晨曦控股(天天基金怎么样)
晨曦控股(天天基金怎么样)
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编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业*及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
潜在发展空间尚且十分巨大的中国房地产基金市场，从去年至今受到集中供地、三条红线等政策调控和面临信用震荡等影响，危与机并存。
业内大多认为，今年是发行美元基金的好时机。晨曦控股（本文所指晨曦控股包含上海晨曦、上海挚新、海南晨曦，以下简称\"晨曦控股\"）关联企业也在香港与一家*券商合作，*发行了一支美元基金。
\"从资金和标的角度来讲的确是个利好的时机\"，晨曦控股总裁周昕宇对发行结果表示满意。
他分析认为，今年地产面对着信用震荡，无论美元债还是美元项目融资在境外的底层需求非常大，因此在境外有颇多不错的投资机会；同时，因信用震荡导致的价格利差也利于寻找到不错的投资标的。
过去境外的投资机构偏向于自身直接与境内的资产、债券对接，今年面对不确定性的市场，投资人更需要一些更靠近境内产业端的专业的资产管理机构，在境外帮助筛选、甄别一些境内的主体、项目。
\"因此，今年我们看到一个趋势：专业的基金管理机构在香港、海外市场得到了投资人的认可。\"
而美国货币超发的确对资产价格造成了非常大的干扰，但周昕宇表示他看到的反而是危中有机，资产价格背后始终有其真正对应的价值，价格和价值出现背离会使专业投资机构更能做价值投资和趋势性投资。
除此之外，面对当前房地产基金市场境况，周昕宇分享了更多晨曦控股的市场研判和独到见解。
国内市场现状
就在不久前的6月21日，首批9只公募REITs完成上市，底层资产包括产业园、仓储物流、收费公路等基础设施领域。此次发行意义重大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs的模型。
周昕宇认为，未来公募REITs一定会覆盖到所有的业态，但从专业机构的角度判断，覆盖不一定非常快速，这主要基于两个方面。
一是中国目前还在经历房地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能够支持物流、IDC、长租公寓等，因为目前调控下不太可能帮助开发商推进发行公募REITs盘活资金，再造成地价高涨。而目前中国商业和办公*持有者依旧是开发商，因此也可以判断两三年内公募REITs不会覆盖到商业和办公的不动产。
二是基于中国不动产收益率相对较低的问题，公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，并不特别具备竞争优势。
\"当下公募REITs*的问题是没有共同的盈利基础。\"周昕宇对此前下的结论再作进一步解释：\"其实应该聚焦整个中国不动产市场，目前面临的最主要问题是'高的无风险收益率、低的相对收益率'\"。
相对于住宅开发市场每年17万亿的交易体量，不动产市场交易量仅六千亿左右，且背后大部分是外资买家，可谓冰火两重天。
原因在于无风险收益率较高，一方面导致投资人对不动产投资天然的门槛收益要求比较高，\"住宅类投资一年就有10%的投资回报，但不动产投资则要面对5-7年的不确定性退出，可能只拿到4%-5%的分红\"。另一方面是导致外部杠杆成本高，\"投资一个3%-4%派息率的资产，如果要去借一笔银行的杠杆约5%-6%，期间的杠杆、付息都不足以支撑财务成本，这是负向的杠杆，对权益是负向的伤害。\"
\"而投资人、资产管理人参与资产的核心逻辑还是看最终获利的空间，逐利引导下市场才会逐渐变化。\"
截至今年上半年，晨曦控股基金事业群合作了37家房企，已独立发行备案产品48支。
一方面基于对宏观市场的表现进行参考，在产品的类型投资上，晨曦控股目前投向住宅的占比更高，此外在不动产如办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等有一定的涉及。周昕宇认为，销售型物业（住宅）自带项目现金流，不动产这样的持有型物业则一定会面临大宗交易集中退出的风险。
从投资杠杆地货比、财务杠杆、经营杠杆等逻辑判断，他认为投资住宅主要看的是低利润率高IRR，而目前中国住宅市场还是有非常好的项目投资回报率，但项目销售利润率在不断压缩，所以未来会有部分资本转型到不动产的趋势。不过转型到不动产的资本一定要具备长期耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本来获得阶梯式的回报。
在风险把握和控制上，周昕宇形容融、投、管、退就像飞机起飞和降落的过程，每一个环节都会面临各自的风险，要让飞机上的LP能够从起飞到降落到达目的地，获得背后创造价值，而投资和退出就像起飞和降落的环节，一定是非常关键的、充满不确定性的环节。
对此，晨曦控股正在做数字化建设：\"过去的经验主义会被未来的数字化所取代，信用风险评价体系在大数据时代需要会用相关性的分析，得出更好的结论和更有意义的筛选逻辑。\"
\"我们是用数字化在管理，整套系统在过去已经快使用了两年时间，也得到了非常好的效果。\"周昕宇介绍道，目前晨曦控股有两套系统，一个是针对主体信用做高度管理度分析和财务指标、经营指标关联性分析的一套自身研测系统；一个是控制过程中管理操作风险和过程风险的资产管理系统。
晨曦投资逻辑
去年至今，多家知名房企暴雷，比较有意思的现象是——一损俱损，主体信用出现风险后，所有的信用债、ABS甚至于大部分的非标产品也\"一地鸡毛\"。
周昕宇认为，问题在于目前中国不动产行业存在重信用轻项目、重投放轻管控的弊端，相关的资产管理人大部分不具备专业的资管能力，导致资管产品和信用债一样，很难逃脱出信用的怪圈。
\"现在国家监管严格反对房地产企业用自己的基金公司去自融，因为自融背后直接挂钩着主体信用，\"这也是晨曦控股坚持独立的原因。
周昕宇强调，晨曦控股即使脱胎于旭辉，也具备极高的独立性，晨曦控股虽然是旭辉作为实际控制人家族控制的基金，但和旭辉没有任何的股权关系。
