新基建reits基金怎么购买(新基建reits基金怎么购买怎么开通港股)
新基建reits基金怎么购买(新基建reits基金怎么购买怎么开通港股)
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文 | 银行螺丝钉 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
REITs，房地产信托基金
这期螺丝钉带你读书，我们来介绍一类比较有意思的资产。
REITs，也就是房地产信托基金。
这类品种，最近两年，也在A股逐渐兴起。
目前REITs主要是在场内交易，也就是需要开通股票账户，跟买卖股票、ETF那样交易，目前数量也不多。
不过这类品种后面会逐渐普及开，也会出现REITs指数基金等更适合普通投资者的投资品种。
海外也有一些介绍REITs方面的书籍，例如《公募REITs投资指南》，介绍的是新加坡的REITs。
新加坡REITs市场出现的时间更早，一些投资策略和方法，也可以让我们借鉴。
是一个「包租公」
REITs这个名字比较绕口，它是房地产信托基金的缩写。
这跟我们平时说的炒房，不是一回事。
通常说到炒房，投资的是住宅。
而REITs主要投资的是商业地产，比如说商场、写字楼、酒店、数据中心等。
它们有共同的特点，就是有相对稳定的租金等现金流收入。
REITs不做短期买卖，长期持有物业，通过收租作为收益。
REITs会把收到的租金的90%左右拿出来，以股息分给持有者，是一个「包租公」。
现在投资住宅的个人投资者，其实很少是为了拿租金，大多数时候是搏房价上涨。
这种投资方式跟REITs差别是很大的。
投资对象都有啥
REITs投资的是啥呢？
大多数是商业地产、基础设施等。
例如酒店、商场、写字楼、医院，这些也属于商业地产。
另外，目前国内也在鼓励基建类的REITs。
比如说修了一条路，有过路费。
高速公路、石油天然气管道、大桥、甚至垃圾处理，也是可以包装为REITs产品的。
只要能产生稳定的租金收益。
长期收益如何
那REITs的长期收益如何呢？
在美股，是有几百只REITs的，也有专门的REITs指数基金。
比如说先锋领航推出的VNQ，就是一个典型的REITs指数基金，在美股上市交易。
VNQ从2011年底，到2021年底，10年时间里，年化收益率11.4%，表现还是不错的。
REITs也是资产大类中，可以长期跑赢通货膨胀的一类资产。
如何投资REITs
具体该如何投资REITs呢？
一种方式是投资单个房地产信托基金，不过这种投资难度会高一些。
需要具体分析所持有的物业的投资价值。
例如港股里就有一个REITs，叫做汇贤产业信托。
它持有的物业就是北京王府井东方广场。
经常去王府井的朋友，知道在王府井的地铁站边上的东方广场。
这个广场很长，整整一站地铁，从王府井到东单。
中间包括：
• 东方新天地，这是个商场，属于零售物业；
• 东方君悦酒店、东方经贸城写字楼；
• 还有一个公寓，豪庭公寓。
这就是一个很典型的REITs。
每年的租金收益，就是这个REITs的主要现金流来源。
REITs想要收益好，首先地段很重要。
其次背后的经营方，经营能力要求也比较高，这直接影响到后期的租金提升。
另外，零售物业，也容易受到病情的影响。
像病情期间，很多零售REITs就下跌了，而数据中心、油气管道类的REITs反而受影响较小。
需要分析的因素比较多。
投资单个REITs，难度不亚于投资单个股票，对普通投资者还是比较辛苦的。
REITs指数基金
其实对普通投资者更适合的，是另一种方式：REITs指数基金。
例如买下美股REITs指数基金，相当于买下全美股的商业物业。
它是分散配置的，风险会更小，投资难度也低一些，比较适合普通投资者。
目前A股的REITs品种数量还不多，要成立一个指数基金，一般是要等市面上有30-50只REITs产品。
前段时间，公募基金行业也发布了一些新的政策，鼓励REITs这类品种的发展。
所以未来出现A股REITs指数基金也是时间问题，到时候这类品种就可以纳入到咱们的投资组合中了。
REITs如何估值
REITs该如何估值？
假设投资单个REITs，估值是比较麻烦的。
需要考虑REITs所持有物业的地段、经营能力、病情等外部因素。
不过假设投资的是REITs指数基金，难度就大大降低了。
REITs指数的估值，比一般股票指数的估值还要简单一些。
REITs，绝大部分收益，是以股息的方式，支付给投资者。
所以股息率就成为REITs指数重要的估值参考。
股息率=股息/市值。
短期里股息变化不大，所以股息率较高，往往是市场下跌带来的。
股息率较高的阶段，是相对便宜、投资价值高的阶段。
不过这两年，REITs的这种估值方法，也受到了一些影响。
病情期间，很多商业物业的租金收益大幅减少，导致股息也受到影响，股息率的参考会略有失真。
有一种方式，是用过去几年的平均股息来计算。
