万达商管上市*消息，万达商管上市时间

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• 1、万达商管上市*消息

• 2、378010

• 3、万达商管上市*消息2022

• 4、万达商管上市时间

珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“公司”）拟在香港联交所上市，中信证券、摩根大通和瑞信为联席保荐人。审计机构为安永，行业顾问为弗若斯特沙利文。

公司是专业从事商业广场运营服务的企业，公司商业运营服务包括：商业管理服务、物业管理服务以及增值服务。截至2021年12月31日，公司在管商业广场417个，总在管建筑面积高达5896万平方米，是*，也是世界第一的商业运营服务提供商。

大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）曾于2014年12月23日在联交所上市并于2016年9月20日退市。万达商管曾于2015年8月31日申请在上海证券交易所A股上市。2021年3月23日，万达商管撤回于上海证券交易所A股上市的申请。

一、 报告期内，公司与关联方万达集团关系密切且关联方交易金额巨大，涉嫌多计19.64亿元租金收入及少计27.96亿元的毛利

1、 公司的控股股东是大连万达商业，穿透到最终实控人是王健林

从上表公司股权结构图可以看出，公司直接控股股东是大连万达商业，持有公司69.99%的股份，并通过珠海万欣，珠海万赢间接持有公司8.83%的股权，通过银川万达间接持有公司0.01%的股权，大连万达商业通过直接和间接持股合计持有公司78.83%的股权。公司最终实控人是王健林。大连合兴2%股权的持有人为王健林之子王思聪。

据招股说明书显示，除董事及高管持有公司0.02%股权之外，公司其余21.15%的股权由中信资本、蚂蚁、碧桂园服务、郑裕彤家族、腾讯、合众人寿、星匠、P*等22家战略投资者持有。

2、公司在管商业广场超三分之二是万达集团所属商业广场，2021年其毛利率亦高于第三方

从上表可以看出，公司在管商业广场一部分来自于万达集团，另外一部分来自独立第三方，报告期来自万达集团的商业广场分别为252个、270个和285个，占报告期公司在管总商业广场个数比率分别为78.02%、73.37%和68.35%，虽来自关联方即万达集团的商业广场占比越来越少，但数量还是越来越多。来自关联方商业广场的收入占比，报告期分别为71.74%、67.90%和69.77%，来自关联方在管商业广场的收入亦均超过三方之二。

报告期来自关联方商业广场的毛利率分别为30.1%、33.9%和48.2%，在逐期上升，其中2020年同比增长3.8个百分点，2021年同比增长14.3个百分点，增长加速。独立第三方毛利率报告期分别为44.1%、43.3%和37.0%，逐期下跌，2020年同步下跌0.8个百分点，2021年同比下跌6.3个百分点，下跌加速。总体毛利率报告期分别为34.1%、36.9%和44.8%，逐期上升，2020年同比上升2.8个百分点，2021年同比上升7.9个百分点。所以，结论就是来自独立第三方在管商业广场的毛利率报告期逐年下跌，来自关联方万达集团在管商业广场的毛利率报告期逐年上升，并带动公司整体毛利率报告期逐年上升。由此分析可知，毛利率在报告期逐年上升，其核心驱动力来自关联方在管商业广场。

公司报告期来自万达集团的商业广场项目平均面积分别为15.11万平方米、14.94万平方米和14.91万平方米，呈下跌趋势；独立第三方平均面积分别为12.75万平方米、12.69万平方米和12.46万平方米，也呈下跌趋势，说明中国的商业广场项目整体上渐趋理性，一方面可能有来自移动互联网的压力，线下商场变得小而美，另外一方面也可能有新冠疫情的影响，公司在本着经济、节约以及聚合的角度，有意的在签一些地段好、人流量大的商业广场项目，地段好，可能本身就意味着商场的地段好、地价贵，然后从容积率的角度考虑，平均建筑面积自然就下降。

万达集团的商业广场平均建筑面积报告期均比独立第三方面积大，分别多出18.51%、17.73%和19.66%，彰显万达集团的实力。来自万达集团单个商场报告期平均收入分别为3826万元、4325万元以及5748万元，逐期上涨，其中2020年同比涨13.04%，2021年同比增长32.90%；来自独立第三方的单个商场报告期平均收入分别为5348万元、5632万元以及5378万元，基本比较稳定。可以看出，来自独立第三方的单个商场平均收入2019年和2020年比万达集团要高，主要是来自独立第三方的商场大部分采取的是租赁运营模式，而租赁运营模式有收取租金的收入。

