reits收益(基金业协会备案)
reits收益(基金业协会备案)
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随着金融市场的不断发展，新的金融产品也是层出不穷，从而也丰富了投资者的投资选择，比如公募reits便是其中之一。那么，公募reits到底是什么？是否值得投资者购买？如果要买又该怎么买呢？
公募reits是什么？
Reits又被称为房地产信托基金，它并不是什么新鲜事物，而是早就存在了。不过，公募reits已经超出了的房地产信托基金的范畴，它募集的资金也不是拿去建商品住房，而是拿去建设港口、产业园、高速公路等基础设施。
所以，公募reits其实就是将这些可产生收益的资产进行证券化的产物。就相当于把大家的钱募集起来去投资一个项目，这个项目赚了钱后就会给大家分红。
另外，以前的reits都属于私募性质的，而公募reits是由基金公司负责管理的，显得更正规和可靠一些。
公募reits是否值得买呢？
公募reits是否值得买，主要还是要看它的收益如何。投资公募reits的收益主要来自两方面，一方面就是项目的分红，比如一条高速公路每年都会收取不少通行费，产生利润后就会给投资者分红，这跟投资一家公司股票的分红差不多。
至于分红的多少，不同的公募reits肯定不一样。比如一只质量还算不错的公募reits，每份基金的分红收益就有1.16元，按照其分红前的价格计算，收益率大概在6%左右。可肩比一些分红收益率较高的股票。
另一方面就是来自它的价格上涨。公募reits在成功发行之后，会上市交易，有交易就会有价格的涨跌。如果买入后其价格涨了，也能带来不错的收益。从首批公募reits的净值走势来看，大部分都有不小的涨幅。
那么，买公募reits有没有可能会亏呢？显然也是有可能的。公募reits并非保本产品，因为谁也不能保证投资一个项目就一定能赚钱。而且如果买的时机不好，买了之后基金的净值出现下跌，同样也是会亏钱的。
当然，一般来说，能发行公募reits的项目都是一些比较优质的项目，盈利的概率还是比较大的。所以只要买的价格不是太高，并坚持长期持有，大概率还是能赚钱的。
公募reits要怎么买？
投资者如果要购买公募reits，一般有两种方式，一种认购新发行的公募reits。认购新发公募reits的方法，基本上与认购公募基金差不多，可以在公募reits的场外直销和代销渠道认购，也可以通过场内的券商渠道认购。
另一种就是购买已经上市的公募reits，此时就只能通过场内的券商渠道购买。如果要在场内购买公募reits，首先就得先开通证券账户，并且在证券账户中开通公募reits的交易权限。
两种购买方式哪种比较好，这个就不好说了。正常来说第一种购买方式稍微要好一些，因为这就好比申购新股一样，能以发行价申购，说不定上市后还有机会大涨。但一般申购的投资者比较多，不一定能买得到。
当然，公募reits上市后也有可能跌破发行价，此时自然就是第二种方式买更好了。
今年外资私募加速布局中国市场态势不减。6月24日，瑞联私募基金管理（海南）有限公司在基金业协会登记备案成功，企业性质是外商独资企业。
瑞士联合资产管理亚洲有限公司持有瑞联私募基金***的股权。加上此前完成备案的北京道泰量合私募基金、开德私募基金、安盛私募基金，外资私募家数增加到了42家。
瑞联私募基金成功备案
自2017年1月3日富达利泰成为首家外资私募以来，富达、桥水、施罗德、路博迈、瑞银等海外资管巨头纷纷在上海成立外资私募。基金业协会数据显示，6月24日，瑞联私募基金管理（海南）有限公司在基金业协会登记备案成功，企业性质是外商独资企业，机构类型是其他私募投资基金管理人。
瑞联私募基金成立于2022年2月14日，在协会登记备案的时间是2022年6月24日，与其他外资私募布局不同，瑞联私募基金的注册地以及办公地都在海南，同时公司的业务类型是QDLP等试点机构。瑞士联合资产管理亚洲有限公司持有***的瑞联私募基金。
2021年4月，海南省地方金融监督管理局、国家外汇管理局海南省分局、海南省市场监督管理局、中国证监会海南监管局联合印发《海南省开展合格境内有限合伙人(QDLP)境外投资试点工作暂行办法》，明确了定义，合格境内有限合伙人（Qualified Domestic Limited Partner，简称“QDLP”）是指在通过资格审批并获取额度后的试点基金管理企业可向境内合格投资者募集资金，设立试点基金投资于境外一级、二级市场。
瑞联私募基金并非首家注册在海南的外资私募，2022年4月21日，开德私募基金管理（海南）有限公司完成在基金业协会的登记备案 ，公司实际控制人是Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P。而开德私募基金正是美国私募巨头KKR在中国备案的第一家私募基金管理公司。
在协会登记备案的外资私募增至42家
