300785值得买股吧(600565迪马股份股吧)
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缘起于2020年的第一周，开出6个“日光盘”。新年伊始楼市居然这么热，能不聊吗？起初定下的标题是“一月楼市，似乎有点猛。” 晚上我登陆网上房地产，看到下面这样一组数据的时候，顿时就不淡定了。我想说，一月楼市，绝非似乎，是真的有点猛。
长期和数据打交道的我，对于均价和套数和十分的敏感。而其实上海楼市已经横盘两年了，就单日而言，一手房的签约套数8开头已经记不清楚是哪一天了，在整个19年，比较火爆的4、9、11和12月，在月总成交6000套左右的火爆状态下，单日6开头，基本就会惊呼这个月的成交非常不错了。
似乎这两年，我们已经接受了，楼市短期内是回不到15-16年那两年的状态了。
可开年第一周，楼市现场的真实情况如何呢？
01这些网红盘缘何日光？原因各不相同奉贤蓝湾板块的双子星1月2日率先开盘。这场*对*的PK赛并没有分出个上下，因为开盘结束，除剩余少量低楼层房源，两个项目基本都卖完了。
保利玲玥公馆开盘现场
绿城诚园开盘现场原因在于：
1、临港自贸区新片区的政策利好对于楼市的推动显而易见，低单价低总价使得刚需一族无法拒绝。 绿城诚园和保利玲玥公馆，位于临港自贸区新片区辐射区域。
加之此次开盘延续着上一期的低单价（20000-21000元/㎡的单价，*总价几乎都是160万元/套起）
紧接着是昨日的，临港新城板块的鹭语墅，同样是临港自贸区新片区的核心区域。除了政策利好加持之外，3.5万单价，90平叠墅的品质在临港区域无人能敌。
去年8月就有消息说预计推盘，硬熬了4个月，依旧是熟悉的产品，原来的价格。
在鹭语墅开盘之前，其实已经有2件事，可以让万科吃下定心丸。
其一，是叠墅认筹率超过***，市场未售先热。
其二，周边主要竞品，同类产品东宸原著也已售罄，竞争对手没有了，自己的产品，无论质量还是价格都要优于对方。日光，真的只是时间问题。
无论从产品本身，单价和总价都极具竞争力。
认筹人数大于推盘人数的还有森兰壹公馆，它的
认筹率高达239%。没有任何悬念，全部售罄。
现场有个真实的案例：有客户说到他选房时只剩1150万的顶复，当时放弃了，出门就后悔了。再回来就买不到了。
森兰壹公馆的日光说明了：
*开盘（纯新盘）与二手房的倒挂价差，*的认筹比会帮你来做判断。
唯独需要担心的只有，先下手为强，后下手遭殃。
此外，江桥板块的保利云上二期同样捷报频频。10月刚夺下当月销售面积，销售套数的双冠王。
共计306组有效大筹参加摇号选房，可售房源263套，认筹率近120%。去化9成，只剩下底层房源。
保利云上开盘现场
足以证明：好项目的后几期在新房市场有着更强的号召力。市场只缺价格美丽的好产品，不缺购买力。别以为3月里开2次就特别稀罕。必须问问今日同样日光的四季都会。这已是半年里第三次开盘，从高层买到叠墅。
继续说说四季都会日光的原因：
除了性价比之外，品质和口碑也是两大原因。四季都会的热销源于它是区域内的仅有新一手房住宅，换句话说，就是没有竞品楼盘，并且和其他周边楼盘相比，这个项目也是有价格优势的。
区域内*的真正意义上的轨交房，还是上海主要轨交线路的起始站。这也是四季都会的另一个优势。
以上第一周网红盘能够受到市场的青睐完全各凭本事，但都殊途同归，形成了“日光”。
02年末年初的时间段到底是不是买房的合适时机？往常，在年末，即便遇上网红盘，相信更多的人也是等一等，看一看的较多。
我们先来看一组数据，18年1月至19年12月，近24个月上海新房的成交套数情况。
除了能看的出的哪个月卖的好，哪个月卖的不如意，还能发现点什么呢？ 其实可以看的出的是
买房人的买房习惯。我们回顾一整年，通常上海楼市基本就是这样一个状态。 前两月过春节，金三银四春暖花开，五六两月蓄势待发，七八月酷暑难当，金九银十秋高气爽，年末年尾呢？奋力再冲一把。