\"成立晨曦控股是希望能独立成为一个地产资产管理领域当中的平台，并不是为旭辉赋能，或者进行一定的横向协同。\"
目前晨曦控股基金事业群合作了37家房企，均是独立投资在房地产赛道上的其他企业；此外，晨曦控股基金事业群的资金方绝大部分是全国*的私人银行和券商的机构资金，仅接受部分高风险承受能力的高净值客户的个人资金\"，同时也接受了颇多政府平台、大型政府资金的委托资金。
在投资标的的选择逻辑上，周昕宇表示，晨曦控股首先不投资横向做多元化的房企，因为房地产开发的总资产周转率非常低，再涉入现金流回收极慢的行业容易发生财务风险；但关注纵向一体化房企，因为在整个房地产行业产业链条里向上下游走，资产轻重之间形成较好的赋能作用。
此外还有一条特别的定律是，关注房地产企业6个月拿地的情况。房企暴雷实际上是一个靴子落地的过程，周昕宇从现金流的角度分析，在信用裂痕出现时，企业对于融资性现金流和经营性现金流并不完全可控，融资性现金流会因外部压力造成一定程度的枯竭，经营性现金流并不能通过快速回款来保证；而投资性现金流则是可以直接控制的。
因此，长时间不买地的房企值得关注其短期信用风险。
除了用一些共性的指标去判断，周昕宇说道，还有非常多的财务指标需要做量化分析，包括把400多组财务和经营的关键指标、15-20家违约企业和待违约企业的样本做了关联性分析之后，关联出7个*度的指标，以综合的角度去判断房企的短期流动性。
以诸多因素进行资产评判，晨曦控股尽量不去触碰信用风险，但如果触碰到了，作为资产管理人的股权投资、项目投资能不能独立于主体信用之外，这就要看在过程中资产管理人项目的现金流能不能得到有效管控、项目的底层资产在投前能不能进行有效的判断。话锋一转，周昕宇随即表示，\"这些都是基本功，说说很简单，但整个行业内能做到的人很少。\"
选择合作伙伴时，\"只定黑名单不定白名单，这是晨曦控股过去三年一直坚持的\"。但在判断每一个项目和合作伙伴时，\"因为晨曦控股是一个股性而非债性的投资机构，在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性\"。
过去晨曦控股就强调投资的主流策略是TOP50企业开发的一二线城市土地，而当前集中供地多聚集在一二线城市，周昕宇认为这也会使其投资机会出现一定的窗口期。\"
对晨曦来讲，我们要去研究一二线城市各个城市的推地政策和背后出地的逻辑，尽量要找到有利润空间的城市加大投资力度。\"
晨曦控股显然更关注的是风险下限：\"行业已经没有暴利时代，所有都会被调控住，所以要关注好下限，上限交给政府调控就好了。\"
周昕宇还表示，坚定看好未来10年中国增量市场，\"中国的存量市场是一定会来的\"，但在这个转换期当中，一方面他认为资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面要看明白一个大势，中国存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。
\"所以晨曦也一直在调整结构，不是说完全不碰、不看，而是在我们优势的领域里适当关注存量市场的变化。\"
以下为观点地产新媒体对旭辉晨曦控股总裁周昕宇先生的专访实录：
观点地产新媒体：最近国内首批基础设施公募REITs推出并展开认购，您认为接下来会推广到商业不动产方面吗？这个距离有多远？
周昕宇：第一批公募REITs的资产包括基础设施、物流、园区类等，首批公募REITs发行的意义非常大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs模型，也完成了在深交所、上交所的上市。我们觉得，未来的公募REITs一定会覆盖到所有业态，但从自身专业机构的角度判断，公募REITs的推广不一定会很快速。
我们判断两三年内不会扩散到商业和办公不动产，主要因为中国目前还是在经历地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能支持物流、IDC、长租公寓等，这些类型资产都有可能作为后续发行资产。
但是商业办公还要再等一等，因为从宏观环境来说，中国商业和办公*的持有者还是开发商，尤其是商业。在国家极力调控整个开发商资金面的情况下，不太会发行公募REITs帮助开发商盘活这块资金，因为盘活出来的钱又回流到土地，形成地价高涨。
第二个判断是基于中国不动产的相对收益率。我们可以看到，中国的不动产市场还面临着一个非常大的问题：相对收益率和无风险收益率的问题。
公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，但是相对于无风险收益率还不特别具备竞争优势。如果是在一些低利率环境发达国家成熟市场下，4%-5%稳定派息率加上市场本身的增值会有较好的吸引力。
但从相对收益率的度看，中国的无风险收益率虽说打破刚兑，但是银行理财产品（短期流动性产品）收益率达到4%以上的比比皆是，所以这也导致公募REITs大规模具备一定市场接受度的问题所在。
观点地产新媒体：近期商票违约的事件比较受关注，您怎么看？
周昕宇：首先商票融资有一个特点是不计入有期负债，商票违约相对而言是供应链上某种程度的违约，并不涉及到银行端的信用和介入问题，在中国的征信系统上不会有太大的信用影响。但8月份将会有新政策，央行会对所有商票进行信用集中管理和公示，任何出现商票违约的机构，持票人可以在央行进行登记。
未来这一点的杀伤力会非常大，一旦登记了，不管是审计机构或是投资人等第三方可以通过央行系统查到商票的规模和余额，这一部分会被重新认定为有期负债。
此外，可能会进一步让所有房地产企业把它纳入自身债务管理，而非供应链管理。
观点地产新媒体：晨曦控股在选择投资房企或项目的标准是什么？最看重选择合作伙伴的条件是什么？
周昕宇：中长期信用是一个无解的题，那我们判断短期信用风险就可以了，时刻关注每一刻的短期信用风险，可以提前半年到一年的感知期来做撤退的准备。
\"君子不立于危墙之下\"，但是对于投资机构来讲，不立于危墙之下可能又没办法获得利润或者投资收益，但半年到一年缓冲期对我们而言，有足够的转移抽离空间。
