京投银泰(2021年铜价)

本文目录一览：

• 1、京投银泰

• 2、2021年铜价

• 3、京投银泰万科西华府

• 4、京投银泰琨御府

■人物简介 高一轩，男，1981年出生于北京，京投发展股份有限公司总裁。新京报

更多“新青年”人物报道，请点击：五四100年·新京报对话30位青年

作为京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展”）的总裁，39岁的“少帅”高一轩坐在位于北京国贸银泰中心之内的办公桌前，描绘出“地铁站之上的美丽新世界”：在呼啸而过的地铁之上矗立着高耸入云的住宅，摩天大楼、CBD商务区、购物中心甚至大型公园，南来北往的人们穿梭其中，可“上天入地”，享受地铁之上的繁华世界。

这就是基于轨道交通的物业开发模式，人们常说的“地铁上盖”，在二十年前的北京，当地铁一号线横穿北京城，人们难以想象高层住宅将矗立在地铁之上，而如今，当你打开北京地铁纵横交错的线路图，这样的“地铁上盖”正在遍地生花。

而京投发展就是国内率先尝试“在轨道交通车辆基地上盖房子”的公司，而高一轩自然也成为“第一个吃螃蟹的人”。

酒仙桥走出的青年

高一轩是土生土长的北京人，从小在酒仙桥长大，周围聚集了738、774、798等很多电子类工厂，因为工厂聚集了全国各地的大学生，高一轩从小就开始接触五湖四海的文化。

非常巧合的是，高一轩出生于1981年，这一年，北京地铁正式对外运营。可以说，高一轩个人成长与北京地铁发展之路是同期的，这也使得高一轩与地铁结下了最初的缘分。

22岁，那时的高一轩才刚刚从中国人民大学商学院土地资源管理专业毕业，只身来到了美国波特兰州立大学攻读硕士，就读城市与区域规划专业，在这里，高一轩又与轨道交通结下了“第二次缘分”。

“在读城市与区域规划专业的时候，我*接触到TOD（以公共交通为导向的开发，transit-oriented development）这个概念，那时TOD模式在美国已经被广泛应用，而‘地铁上盖’在国内还是一个陌生的词汇。”高一轩回忆道：“我当时觉得‘地铁站上造房子’很有创意，印象很深刻。”

这段留学经历不仅给高一轩留下了深刻的印象，更为他以后的职业生涯奠定了基础。

硕士毕业之后，和大多数留学生一样，高一轩也面临着留美国和回国的抉择。在美国经历过短暂的工作经历后，高一轩坚定了回国的决心——“我越来越清楚地感受到时代跳动的脉搏在中国”。

“我们这个行业在美国已经发展得相对成熟了，你很清楚地能看到你的职业路径和终点，做一个专业岗位的‘螺丝钉’，而国内才刚刚起步，一切充满了未知，这激发了我的探索欲和好奇心”。选择回国后的高一轩正式选择加盟了银泰控股股份有限公司，那是2007年。

高一轩的第一份工作是担任项目经理，这是一份 “真正开始接地气”的工作。“最初来到公司也非常迷茫，也不知道自己能做什么，那时候，我常常被安排去项目实地调研，我记得那是2008年，我只身来到四川都江堰的考察项目，大雨倾盆，长途跋涉，泥土弄脏了衣服我却丝毫不自知，就带着这样的泥点参观完了豪宅。”高一轩笑着回忆这段经历，“回公司后，我根据调研情况写下万字的调研报告”，也正是这份报告让公司管理层注意到了这个初出茅庐的小伙子。

2009年，适逢银泰控股股份有限公司获准非公开发行股票，北京市基础设施投资有限公司持有公司29.81%的股权，成为公司第一大股东，公司名称由“银泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”（下称“京投银泰”）。

同时，京投银泰也确立了轨交车辆基地一体化开发的公司战略，这一定位在当时来说是绝无仅有的，成为“亚洲轨道物业专家”的公司愿景也由此确立。

基于前期的崭露头角，高一轩升职为京投银泰的副总裁，负责投资拿地。“没想到在留学时的想法成真了，我真的成为国内轨交车辆基地一体化开发的探路者。”高一轩兴奋不已。

京投发展就是国内率先尝试“在轨道交通车辆基地上盖房子”的公司，而高一轩自然也成为“第一个吃螃蟹的人”。新京报

“做第一个吃螃蟹的人”

