reits收益率(中国汽研股票股吧)
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首批公募REITs获批一周年，这9只公募REITs自6月7日成立以来有8只收益率为正，*收益率为38.32％。目前，与之相配套的扩募细则已进入公开征求意见阶段。
首批公募REITs自获批以来已满一周年，尽管整体规模还不到500亿元，但这类可盘活基础设施的公募产品还在靠*的业绩不断吸引着资本市场的注意力。截至5月18日收盘，首批9只公募REITs自6月7日成立以来有8只收益率为正，*收益率为38.32％，平均收益率为16.6％。目前市场上共有12只公募REITs，对应的底层资产包含产业园、仓储物流、高速公路、市政基础设施等。
与国外市场相比，目前国内REITs规模有着广阔空间。证监会在今年3月发布的信息显示，目前正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。业内人士告诉
业绩初显成效
首批公募REITs获批一周年之际，业绩成了*的看点。
同花顺iFinD数据显示，截至5月18日，全市场12只公募REITs年内平均收益率为-1.16％，同期股票型基金和混合型基金的年内平均净值增长率分别为-19.68％和-15.05％。
虽然是由公募基金公司管理，但REITs的产品类型明显不同于普通的公募基金，这类产品投资标的的底层资产是基础设施，也就是说REITs的收益率并不取决于公募基金的管理能力，而关键是在于底层资产的盈利能力。
从首批获批的9只公募REITs表现来看，这类产品在不到一年的运营期内已经初显获取稳定收益的成效。9只公募REITs于2021年5月中旬获批，均成立于2021年6月7日。由于产品都还处在封闭期，只能通过场内交易，截至5月18日，成立以来平均收益率为16.6％，*收益率为38.32％，仅有1只收益为负。
12只公募REITs的成立总规模合计为458.4亿元，在募资阶段曾经就有多只REITs被各路投资者火爆抢购，比如，今年新成立的华夏中国交建REIT，面向公众部分的份额开卖就售罄，认购规模超840亿元，而按照面向公众发行7.05亿元的预定规模，公众投资者配售比例约为0.8％，这也刷新了公募REITs产品公众配售比例的历史新低。
对于公募REITs过于火热的现象，监管层面已经有所注意，并且正在推进扩募工作。根据证监会于3月18日发布的消息，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与*一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。
扩募将带来更大空间
“扩募是公募REITs的生命力。”富荣基金公募REITs投资总监王甲同告诉《国际金融报》
排排网财富管理合伙人荣浩告诉
对于公募REITs未来的发展空间，王甲同表示，鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照3％-5％的资产证券化率计算，未来公募REITs市场也能达到几万亿级别，公募REITs发展前景广阔。对于市场投资者来讲，特别是银行理财子公司、保险、信托为主要代表的机构投资者，公募REITs具有较高的配置价值，有助于增加市场投资人的选择，提高投资组合收益。根据公募REITs发行要求，运营稳定，可以产生稳定现金流，分红率不低4％的资产，就适合发行REITs。
目前市场上存续的公募REITs种类偏少，主要集中在高速公路、产业园、物流园、市政基础设施类等。在王甲同看来，监管机构正在深入推进扩募，应当是在目前申报或积极筹划申报的项目中，就细分领域的特点，与相关主管部门联合实施相关措施，扫除发行REITs过程中的障碍，鼓励更多大类别资产通过REITs发行上市，扩大市场类别，鼓励更多领域的适格资产发行REITs。
“未来能成为公募REITs扩容主力军的资产，是投资体量大的资产。目前看来，高速公路和产业园这两类资产可能成为未来REITs主力军。”王甲同表示。
荣浩认为，保障性租赁住房类会成为新设立的基础设施REITs产品，“一是国家政策全方位支持保障性租赁住房的发展，市场容量足够大；二是住房需求是一类最基础最广泛的需求，项目现金流相对稳定；三是此类项目可提高租赁房源供给规模，打造租住房的长期可持续模式。”
“从项目收益的想象力角度来看，未来商业地产等权益类REITs可能更有吸引力。”荣浩表示。
今日中国汽研（601965）涨6.68%，收盘报13.42元。
2022年4月24日，东吴证券研究员黄细里,谭行悦发布了对中国汽研的研报《2021年报及2022Q1季报点评：技术服务业务持续快速增长》，该研报对中国汽研给出“买入”评级。证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，该研报作者对此股的盈利预测准确度为98.31%。
证券之星数据中心计算显示，对该股盈利预测较准的分析师团队为东吴证券的黄细里。
中国汽研（601965）个股