短期信用风险判断主要看投资性现金流，包括多元化投资，拿地等；我们做了一些量化分析，把400多组财务和经营关键指标、15-20家违约企业和待违约企业样本做了关联性分析之后，得出7个*关联度指标，从一个综合角度判断。
选择投资标的和合作伙伴时，晨曦控股有一个特点：只定黑名单，不定白名单，这也是我们过去三年一直坚持的。
一个比较有意思的现象是，金融机构出现风险的往往都是白名单。而我们在选择房企合作时，仍然会选择黑名单之外的。
我们不是一个债性投资机构，是一个股性投资机构，所以我们在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性，因为我们非常关注每个区域的操盘团队对项目利润的波动影响。
观点地产新媒体：晨曦控股对于存量市场和增量市场的投资配比如何？其中的投资逻辑是如何考量的？
周昕宇：晨曦控股在投资配比上也是有参考宏观市场--17万亿的销售型物业市场和6千亿持有型物业交易市场，所以投资住宅的占比会更高一点，不动产则涉及办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等，但比例不高。
住宅的逻辑首先是现金流而不是利润，典型的低利润率高IRR，可以看到投资机构在关注标的项目时，其实更关注项目的IRR，因为是股东可获取的年化衡量财务指标，而项目利润率、销售利润率并不代表项目真实回报率。
比如杭州项目可能是两个点的销售净利润率，但是有机会做到20%的IRR，这是完全有可能的。
中国资本市场是个逐利的市场，特别是机构或者大型企业主导的市场价，这本账一定是能算得明白才会去做。中国的房地产会有几个逻辑：投资杠杆地货比、财务杠杆和经营杠杆。
投资杠杆地货比也叫获投比，一个亿的土地可以产生三个亿的销售额，这是放大的销售杠杆。
财务杠杆方面，一般项目投资6个月左右基本能实现财务杠杆对股东资金的回流，可以通过开发贷、融资获取项目资金的回流。
经营杠杆方面，就是早收晚付，特别是很多城市投资逻辑是低净利润率，但是高IRR，高IRR是对经营杠杆很重要的考量。
而不动产持有投资周期非常长，我们可以看到包括凯德等在境内投资的不动产项目周期一般是7年，平均IRR应该在11%-12%左右，但背后一定意味着要穿越一个周期。
不动产有个典型特征，是根据自身所承载业态和经济周期挂钩，办公楼租金不会出现今天涨一块，明天涨一块的情况，但是会出现五年涨两块。只要穿越了这个周期，资产就会出现阶梯型增值，但一定要有长期的资本来跨越。
所以在中国投资不动产资金，如果募一个3+2年期的钱，可能这个阶梯还没跨上去，就面临基金要清算了，不得不抛售资产。
我们觉得目前中国住宅市场还有非常好的项目投资回报率，但是项目销售利润率是在不断压缩，所以未来部分资本也会转型到不动产，但是转型一定要具备长期的耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本，才能获取上台阶式的回报，而不是线性增长的回报。
观点地产新媒体：您曾经说过，坚定看好未来10年中国增量市场？
周昕宇：增量市场与存量市场之争在10年前就有，中国的存量市场是一定会来，我觉得这是一个必然趋势，因为增量市场利润率在不断降低，只是还在维持中高等项目投资的IRR。
但是存量市场也在不断改善，因时而变顺势而为，我觉得目前可以看作是转换期。
这个转换期中，一方面资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面看明白一个大势，未来中国无风险收益率一定会不断降低，存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。
所以晨曦一直也在调整结构，不是说完全不碰、完全不看，而是在我们的优势领域里适当关注存量市场的变化。
观点地产新媒体：晨曦控股背靠旭辉集团，您认为旭辉带给公司*的帮助或支持是什么？希望旭辉和晨曦控股未来是怎样的定位？
周昕宇：晨曦控股是旭辉实际控制人家族控制的企业，和旭辉没有任何股权关系。成立晨曦控股是希望能独立发展地产资产管理领域的平台，并不是为了赋能旭辉或进行横向协同。
其实近年来很多开发商要做多元化，都会回到对主业有什么赋能作用来思考。我觉得这个初心有点问题，因为要进入一个新赛道、新领域，首先要在新领域、新赛道创造价值，自身能够具备市场化的能力，独立生存，而不是优先考虑能够给主业带来什么价值，这样的多元化是做不好的。
所以晨曦控股和旭辉之间的价值没有直接关联，我们希望成为一个独立的机构。
是否与旭辉进行项目合作，这也是我们一直在思考的问题。当旭辉是我们关联方，我们面对的是LP，尽量不想把考验人性的问题放到很难解决的地步，所以我们刻意规避掉这个问题。
因为关联交易背后一定会有利益权衡，基金管理人到底是代表LP的利益还是大股东的利益，从某种程度上我们还是要做出决策，与其面对权衡的局面，我们放弃和旭辉的合作。
当然旭辉是一家非常*的企业，也有很多好的项目，但是这个赛道还是非常大的，还有很多别的选择空间。
投基Z世代，Z哥最实在。
今天市场的一大焦点，无疑是曾经地产业的龙头中国恒大，其一举一动都牵动市场神经。
中国恒大在港股市场已经停牌两天了，今天的消息是，中国恒大集团连同其财务顾问将在22日的21时召开投资者电话会，参与会议的人员有中国恒大集团执行董事萧绍恩、非执行董事梁森林以及风险管理委员会委员陈勇。
同时，中国恒大、恒大物业、恒大汽车都延期发布2021年业绩报告。恒大物业还公告称，公司有约为人民币134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。
不管恒大今晚会议情况如何，今天整个地产股板块都集体躁动了。特发服务、光大嘉宝、世联行、阳光城、万通发展等涨停。
而A股的地产龙头股中，保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A等也都有较大涨幅。
对于地产股的大涨，Z哥认为，有政策预期在指引。目前多地首套房贷利率都出现下降，而且包括主流城市，比如苏州、深圳、上海等。
再加上在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续筑底，边际改善政策持续，预计后续仍有较多利好政策值得期待，继续看好房地产板块的市场表现。