“第一个吃螃蟹的人是很令人佩服的，不是勇士谁敢去吃它呢？” 做鲁迅笔下“第一个吃螃蟹的人”并非易事。

在确立轨交车辆基地一体化开发的方向后，高一轩干劲十足，率先拿下了位于北京丰台区地铁9号线郭公庄车辆段地块，并引入万科合作，定名为西华府，西华府也成为京投银泰第一个基于轨交车辆基地一体化开发的项目。

既然是“第一个”项目，在整个行业内来说也少有参考的先例，如何在地铁上空进行开发？如何实现减振降噪等技术突破？如何保证质量和安全？这一切问题萦绕在高一轩团队的脑海间。

高一轩介绍：“在地铁上施工*的挑战是‘下面开发预留的结构条件’，包括一块石头的摆放，因为施工时下面是空的，是靠柱体来转换和支撑的，施工时要*地落在柱头上的位置，这要经过非常严密精确的计算。另外，技术上需要重点突破‘减振和降噪’，隔绝地铁的振动和噪音。”

在高一轩的亲自操刀下，西华府作为*个轨交车辆基地一体化开发项目，率先引进TOD模式，自主研发来减振降噪的技术专利，获得了市场的认可。自2013年11月*开盘至2016年，西华府住宅部分全部售罄，实现签约额70亿元，多次获得北京市及丰台区普通住宅类月度销售*。

西华府使得高一轩一战成名，这个敢于吃螃蟹的人也在京城获得一席之地。

座右铭：“惟精惟一”

高一轩的座右铭是“惟精惟一”，这四个字还挂在了他日常的办公室里。

“敢说的人很多，但是认真去做的人很少。”高一轩称，自己信奉的理念就是“惟精惟一”，能够“专注一件事并把它做好”。

在北京西华府项目成功后，高一轩逐步扩大了“专业优势”，再次打造了两个轨交车辆基地一体化开发项目，期间，京投银泰也于2016年更名为京投发展。

被称为“北京第一个盖上园林” 公园悦府位于地铁8号线平西府车辆段，总建面60万平方米，建有5万平方米的盖上园林；另外一个位于地铁10号线五路停车场的琨御府是迄今为止北京“最贵的地铁上盖的项目”，也证明了地铁车辆段上可以做高端住宅项目。

基于北京的成功经验，高一轩想把“生意做得更大”，为此，他细细算了一笔账：“按照目前我国地铁历程的发展速度，预计未来我国可开发的轨交车辆基地的市场规模将达到4万亿元，这是一个全新的蓝海。”为了加速全国化扩张，高一轩不断进行技术优化，形成标准化的生产线，成功将最初19个月的开发周期缩短至7.8个月。

“大企业可能是一张网，而我们是一根针。”高一轩这样比喻到，“要有十年磨一剑”的耐心和专业。

在2018年的工作总结中，高一轩还把“以失业的心态来面对每一天的工作“写入了工作总结报告。高一轩称：“我越来越感到时间过得飞快，而要做的事情越来越多，我就越来越有敬畏之心，把现在工作的每一天当成是最后一天，珍惜当下，以破釜沉舟的心态来做一切事情。”

“特长生”努力成为聚合者

在“特长生”的基础上，高一轩努力成为一个聚合者，从“一”到“万物”，让“地铁上盖”成为“新的理想国”。

为此，高一轩创造性地提出了“TOD智慧生态圈”的理念：“这是一个充满魔力的设想，假设地铁上盖就是一个大魔方，它将组合创造出各种生活业态和生活方式，满足各式各样人群的生活构想。”

高一轩称，未来，他希望在地铁上盖中导入多个产业，包括养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、科技等。“这就是一个大魔方，能变出五彩斑斓的生活方式。”

“以公园悦府项目为例，它位于8号线平西府地铁旁，附近是‘码农’的天下，集合着富有创造力的年轻人，那么我们要打造的‘圈’就是要瞄准年轻人的生活方式，定位在‘时尚、潮流、科技’，商业圈中引入新零售，装修引入必革家，要更潮的感觉。”高一轩称：“为此，我们将客户研究上升到前所未有的高度，成立专门研究客户的部门，并且对已经交房的1.5万客户进行调研，精研客户需求。”