公司有委托管理和租赁运营两种管理模式，总的来说，委托管理模式下，无论是来自万达集团，还是独立第三方，报告期毛利率均逐期上涨；在租赁运营模式下，来自万达集团的毛利率逐期上涨，而来自独立第三方的毛利率出现背离，逐期下降。

从上表可以看出，公司委托管理服务模式下，2021年商业管理服务收入及占比分别为38.81亿元及16.5%，同比增长率分别为61.22倍和40.25倍，主要是因为公司自2021年5月起开始收取运营管理服务费，而在此之前，来自商业管理服务的收入全数来自开业前咨询服务。

2021年5月之前，由公司提供的运营管理服务属万达集团业务的一部分。因为，公司没有向万达集团拥有的商业广场另外收取运营管理服务费。至于第三方拥有的商业广场，独立地向万达集团（而非向公司）支付运营管理服务费。2021年5月起，公司开始确认向万达集团收取提供运营管理服务的收入。自2021年6月起，过往独立第三方向万达集团支付的运营管理费转而由公司来收取。

可以看出，实际上，潜台词是，在2021年5月之前，无论是独立第三方还是万达集团所拥有的商业广场的运营管理服务费都是由万达集团所收取。这是造成我们上述所分析的“来自关联方万达集团在管商业广场的毛利率报告期逐年上升，并带动公司整体毛利率报告期逐年上升”以及2021年来自关联方在管商业广场毛利率大于独立第三方的直接原因。但问题是，在报告期期间，做出这个更改的决定是基于什么样的原因？为何是2021年5月？而不是2020年5月？或任何其他的时间？难道不是为了保持一贯性原则而在2019年1月1日就做出吗？公司难道不应该根据这个一贯性原则来修正2019年1月1日至2021年5月31日的财务数据吗？即将原由万达集团收取的委托管理服务模式下运营管理服务费调整至公司名下，视同报告期一开始就执行这个政策。只有这样，公司报告期数据才具有可比性和一致性，对于中小股东而言，才真正体现了公平性原则。

可以佐证的是，公司在2021年10月21日版的招股说明书中曾披露公司与腾讯、蚂蚁等22家战略投资者签有对du协议，大连万达商业及珠海万赢已同意保证公司2021年至2023年扣除非经常性损益并经审计后净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向战略投资者支付现金，以补偿战略投资者。但估值之家未能在2022年版的招股说明书中找到该对du协议，看来公司迫于疫情影响的压力，已经与战略投资者重新商议并删除了该对du条款。直接的证据就是公司2021年净利润为35.12亿元，大幅低于之前预估的51.9亿元。

我们认为，公司在新的招股说明书中未披露对du条款，不代表就不存在对du协议，极有可能是双方经谈判达成了新的协议，根据过往新冠疫情的实际影响，相应销减了2021年净利润的金额，以及预估新冠疫情未来的持续时间，并相约等待疫情结束后再另行宣布对du计划，亦有可能以更隐蔽的形式存在，但凡此种种，皆印证了公司在2021年5月起将运营管理服务费从原在万达集团账内收取变更为公司收取的充分性与必要性。眼看完不成业绩了，那就从关联方万达集团切一块过来，这样草率和突兀的决定，未能考虑到这一做法的一贯性、合理性与原则性，也未顾及到这是切切实实的关联方交易的利益输送，这样明目张胆的公然大秀财技，是对会计准则的公然践踏。

万达集团的商业广场项目，就好比一些金融公司的资金池，对于公司来讲，就是资产池，源源不断的给公司输送，而且还是轻资产池，说白了，就是明着送钱，但这种天上掉馅饼的好处和机会，实在是少见，目的不言自明：就是为了冲刺上市。上市之后呢？比如运营管理服务收费权，万达集团是否还会收回？如果不收回，有没有承诺？是永远不收回，还是有时间限制？如果一直由公司收取，但万达集团所拥有产权的商业广场项目，运营管理服务费收多少合适？是否要明确一个收费标准？这个需要在招股说明书中予以明确。