其次，对于地产股，尤其是今天涨停的地产股，很多都是跌到2元多、3元多的超低价，往上走的空间，自然比往下走要更大。就这一点，也吸引了不少资金的注意力。
接下来说基金，今年2月份的时候，Z哥当时写了文章，说看好重仓地产股的基金，现在头三个月快结束了，来看看基金的整体表现。
基金业绩排名显示，涨幅较大的大宗商品ETF，比如油气类的、煤炭类的、豆粕期货等，这个对于很多普通投资者，或者说是“业余选手”来说，基本上是不会去触碰的。但是，如果剔除这些被动型指数基金，看看主动型的混合基金，排名最靠前的，也正是2月份Z哥当时看好的重仓地产股的基金，当然，这几只基金，都是万家基金公司黄海管理的万家宏观择时、万家新利混合，以及万家精选混合。
再看万家宏观择时的重仓股，第一梯队是金地集团，保利发展、万科、招商蛇口、新城控股、金科股份，全是地产股，第二梯队全是煤炭股，晋控煤业、兖矿能源、平煤股份和中国神华。
这个重仓股名单，今年基本上都很稳妥。
再看一下万家宏观择时的业绩表现，近2年、近3年的业绩其实是不佳的，排名都很靠后，直到今年才一下子成为同类*。
其实，从这一点来看，尽管黄海是从2020年才开始独立管理这几只产品的，但产品重仓方向依然是延续了前几年坚守地产股的风格。换句话说，被套了两三年之后，地产股可能终于要守得云开见月明了。
黄海在去年四季报中的表示，四季度市场整体震荡趋弱，反映了投资者对市场基本面的担忧和对稳增长力度的疑虑，我们对未来市场的中枢和成长股的高估值保持谨慎的态度。
在经济不稳和无风险利率下行的阶段下，股息率高且能持续稳定分红的价值股会是现阶段的稀缺资产，市场需要对其价值重估。我们也认为在经济压力不断加大的2022年上半年，稳地产的政策也将逐步出台，这将为处于困境中的地产行业带来反转的契机。
总之，我们持续看好金融地产、能源行业的龙头公司，优选其中稳健增长、持续分红的优势龙头企业，把握市场资金从成长股向价值股再平衡的契机，实现净值稳健增长。
（风险提示：权益基金属于高风险品种，投资需谨慎。本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议， 本人不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本人不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。定投过往业绩不代表未来表现，投资人应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资人进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式。但是定期定额投资并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资人获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。
投资者在投。资基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，全面认识基金的风险收益特征和产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品或者服务情况、听取适当性意见的基础上，理性判断市场，根据自身的投资目标、期限、投资经验、资产状况等因素谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。市场有风险，入市需谨慎。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者做出投资决策后，基金运营状况、基金份额上市交易价格波动与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负责。）
在刚过完五十岁生日的那个月，曾经的山东首富邵仲毅破产了。
邵仲毅是山东省重点工业企业晨曦集团的董事长。公司位于山东省莒县，以石油化工、粮油加工、国际贸易、文化旅游为四大主营业务。
7月16日，晨曦集团以其不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力为由向莒县人民法院申请破产重整。法院查明：山东晨曦集团有限公司成立于1999年12月1日，现已资不抵债，不能清偿到期债务。
根据莒县人民法院今年7月20日至7月26日作出的一系列裁定，晨曦集团及关联的17家公司、下属海右石化集团及关联的两家公司——共计21家公司的破产重组申请已被受理。
2016年，邵仲毅以190亿元身家登上当年胡润富豪榜山东首富的位置。“当时我们也很吃惊，莒县出了一个山东首富。”莒县一名政府工作人员告诉
8月8日，
视觉中国
突如其来的破产
莒县下辖于山东日照市，位于山东省东南部，县城内多见以全羊菜肴为招牌的饭馆。初级商业形态在当地以抱团的方式聚拢，例如晨曦植物油公司前的马路两侧聚集着大大小小的汽配汽修店面。据当地人说，夏天是这里的旅游旺季。
长久以来，邵仲毅的晨曦集团是地方上人尽皆知的明星企业。
莒县南郊，自邵仲毅投资10亿元兴建的景区丽正园起始，沿西南方向至晨曦集团所在地刘官庄镇，这一段长约五公里的206国道被命名为“晨曦路”。沿着206国道继续南下，即至晨曦集团下属承担石油化工业务的山东海右石化集团。
在莒县，向当地人提起晨曦集团，人们几乎都知道这家莒县本地出身老板邵仲毅经营的企业“最近破产了”。一位出租车司机敲了敲自己架在中控台上的手机：“在今日头条上看到的，晨曦破产的事推送了好几天，全世界都知道了。”一位穿着莒县当地另一知名企业浮来春集团工作服的公交车司机说，邵仲毅是人大代表，晨曦破产当地都知道，但工人没有受影响。
在莒县官方的表述中，晨曦集团尤其是海右集团是工业拉动增长的骨干企业，其对当地的重要性自纳税数据可见一斑。据莒县政府官网，晨曦集团2011年上缴国家各种税金41.144亿元，平均每个工作日上缴税金达1000余万元;2014年上半年上交国家各种税金达47.25亿元。