为此，高一轩更多的走出办公室，建立“朋友圈”。目前，京投发展的合作伙伴包括清华大学、阿里巴巴、银泰商业、凯悦酒店、优客工场、链家等。

大家愿意和“特长生”交朋友，高一轩的“朋友圈”也越来越广。

从等待被面试到坐在总裁的位置上面试别人，高一轩仅用了12年。这也是地产界从基层员工成长为总裁的较短用时。新京报

“曾经每天只睡2个小时”

“在面试者中，什么样的年轻人会获得您的青睐？”高一轩认真思索着这个问题：“我更看重的是他们的自我驱动能力，求知欲和探索欲，我希望这种创造能力能够建立在尊重传统、继承文化的基础上，然后去开创未来。”

“除了具备创新能力，更能吸引我注意的是那些能够脚踏实地的年轻人。”高一轩讲述道，曾经一名正在实习的大学生给他留下了深刻的印象，正是因为这名实习生常常跑工地而被“晒得黑黑的”。

回顾自己的心路历程，高一轩会回想起曾经经历的挫折，正是战胜这样的挫折让他能够晋升至总裁。“有一年，公司经营不佳，扩张战略受阻，并购项目出现了问题，我面临着很大的压力。”高一轩称：“那时，我每天平均只睡2-3个小时，不断地会见并购方，不断地洽谈，也不断地遭遇失败，那时候我告诉自己心态不能失衡，不能自暴自弃，一定会有解决方案。”

“一个是信念，一个是健康的身体，这两者能够帮助你走出困境。”高一轩总结道。

如今，身经百战的高一轩已经不那么“忐忑”了，“以前在专业岗位上，你只关注你的职位上需要关注的局部内容，比如分管拿地时，我只考虑拿一块好地，而如今，当你意识到你是公司的最终决策者时，你将拥有全局的思维，更强的责任意识”。

“困境时不悲观，顺境时不过于欣喜，这是总裁职位教会我做的事。”高一轩说道。

■同题问答

新京报：过去一年，你*的改变是什么？

高一轩：我觉得过去一年我*的改变有两个。首先是责任意识增强了；第二个是珍惜意识。去年开始，我突然觉得时间过得飞快。时间过得快就会使人更加珍惜当下，把握当下。所以，过去一年，我始终抱着一颗比较敬畏的心，用比较惜福的状态在做每一天的工作，把每一天当成最后一天。

新京报：你心中“新青年”的标准是什么？

高一轩：尊重过往，开创未来，成为有能力、有意愿为社会奉献自身力量的人。

新京报：未来，你对自己所处的行业有什么期待？对职业生涯有怎样的期许？

高一轩：房地产行业其实挺神圣的。它决定了人们一天生活的50%以上的时间。家里的时间其实都是由开发商决定的。这个行业决定了人的幸福感。提升人们的幸福感、获得感和成就感，是这个行业承载的使命。

新京报：未来，你对国家社会有怎样的期待？

高一轩：我觉得未来，在物质相对富足的前提下，人们自然会转向对精神生活的追求。所以我认为，未来如果每个人都能更有尊严的活着，精神层面也就更加充实。

新京报

转载自弘则研究

2021年铜基本面展望：人民币和铜价呈现高相关性

铜在2020年出现了V型反转，从平衡表的角度看，2020年全球铜库存呈现累积特征，支撑铜价的驱动因素，并不是传统的供需，而很大程度来自于金融属性的扩张支撑。我们看到铜价和人民币汇率的走势，呈现了高度的正相关关系。人民币升值，铜价上涨；反之亦然。

上述价格相关性，背后的逻辑是，作为单位货值较大的基本金属，铜是极好的贸易融资载体。跨国资金往来，资本项目的监管往往严于贸易项目，同时，贸易融资可以加杠杆的属性，也使得资金跨境流动时，对贸易融资的依赖会更大一些。

2020年二季度开始，由于中国与海外疫情的管控差异，导致中国的利率环境始终要强于海外，中美利差出现了极大的扩张，这使得海外低成本资金，只要有渠道进来，就可以套取利差，顺便再赚取人民币汇率升值的利润。而铜作为贸易融资的重要载体，承担了上述融资套利的媒介。也将一部分的供给锁定，形成不可流通库存，变相改善了铜的供需平衡。