到了来年，如果春节在2月，还是在中下旬，那对于1月的影响就并非想象中的那么大。 可能1月相较于上一年整年的高位有些差距，但是*称不上是惨不忍睹。1月作为新年的第一个月来说，在销售上对于上一年年尾有一个延续是非常正常的。 中国人的个性是喜欢安稳，不喜欢在过年前后折腾。开发商也有着相同的默契。简言之，就是推盘以及销售的节奏。 一二月份，正是一年中最冷的季节，很不利于开展各类营销活动。所以，通常房地产过年放的小长假也丝毫不短，售楼处开着真的以为有人来看房吗？ 有听说五一劳动节，国庆小长假看房的，传统春节没见有开发商办房展会的，因为看房人意愿不强。 如此，通常开发商也不会在这个时间段集中酝酿开盘计划。 而今年的1月就那么的与众不同。我们在去年年底提前整理了预开盘日历，发便于买房人了解楼市讯息。
我们清一色的发现，全都集中在了1月上旬，看看这些响亮的项目名称，各个网红盘，每个都那么的跃跃欲试，想要在2020年的第一周就为全年开个好头，好的开始是成功的一半。
10日之后，基本1月就无开盘准备了，因为买房者和开发商都准备要过大年了。
而像上海这样外来人口众多的城市里，春节返乡潮使得购房客群自然而然的集中外流。每逢春节，开发商自然而然也要休假，而且这个小长假是真的不短。所以，春节前后楼市成交量减少是必然的。
03房地产市场的回暖，大概率是会随着气温的上升一起到来前面说的买房人按照季节买房的特点，更直观的来说，不如说气候性买房。 阿飞结合最近3年内春节当月的气温情况，发现了一点颇为有意思的结果。注意的是，2020年的1月比的是前两年的2月（18-19年春节都在2月）
来看下近三年春节当月第一周的气温情况，就能够佐证如今买房气候对于买房的重要性。 先来看下18年2月第一周的气温情况，几乎天天都零下，哪还有心情去看房？所以成交情况也是惨不忍睹，当月1860套，连2000套都过不了。
19年2月首周的天气情况呢？
相比18年自然是好了不少，一副暂别冬天，万物复苏的景象。销售成交呢？确实是好了不少，但是依然是全年*。
今年第一周的天气，前日和昨日大家都见识过了。6日7日小寒节气已经攀上了20°，这样的天气，看看房确实是个不错的选择。
以前的春节当月无疑是寒冬时节，而今年的可是大大的暖冬。
于是，上海新房首周的迅猛在客观条件上已经有了很好的支撑！
04首周楼市有点猛能证明些什么？开发商证明的是20年1月有好盘，对于掏钱买房的消费者来说呢？20年1月我能淘到便宜，买房人也都是明白人，房住不炒的时代早就不是闭着眼买房了。 如今买房，没有赚到便宜，那就是吃亏了。所以，这2020年的第一周，掏了钱一定是认为捷足先登，赚到了便宜。 现在，在回答文章开头的问题，年末年初是不是值得买(300785,股吧)房？
刚过10点，我又刷新了网上房地产官网，1月7日新房成交套数：800。1月6日-7日，总计成交1680套，已经接近2018年2月一个月的量。
所以说，一月楼市真的很猛，是完完全全站得住脚的。
买不买房，应该只和当时的房价水平和你的购房能力有关。在如今，何时买房即是技术问题（价格问题），更是选择问题。或许，当春节来临，上海楼市无法避免的要“歇角”（上海话8级）——被迫终止（暂停）。
但起码给2020年的上海楼市开了个好头，毕竟，信心比什么都要重要。
楼市正悄悄的让你我做出了改变。
以上为正文，来自阿飞
乐居财经 5月17日，截至14:24，迪马股份(600565.SH)跌10.00%，现报2.43元。成交额5.37亿元，总市值61.92亿元。
据迪马股份2022年一季度报告显示，公司一季度净利润-0.48亿元，同比下降223.08%；营业收入22.37亿元，同比下降42.05%；公司总资产858.39亿元，同比增长0.14%。
6月8日丨值得买(300785.SZ)公布，公司2020年限制性股票激励计划*授予第二个解除限售期解除限售条件成就。此次符合解除限售条件的激励对象共计64人，可解除限售的限制性股票数量为27.3598万股，占目前公司总股本的0.21%；上市流通日为2022年6月13日。
如何判断一个地方的房价涨跌？在房产界流传着这么一句耳熟能详的话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。
按此说法，人口的多寡、人口流入的正负，就是决定一个城市房价涨跌的最根本原因。