“对我们来说也很突然，我们是看到法院网上公告才知道晨曦破产了。”8月6日，莒县经济和信息化局(以下简称“经信局”)一名负责人告诉
相较申请破产重组给外界带来的震动，
被问及是否担心公司破产重组会带来工作变动时，
晨曦集团办公楼外墙张贴的一项告示显示，公司向员工发放工龄津贴、夜班津贴、助学礼金、婚假礼金等名目的补助，其中工龄津贴指员工工龄满一年后每月可享受津贴100元，此后每年递增百元，至1000元封顶;助学礼金指职工子女应届考取一本院校可一次性获得资助3000元，二本院校为2000元。一名员工证实了这些津贴的存在：“工龄增加、孩子考上大学都给钱。”
在海右集团门口，因园区属于生产场所，
与海右集团就206国道相隔的正对面，是一家海右石化加油站，站内挂着“宁为价格解释一阵子不为质量道歉一辈子”的横幅。据穿着海右集团灰色工作服的工作人员说，这是目前*一家海右加油站。站内有95号汽油和柴油加油机各两台，95号汽油售价每升7.05元，柴油已停售，工作人员解释说是卖完未补充，在售时的价格比中石化每升便宜六毛钱。
这家海右加油站的斜对面即是一家中石化加油站。被问及销量时，工作人员坦言“对面就是中石化，你说呢”。他告诉
低调邵仲毅
作为晨曦集团董事长的邵仲毅媒体曝光极为有限。光明网一段2013年的两会采访视频中，邵仲毅说一口被莒县人称为偏“硬”、带着乡音的普通话，谨慎地挑选词句。
在公司总部，有员工告诉
晨曦集团的布置透露出一丝了解邵仲毅其人的线索。集团东南角一块刻着“晨曦”二字的一人高集团石背面，镌刻着两句《东方红》歌词。进入集团大厅，正中是一尊红木质地的毛泽东立像。大厅右侧墙上挂着巨幅毛泽东画像。晨曦集团官网一篇2013年的报道中，邵仲毅提到自己创业最艰难的时候受到了毛泽东长征精神的鼓励。
据齐鲁晚报2010年的报道，邵仲毅的起家之路始于1994年，当年26岁的他凭凑来的5000元钱接手了一家只有14人的乡镇企业沂蒙塑料厂。早年邵仲毅与下属开着厂里的一辆旧桑塔纳四处寻找原料供应商，经常连夜赶路，后备箱里装着煎饼，饿时以凉水就煎饼充饥。
富有商业头脑的邵仲毅用了六年的时间，把一家作坊式的吹塑，做成了一个大型塑料加企业，并取得了自营进出口权。2003年莒县国有企业改革中，邵仲毅兼并了当地即将倒闭的莒县化肥厂。据晨曦集团官网的报道，邵仲毅是在家人和厂里职工的反对声中，背着经济压力兼并化肥厂并接纳原厂全部职工，还投资进行技术改造。随后他陆续兼并机械厂、植物油厂等五家地方国企，山东晨曦集团的雏形初现。
2005年，晨曦集团开始涉足石化;2006年，获批商务部颁发的燃料油进口资质;2013年，取得成品油批发经营资质;2016年，获得国家发改委与商务部批复的320万吨/年原油非国营贸易进口使用资质，成为国内13家拥有自营原油进口资质的民营企业之一。
与此同时，晨曦集团的业务多元化拓展至贸易与文旅业务。晨曦集团的营收由2003年的3亿元跃升至2013年的762亿元。
2012年前后，晨曦集团在邵仲毅的指挥下进入了一段急速扩张期。公开资料显示，2012年晨曦集团投资37亿元用于莒县县域十大项目建设;在西双版纳、陕西、江苏、青岛、临沂等地投资了30多亿元的建设项目。邵仲毅2013年年初接受媒体采访时表示，预计两三年内这些项目能够全部建成投产，“届时等于再造一个晨曦集团，使销售收入过千亿，上缴税金突破200亿，跻身全国企业500强”。
关于这些项目后续未再见到相关报道。而过广过急的投资被认为是给晨曦集团埋下了隐患。
破产迷雾
据莒县人民法院发布的公告，查明晨曦集团现已资不抵债，不能清偿到期债务。法院方面未接受采访。
在这桩破产案中，晨曦集团具体的破产事由、以及目前的进展仍在迷雾中。
莒县市场监督管理局一名领导通过下属回复
而在此次破产重组申请被受理的企业中，
位于206国道沿线的两家相邻企业莒县弘润建筑安装工程有限公司(以下简称“弘润建筑”)与山东永飞国际贸易有限公司(以下简称“永飞国贸”)皆是晨曦集团申请破产重组中的关联企业。弘润建筑公司内可见设施闲置，一些还在厂房工作的人员表示他们与晨曦集团没有关系。
永飞国贸公司办公楼背向国道的入口处挂着“聚化网”的招牌，公开资料显示聚化网是一家化工原料现货交易平台，由与晨曦集团无关的日聚电子商务有限公司开发运营。此外楼内没有办公迹象，经理室中一名否认自己与永飞有关的男子告诉
据晨曦集团官网，集团的贸易业务主要涵盖大豆、燃料油、原油、石化产品的进口加工等业务，其中大豆贸易是主体;贸易业务2016年实现销售收入261亿元。另据莒县政府官网，晨曦集团旗下的晨曦化工与永飞国贸在2013年前十个月累计进口43.4亿美元，占全县进口总量的95%以上。
晨曦集团究竟为何破产，
8月7日，莒县人民政府新闻科的工作人员告诉
对于晨曦集团的破产，一种较为广泛的猜测是资金链断裂。
“晨曦集团特别是海右石化，在我们当地石化产业算是一个龙头，产业链条一直是在升级的。生产经营没什么问题，有可能就是缺钱。”上述经信局负责人告诉
经信局去年12月发布的一项《2017年三季度规模以上工业经济运行情况分析》显示：“海右石化消防手续推进缓慢，目前仅气分、焦化、硫磺回收等部分装置开车，前两个月整改投入较大，公司累计亏损1.7亿元。”而今年6月经信办发布的今年1-4月份经济运行情况则显示，进入4月份以来，海右石化等重点骨干企业生产逐步趋于稳定，带动全县工业生产实现快速增长。
此外，海右工业园去年被列入日照市“1+1+2”化工园区框架，成为山东省22个化工园区之一。北京三聚环保新材料股份有限公司和山东海右石化集团共同投资建设的100万吨/年延迟焦化装置及配套项目入选莒县22个重点工业项目，已于去年5月开工。
资金紧张问题是晨曦的痼疾。2014年8月，晨曦集团的资金流动性紧张爆发，莒县政府官方的口径是受贸易融资风险影响。随后当地政府迅速介入，采取财政资金“过桥”、发放银团贷款、加快企业瘦身、优化治理结构等系列措施。当月晨曦集团成功发行20亿元短期融资券，由上海浦东发展银行主承销。此后在2015年晨曦集团还陆续传出文化资产拟借壳上市、拟将子公司推向新三板、启动30亿元公司债发行的消息，但未见下文。