展望2021，铜有两个问题值得关注：

（一）新能源作为新增需求对实际供需平衡的影响

第一个问题，随着全球越来越强调低碳排放和可持续能源的使用，光伏和新能源汽车等新增需求对传统供需的改变越来越大。考虑到2021年包括中国和欧洲在内的国家加大新能源建设的鼓励，如果上述国家的新能源计划能够全部执行到位，那么，我们可能会看到铜的实际消费会超过供给，形成全球小幅去库的状态。

（二）金融属性改变的可能

第二个问题，由于2020年全球通过贸易融资锁住了一部分库存，这部分库存会对金融条件（汇率和利率）的变化比较敏感。如果人民币不再升值，则上述库存会快速流出，形成对价格的冲击。怎么权衡第一个问题和第二个问题的可能矛盾？从月度价格波动来看，金融属性对铜价的影响，会大于实际消费对铜价的影响。所以，从判断铜价月度尺度波动的因素看，我们更倾向于追踪中国汇率和利率的变化。

2021年，影响人民币汇率走势的还是中美利差的可能变化。目前看，二季度会是观察人民币现有升值逻辑能否延续的重要窗口。这也是目前铜价偏强走势，是否会发生变化的重要窗口。

2021年铜技术面展望：处于明显上涨趋势行情

从过去10年的月线级别K线图来看，芝商所旗下的Comex铜主力合约（交易代码:HG）处于明显的上涨趋势行情中。本轮上涨趋势行情始于2020年3月份的历史低位2.0美元/磅附近，已累积上涨超70%。在明显的趋势反转信号出现之前，交易者宜多不宜空。

目前HG正在测试关键阻力位3.60美元/磅。若能突破此阻力位，接下来的关键阻力位包括4.0美元/磅，4.5美元/磅，支撑位3.30美元/磅，3.0美元/磅。

此外，Comex铜期货与SHFE铜期货具备长期相对稳定的关系，两者铜价呈现高度正相关性，这为交易者提供国内外跨市场套利的机会。关于这两大铜期货市场的走势分析及预判，建议订阅芝商所的铜市场策略周报。

京投银泰万科西华府

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面

Q:提问:请问，京总，您觉得学区房未来的趋势如何？主要是学区内的一些老破小。

A:解答:您好,感谢信任!准确来说，全国所有的住宅都属于学区房，大家比较关心的应该是*学区房，也就是那些划片学校是“重点校”的房产。这个问题要从两个维度去分析：第一是*校会不会消失，这个背后的逻辑是教育均衡的问题，目前除了北上深很多城市也都跟进在解决了，方式比较多样化，其中包括教师轮岗、牛校帮渣校，合并、成立教育集团、更改生源，渣小直升牛中、电脑随机派位、禁止点招，增设特色校，高规格建立新校，新校位置靠近新城区等。

但这些方式效果并不是很好，从北京过往的经验看，公办渣校变成牛校并不常见，反之民办渣校变成牛校很常见、深渊巨坑类型的渣校就算再怎么帮扶、人们还是避之不及、渣校直接拉胯一所牛校的情况也是有的。从房价的维度来看，这些组合拳对天价的*学区房冲击还是很大，跌幅肉眼可见。二是学区房的本质，这里面涉及到了教育资源的均衡。现在教育资源的分配方式，本质上就是用户籍+房产证的方式进行分配，表现出来的结果就是房户一致优先入学。这是导致*学区房溢价过高的主要因素，这种方式造成的现象就是阶级固化和阶级矛盾，

所以近几年一直在实施教改进行修补，比如单校改多校、增加一贯制学校、增加各种直升校，增加校额到校比例。但是，以房户为核心的入学现状依然得不到根本改善。到目前为止，对于优质的教育资源，我们依然找不到更合适、更公平的分配方式。有的人说可以用成绩高低来筛选入学，这个纯属胡扯，这样做会更加激化矛盾。户+房=入学门票的现状，依然会持续一段时间。所以准确来说学区房是不会消失的，但重点学区房大概率会消失，最起码不会因为优质教育溢价让房价涨到很夸张的现象。国家想要控制住房价大幅上涨，势必先拿学区房开D，学区房的价格稳不住，整体房价上涨的预期就稳不住。学区房一直都是涨幅*，最突出的，这个不管怎么管其他的。