按照这个方式，美股房地产信托指数基金的股息率大约是在3%-3.5%上下。
另外，除了股息收益，REITs自身持有的物业，价格也会上涨。
这个上涨速度也是可以抗通货膨胀的，这部分收益也会体现在基金净值上。
这里的通货膨胀率，我们可以用长期国债收益率代替一下。
按照这个方式估算，美股房地产信托基金，目前预期的长期收益率大约是7%上下，处于正常水平。
单个基金，不一定适合用这种方式去估值。
但是持有各地上百个商业物业的房地产信托指数基金，是可以用这种方法估算的。
等A股REITs指数出来后，我们也可以将对应指数股息率，加入到我们的估值表中。
投资REITs，有什么风险
不过，REITs也有投资上的风险。
单个REITs，跟投资单个股票一样，有经营不善、破产倒闭的风险。
如果是REITs指数基金，因为分散配置，经营风险就减少了很多。
但REITs指数，也会有波动风险。
REITs指数的波动，也跟股票指数的波动类似。
例如2020年病情期间：
• 新加坡REITs下跌37%，是过去20年第二跌幅，仅次于金融波动。
• 美股REITs指数基金，下跌44%。
这个波动远超过一般的债券基金，甚至比当时美股股票指数基金波动还大。
病情对REITs的经营冲击比较大，带动这类品种出现较大波动。
所以投资REITs，也要做好面对波动的心理准备。
这类品种，也是需要在低估区域投资。
总结
REITs的商业模式很简单，做一个包租公。
租金收益是最主要的收益来源，绝大部分租金，会以股息的形式，发放给投资者。
投资单个REITs难度高一些，也有经营风险。
分散配置一篮子的REITs，例如REITs指数基金等方式，对普通投资者会更容易一些。
从估值角度，REITs指数股息率较高时，是这类资产投资价值不错的阶段。
PS：对指数基金感兴趣的朋友，欢迎阅读《指数基金投资指南》和《定投十年财务自由》。
继明星基金经理丘栋荣离职以后，国内又有一位知名基金经理（徐彦）出走了。
9月13日，大成基金公司在发布的基金经理变更公告称：
徐彦将不再担任大成策略回报混合基金（090007）、大成竞争优势混合基金（090013）、大成高新技术产业股票基金（000628）和大成景阳领先混合基金（519019）的基金经理。
看到这个公告以后，可能很多基民都被吓得不轻。因为主动型基金的核心就是基金经理，如果基金经理走了，那么投资的逻辑也就不存在了。
从过往的历史看，徐经理（徐彦）无疑是一位*的基金经理。因为在徐经理（徐彦）担任基金经理5年多的时间内，其管理的这4只基金业绩，还是可圈可点的。
由上图可知，徐彦在担任基金经理期间，其管理的基金（偏股型）业绩年化收益率达到了16.79％，这远高于同期沪深300指数的表现。
在管理基金5年多的时间内，尤其在过去5年A股经历了牛市、熊市、震荡市的情况下，还能取得如此高的业绩，这说明，基金经理徐彦还是很有能力的。
所以基金经理徐彦就得到了很多投资者的认可，甚至包括机构投资者。我们看一下徐彦任职时间最长的大成策略回报混合基金（090007）：
下图为基金经理徐彦在管理该基金期间，其基金持有人的分布情况。
由图中可以看出，
1、在徐彦刚接手基金的头几年，机构投资者并不买账，占比很低；
2、最近两三年，机构投资者的占比明显增加了。这说明，该基金已经得到了机构投资者的认可。
但是很可惜，这样一位*的基金经理已经离职了。所以这时候，那些持有徐彦基金的基民，就有种骑虎难下的感觉了。
因此接下来当务之急的是，那些已经投资（或重仓）徐彦基金的基民，该怎么办？
其实这个问题，说起来也简单。那就是看，新基金经理水平怎么样？
如果新基金经理的管理经验、历史业绩还行，那么大家可以考虑观察一段时间再做决定。相反，如果新基金经理的管理经验很欠缺或曾管理基金的历史业绩不咋地，那么可以考虑走人了。
举个例子，汇丰晋信大盘股票基金（540006）。
在基金经理丘栋荣2018年4月28日前，2017年年报显示，机构投资持有的份额为918,065,840.57份，占比44.11％；
在基金经理丘栋荣2018年4月28日后，2018年半年报显示，机构投资持有的份额为164,529,364.31份，仅占比16.04％；
通过前后数据对比可知，机构投资者已经开始有序撤退了。这就说明，如果新上任的基金经理，没有公开的业绩证明自己的投资能力，那么就会遭遇到机构投资者的抛弃。
同样的，我们可以把机构投资者对待新基金经理的态度，应用到目前的这只基金上。
比如这次新上任大成策略回报混合基金（090007）的基金经理侯春燕，从2015年12月9日才开始正式担任基金经理，不满3年。其曾经管理的4只混合型基金，在同期同类型基金的业绩排名中偏后。
按照上面提到的原则，笔者觉得就可以考虑先回避一下该基金。
《中国经济周刊》
近日，我国首批9只基础设施公募REITs成功上市。
作为全新投资品种，9只公募REITs甫一开售，就获得了机构和公众投资者的追捧，均提前结束募集。9只公募对公众投资者的募集金额合计只有约20.8亿元，但申购的金额合计超过300亿元，可见其魅力十足。