6月21日，首批9只公募REITs迎来解禁，意味着部分战略配售限购份额进入二级市场流通。
首批公募REITs在募集阶段就曾点燃市场的热情，募集规模远超预定规模，上市之后的场内价格也长期处于溢价状态。
业内人士告诉《国际金融报》
流通份额大扩容
近日，首批9只公募REITs发布了份额解除限售的公告，包括张江REIT、首创水务、浙江杭徽、东吴苏园等，均对场内或场外份额解除限售的情况作出了详细说明。比如，张江REIT被10名专业机构投资者持有的17665万份场内战略配售份额于6月21日起解除限售。
根据张江REIT的份额变化说明，本次战略配售份额上市流通前，本基金流通份额为22335万份，占本基金全部基金份额的44.67％。本次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为40000万份，占本基金全部基金份额的80％。
首创水务公布的份额解除限售公告显示，场外和场内份额均有部分解除限售，均于6月21日起解除限售。根据份额变化说明，本次战略配售份额上市流通前，可在二级市场交易的本基金流通份额为1.2亿份，占本基金全部基金份额的24％。本次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为2.45亿份，占本基金全部基金份额的49％。前述流通份额均包括场外份额，场外份额在符合相关办理条件的前提下通过跨系统转托管至场内后即可上市流通，也可通过基金通平台办理场外份额交易服务（仅限卖出）。
从上述两只REITs的解除限售公告可以看出，一旦部分战略配售份额解除限售，那么将会给场内流通份额带来接近翻倍的新增。
对于首批公募REITs的部分限售份额解禁的意义，玄甲金融CEO林佳义向《国际金融报》
安爵资产董事长刘岩认为，公募REITs的部分战略配售限购份额进入二级市场流通，导致可流通份额预计增加一倍。而供应大幅增加，肯定在短期内带来价格冲击，但以FOF基金为代表的增量资金还是很喜欢这类亦股亦债的产品，预计价格短期调整后有望逐渐趋于平稳。
存在高溢价风险
首批公募REITs上市之后，以其较稳定的收益率吸引了市场的关注，在今年的震荡市场中，相比较其他权益类基金，平均亏损不高，部分REITs年内依旧保持着正收益。同花顺iFinD数据显示，截至6月21日，首批公募REITs年内平均收益率为-2.14％，有4只保持着正收益，*收益率为6.6％。自成立以来首批公募REITs的平均收益率为15.21％。
但甜蜜的背后也有风险，目前公募REITs已经累积一定涨幅，同时，场内溢价相对较高的情况一直存在。
“过去公募REITs二级市场份额很少，所以价格长期保持溢价交易状态，从数据看，此次解禁份额占总份额的平均比例为 33.9％，比目前流通份额比例32.4％还要多出1.7％，可见解禁之下市场承接压力还是相当大的。”刘岩预计，一方面，市场价格可能调整；另一方面，公募REITs长期来看属于优质资产，有机会成为大资金或者FOF基金的配置标的，因此中长期来看也是很好的投资机会。
林佳义认为，由于之前产品销售力度大，炒作热度较高，故而构成了目前这种相对溢价较高情况，同时，产品的业绩波动将大幅放大，“市场定价逐步从冲动转为理性，基础设施运营的稳定收益才是核心定价因素。高溢价产品大概率会被减持放大波动，但国内目前居民现金储蓄高企，有分散部分资金配置此类产品的需求，其中配置估值合理，甚至估值过度的产品将是大概率。”
私募排排网财富管理合伙人荣浩告诉
荣浩表示，当前溢价高的风险仍然存在，解禁后未来一段时间还会有一定幅度的释放。短时间内是否有较大波动，一方面取决于解禁方的退出计划是否形成共振，另一方面取决于追求短期行情的买方力量是集中还是分散。
理性看待为主
除了业绩之外，REITs跟踪的底层资产也是投资者关注的焦点，包含首批在内，目前市场上共有12只公募REITs。第二批REITs中，跟踪高速公路的REIT募集也曾创下公众投资者配售比例的新低。
监管层也注意到REITs的火爆，并且正在推进扩募工作。根据证监会于3月18日发布的消息，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与*一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。
对于投资公募REITs，公募基金方面呼吁更多是理性看待为主，要充分了解这类产品的风险收益特征。
富国首创水务REIT基金经理李盛表示，公募REITs在发行时除原始权益人以外的战略配售份额占比较高，客观上导致本次解禁后上述REITs的流通份额增加比例较大，但总体来看，解禁后目前REITs总流通市值仍然不大。从解禁份额的战略投资人构成看，主要是金融机构和部分产业资本，目前大部分REITs市价相对于发行价有一定的溢价，不排除部分战略配售投资人有实现收益的动力，卖盘的增加可能对二级市场造成一定的压力，但另一方面，战略配售投资人主要是专业机构投资人，正常而言有相对理性的交易方式和交易策略。同时，短期二级市场价格的大幅下降也会提升REITs的分派率。