另外，公司在招股说明书中声称，截至2021年12月31日，公司有161个储备项目，包括139个独立第三方项目，潜台词就是万达集团还给公司储备了22个商业广场项目，我们不知道这22个万达广场是新建好的，还是原本就在万达集团内运营，可根据公司需要，随时签约过来，以满足公司业绩的需求或对du条款的实现。如果是这样的话，公司对于业绩的把控，真的可以用随心所欲来形容。背靠万达集团这样的大树，这简直不要太容易，正像我们之前所论述的，这样的关联方交易，真的是让人防不胜防。好像是我们要做好准备，随时欣赏它们的“华丽”表演。

公司报告期来自万达集团的商业广场个数分别为252个、270个和285个，2020年相比2019年增加18个，2021年相比2020年增加15个，如果这些是当年新增并交由公司进行商业运营管理，也还算正常，如果是之前一直是由万达集团运营，并缓慢释放给公司的，这里面除了上述我们所论述的存在业绩操纵之外，还有一个问题就是同业竞争。即公司控股股东和公司同时在做着同样的事情，互相成为竞争对手。这犯了IPO的大忌，在证监会和交易所的审核过程中，如果存在同业竞争，是一定会被要求整改的。估值之家建议公司的联席保荐人及审计师，一定要彻查公司及其关联方，是否存在同业竞争问题，如果有，还是整改之后再申报上市的好，也给中小股东一个交代，否则，就是一个雷区，迟早要爆掉的。

据上表我们可以看出，委托管理模式下，2020年的商业管理服务、物业管理服务以及增值服务收入同比都下降，分别下降比率为37.50%、22.48%和5.87%，而租赁运营模式下，2020年的商业管理服务及租赁、物业管理服务以及增值服务收入同比都上升，增长比率分别为180.43%、229.62%和263.32%。主要原因是2020年，公司将34个万达集团拥有的商业广场由委托管理模式变更为租赁运营管理模式，2020年，这34个商业广场因变更管理模式导致的收取租金收入增加19.56亿元，这也是在2020年商业广场个数同比增长13.93%的情况下，收入同比增长27.97%的主要原因。即收入增长比率比商场个数增长比率快一倍，多增14.04个百分点。2021年1月，公司将一个万达集团商场从委托经营变更为租赁经营，租金收入为780万元。因这35个商场经营管理模式的变动导致的公司报告期收入虚增金额为19.64亿元。

但2021年3月，公司又终止了租赁运营模式下管理的56个来自于万达集团商业广场合约，改为委托管理模式，调整后，租赁运营模式只适用于独立第三方拥有的商业广场。2020年刚由委托经营变更为租赁经营的34个万达集团商业广场，以及2021年1月刚变更的1个万达商业广场，就匆匆的在2021年3月又变回委托经营管理模式，并在2021年5月开始根据商业广场项目净收益的20%至40%收取委托管理模式下的运营管理服务费。

公司同样的，未在招股说明书中解释这样调整的原因。这其实不能算调整，这就是折腾。我们猜测，2020年12月31日之前公司与战略投资者签署的对du协议中，不仅有对扣非后净利润金额的要求，还有对收入金额及增长率的要求，在进入2021年之后，尤其是2021年2月份之后，公司与战略投资者调整了对du协议，由原来收入与净利润并重变成以扣非后净利润为重的单重目标。公司在之前不想这样调整，是根据规划和发展，在没有新冠疫情的影响下，是可以完成对du目标的，但不成想，新冠疫情的肆虐以及移动互联网的发展，导致线下商场人流的萎缩以及业绩的下滑，不得已就动用会计手段，在资产池子里自由排列组合，以求同时满足上市和战略投资者对du的需求。公司这样频繁的，随意的，在外界看来毫无理由的变更，又是一个公司在控股股东战略思维指导下随意动用会计政策的佐证，也是公司又一次公然违反并挑战会计一致性、公平性、可比性原则的*注脚。