另一方面，自2014年8月晨曦集团资金问题爆发至去年下半年，县级与省市级领导曾多次赴晨曦集团调研企业融资风险化解工作，主要基调仍是推动加强企业、政府、银行的合作。
今年7月29日，也即晨曦集团和海右集团申请破产重组后，莒县县委副书记、县长费立志还曾赴海右石化集团督导调研，提出要加快项目建设。
而
浙江省杭州市中院2016年11月的一份判决书显示，民生金融租赁股份有限公司向法院申请财产保全，要求冻结被申请人海右石化、山东晨曦、邵仲毅、吴海军(海右石化法人)银行存款7726余万元或查封、扣押其相应等值财产，法院裁定予以执行。2017年12月，杭州中院判定海右石化向民生金融支付全部未付租金6411余万元，并支付逾期付款违约金1314余万元，山东晨曦集团有限公司、邵仲毅、吴海军承担连带保证责任。
2016年11月，交银金融租赁有限责任公司将海右石化、山东晨曦等单位起诉到法院，请求法院判令海右石化返还租赁物、设备，并支付按全部未付租金数额计算的损失暂计为人民币2.97亿元及利息。
此外，据第一财经报道，农银金融租赁有限公司在2016年亦曾以诉讼形式向晨曦集团和海右集团追讨欠债。农银金融租赁称其与海右石化签订了融资租赁合同，由山东晨曦提供担保保证，截至2016年9月20日，海右石化应付租金超过1亿元，罚息1300万元，共计超过1.15亿元。
文|朱玥怡 赵毅波
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业*及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
潜在发展空间尚且十分巨大的中国房地产基金市场，从去年至今受到集中供地、三条红线等政策调控和面临信用震荡等影响，危与机并存。
业内大多认为，今年是发行美元基金的好时机。晨曦控股（本文所指晨曦控股包含上海晨曦、上海挚新、海南晨曦，以下简称\"晨曦控股\"）关联企业也在香港与一家*券商合作，*发行了一支美元基金。
\"从资金和标的角度来讲的确是个利好的时机\"，晨曦控股总裁周昕宇对发行结果表示满意。
他分析认为，今年地产面对着信用震荡，无论美元债还是美元项目融资在境外的底层需求非常大，因此在境外有颇多不错的投资机会；同时，因信用震荡导致的价格利差也利于寻找到不错的投资标的。
过去境外的投资机构偏向于自身直接与境内的资产、债券对接，今年面对不确定性的市场，投资人更需要一些更靠近境内产业端的专业的资产管理机构，在境外帮助筛选、甄别一些境内的主体、项目。
\"因此，今年我们看到一个趋势：专业的基金管理机构在香港、海外市场得到了投资人的认可。\"
而美国货币超发的确对资产价格造成了非常大的干扰，但周昕宇表示他看到的反而是危中有机，资产价格背后始终有其真正对应的价值，价格和价值出现背离会使专业投资机构更能做价值投资和趋势性投资。
除此之外，面对当前房地产基金市场境况，周昕宇分享了更多晨曦控股的市场研判和独到见解。
国内市场现状
就在不久前的6月21日，首批9只公募REITs完成上市，底层资产包括产业园、仓储物流、收费公路等基础设施领域。此次发行意义重大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs的模型。
周昕宇认为，未来公募REITs一定会覆盖到所有的业态，但从专业机构的角度判断，覆盖不一定非常快速，这主要基于两个方面。
一是中国目前还在经历房地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能够支持物流、IDC、长租公寓等，因为目前调控下不太可能帮助开发商推进发行公募REITs盘活资金，再造成地价高涨。而目前中国商业和办公*持有者依旧是开发商，因此也可以判断两三年内公募REITs不会覆盖到商业和办公的不动产。
二是基于中国不动产收益率相对较低的问题，公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，并不特别具备竞争优势。
\"当下公募REITs*的问题是没有共同的盈利基础。\"周昕宇对此前下的结论再作进一步解释：\"其实应该聚焦整个中国不动产市场，目前面临的最主要问题是'高的无风险收益率、低的相对收益率'\"。
相对于住宅开发市场每年17万亿的交易体量，不动产市场交易量仅六千亿左右，且背后大部分是外资买家，可谓冰火两重天。
原因在于无风险收益率较高，一方面导致投资人对不动产投资天然的门槛收益要求比较高，\"住宅类投资一年就有10%的投资回报，但不动产投资则要面对5-7年的不确定性退出，可能只拿到4%-5%的分红\"。另一方面是导致外部杠杆成本高，\"投资一个3%-4%派息率的资产，如果要去借一笔银行的杠杆约5%-6%，期间的杠杆、付息都不足以支撑财务成本，这是负向的杠杆，对权益是负向的伤害。\"
\"而投资人、资产管理人参与资产的核心逻辑还是看最终获利的空间，逐利引导下市场才会逐渐变化。\"
截至今年上半年，晨曦控股基金事业群合作了37家房企，已独立发行备案产品48支。
一方面基于对宏观市场的表现进行参考，在产品的类型投资上，晨曦控股目前投向住宅的占比更高，此外在不动产如办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等有一定的涉及。周昕宇认为，销售型物业（住宅）自带项目现金流，不动产这样的持有型物业则一定会面临大宗交易集中退出的风险。
从投资杠杆地货比、财务杠杆、经营杠杆等逻辑判断，他认为投资住宅主要看的是低利润率高IRR，而目前中国住宅市场还是有非常好的项目投资回报率，但项目销售利润率在不断压缩，所以未来会有部分资本转型到不动产的趋势。不过转型到不动产的资本一定要具备长期耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本来获得阶梯式的回报。
在风险把握和控制上，周昕宇形容融、投、管、退就像飞机起飞和降落的过程，每一个环节都会面临各自的风险，要让飞机上的LP能够从起飞到降落到达目的地，获得背后创造价值，而投资和退出就像起飞和降落的环节，一定是非常关键的、充满不确定性的环节。
对此，晨曦控股正在做数字化建设：\"过去的经验主义会被未来的数字化所取代，信用风险评价体系在大数据时代需要会用相关性的分析，得出更好的结论和更有意义的筛选逻辑。\"
