，每年不得少于1次。且REITs可以在场内进行交易，中间存在价格波动带来的价差收益。
据中金研究部的数据统计，2012年以来，美国、日本等主要REITs市场的平均回报率中枢在11%-13%，波动率相对较小；并且REITs与股票、债券的长期相关系系数较低。
中国基础设施公募REITs根据底层资产权属特征不同，预期投资收益存在差异。中国基础设施公募REITs大致分为：
1.产权类：以租金（或运营外包服务）为主要收入来源，如仓储物流、产业园区、数据中心等；
2.经营权类：通过与政府签署特殊经营协议进行收费为主要收入来源，如水电气热市政工程、高速公路等。
从招募资料披露的数据来看，特许经营类项目的预计现金分派率普遍高于产权类项目，2021-2022年预计现金分派率在6%-12%区间内，相比较产权类项目在4%-5%之间。
注：带“*”指标为根据折现率推算的参考数值；数据Wind、华西证券研究所、万和证券
二者之间的现金分派率上的差异主要是因为底层资产的性质不同：特许经营项目债性凸显，产权类项目股性更强。
对于产权类REITs，其初始现金分派率略低，但未来随着项目经营能力提升、盈利能力改善、租金上涨，项目底层资产价值的上升从而驱动增值收益；而经营权类REITs底层资产的现金流比较稳定，市场交易不活跃，且其资产估值会随着基础设施剩余收费年限逐年递减直至终值归零，因而资产增值收益较低。也正因为对经营类产品的增值受益预期较低，对其在分红收益上的要求就要比产权类产品更高。
对此，中金公司房地产行业首席分析师张宇表示：“但若综合考虑分红收益和增值收益，产权类和经营权类产品全周期投资的内部收益率（IRR）应该都将至少达到6-7%。”
如何选择REITs产品
首先要看它是经营权类的还是产权类的，经营权类REITs基于稳定现金流的基础设施，波动风险相对较小，但市场交易相对不活跃，增值的空间或许受限。
产权类REITs因涉及租金、续约等调整，可能面临一定程度的现金流波动风险，但不排除在随着经营能力和盈利能力的提高，最终实现资产较大程度的增值。投资这类REITs时应当更加关注项目的增值属性。
其次要关注产品是属于什么行业，资产规模如何、如何盈利以及管理人运营管理能力。
举例说明，仓储物流服务近年来因电商和零售业高速发展而需求大增，普洛斯仓储物流项目的基础设施资产所在区域需求旺盛，截至去年底，平均出租率超过98%。该项目的基础设施资产由位于北京、苏州、广州的7个仓储物流园区组成，建筑面积合计超过70万平方米。
其原始权益人普洛斯中国是境内*的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在中国市场深耕17年，在中国运营管理同类项目资产规模逾2000亿人民币。
最后，关注公募基金管理人的能力。
据戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝表示：“我们发现在基金管理人的主动管理下，REITs持有物业资产的出租率，总收入及营运净收益，NOI水平均有所提升，最终通过提高可分派收益和资产价值来保证投资者的利益。未来中国公募REITs设立专业的基金管理人角色至关重要。”
而目前从市场人才供给层面，具有底层资产管理经验，或拥有一级市场投资管理经验的人员仍相对稀缺。
Hey everybody
又到了每周的
《REITs问问问》栏目
在前面的几期中
我们详细探讨了
关于REITs投资的数个问题
下面就跟随鹏宇宙
首席种草官鹏仔的脚步
一起再来回顾一下
都讲了什么内容
基础设施公募REITs的前世今生
1、什么是基础设施公募REITs？其主要收益来源是什么？
2、推进基础设施公募REITs试点有何重要意义？
3、基础设施公募REITs试点区域和行业范围有何要求？
视频加载中...
基础设施公募REITs有何不同？
1、基础设施公募REITs与股票有何不同？
2、基础设施公募REITs与债券有何不同？
3、基础设施公募REITs与普通公募基金有何不同？
4、如何看待基础设施公募REITs的现金流分派率？
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基础设施公募REITs如何BUY BUY BUY
1、基础设施公募REITs发售流程是怎样的？
2、投资者参与基础设施基金份额认购的方式包括哪些？
3、投资者参与基础设施基金投资有准入条件吗？
4、如何看待基础设施公募REITs的发行价格？
5、投资者应使用什么账户参与基础设施基金认购？
6、公众投资者如何认购基础设施基金？
7、基础设施公募REITs公众投资者配售规则是什么？
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破解基础设施公募REITs的“交易密码”
1、基础设施基金有哪些交易方式？
2、基础设施基金的成交价格范围是如何规定的？
3、基础设施基金的交易申报及成交确认时间是怎样的？
4、基础设施基金申报数量有哪些要求？
5、场外登记的基础设施基金份额能否在场内交易？
6、基础设施基金交易信息通过什么渠道披露？
7、投资者交易基础设施基金前是否需签署风险揭示书？
8、风险揭示书列举的风险包括哪些？
视频加载中...
一名理性的基础设施公募REITs投资者是如何炼成的？
1、对投资者来说，公募REITs二级市场价格持续上涨有何风险？
2、针对公募REITs二级市场交易价格风险，基金管理人及交易所采取了哪些投资者保护措施？
3、投资者应当如何理性看待公募REITs投资？
4、投资者应当如何看待公募REITs部分战略投资者限售份额解限安排？
视频加载中...
听完首席种草官鹏仔的回答
大家对基础设施公募REITs
是否有了更深的理解呢？
在这里，鹏仔提醒大家
要正确看待REITs投资价值
避免盲目跟风交易
做一名理性的
基础设施公募REITs投资者哦
风险提示：投资有风险，本资料仅为宣传资料，不作为任何法律文件。公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险以及税收等政策调整风险等。上述未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，了解基金的风险收益特征，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证*收益。基金投资需谨慎。
今天的内容先分享到这里了，读完本文《公募reits基金有哪些》之后，是否是您想找的答案呢？想要了解更多公募reits基金有哪些、油价调整历史相关的财经新闻请继续关注本站，是给小编*的鼓励。