李盛指出，从REITs发行起，富国基金一直呼吁投资人客观了解REITs的基本概念和风险收益特征，理性看待REITs的投资价值。REITs本质还是针对特定底层资产的权益投资，该类资产以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置，短期的追涨杀跌可能面临较大的投资和交易风险。
而面对公募REITs解禁后可能出现的价格波动，投资者该如何应对？
华安基金提醒投资者密切关注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，同时科学理性看待公募REITs短期价格波动，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失；另一方面，也建议投资者明确自身风险承受能力和产品的风险收益特征，注重公募REITs内在投资价值，基于理性分析判断，合理评估REITs投资价值，并树立理性投资理念，关注这类产品的长期投资价值。
近期，首批公募9只REITs相继发布限售份额解禁公告，参与战略配售的机构投资人所持场内份额将在6月21日限售期满，富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT亦有公布场外份额解禁。
据悉，红土盐田REIT、华安张江REIT、中金普洛斯REIT解禁后，可流通份额将占到基金全部份额的80%。但业内人士指出，有类固收配置需求的机构或不会因此而选择离场，不仅如此，在实施分红前退出则无法享受期间产生的分红收益。
流通份额*80%，多为场内份额解禁
去年6月21日，沪深交易所首批9只公募REITs上市。近期，首批REITs均已公布限售份额解禁的提示性公告。
平安广州广河REIT在5月24日发布公告，根据限售期约定，包括中国平安人寿保险股份有限公司、东兴证券等23家机构在内的多项资管计划、理财产品及信托投资计划即将满足12月限售约定，相关投资方系战略配售限售类型，6月21日将满足解除限售条件。
与之类似，首批9只公募REITs在最近一个月内均发布类似公告，提示解除限售条件的持有方详情。总体来看，相关持有方均是REITs未上市前获配的机构投资人，且多数仅为场内份额解禁，部分REITs因存在场外份额限售也同期公布了相关解禁信息，包括富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT。
随着场内限售份额的解禁，相关REIT的流通份额占比进一步提升。统计显示，部分REITs解禁后，流通份额*可达基金总份额的80%。中金普洛斯REIT、华安张江REIT、红土盐田REIT相关战略配售份额解禁后，可流通份额合计将占到基金总份额的80%；浙商沪杭甬REIT解禁后流通份额占比*，为41.05%。
由于部分REITs不存在场外份额限售的情形，因此本次限售解禁份额多系场内份额持有方。有公募界人士在5月30日同《》
“转到场内要通过证券账户完成，券商会根据转换要求做一个关联，即持有人场内和场外账户的关联，然后去到认购机构办理转托管业务，就可以到二级市场交易。”该公募界人士说道。
从首批公募REITs在二级市场的收益率来看，虽然首尾差距较大，但总体上保持正收益。Wind统计显示，截至2022年5月27日，二级市场价格平均已涨近15%，富国首创水务REIT区间涨幅超过40%，平安广州广河REIT同期涨0.52%。
持有人提前退出或无法享受分红收益
此外，公募REITs的收益来源不仅在于权益，也在于分红收益的积累。以首批9只REITs来看，成立以来的分红次数不同，有的仅完成一次分红，有的则已经完成两次。
“持有人在分红之前卖出的话是不能享受分红的。”前述公募界人士坦言，分红及权益收益可以叠加，但未实施分红前退出则不能在后期实施分红的时候要求追加。
浙商沪杭甬高速REIT在5月23日公布的限售解禁提示公告中列示，倘根据5月20日收盘价9.719元/份在二级市场买入该基金，根据测算，2022年度净现金流分派率预测值将在8.89%。Wind统计显示，浙商沪杭甬高速REIT在2021年度有一次分红记录，2022年暂无分红。
此外，其他REITs也均给出*买入及近期买入两种类型的分红测算值，2022年度净现金流分派率预测值多在5%上下。都已完成至少一次分红，首批9只REITs未在今年实施分红的仅浙商沪杭甬高速REIT。
不过，在业内人士看来，公募REITs类似固收产品，而投资者也对公募REITs的回报水平早有准备，所以解禁后只要没有退出的要求，投资者就不会轻易减持。
有投资界人士在5月30日同《》
事实上，企业借助旗下REITs平台，是可以实现“投资建设-运营-退出-再投资”的良性循环，亦对企业回笼资金、降低负债率，助力业务规模的持续扩张均有益处，所以未来REITs实施扩募也为投资人提供了更多估值想象空间。
不过，公募REITs目前对于基础资产的要求、特别是盈利稳定性要求较高，前述投资人表示，如果没有加入更多高标准的基础资产，REITs也就没有扩募的基础。
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