如此，我们做房产配置，去买那些人口多，人口持续流入的城市就好了？
实际上，长期看人口，看似简单的5个字，里面隐藏着很多的细节和门道。
人口越多的城市，越值得买(300785,股吧)吗？
如是这样，中国最值得买房的城市，应该是重庆，而不是北上深广。重庆的人口达到3102万，当之无愧的中国城市人口*。
但是，大家不要忽略了，重庆的面积达到8.24万平方公里，比海南加上台湾的面积还要大出一个宁波的面积，而宁夏省的面积也不过是6.64万平方公里。
实际上，重庆城区的人口是1508万，全国城区人口排第三。其中，9大主城区人口仅为875万。
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可想而知，重庆的人口密度实际上是很低的。
和重庆类似的，还有一个城市——江西赣州。2019年GDP是3474亿，排全省第2。人口981万，全省排第1，全国排前20。赣州人民是不是很兴奋？
同时，2021年底赣深高铁又要开通，赣州人民对赣州房价继续上涨是不是很自信？可你知道，赣州的面积有多大吗？39379平方公里，占江西省总面积的近五分之一，比36193平方公里的台湾省还大。
光看一个城市人口总量是不够的，还得看这个城市面积有多大。
而还有一些城市，比如河南南阳，人口1003万。山东临沂，1125万人，人口也是*排在全国前20。按照人口多寡决定房价论，那这两个城市房产应该很有价值。
但是这里会存在两个问题。一方面，这个城市的总人口很多，但是城区人口并不多，更多人口分布在郊县。比如山东临沂，建成区人口300万不到，800万多人分布在郊县。
另一方面，虽说人口不少，但常住人口却要少于户籍人口，那说明什么？说明人口是流失的。
比如河南周口，2018年户籍人口有1149万，但常住人口只有882万，人口净流失266.9万，人口流失总数排全国第二。
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光看一个城市人口总量是不够的，还得看这个城市城区人口有多少，人口是净流入还是净流失。
人口越少的城市，就越没有购买价值吗？
如果答案是肯定的话，那么有这么典型的三个城市：厦门、珠海、三亚，说不通啊？
是的，这三个城市的房价不仅很高，都排在全国前10，在过去10年的房产投资回报率也很高。
截止2020年3月，厦门新房房价35886元/㎡，排全国第4。三亚新房房价35118元/㎡，排全国第5。珠海新房房价26182元/㎡，排全国第8。
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而厦门的人口是429万，珠海的人口是202万，三亚的人口更少，63万。这些城市，人口排名在全国前100名都排不上，那为何他们的房价能够排在全国前10？
人口的多寡只是一个总量指标，关键还要看人口密度。珠海、厦门的人口密度都能排在全国前20，尤其是厦门，人口密度达到2054人/k㎡，妥妥的全国前10。
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一个城市整体的人口密度还不能最*的说明问题，深入点我们还要看建成区的人口密度。
以厦门举例，厦门新房房价均价是3.59万/㎡，但是岛内新房平均价格去到5.5万/㎡以上。
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4月22日，上海泰鸣（99%概率是中骏集团马甲）以103.55亿竞得思明区一块地，折合楼面价50598.5元/㎡，溢价率43.8%。这是厦门首个破百亿的地块，同时也是刷新了厦门总价和单价的地块。
周边房价5-6万/㎡，而楼面价就去到了5万。显然，开发商对厦门岛内未来房价的预期非常高！
什么原因，让厦门岛内房价居高不下？又能让开发商对厦门岛未来房价如此有信心？
岛内的人口密度。厦门岛有思明和湖里两个区，158平方公里的面积占厦门总面积不到十分之一，却聚集了厦门一半的人口。
同时，再加上岛内有着厦门最完善的配套设施，*的医疗和教育资源，最舒服的居住环境，使得厦门、乃至全福建的高净值人群都想在岛内拥有一套房子。