\"我们是用数字化在管理，整套系统在过去已经快使用了两年时间，也得到了非常好的效果。\"周昕宇介绍道，目前晨曦控股有两套系统，一个是针对主体信用做高度管理度分析和财务指标、经营指标关联性分析的一套自身研测系统；一个是控制过程中管理操作风险和过程风险的资产管理系统。
晨曦投资逻辑
去年至今，多家知名房企暴雷，比较有意思的现象是——一损俱损，主体信用出现风险后，所有的信用债、ABS甚至于大部分的非标产品也\"一地鸡毛\"。
周昕宇认为，问题在于目前中国不动产行业存在重信用轻项目、重投放轻管控的弊端，相关的资产管理人大部分不具备专业的资管能力，导致资管产品和信用债一样，很难逃脱出信用的怪圈。
\"现在国家监管严格反对房地产企业用自己的基金公司去自融，因为自融背后直接挂钩着主体信用，\"这也是晨曦控股坚持独立的原因。
周昕宇强调，晨曦控股即使脱胎于旭辉，也具备极高的独立性，晨曦控股虽然是旭辉作为实际控制人家族控制的基金，但和旭辉没有任何的股权关系。
\"成立晨曦控股是希望能独立成为一个地产资产管理领域当中的平台，并不是为旭辉赋能，或者进行一定的横向协同。\"
目前晨曦控股基金事业群合作了37家房企，均是独立投资在房地产赛道上的其他企业；此外，晨曦控股基金事业群的资金方绝大部分是全国*的私人银行和券商的机构资金，仅接受部分高风险承受能力的高净值客户的个人资金\"，同时也接受了颇多政府平台、大型政府资金的委托资金。
在投资标的的选择逻辑上，周昕宇表示，晨曦控股首先不投资横向做多元化的房企，因为房地产开发的总资产周转率非常低，再涉入现金流回收极慢的行业容易发生财务风险；但关注纵向一体化房企，因为在整个房地产行业产业链条里向上下游走，资产轻重之间形成较好的赋能作用。
此外还有一条特别的定律是，关注房地产企业6个月拿地的情况。房企暴雷实际上是一个靴子落地的过程，周昕宇从现金流的角度分析，在信用裂痕出现时，企业对于融资性现金流和经营性现金流并不完全可控，融资性现金流会因外部压力造成一定程度的枯竭，经营性现金流并不能通过快速回款来保证；而投资性现金流则是可以直接控制的。
因此，长时间不买地的房企值得关注其短期信用风险。
除了用一些共性的指标去判断，周昕宇说道，还有非常多的财务指标需要做量化分析，包括把400多组财务和经营的关键指标、15-20家违约企业和待违约企业的样本做了关联性分析之后，关联出7个*度的指标，以综合的角度去判断房企的短期流动性。
以诸多因素进行资产评判，晨曦控股尽量不去触碰信用风险，但如果触碰到了，作为资产管理人的股权投资、项目投资能不能独立于主体信用之外，这就要看在过程中资产管理人项目的现金流能不能得到有效管控、项目的底层资产在投前能不能进行有效的判断。话锋一转，周昕宇随即表示，\"这些都是基本功，说说很简单，但整个行业内能做到的人很少。\"
选择合作伙伴时，\"只定黑名单不定白名单，这是晨曦控股过去三年一直坚持的\"。但在判断每一个项目和合作伙伴时，\"因为晨曦控股是一个股性而非债性的投资机构，在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性\"。
过去晨曦控股就强调投资的主流策略是TOP50企业开发的一二线城市土地，而当前集中供地多聚集在一二线城市，周昕宇认为这也会使其投资机会出现一定的窗口期。\"
对晨曦来讲，我们要去研究一二线城市各个城市的推地政策和背后出地的逻辑，尽量要找到有利润空间的城市加大投资力度。\"
晨曦控股显然更关注的是风险下限：\"行业已经没有暴利时代，所有都会被调控住，所以要关注好下限，上限交给政府调控就好了。\"
周昕宇还表示，坚定看好未来10年中国增量市场，\"中国的存量市场是一定会来的\"，但在这个转换期当中，一方面他认为资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面要看明白一个大势，中国存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。
\"所以晨曦也一直在调整结构，不是说完全不碰、不看，而是在我们优势的领域里适当关注存量市场的变化。\"
以下为观点地产新媒体对旭辉晨曦控股总裁周昕宇先生的专访实录：
观点地产新媒体：最近国内首批基础设施公募REITs推出并展开认购，您认为接下来会推广到商业不动产方面吗？这个距离有多远？
周昕宇：第一批公募REITs的资产包括基础设施、物流、园区类等，首批公募REITs发行的意义非常大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs模型，也完成了在深交所、上交所的上市。我们觉得，未来的公募REITs一定会覆盖到所有业态，但从自身专业机构的角度判断，公募REITs的推广不一定会很快速。
我们判断两三年内不会扩散到商业和办公不动产，主要因为中国目前还是在经历地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能支持物流、IDC、长租公寓等，这些类型资产都有可能作为后续发行资产。
但是商业办公还要再等一等，因为从宏观环境来说，中国商业和办公*的持有者还是开发商，尤其是商业。在国家极力调控整个开发商资金面的情况下，不太会发行公募REITs帮助开发商盘活这块资金，因为盘活出来的钱又回流到土地，形成地价高涨。
第二个判断是基于中国不动产的相对收益率。我们可以看到，中国的不动产市场还面临着一个非常大的问题：相对收益率和无风险收益率的问题。
公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，但是相对于无风险收益率还不特别具备竞争优势。如果是在一些低利率环境发达国家成熟市场下，4%-5%稳定派息率加上市场本身的增值会有较好的吸引力。
但从相对收益率的度看，中国的无风险收益率虽说打破刚兑，但是银行理财产品（短期流动性产品）收益率达到4%以上的比比皆是，所以这也导致公募REITs大规模具备一定市场接受度的问题所在。
观点地产新媒体：近期商票违约的事件比较受关注，您怎么看？