我们可以看到学科培训一个千亿级别的产业，一纸政令直接归零，公办民助校全部脱钩，抹平重点校和普校之间的差距、打击天价学区房，对政府来说太简单了。尤其是学区溢价非常高，基本住不了人的房子更不建议碰。

随着未来不确定性的增加，学区的溢价会慢慢被抹平。这就是我为什么不建议买*学区房,尤其是那种老破小溢价非常高的;如果政策再次发生变化,很容易买在顶部没人接盘

建议认真阅读星球置顶的文章《学区房最后的狂欢》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问：您好，关于二套置业想请教一下。现状：家庭税后年收入100w，自住房一套，位于广外，西城区，学区房，用于孩子入学，孩子目前才2岁，所以基本十年内都不会置换，2000年后的两居室，市值1000w，贷款186w，工作地点，男方望京，女方金融街，现有手上资金300w

需求：将来为了给父母养老，想在北京买第二套房子，兼顾投资和保值需求;方案：看了不少房子，目前有几个方案

1. 丽泽板块，离第一套房子近，互相照应也方便，看了顺驰蓝调，金泰城，保利的次新盘，两居室感觉目前买起来有些吃力，一居室也没有太好的户型，价格也已经很高了，不知道未来是否还有上升空间 2. 亦庄板块，感觉规划很好，适合生活，金域东郡，枫丹的房子和小区都比较喜欢，感觉老人住起来也比较舒心，但也是位置偏远，和丽泽相比增值空间也不确定是不是更大 3. 望京板块，百子湾板块，双井大望路板块，朝青板块，常营板块，这些板块的房子都看过，且以前租房的时候也住过，所以感觉生活上都比较方便，各种配套也比较好，租售比也还可以，（五年内父母应该不会住，所以会先租出去），所以也在买房的考虑范围内。问题：由于现有资金只有300，不确定是否需要这两年就买二套？还是再等等？多攒一些买更优质的？

如果买的话，您更看好哪个板块的发展？是买一居？还是两居？还是买亦庄的三居？杠杆的问题会再请教。

A:解答：您好,感谢信任!1、丽泽在一步步兑现中,这个板块未来是一个有价值的地方,顺驰蓝调，金泰城，保利也都属于商圈内的品质盘,但目前的价格被抬的比较高,从纯投资的角度,您今天买的价格过高,如果未来的房价上涨的天花板比较低,就意味着您的利润空间减少;以自住为目的这三个盘可以,如果以投资为目的这三个盘可能一般,主要是价格没有优势;

2、亦庄已经有产业支撑,房价处于一个正在上涨的阶段,这种价格还没涨到位的区域,只要遇到市场回暖会第一上涨,并且涨幅惊人,和丽泽相比亦庄的空间更大;

3、望京*的优势是产住结合,房价的天花板比较高,这些产业已经在望京落户;价值比较牢靠;朝青属于承接国贸一带比较优质的刚需兼改善板块,常营属于二级溢出;百子湾属于纯刚需板块,主要吸收东三环的上车群体,涨幅自然没有朝青、望京高.综合:望京、亦庄、朝青都可,结合您们的情况望京可能更适合您们;一方在望京本地工作,未来距离老人也近,

4、您现有的房产市值1000,建议把186还清重新做抵押套出70的额度,加上您们的现金又是一套优质盘的预算,300的预算您选不到特别优质的盘,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;这种是利益*化的配置方案;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利！有问题可再向我提问!

Q:提问：京总，门头沟四道桥新开的金茂盘怎么样？两居，将来能跑赢大盘吗？

A:解答：您好,感谢信任!门头沟的价值弱了些,规划是偏生态;自住养老的话不错,三面环山紧靠永定河,生态环境不错;17年左右集中开的一批盘,像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;如果投资的话建议避开门头沟;

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Q:提问:京总的文章里好像都没有提到南海子西边104国道以东这个区域几个楼盘的分析。包括熙悦云上，熙悦林语，和锦诚园，中铁和园，花语府等新盘。能给些购买的指导建议吗？？谢谢！

A:解答:您好,感谢信任!祝新年富贵!北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹是在这20%的范围内,因此文章中可能会缺少部分楼盘.