刚开始布局中国市场的外资私募或许曾遭遇水土不服，但在我国金融市场不断开放的背景下，外资私募开启了多种模式的探索，除私募管理业务外，还增加了投资顾问服务，并且进军公募市场。其中贝莱德投资为了进军公募市场，甚至主动注销了其外商独资私募证券投资基金管理人登记。
大多数外资私募积极布局投资顾问资格，因为投顾资质不但可以发行私募产品，还可以为券商资管、期货、基金子公司、银行理财子公司等机构提供顾问服务。实际上除了桥水（中国），还有瑞银投资、富敦投资、英仕曼(上海)投资、路博迈投资等11家外资私募获得了投资顾问资格。
投顾资格有利于外资私募扩大管理规模，比如桥水（中国）的投资规模突破百亿，主要得益于担任了华润信托某集合资金计划的投资顾问。去年年底，桥水（中国）投资担当投资顾问的新产品热销，一周募集了80亿左右。随后桥水（中国）一口气备案了30多只新产品，管理规模一举突破了100亿元，成为国内首家晋升为百亿资管机构的外资私募。
从外资私募的业绩来看，据私募排排网数据显示，桥水（中国）投资，在今年一季度中取得了平均4.81%的收益，在一季度榜单中业绩多次上榜前十。不过据私募排排网数据显示，股票策略的东亚联丰投资、债券策略路博迈投资、股票策略的瀚亚投资今年以来的亏损都在16%以上。
从管理规模来看，桥水（中国）投资位居外资私募首位之外，元胜投资管理规模区间在50亿至100亿元；瑞银投资、德劭投资、腾胜投资、润晖投资等四家外资私募的管理规模区间在20亿至50亿元。近期腾胜投资加快了新产品的发行步伐。
境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。对中小投资者来说，将新添投资渠道，而且收益较为稳健。 REITs即不动产投资信托基金，通过积聚资金，主要为资本金不大的广大中小投资者提供投资房地产业的机会，分红收益主要源于房地产升值和租金收入。基础设施REITs，是将其延伸至基础设施领域。
我国个人投资者的投资渠道狭窄。虽然个人投资者成为股市交易的主要力量，但受到投资能力等制约，由股票投资带来的财富效应有限。从趋势上看，个人投资者越来越倾向于选择公募基金。深交所日前公布的2019年个人投资者状况调查显示，过去一年中，参与过公募基金交易的受访者较上年大幅增加17.2个百分点，占比达到45.8％，为近四年*水平；其中，30岁以下受访者参与公募基金比例为49.4％，较40岁以上受访者参与度高7.5个百分点。显然，公募REITs的推出，丰富了投资者买基金的选择。
发展投向基础设施领域的公募REITs可以带来双赢，既增强资本市场服务实体经济的质效，又能够合理引导居民储蓄转化为投资，提高个人的财产性收入。中国证监会表示，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。
在国外，REITs是非常成熟的投资品种。光大证券的一项研究显示，1998年至2017年，美国公募REITs年均回报率为10.9％，仅次于私募股权，高于股票、债券等；美国公募REI Ts的夏普比率为0.44，仅低于波动率很低的部分债券产品。
光大证券还指出，REITs的投资价值体现于三方面：固定收益产品属性（稳定的分红回报）、权益产品属性（专业的管理提升资产价值，实现资本增值）、不动产属性（底层资产作为不动产，其市场价格波动与REI Ts价格有关联）。 国内将推出的基础设施公募REITs，是由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司发行产品。证监会现已就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）公开征求意见。透过《指引》，投资者可了解到公募REITs的产品特性。一般公募基金产品采取分散化配置的策略，即“不能把鸡蛋放在同一个篮子里”。相比之下，基础设施公募REITs的80％以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，其余则投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。这意味着公募REITs须“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”。由此，公募REITs在运作上很特别。目前公募基金很少参与上市公司的主动经营管理，而按《指引》要求，基础设施公募REITs的基金管理人积极运营管理基础设施项目。强化基金管理人与托管人专业胜任要求，公募REITs应当配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。