有人口流入，一定会对房价上涨起作用吗？
房价上涨长期看人口，除了看人口的总数，还看人口是流入，还是流出。
这是2019年，中国人口净流入最多的十座城市。
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杭州人口流入55.4，排*，哪怕受疫情影响，当下的楼市依旧火热。
从18年人口净流入第一宝座跌落到19年第二名的深圳，19年人口流入41.22万，当下深圳楼市西部重点板块也相当火热，导致深圳才刚刚经历过一场：房抵经营贷的内部自查，自查后又没有发现房抵经营贷流入楼市的运动！
人口流入越多就一定会导致房价上涨吗？不一定，比如人口净流入排第3的广州，当下的楼市其实是比较疲软的。
实际上，人口流入只是一个房价上涨的基础，流入的人口一定能买得起房吗？不一定，所以还得看流入人口的质量。因为不同类型城市，房价上涨对人口质量的要求不一样。
换句话说：不同类型的城市，房价是由不同人群决定的。
一线城市房价，由高净值人群决定
按照房价收入比，最不值得买房的城市就是一线城市，为何？因为房价收入比基本都是全国*，已经大大偏离了国际上制定的，房价收入比在3-6倍的合理区间。
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深圳的房价收入比全国*，达到35.2，什么意思？意味着深圳一个普通家庭不吃不喝需要35.2年才能在深圳买得起房子。
照这个情况，深圳的房价早就应该大跌了？为何却是越涨越高。
很明显，深圳的房产和普通人没有半毛钱关系，深圳的房价是靠高净值人群给买起来的。
只要深圳的高净值人群够多，而且这批人群还在不断的增多，房价就还会继续上涨。
深圳房产的供需矛盾非常激烈，真正的商品房只有185万套，也是全国住房自有率*的城市，住房自有率只有34%。
而很明显的，在四大一线城市中，广州房价是*的，3.26万/㎡。很多人说，因为广州有很多外围区域，比如南沙、增城和从化等，外围区域的成交价拉低了整体均价，看似很有道理。
但实际上，北京上海难道就没有外围区吗？北京的外围区不比广州少。
说白了，还是因为广州的房价天花板太低。
其次，广州的房价上涨反应是四大一线城市中最慢的。
以15年开启的这波房价上涨来看，深圳是全国领头羊，15年4月*启动上涨。紧接着是15年底、16年初北京上海启动上涨，而广州悠哉悠哉的，到16年年底才反应过来，房价上涨的反应速度比南京、合肥还慢。
相比其他三个一线，广州的房价不仅*，上涨的速度又是最慢，什么原因？
问题就出在这里，因为一线城市的房价，是由高净值人群的购买力和数量决定的。
广州的城市资金总量（金融本外币存款）要比北上深低得多。其中，北京17.7万亿的资金总量，是广州6.18万亿的近3倍。而深圳9万亿的资金总量，比广州多出一个武汉的资金总量。
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同时，广州高净值人群的人数也明显比北上深要少。
根据2019年胡润财富报告，“高净值家庭”的标准是拥有千万人民币资产的家庭，全国（含香港、***、台湾）数量达到198万户；
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通过高净值家庭城市榜单可看出，北京的高净值家庭数是广州的4倍，深圳也要比广州多出近6100户。
二线城市房价，由中产阶级决定
二线城市，高净值人群相比一线城市就要少得多了，从上面那张城市资金总量表就能判断得出来。
真正托起二线城市房价的，是那批比高净值人群资金实力要差些，但是比普通人群资金收入又要强很多的中产阶级。以家庭为单位，我们称之为中产家庭。
根据2019年胡润财富报告标准，“中产家庭”标准是资产300万，中国大陆中产家庭有3320万户。“富裕家庭“的标准是资产600万，数量是392万户。
一个城市的中产家庭或富裕家庭越多，这个城市的房价大概率就会更贵。
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（红框处的数字为600万人民币资产家庭数量）