熙悦云上瀛海、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这五个盘所处的板块属于亦庄新城的溢出, 瀛海的优势是有地铁8号线,未来还有S6和亦庄T1,紧靠南海子公园,地铁站还有未出让的土地,未来有可能会建商业体,有自己的产业,并且已经划为亦庄新城,整体的区域界面环境算是不错的,

但几个新盘的价格目标溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大

瀛海成交量*的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强

买房投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标。

溢出板块我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.

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Q:提问:京总好！本人16年购入燕西华府洋房，当时总价600万，房子后期上涨后跌回来，现在估计还不到购买价，房本满二年。听说丰台规划三期有地铁到附近，但最终站点不确定能到小区。想咨询，燕西华府是否值得长期持有？还是等上涨回本后卖掉？

因为二宝想上海淀实验小学，已有海淀户籍，看了附近的学区房，只能买一套小户型。因为燕西华府卖不掉，二套也只能买总价500左右的，想让京总分析一下，海实的学区房是否价格过高，买入是否会站岗？

买二套房除了上学需求，其实还有投资需求。希望保值增值，后面两套房一起卖掉，买一套合适自住的。京总能帮忙规划下，目前这种情况，是否买入二套？孩子已经有海淀户籍，我们也有房子住。只是想争取上更好的学校。

A:解答:您好,感谢信任!1、青龙湖确实太远了,优势是楼盘的品质比较高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间,现在卖的话要割很多肉,不会有好的价格;2017年之后的房价涨跌规律在房价上升期，核心区品质次新+XQ领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置同样是品质次新。

这是大行情出现时上涨的规律。核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。这些房子的特征是品牌开发商+品牌物业、楼领新，在整个区域属于稀缺性产品,整体的居住体验都高于周边的小区，属于这个区域置换改善的目标盘，燕西华府虽然属于通勤盘,但这个盘在这个商圈还是有一定的稀缺性的,建议先留着看看今年的行情

2、海淀实验小学,不算*学区,GJ重点调控的是DJ学Q房,所以不存在站岗的现象.

3、既然你们已经有海淀学籍,暂时就不用太着急做置换,因为每一次置换的成本比较高,原则上是建议一次性到位,建议等市场行情好的时候出掉华府的房子再做置换计划,可以一次性到位买一个品质比较高的房子,居住品质也能提上来,兼顾保值升值

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Q:提问：京总您好，非常认同您买房需要利用杠杆的说法，但是在看房过程中，有些房子的原值比较低，导致银行评估价低，首付比较高，可贷款额比较少。

这种情况下对我们这种*贷款的就很不利了，有什么好的建议去增加杠杆吗？月收入比较高，还贷能力强，希望能尽量多加杠杆。

A:解答：您好,您不应该公开向我提问这个问题;关于贷款加不上杠杆建议星球内的会员私信和我沟通.

Q:提问:京总您好，首套房票2张，可用资金500万。想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。争取*化利用，请问如何选择？

A:解答:你好，感谢信任!我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满,只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益*化的操作方法

建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》,祝一切顺利！

Q:提问:您好京总,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一个问题想请教京总,我目前的资金情况可以买到核心区你推荐的次新盘,但买在新区面积可能会大一些,品质更高一些,但有一点就是交房时间可能会晚一些,像我这种情况应该是买新区等发展,还是买在核心区的次新呢?如果新区发展起来岂不是可以实现高收益?

A:回复:你好,价格没有*的洼地，*的洼地更多的是波动性，一般人在房产投资的过程中,或经过所谓ZJ的指点，想获得更高的收益。

而大部分的投资者是非理性的，不否认他们对上涨和下跌都有推动的作用，尤其是有ZJ指引的情况下，所谓ZJ的这种投资方式，并没有任何可学习和可复制性，更没有经过实际操作的经验，按照逻辑和理论，他自己并不一定能买他所谓的洼地。

反而因ZJ的推动，造成超高波动出现过山车的现象,看着涨了，但你没能力把握市场周期，卖不到*点。一旦下跌亏损的一定是你，因为你一定是后知后觉的那个。

当然也不排除有牛人能找到比一般人厉害的方法或技巧，但这种人毕竟是少数，我们普通人更应该选择操作难度相对简单一点的，如果你不确定自己是投资界的牛人，太注重潜力往往适得其反。

不如看好趋势，坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，只要有收益,后面就有机会继续建仓!

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》;祝一切顺利!