REITs(RealEstate Investment Trust)全称是“不动产信托投资基金”，顾名思义，其主要的投资范围是不动产。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs 基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”。
投资公募REITs的门槛并不高，在上交所上市的5只场内*认购门槛是1000元，深交所上市4只场内*认购门槛是1000份。
在一些人看来，这意味着只要花上1000元，就可以参与投资无线基站、水厂、高速公路、物流园区，并坐等“分红”，躺着“收租”。
真的是这样吗？公募REITs究竟是什么？适合普通投资者投资吗？
首批9只公募REITs 资产优良，项目净现金流分派率不低于4%
从成熟市场看，REITs的投资标的非常丰富，包括住房租赁、基础设施、零售物业、通信资产（包括光纤光缆、无线基站、通信铁塔）等多种类型。投资者则获得运营这些基础资产产生的绝大部分收益。
首批获批发售的公募REITs产品底层资产也涵盖了主流基础设施类型，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型。
9只公募REITs分别为中航首钢生物质、红土创新盐田港仓储物流、华安张江光大园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、浙商证券沪杭甬杭徽高速、东吴苏州工业园区产业园、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路。
从底层资产看，上交所5只产品底层资产涵盖高速公路、公用环保、产业园区和仓储物流四大类主流基础设施项目类型，分布于北京、上海、江苏、及浙江等；深交所4只产品分布在北京、广州及深圳，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型。
REITs的预期收益因底层资产性质不同而存在一定差异。
公开资料显示，9只公募REITs认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间，合计募集金额为约314.03亿元（含战略投资者、机构投资者），9只公募REITs预计的年化分红收益率在4%～12%之间。
4%的年化分红收益率是一个底线。
根据监管指引要求，基础设施公募REITs项目运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。最重要的是，依托这些项目发行基础设施REITs，形成标准化产品并强制90%以上收益用于分红。
外界普遍认为，首批基础设施公募REITs底层资产非常优质，收益率较高且稳定性好。
9 只REITs中，8只 REITs的底层资产原始权益人为国资背景，涉及的实控人包括浙江省国资委、广州市国资委、深圳市国资委、招商局集团等。中金普洛斯 REIT 的底层资产原始权益人则为普洛斯集团，是中国境内*的现代物流及工业基础设施提供商和服务商。
备受机构投资者追捧，个人投资者还需谨慎
公募REITs怎么买？
首批公募REITs的发售采取“战略配售+网下发行+网上公众发行”相结合的方式。
值得注意的是，首批公募REITs得到了商业银行、银行理财子公司、保险机构、券商资管等机构的踊跃认购，最终认购价格和数量都超出预期。
中信证券研究发现，首批公募REITs网下申购机构投资者来源广泛，包含公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等机构投资者。申购来源较为集中，其中，券商自营认购总金额达292.60亿元，占比56.6%；其次是保险，认购金额达81亿元，占比15.7%；公募专户、信托、私募基金、券商资管分别认购了8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。
“投资者有需求，发行人也会有需求。”有公募机构人士对《中国经济周刊》
从9只公募REITs公开披露的信息可以看出，面向公众发售的份额并不多，约20.8亿元，仅占发行总量的约6.6%。
而对于公众投资者来说，购买公募REITs可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。
投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户；投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。