评价基础设施领域公募REITs的投资收益，很容易使人与公用事业类及基建类股票进行比较。一方面，公募REI Ts强制分红比率高，且具有类固定收益产品的属性。按规定，公募REITs“应当将90％以上经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者”，且每年不得少于1次。而在股票投资中，尽管有的上市公司经营收益较为稳健，现金流充足，但也可能是现金分红比率较低的“铁公鸡”。持续现金分红比率达50％以上的公司，就已经在A股市场上不多见。另一方面，投资范围更广。基础设施REITs试点聚焦的重点行业，除了优先支持基础设施补短板行业，还包括鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。另有券商指出，目前REITs尚未出台具体税收政策，在“公募+ABS”架构下，大概率以“股东借款”等形式实现税收中性待遇。 从公募REITs的产品设计来看，既满足社保基金、保险资金、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者的投资需求，也适合寻求获得稳健收益的个人投资者。由于公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，不失为一个可分散投资风险的选择。有券商称，公募REITs可作为现金、股票、债券之外的第四类大类资产进行配置。与境内私募的准REITs相比，公募REITs可以申请在证交所上市交易，流动性优势明显。
明天正好是国内第一批reits上市一周年，目前为止，各个reits的收益情况如何？
第一批reits于2021年6月21日上市，到今天2022年6月20日，正好是一周年的时间，目前reits的大概情况，笨鸟做了一张简单的图表，供大家参考！
总体来说，reits第一年的收益率还是非常可观的，平均的认购收益率在25%以上，*的是首创水务，从认购持有到现在收益率为47.34%（包含分红），收益率*的是广州广河，认购收益率为负数，也就是说从认购成功持有到现在，是亏损的[捂脸]
第一批reits，分为产权型和特许经营权型。其中产权型，可以理解为我们是通过基金来拥有它，比如购买博时蛇口，就相当于我们拥有了博时蛇口产业园的份额，我们拥有它的同时，还可以出租出去收取租金，到期后可以继续出租收取租金或者转卖给别人。而特许经营权型，我们可以理解为通过基金来租用它，购买了浙商沪杭甬，就相当于我们租用了沪杭甬高速公司，享有他的经营权利，收益是高速公路过路费及其他费用，与产权不一样的地方是，这种reits是租用的，到期后大概率是无偿归还，不能继续经营或者转卖给其他人。
产权reits情况：
产权型的reits分红率相对差距较小，分红率*的是东吴苏园产业，实际分红率为2.26%，*的是红土盐田港，分红率为1.85%。这里的分红率和总体收益率成反比，主要原因是reits的价格上涨，导致的分红率相对较低（分红率=近一年分红/价格）
所以为了把价格的涨幅因素去掉，笨鸟又引入了认购分红率（认购分红率=近一年分红/认购价格），可以看到产权reits的分红也差不多，基本维持在2.49%-2.68%之间，差距只有7.6%。
目前，产权型的reits持有到现在收益率都相对不错，平均为28.67%。认购到现在，收益率*的为东吴苏园，收益率19.92%（包含分红），收益率*的为红土盐田港，收益率为37.50%（包含分红），相对来说物流仓储的收益略高一些。所以未来认购reits，可以主要以产权性的为主。
特许经营reits情况：
与产权型reits的区别是，特许经营型reits持有到期的全部收益为期间所有分红，所以特许经营权型的reits分红对比产权型的reits分红要高很多。但是每次分红之后，内在价值会变低。所以从长期来看，这型reits的价格应该是越来越低。
但是从目前来看，价格并没有这样走，但是已经出现了分化现象。
沪杭甬高速，20年期限，认购分红率12.22%，20年总分红率可以达到244%，大大超过认购本金；但是广州广河，只有15年期限，认购分红率5.67%，如果分红没有变化，15年总分红率85%，未来分红没有较大增长，未来总体收益可能不及认购金额。
简单从收费年限×认购分红率来说，首创水务的总分红率也是大于***，但是首钢绿能的总分红率也可能不及***，甚至比广州广河的要低一些，只有80.85%，但是还能有23.37%的收益率，实属难得，在没有细致分析之前，笨鸟建议大家小心风险。
关于总体分红，其实可以理解为reits公告里面的IRR，IRR就是内部收益率，这点可以参考笨鸟的文章：申购了一个寂寞：中交REIT(SH:508018)，里面对特许经营权型的reits，特别是中交reit有较为详细的说明。
以上就是reitsA股一周年的简单分享，个人感觉产权型的reits分红相对平稳，分红率和涨幅都较为平均。
但是特许经营权的reits，分红差距较大，需要单独分析，特别是总体分红率小于***的需要注意风险。
以上仅代表个人观点，不构成投资意见或建议
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