我们认为，如果说这35个万达集团所拥有商场在2021年1月底之前由委托经营变更为租赁经营，导致收入虚增19.64亿元，但相较2021年5月开始的在委托管理模式下收取运营管理服务费的影响，则是小巫见大巫了。因为租赁收入增加19.64亿元，明显是增收不增利，还会导致毛利率的整体下移，不利于公司上市时估值的提升，反倒是根据商业广场项目净收益的20%至40%来收取运营管理服务费，虽然牺牲了收入的增长，但由于成本较低，故能极大提升公司的毛利及毛利率，公司整体毛利率由2020年的36.9%一跃而至2021年的44.8%，2021年毛利率同比整整提升7.9个百分点，即为明证。

我们假设公司收取运营管理费保持一致性原则，视同自报告期期初一直执行，并且整体毛利率和2021年保持一致，则得出公司2019年和2020年少计毛利分别为14.38亿元和13.58亿元。两年合计少计毛利27.96亿元。这还是保守估计，因为2021年5月委托管理 模式下来自万达集团的商场才开始计算运营管理服务费，2021年6月独立第三方才开始计算运营管理服务费，2021年分别少算4个月和5个月。

3、万达集团及其关联方是公司第一大客户，也是第一大供应商

报告期内，公司第一大客户和第一大供应商均是万达集团及其关联方，包括万达宝贝王及上海丙晟科技，销售、采购金额及占比

从上表可知，公司除了在管的绝大部分的商业广场来自于万达集团之外，这是公司收入的根基，盈利的抓手，另外还有实实在在的收入来自于万达集团及其关联方，因为万达集团的其他产业，比如万达电影院、酒店、母婴等品牌可能也委托公司提供物业管理、商业运营及增值服务等，报告期内销售金额分别为10.69亿元、11.17亿元和48.73亿元，占销售比分别为8.0%、6.5%和20.8%。公司的成本主要包括员工成本、分包成本、能源费用、停车场租金、可变租金、折旧及摊销等，报告期内采购金额分别为11.02亿元、27.66亿元和15.11亿元，占采购比分别为15.2%、24.6%和13.7%。

从上面的分析可知，万达集团及其关联方不仅是公司报告期第一大客户，也是第一大供应商，其根源在于公司报告期在管商场个数占比的78.02%、73.37%和68.35%均来自于万达集团，这是关联方关系发生的根基。公司不可能绕开万达集团来谈独立经营，从这个角度上讲，公司一直没有独立过，只是万达集团的影子罢了。除非来自独立第三方商业广场占比超过50%，独立性才可能称得上渐渐回归。

二、 中信旗下多个企业持有公司大小不等的股权

中信证券是公司本次港交所IPO的联席保荐人，但我们在招股说明书中发现多个与“中信”系有关的企业持有公司股权，具体

1、中信证券投资有限公司（以下简称“中信投资”）

中信投资于2021年7月22日入股本公司，持有公司0.3611%的股权，持有成本为每股24.84元。中信投资是中信证券的全资子公司；

2、 CCP Wing Investment Limited（以下简称“CCP Wing”）

CCP Wing于2021年7月6日入股本公司，持有公司1.7857%的股权，持有成本为每股24.84元。CCP Wing是一家在开曼群岛注册成立的企业。穿透到最终是由CCP LTD全资拥有，而CCP LTD是中信资本控股有限公司（以下简称“中信资本”）间接附属公司，中信资本是在香港注册的企业，其*股东不超过30%。

3、CCP Wing II Investment Limited（以下简称“CCP Wing II”）

CCP WingII于2021年7月22日入股本公司，持有公司0.7187%的股权，持有成本为每股24.84元。CCP Wing II是一家在开曼群岛注册成立的企业。穿透到最终是由CCP LTD全资拥有。

4、深圳金溪投资中心（有限合伙）（以下简称“深圳金溪”）

深圳金溪于2021年7月8日入股本公司，持有公司0.3571%的股权，持有成本为每股24.84元。深圳金溪是在中国注册的有限合伙企业，其普通合伙人为中信资本（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“中信天津”）。中信天津由自然人赵彦实际持有超过50%的份额。

以上跟“中信”有关联的企业合计持有公司股权比率为3.2226%，除中信投资是跟中信证券直接相关并持有公司0.3611%的股权外，其他2.8615%的股权持有人或企业多多少少跟“中信”有关，由于涉及境外，我们无法查出最终或直接关联的证据，但“中信”这两个字说明了一切，这两个字可不是轻易能够注册下来的。我们暂且都把他们视同为与中信证券有关联的企业。