中金公司认为，参与公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是网友分享认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。从长期持有角度来看，在海外成熟市场, REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间的收益风险特征、稳定的分红率以及和传统资产低相关性等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐。
那么，公募REITs适合普通公众投资者投资吗？
据悉，9只公募REITs基金均采取封闭式运作，存续期最短的张江光大园REITs、沪杭甬杭徽高速REITs均为20年，而存续期最长的广河高速REITs为99年。
产品成立后不开放申购与赎回，在交易所上市后，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时可能产生折溢价风险。
有分析指出，公募REITs主要面向的还是机构投资者，其定位是长期投资产品，与具备长期投资意愿的险资、资管产品等机构投资者的资产配置更加贴合。个人投资者从场外通过基金账户认购的份额，若想卖出，需先将托管转至场内证券公司，才可以在二级市场交易，对此，投资者应理性对待。
“公募REITs还是要面对个人投资者的，这一点与类REITs不同。”前述公募机构人士对《中国经济周刊》
“REITs产品未来的回报还需要依靠好的运营。”该公募机构人士分析说，以高速公路为例，每个省都会有一两家专业化的高速公路运营平台，但不同区域的高速公路，资产收益、负债水平也不尽相同。因此，如何找到好资产，同时真正把好资产运营得更好，也非常重要。
新一轮在特定领域的股份制改革
作为创新型金融产品，REITs可以盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性。因此，基础设施公募REITs被寄予厚望，被认为对于进一步推动基础设施投融资市场化具有重要意义。
上交所表示，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。
“基础设施公募REITs试点具有更全局和更长远的重大意义，相当于新一轮在特定领域的股份制改革。”日前，深交所副总经理李辉在2021清华五道口全球金融论坛上表示。
李辉分析说，REITs本质上是底层基础设施项目公开发行和上市交易，投资人通过持有公募基金份额间接持有底层资产，在存续期内，REITs扩募也与企业上市后再融资类似。在当前国内法律和金融监管环境现实条件基础上，试点推出融合各方诉求的基础设施公募REITs，本身是一项重要的改革创新之举，同时有可能在更高层面、更大范围产生良好的外部效应。
“中航首钢生物质基金是一个排头兵，后续会有大量优质的公募REITs陆续上市。” 中航证券称，中国标准的公募REITs产品潜在规模应在5万亿～14万亿元，远超过当前公募基金持有的A股市值，市场前景广阔。
中金公司则表示，中金基金密切联动中金公司各相关业务板块，推动多支公募REITs试点项目的申报，同时开展对后续储备项目的研究及尽调工作。目前，在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等基础设施REITs试点项目重点支持区域，也覆盖仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施的核心赛道。
中国证监会发言人高莉表示，将及时总结试点经验，同时适时稳步扩大基础设施REITs试点范围，培育多元化投资群体，鼓励银行、保险、社保基金、证券基金、专业机构投资者参与。
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超级好消息！万众瞩目的国产REITs终于来了，最早5月28日就可以认购，怎么样？伙伴们是不是很开心？
今天呢，就带大家了解一下国产REITs的价格、申购时间以及权限开通教程，后面还有实操建议和相关规则注意事项的介绍，所以伙伴们一定要看到最后哦！
1、国产REITs的价格与申购时间
5月19日，首批9单基础设施公募REITs发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议，大家可以自行从上海交易所和深圳交易所的官方网站上下载阅读。
通过这些公告，我们可以知道首批REITs的询价区间（申购价格的上限和下限），大多在2元~4元之间，也有少部分在12元~14元区间的。
多数产品的询价时间为5月24日，也就是说我们在5月24日可以知道国产REITs的具体认购价格。最早在5月28日，也就是本周五就可以开始认购啦。
（首批REITs询价募集日期）