Q:提问:京总好！我们俩婚前各自名下一套建华南路的美华世纪中间楼层90平米小两居（2016年入手）和一套中海御鑫阁（2015年入手）中高楼层的40平米大开间，两套的总房贷余额大概市值的三成（约300w贷款余额），手上能调动的资金大概还有300（不考虑卖掉一套房套现）。这两套房都是小户型且长期横盘，所以考虑置换一套大三居或者四居。

1、时间和置换选择：就目前情况和北京楼市预判，是不是置换的合适窗口？考虑卖掉一套套现额度大的话肯定是拿美华世纪置换，但这个地点靠近我们在国贸的上班地点，担心舍近求远，所以置换哪一套更为合适？

2、区域和楼盘选择：我们不考虑学区房，只考虑居住环境和品质，在现在的房产持有、资金调动、杠杆潜力及购房资格情况下，什么区域或者楼盘推荐更适合？

3、资金和杠杆考虑：我们目前两套的房贷余额剩300w左右，卖掉一套最多套现（假设卖掉美华世纪这套房）400w左右，加上可调动的300w左右

不考虑其他杠杆也就700w在手，那在不考虑学区只考虑大户型高品质小区的话，杠杆潜力大概还有多大？也就是说能觊觎什么总价位档次的？

A:解答:您好,感谢信任!1、这两套房卖掉哪一套更合适，美化世纪近几年的跌幅超过20%，中海御馨阁跌幅接近10%

如果按照利益*化配置，这两套房都不应该留，正确的操作是等市场回暖价格轮动过去全部出掉换为优质盘，这两个盘都比较差，没有留的必要性。

美化世纪这个盘表面看紧靠建国门，实则板块很差，优质板块是靠近产业聚集核心区的商圈，这些商圈的主要城市功能是为住宅服务，而不是为商业服务，如果为商业服务，性质就变了，其次有稀缺性配套，并不是只要是市中心的房子就是优质盘。

科技园虽然品质盘比较扎堆，但还属于通勤阶段，已经到了丰台的边缘位置，目前区域的价格在市场上缺乏竞争优势，科技园热度比较高的前三楼盘，中海御鑫阁，京投银泰万科西华府，怡海花园这这三个盘已经暗跌5年，平均每年大概5%-8%左右，这个板块的购买人群还是路人多，房价的支撑力比较弱，

2、置换的时间点，持有的盘不笋市场热时换仓是原则，这里面涉及到金融技巧，可单独把资金情况详细描述向我提问。

3、700不加杠杆，距离国贸比较近的一些优质板块，朝青是一个不错的选择，可以看看青年汇，华坊易城，如果想扩大面积可以往二级溢出常营看，柏林爱乐，万象新天，苹果派都可。

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利!有问题再向我提问

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买房了吗？这句话适合于家庭聚会、相亲约会、朋友聚会等等场合。北京1月的房价也已经新鲜出炉。据房天下研究院发布，北京1月二手房参考均价62158元/平，环比12月上涨0.15%，同比去年同期上涨13.66%。其中海淀曙光1月二手房参考均价101196元/平，环比12月上涨0.72%，同比去年同期上涨18.51%。

一、曙光二手房房价走势

海淀曙光1月二手房参考均价101196元/平，环比12月上涨0.72%，同比去年同期上涨18.51%。最近一年中，10个月房价上涨，2个月房价下跌。

图1：曙光二手房价格走势

数据房天下研究院

二、曙光二手房住宅1月最贵的小区均价超过17万/平

曙光二手房住宅1月最贵的小区为京投银泰琨御府，均价超过17万/平。

表1 曙光二手房均价较高的TOP20小区

数据房天下研究院

三、曙光热门小区房源推荐

TOP1:京投银泰琨御府，均价173696元/平，网友关注指数46。

TOP2:颐慧佳园，均价119168元/平，三居至四居在售，网友关注指数33。

TOP3:美丽园，均价117324元/平，网友关注指数29。

TOP4:美丽经典园，均价106216元/平，网友关注指数21。

TOP5:绿波漫板，均价116667元/平，三居至四居在售，网友关注指数17。

今天的内容先分享到这里了，读完本文《京投银泰》之后，是否是您想找的答案呢？想要了解更多京投银泰、2021年铜价相关的财经新闻请继续关注本站，是给小编*的鼓励。

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