中信证券作为公司本次IPO的联席保荐人，旗下全资企业持有公司0.3611%的股权，另外还有若干关联企业合计持有公司2.8615%的股权，总共持有公司3.2226%的股权，这在保荐过程中还能保持独立、客观、公正的中介立场吗？还能站在为中小股东发声的角度去揭示公司存在的问题吗？为此，我们表示深深的怀疑。我们建议中信系清空所持公司股权，然后中信证券再行保荐之事，确保中信证券作为保荐人的 “清白”之身，以证视听。

最近有基民后台留言，问我，基金分红，是好事，还是坏事？

什么是基金分红？很简单，基金分红是指基金将收益的一部分以现金方式派发给基金投资人，这部分收益原来就是基金单位净值的一部分。

2019年前三季度，A股虽然始终在3000点附近纠结，随着权益类基金产品业绩由此复苏，分红比例相对回暖。*的权益类基金更已经开始慷慨派发红包，为市场增添一抹喜庆气氛。

老揭看基金统计了今年以来，各大权益类基金（股票型基金+偏股混合型基金）的分红总额，并简单列了个分红排行榜，今年以来分红总额超过1亿元的权益类基金，只有38只，其中，分红超过2亿的权益类基金有22只，我帮大家整理出来了，数据来源万得。

在所有分红的基金中，博时主题行业以15.23亿元的分红总额，位居榜首。

博时主题行业基金（160505）是博时基金旗下的明星基金，日前发布分红公告：每10份基金份额派发红利2元，分红的权益登记日为2019年10月23日。

直至目前该基金已经完成全部红利发放，按照基金合同约定的分红比例计算，本次分红的应分配金额为15.2亿元，该次分红也是博时主题基金在2019年内*分红。

此次分红的博时主题行业基金，自成立来始终保持着几乎每年都分红的“优良传统”。我用Wind数据查了下，自2005年1月6日成立以来截至2019年10月27日，博时主题行业基金累计16次派发“收益红包”，累计分红总额高达153.1亿元。

需要说明的是，基金分红是根据法律法规进行的常规收益分配，是基金的权利，也是对投资人负责，与基金经理的后市投资策略无关。《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定了，封闭式基金的收益分配，每年不得少于一次；开放式基金的收益分配，则由基金合同约定。

分红给了投资者选择权，投资者可自由选择是现金（现金分红）还是转份额（红利在投资），当然，只要是像博时行业主题一样长期回报*的基金，投资者更多地会选择转份额，可免申购费，是长期投资的选择，省时省费省力。

根据监管规定，基金分红必须具备的条件包括：一是基金当年收益弥补以前年度亏损后方可进行分配；二是基金收益分配后，单位净值不能低于面值；三是基金投资当期出现净亏损则不能进行分配。

简单来说，能够持续分红的基金，通常业绩都较好并且较为稳定。博时主题行业基金坚持常年分红、回馈投资者的背后，是长期回报的*。

值得一提的是，博时主题行业是目前市场上少有的“十二倍基”，Wind据显示，截至2019年10月25日，该基金成立14多年来，总收益率高达1242.73％，年化收益率为19.17％！

来看看漂亮的净值曲线图

此外，博时主题业绩非常稳健，截至2018年底，博时主题行业累计12年跑赢沪深300指数，是目前市场上*连续九年跑赢沪深300指数的偏股混合型基金。在博时主题运作管理的14个年份里，共有10个年份取得正收益。除了2009、2010，其他年份均显著跑赢业绩基准，其中有9年更是取得两位数的超额收益率。（数据银河证券）

博时行业主题的现任掌舵人王俊，于2008年加入博时基金，具有丰富的研究和投资管理经验。前瞻后市，王俊有个基本的判断，从当前基本面和政策面来看，A股面临的形势短期仍然较为严峻；但从中长期来看，则较为乐观，转机将会在半年后出现。

尽管中短期的行情或许有诸多波折，但王俊认为A股的长期投资仍然大有可为。

王俊表示，科技及能源领域的投资机会将是丰富的。当前环境下最值得关注的两大长期主题是华为产业链和能源革命。

贸易摩擦影响下华为要摆脱对美国供应链的依赖，华为将带动中国整个工业界研发投入的提高、研发效率提高，其重要性可以上升至国家发展层面。

能源革命也是王俊颇为看重的一个方向，光伏是人类目前对能源使用效率*的方式，它的影响是很深远的。光伏对发展中国家是很有利的，且光伏越往上游越集中在中国，如硅片制造，未来很可能是中国向全球能源革命输出，所以光伏的需求是乐观的，同时其竞争格局也较好，产业链每个环节集中度都在不断提高。未来全球能源革命的发源地可能就是中国。