以江苏举例，江苏各城的房价高低，基本上和600万人民币资产家庭的数量多少成正比。
所以，你千万别幻想哪一天成都、武汉的房价会超过北京、上海。除非是城市格局发生大洗牌，产业和人口发生大迁徙，不然这是一个零概率的事情。
在此逻辑下，二线城市的房价天花板是非常明显的。
比如重庆的房价均价是1.28万/㎡，二手房最贵也不过是2-3万/㎡，最贵项目单价是平均房价的2.65倍，差距不会太大。
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长沙的新房均价是1.1万/㎡，二手房房价最贵也不过是在2-2.7万/㎡之间，最贵项目单价是平均房价的2.5倍，差距也不大。
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而一线城市最贵的房价相比城市房产均价，至少是3倍以上。
我们做过一个调查，针对二线城市部分项目的房价涨幅做了统计。过去几年房价涨幅*的，实际上是那些偏刚需的项目。而那些豪宅项目，大面积高单价的项目，实际涨得并不好。
很明显，因为高净值人群不多，豪宅得到的支撑比较乏力。
所以，投资二线城市，千万别碰那些高总价的房产。超过1000万总价以上，除了在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门、苏州等这些城市，其他城市就很难再有流动性，买了你会睡不着觉。
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三四线城市房价，由大部分老百姓(603883,股吧)决定
同样是房子，同样是钢筋水泥建造，为何三四线城市的房价要比一二线城市便宜那么多。同等面积下，用韶关武江区*地段的10套房子，换不到深圳南山区*地段的1套房子。
根本原因就是三四线城市大部分处在城市生态链的底端，创造财富的能力也是处在底端，收入要比一二线城市的低很多。
三四线城市的房价未来还要持续上涨，要求不高，就看普通买房者多不多。
而问题就恰恰出在这里。一方面，大部分三四线城市的居民都是以当地人为主，当地人有个特点：房子不管好坏，但至少有房住。这就导致了他们没有太大的买房需求，或者买房需求并不迫切。
另一方面，三四线城市的人口以本地人口为主也就算了，而更惨的是，这些人口还在流失，而流失的那一部分，很多都是那些年轻而富有创造力的劳动力。
所以，为何我一直强调，大部分三四线城市的房子买来住就好了，千万不要买来投资。
说白了，三四线城市的房价上涨，对人口的要求*，只需要有足够多人就行了。
但恰恰就连这一点，很多三四线都满足不了。因为他的人口是流失的，那未来的房价还能涨多少呢？房子又能转手卖给谁呢？
为何17-19年，很多三四线城市房价涨幅却不少呢？
是的，过去这一波房价上涨，很多三四线城市的房价都翻倍了。
最核心的三点原因
1、棚户改造，以当地居民为主的三四线城市，当地居民没有买房需求怎么办？拆了你的房子，赔钱不赔房，你说你买不买房？
2、一些从一二线城市涌入的热钱投资三四城市房产，炒高三四线城市的房价。
3、发起一场由村、镇向县市买房的运动。一方面是村镇人民自发行为，因为很多村民有钱了，想去城里享受更好的教育、医疗配套。另一方面，在补贴之下形成之羊群效应，针对村民进城买房，当地政府给予一定补贴，隔壁老王，东头老陈都去买了？你要不要去？
但是，成也萧何，败也萧何。过去房价上涨的原因，恰恰就是当下房价下跌或滞涨的原因。
2020年，全国将迎来棚改收官之年，未来将会以老旧小区改造为主。而一二线城市的热钱，在没有更好赚钱效益下，一定不会再流入到三四线来买房。最后，过去那么多年的村、镇向县市买房的运动，人数已经消耗得差不多了？再到哪里去找人呢？
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城市的繁华与衰败，房价的上涨与下跌，归根结底还是人口在起着决定性的作用。
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