值得一提的是，机构投资者对国产REITs非常感兴趣。从两大交易所发行的REITs来看，目前这9只REITs的战略配售比例均超过55%，其中首创水务、浙江杭徽以及普洛斯和广州广河的战略配售比例甚至超过了70%，这表明机构投资者在积极地参与国产REITs投资，也从侧面说明了国产REITs具备一定的投资价值。
（注：508开头为上海交易所发行，180开头为深交所发行）
2、REITs开通权限教程
看了上面的内容，相信很多伙伴已经迫不及待地想要认购了，不过在此之前，我们需要开通下REITs的交易权限，这样才能顺利地参与之后的认购。
那具体该如何做呢？
首先，大家登录涨乐财富通，点击“我的”，再点击“办业务”，往下拉找到“基础设施基金权限开通”，点击“立刻开通”，最后点击“去开通”即可。（注意申请和办理时间为交易日9:00--16:00）
3、REITs的交易规则以及注意事项
我们开通交易权限后，就可以等待认购交易了。
其中，最便捷的参与方式就是等待24号询价结束后，在5月28日或31日在涨乐财富通上输入REITs基金的认购代码和认购价格参与认购。
因为此次发行的REITs基金皆为封闭式基金，上市后可以在二级市场进行买卖交易，所以操作方式上，与股票交易类似。
那看到这里可能有伙伴会问：“国产REITs多少钱可以买呢？”
从目前公布的情况来看，首批REITs基金都是1000元或100元起购，基金产品不同，门槛略有不一样，大部分伙伴都是有资格参与的！
咱们投资后所持的份额是没有锁定期的，可在二级市场自由流通，所以国产REITs的流动性还是可以的。
对于咱们投资者而言，公募REITs是一种低门槛的工具，具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，有较好的投资价值。此外，作为比较冷门的投资产品，国产REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
当然了，也不是说国产REITs就没风险了，市场风险、基金相关的各项风险以及基础设施项目运营风险都是我们要留意的。
4、国产REITs的实操建议
自从REITs确定发行以来，不断有伙伴私信，咨询相关问题，在这里统一答复，个人建议仅供参考。
1.首批REITs要不要认购？
首批REITs的基础设施资产运营模式相对成熟稳定，现金分红做到“应分尽分”，充分体现了其“股+债”的产品特性，将成为国内股票、债券、现金之外的另一大类资产配置品种。
因此，公募REITs不仅可以为养老金、社保基金、企业年金、保险公司及银行理财等长期机构投资者改善投资组合提供全新资产配置工具，也可以满足公众投资者，特别是以获取分红、抗通胀为目标的个人投资者的投资需求。
在A股的实际操作中，新债和新股上市具有大概率的套利空间，资本是逐利的，首批REITs上市也将迎来市场的青睐和热切关注，从而带来超额认购和供不应求。因此适度参与首批REITs认购也是可以的。
但在投资前，还需要深入分析准备上市的国产REITs，主要从资产类型及现金分派率、所属行业政策、资产成长潜力、运营管理能力、基金流动性等多方面进行甄别和选择，做到谨慎对待、心中有数。
2.网友分享国产REITs上市后该怎么选择和买卖？
因为国内REITs是*发行，没有任何可参考的案例和经验，我们也只能大致的参考一下港美股REITs，并一起摸索和研究，在这里也再次声明一下：个人意见不代表任何成熟的成功经验，只供参考，因为我们都是第一批吃螃蟹的人。
参照港美REITs，建立初步投资标准：
1. 选出好REITs
（1）尽量选择市值大的项目。美国标准是50亿美元，香港标准是100亿港元，由于中国REITs数量暂时有限，我们应该尽可能选择市值大的项目。市值大则流动性强，市值大则意味项目可能具有“龙头”效应。
（2）选择资产负债率小于40%的项目，可以参考港美REITs。
（3）在同等条件下，应选择重点地区、重点领域的优质资产。
2. 等待好价格
在有可持续的股息率参考条件下，可以适当根据港美REITs的股息率参考，当股息率大于一定的数值时为好价格区间，这个数值我们可以参考港美股的股息率方法，计算得出。
3. 买入方法和卖出方法
因为目前无任何国内案例可以参考，所以我们只能适度地参考港美股REITs，按照大概的买卖区间和股息率以及负债率等因素来参考，具体方法因为篇幅受限，就不一一展开论述！
中国首批公募REITs作为基础设施REITs，具有收益好、稳定性高、规模大等特点。公募REITs的发行，为中国经济建设，特别是中国的大基建项目带来了积极作用，也为中国投资者带来了一个灵活稳健的*投资品种。
我们可以综合考虑多方因素，注重分析企业和项目本身资质，对REITs基金产品进行合理估值，排除市场风险和产品以及估值风险，在遵循好价格的基础上，在风险可控的前提下，可以积极参与国产REITs的投资。
万事俱备，只欠东风，让我们一同期待中国公募REITs带来的财富机会吧！
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