万达商管上市*消息2022

又一名万达老兵离开了，这次是万达电影的曾茂军。

7月4日晚间，万达电影(002739)对外公告，公司董事长、总裁曾茂军因个人原因离职。公司新一任董事长、总裁还待选举，目前由公司董事、执行总裁陈洪涛暂为代行董事长及总裁职务。

根据万达电影年报中披露的资料，曾茂军是万达老将，也是万达年薪高达千万的重量级人物。

他加入万达长达16年，历任万达集团人力资源部副总经理，万达酒店建设有限公司副总经理，万达商业管理有限公司副总经理，万达电影常务副总经理，2020年9月起担任万达集团董事。2021年，他*薪酬为903万元，目前还持有万达电影股份达16万股。

曾茂军辞职早有预兆，此前的6月，他辞任大连万达商管董事。加上这两年影视行业被疫情持续冲击，万达电影业绩受到影响。在这种状态下，曾茂军离职并未给外界带来太多意外。

根据天风证券的研究报告，今年初至今，国内疫情多点爆发，全国超过半数影院关停，电影行业恢复速度再次放缓，业绩承压。作为影视行业龙头企业，万达电影的业绩也面临压力。

万达电影今年一季报显示，受电影市场整体下滑影响，公司营收同比下滑16%，为34.6亿元；归属于上市公司股东的净利润为4499万元。

万达电影称，净利润下滑有两方面原因。一方面，受疫情影响近半数影院停业，一季度电影票房下降较大，而影院折旧、租金、财务费用等固定成本较高所致。另一方面，去年由于春节档重点影片《唐人街探案3》上映，而今年一季度没有主投主控影片上映。

根据万达电影原本规划，在线下影院方面，今年公司计划新建40-50家影院，并加速推进轻资产管理模式，计划新开业50-60家轻资产影院。

但这一计划也受到了疫情影响。在今年5月25日举行的2021年度网上业绩会上，曾茂军称，目前受疫情影响有所延缓，公司也将根据疫情发展及时调整影院建设计划。

去年6月，在第二十四届上海国际电影节开幕会上，曾茂军在采访中表示，“2022年应该是整个电影市场相对比较大的一年，过去两年多的全球电影内容的沉淀，都会在2022年爆发。”

但现实却不尽如人意。今年电影市场低迷，线下影院营收也不及预期。今年2月，万达电影在深交所互动易平台表示，2022年春节档(2月1日-2月6日)，全国总票房54.9亿元(不含服务费)，位居影史同档期第二。公司实现票房7.6亿元，市场份额(含特许经营加盟)为14.6%，较2021年增长1.5个百分点，提升明显。

万达电影一季报却显示，公司一季度票房19.4 亿元（不含服务费），同比下降 14.3%，观影人次4420万，同比下降20%，下降幅度均低于全国平均水平

在影视投资制作与发行方面，公司参投电影《奇迹：笨小孩》已于春节档上映；今年二季度，由万达影视主投主控的电影《你是我的春天》和《哥，你好》，因多地疫情反复及影院管控措施加强延期了上映。

除了院线主业外，万达电影近年来还将目光瞄准了元宇宙。2021年度网上业绩会上，曾茂军提到，万达电影拥有的线下场景+内容+线上平台的方式非常适合打造文化产业的元宇宙、NFT等文化数字化，公司正在研发探索中。

天风证券称，中小企业在行业寒冬中会加速出清，头部公司竞争优势和市场份额有望持续提升。国信证券指出，中国电影市场步入成熟期，疫情加速中小公司出清，而万达电影的市占率较疫情前大幅提升，公司作为电影全产业链布局的龙头公司，有望在线下消费复苏后实现率先反弹。

财联社(上海，编辑 周新旸)讯，10月21日晚间，珠海万达商业管理公司在港交所提交招股书申请。中信证券、摩根大通及瑞信为其主承销。此前公司内部人士估计，上市流程顺利的话，万达商管正式完成上市估计要到年底或者明年初。