周昕宇：首先商票融资有一个特点是不计入有期负债，商票违约相对而言是供应链上某种程度的违约，并不涉及到银行端的信用和介入问题，在中国的征信系统上不会有太大的信用影响。但8月份将会有新政策，央行会对所有商票进行信用集中管理和公示，任何出现商票违约的机构，持票人可以在央行进行登记。
未来这一点的杀伤力会非常大，一旦登记了，不管是审计机构或是投资人等第三方可以通过央行系统查到商票的规模和余额，这一部分会被重新认定为有期负债。
此外，可能会进一步让所有房地产企业把它纳入自身债务管理，而非供应链管理。
观点地产新媒体：晨曦控股在选择投资房企或项目的标准是什么？最看重选择合作伙伴的条件是什么？
周昕宇：中长期信用是一个无解的题，那我们判断短期信用风险就可以了，时刻关注每一刻的短期信用风险，可以提前半年到一年的感知期来做撤退的准备。
\"君子不立于危墙之下\"，但是对于投资机构来讲，不立于危墙之下可能又没办法获得利润或者投资收益，但半年到一年缓冲期对我们而言，有足够的转移抽离空间。
短期信用风险判断主要看投资性现金流，包括多元化投资，拿地等；我们做了一些量化分析，把400多组财务和经营关键指标、15-20家违约企业和待违约企业样本做了关联性分析之后，得出7个*关联度指标，从一个综合角度判断。
选择投资标的和合作伙伴时，晨曦控股有一个特点：只定黑名单，不定白名单，这也是我们过去三年一直坚持的。
一个比较有意思的现象是，金融机构出现风险的往往都是白名单。而我们在选择房企合作时，仍然会选择黑名单之外的。
我们不是一个债性投资机构，是一个股性投资机构，所以我们在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性，因为我们非常关注每个区域的操盘团队对项目利润的波动影响。
观点地产新媒体：晨曦控股对于存量市场和增量市场的投资配比如何？其中的投资逻辑是如何考量的？
周昕宇：晨曦控股在投资配比上也是有参考宏观市场--17万亿的销售型物业市场和6千亿持有型物业交易市场，所以投资住宅的占比会更高一点，不动产则涉及办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等，但比例不高。
住宅的逻辑首先是现金流而不是利润，典型的低利润率高IRR，可以看到投资机构在关注标的项目时，其实更关注项目的IRR，因为是股东可获取的年化衡量财务指标，而项目利润率、销售利润率并不代表项目真实回报率。
比如杭州项目可能是两个点的销售净利润率，但是有机会做到20%的IRR，这是完全有可能的。
中国资本市场是个逐利的市场，特别是机构或者大型企业主导的市场价，这本账一定是能算得明白才会去做。中国的房地产会有几个逻辑：投资杠杆地货比、财务杠杆和经营杠杆。
投资杠杆地货比也叫获投比，一个亿的土地可以产生三个亿的销售额，这是放大的销售杠杆。
财务杠杆方面，一般项目投资6个月左右基本能实现财务杠杆对股东资金的回流，可以通过开发贷、融资获取项目资金的回流。
经营杠杆方面，就是早收晚付，特别是很多城市投资逻辑是低净利润率，但是高IRR，高IRR是对经营杠杆很重要的考量。
而不动产持有投资周期非常长，我们可以看到包括凯德等在境内投资的不动产项目周期一般是7年，平均IRR应该在11%-12%左右，但背后一定意味着要穿越一个周期。
不动产有个典型特征，是根据自身所承载业态和经济周期挂钩，办公楼租金不会出现今天涨一块，明天涨一块的情况，但是会出现五年涨两块。只要穿越了这个周期，资产就会出现阶梯型增值，但一定要有长期的资本来跨越。
所以在中国投资不动产资金，如果募一个3+2年期的钱，可能这个阶梯还没跨上去，就面临基金要清算了，不得不抛售资产。
我们觉得目前中国住宅市场还有非常好的项目投资回报率，但是项目销售利润率是在不断压缩，所以未来部分资本也会转型到不动产，但是转型一定要具备长期的耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本，才能获取上台阶式的回报，而不是线性增长的回报。
观点地产新媒体：您曾经说过，坚定看好未来10年中国增量市场？
周昕宇：增量市场与存量市场之争在10年前就有，中国的存量市场是一定会来，我觉得这是一个必然趋势，因为增量市场利润率在不断降低，只是还在维持中高等项目投资的IRR。
但是存量市场也在不断改善，因时而变顺势而为，我觉得目前可以看作是转换期。
这个转换期中，一方面资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面看明白一个大势，未来中国无风险收益率一定会不断降低，存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。
所以晨曦一直也在调整结构，不是说完全不碰、完全不看，而是在我们的优势领域里适当关注存量市场的变化。
观点地产新媒体：晨曦控股背靠旭辉集团，您认为旭辉带给公司*的帮助或支持是什么？希望旭辉和晨曦控股未来是怎样的定位？
周昕宇：晨曦控股是旭辉实际控制人家族控制的企业，和旭辉没有任何股权关系。成立晨曦控股是希望能独立发展地产资产管理领域的平台，并不是为了赋能旭辉或进行横向协同。
其实近年来很多开发商要做多元化，都会回到对主业有什么赋能作用来思考。我觉得这个初心有点问题，因为要进入一个新赛道、新领域，首先要在新领域、新赛道创造价值，自身能够具备市场化的能力，独立生存，而不是优先考虑能够给主业带来什么价值，这样的多元化是做不好的。
所以晨曦控股和旭辉之间的价值没有直接关联，我们希望成为一个独立的机构。
是否与旭辉进行项目合作，这也是我们一直在思考的问题。当旭辉是我们关联方，我们面对的是LP，尽量不想把考验人性的问题放到很难解决的地步，所以我们刻意规避掉这个问题。
因为关联交易背后一定会有利益权衡，基金管理人到底是代表LP的利益还是大股东的利益，从某种程度上我们还是要做出决策，与其面对权衡的局面，我们放弃和旭辉的合作。
当然旭辉是一家非常*的企业，也有很多好的项目，但是这个赛道还是非常大的，还有很多别的选择空间。
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