2021年8月13日，知名私募股权基金太盟投资集团（P*）向万达商管投资19亿美元，前一个月万达商管还获得中信证券投资6.49亿元。

数据显示，大连万达商业、珠海万赢、银川万达分别持有万达商管69.99%、8.83%、0.01%股权。而大连万达商业持有珠海万赢、银川万达***股权，大连万达商业合计持有公司78.83%股权。此外，其他投资者合计持有21.17%股权。

万达商管总股本72.47亿股，如果按今年7月公司一笔股权转让时的价格24.84元/股计算，公司估值超过1800亿元。

截至2021年6月30日，万达商管共管理380个万达广场，在管建筑面积达5420万平方米。 根据弗若斯特沙利文的数据，截至2020年12月31日，按在管建筑面积计算，公司排在全球*，且在管建筑面积超过中国排名第二至第十名之和。

2021年上半年，万达商管收入106.36亿元，核心溢利20.65亿元。2020年全年分别为171.96亿元和11.76亿元。

万达商管与独立第三方在管商业广场的合同期限一般为20年。行业中的独立第三方商业广场的平均合同期间一般为三至十五年，长合约期项目有助于带来稳定的收益增长。

值得一提的是，数据显示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日的平均出租率 （不包括停车位）分别达到99.4%、99.3%、97.8%及97.7%。

但万达商管依然有运营出现亏损的商场。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六个月，运营商业物业管理项目中有21家、53家、65家及20家录得亏损，合计亏损额分别为人民币8700万元、2.33亿元、3.93亿元及6690万元。

其中，不可忽略的是COVID-19疫情爆发，已经并可能继续对公司业务运营及财务表现造成重大不利影响。 招股书称，中国爆发COVID-19疫情严重限制了受灾地区的经济活动水平，并对万达商管的业务及运营造成了重大干扰。

商业管理提供什么服务？

在零售商业物业开业前，其向业主提供的商业运营服务主要包括市场研究、市场定位及设计咨询服务、招商筹备服务及开业筹备服务。开业后，向业主或商户提供的商业运营服务包括运营管理服务，例如营销及推广服务、租户指导服务及消费者会员服务;

零售商业物业管理服务，例如安保服务、清洁及绿化服务、维修及保养服务及零售商业物业内的租赁运营服务。

除标准的商业运营服务外，商业运营服务提供商可于大型商业广场提供各种增值服务，拓宽其收入来源。 此类服务通常包括为商户提供的营销服务、线下广告位管理、停车位管理，包括收费充电桩以满足新能源汽车的充电服务需求、公共区域管理包括设立移动KTV歌房、盲盒售货机、品牌快闪店以及举办展览与活动。

另外还包括云商服务，即商业运营服务提供商向商户提供基于SaaS的定制服务（如运营管理、会员管理及市场营销推广）并进行日常运营管理。

在万达商管未来发展策略中，除了继续与万达集团合作，整合存量市场。还强调了继续加强与独立第三方业主合作，特别是地方政府所属企业、金融机构等独立第三方业主。

招股书称，他们已锁定超130个可提升密度或待进驻的行政区划，按优先等级制定了城市进驻战略地图，以进一步抓住增量市场的机遇。

折腾的上市之旅

万达商管的前身是万达商业，*在港上市是在2014年12月23日，并成为当年港交所*规模IPO。但因股价较为低迷、内地和香港市场的估值落差等原因，2016年3月，万达商业公告称要进行私有化退市，同年9月正式从港交所退市。

对于万达商业退市，万达集团董事长王健林当时曾表示，最核心原因是万达商业估值太低，对不起股东和投资人。

但在A股排队6年未有进展后，王健林放弃了A股上市，在今年3月撤回了A股上市申请并计划赴港上市。当时A股招股意向书显示，公司拟至多发行3亿A股，募资总额不超过120亿元。

早在2015年9月，万达商业就向中国证监会递交了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。此后受到房地产调控政策的影响，万达商业开始调整业务，转型轻资产。在经过调整之后，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分，而且连公司名字也进行了改变。2019年底，万达商业集团完成了房地产业务剥离，成为纯粹的商业管理运营企业。

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