南山控股(000629股吧)

本文目录一览：

• 1、南山控股

• 2、000629股吧

• 3、南山控股公司概况

• 4、南山控股为什么不涨

事件：

公司11月29日公告调整换股吸并深基地B交易方案，取消配套募集资金11.28亿元，公司已与配套融资认购方签署了《终止协议》。

核心观点：

1）地产主业项目优质，背靠大股东南山集团，潜在资源丰富

公司2017 年上半年实现合同销售面积 13.88 万平方米，结算面积 3.37 万平方米。公司深耕华东区域，地产业务保持较高的毛利率，并有逐年提高的趋势，2016年底，公司地产业务毛利率达44%。大股东南山集团拥有深圳前海自贸区赤湾片区340万方的土地，潜在可开发空间体量较大，公司背靠南山集团，潜在土地资源想象空间较大。公司地产未结算面积估算约93万方左右（含土储），其中苏州占比69%。对公司地产业务进行NAV估值，其中，土地储备按照成本法保守估值，得到地产业务净权益增加值60.72亿元。

2）吸收合并深基地B，A股首家物流地产龙头光芒即将绽放

公司吸并深基地B事项已恢复审核，深基地物流地产市占率6%，为行业前五，目前A股物流地产标的稀缺。宝湾物流园区运营面积达182.4万方，在建116.5万方，拟建249万方，总计547.9万方，收入2012-2016年复合增长率达18.8%，增长迅速。按平均租金28元/平/月、出租率92%估算，未来全部园区投入运营后，年租金可达18亿元，按照37%的净利率（不考虑利息费用）估算，稳定后每年可贡献6.6亿净利润。物流地产用EBITDA/资本化率估算NAV，EBITDA利润率70%，资本化率7%。运营的园区项目基本已产生稳定租金收入，直接计算NAV，在建和拟建项目尚存在不确定性，分别给予0.85和0.7的折扣系数，加总得到物流地产的NAV为126.97亿元，深基地持有宝湾控股77.36%的股权，对应NAV为98.22亿元。

3）引入物流地产基金，实现融资渠道拓宽

公司拟与中保投招商国协仓储物流股权投资基金合作，共同投资开发、收购、持有及运营优质仓储物流项目，物流地产基金对项目公司股权占比不超过49%。基金规模37.5亿元，基金计划投资期3-5年，投资期满后3年完成退出，实现轻重资产分离经营模式，融资渠道拓宽，优化资本结构。

4）投资建议：

公司吸并深基地B，形成“地产开发+物流地产”双主业格局。对地产及物流地产业务进行估值，交易前NAV117.09亿元，每股RNAV6.24元。交易后NAV为232.88亿元，每股RNAV8.6元，当前股价折价率43.8%，安全边际较高。预计公司17-19年净利润分别为5.87亿、6.10亿和7.57亿元，EPS为0.31、0.32、0.40元，对应PE估值为19X、18X、15X。假设公司18年上半年重组完成，对应17、18、19年备考收入分别为53.92亿、58.82亿和61.64亿元，备考归母净利润为5.87亿元、7.22亿元和8.83亿元，EPS为0.31、0.27及0.33元，对应 PE 估值为 19.1X、22.4X、18.3X，首次覆盖给予“买入”评级，6 个月目标价 7.8元。

5）风险提示：吸收合并深基地B进展不达预期，调控持续影响公司

正文：

1. 地产主业项目优质，业绩锁定性较强

1.1原制造业务逐年萎缩，地产业务贡献9成毛利

地产业务为控股股东南山集团于2015年注入：南山控股主业为地产开发及销售，其他业务包括集成房屋业务及船舶舾装业务。地产业务主要是商品住宅的开发，开发区域位于珠江三角洲及长江三角洲，主要通过南山地产、上海新南山及南通南山等主体进行地产开发。公司前身为雅致股份，主营集成房屋、船舶舱室配套，建筑机械租赁等，2015 年 6 月公司向中国南山集团及其关联方以发行股份购买资产的方式购买控股股东中国南山集团持有的南山地产***股权，上海南山房地产持有的上海新南山80%股权和南通南山***股权，其中南山地产、南通南山以及上海新南山都是南山集团的子公司，2015年11 月，公司更名为南山控股，变身以房地产开发及销售为主业的公司。2015年根据克尔瑞2016年排名，公司房地产权益销售额排名第161。公司集成房屋业务及船舶舾装等原制造业务规模逐年缩小，业绩主要来源于房地产。

地产业务贡献9成毛利：截止到2017年中报，公司实现主营业务收入22.38亿元，毛利11.07亿元，归属于上市公司股东的净利润1.03亿元，其中地产开发业务实现收入16.63亿元，毛利10.22亿元。地产业务收入占比近8成，毛利占比9成，贡献了绝大部分业绩。

1.2 地产业务小而美，毛利率持续提升

未结算面积93万方左右，苏州占比近7成：公司房地产项目主要集中在上海、苏州、长沙、深圳、南通、合肥等城市，储备资源优质。截至2017年中报，在售地产项目8个，可供出售面积33万方，主要分布在苏州、南通和长沙等；17年上半年销售面积14万方，公司主要布局城市地产调控政策普遍较为严厉，17年销售或会受到影响，预计低于16年销售量。公司未结算地产项目主要分布在苏州、长沙等城市，估算未结算面积93万方左右（含土储），其中苏州占比69%，预计17年苏州项目及深圳山语海项目可结算面积较多。

地产业务毛利率稳步提高，业绩锁定性较强：公司地产业务从2003年进入苏州至今已累计开发7个项目，在苏州当地品牌认知度较高，同时，公司在苏州拿地成本相对较低。2016年4月，公司竞得苏州高新区浒墅关占地面积9.5万方地块，楼面价14165元/平，而同年相似区域成交地块楼面价大多为17000元/平左右。公司深耕华东区域，有效控制拿地成本，地产业务保持业内较高的毛利率，并有逐年稳步提高的趋势，2016年底，公司地产开发业务毛利率达44%。截止到2017年三季报，公司预收款项58.11亿元，估算预收售房款54亿左右，未来业绩锁定性较强。

2. 背靠大股东南山集团，潜在地产资源丰富

2.1 股东南山集团资产注入，15年转型房地产开发

南山控股原名雅致股份，主要业务为集成房屋的生产、销售和租赁业务；与船舶舱室配套的复合板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室的生产和销售；建筑机械设备的租赁与服务业务。2015年公司实施重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买南山集团持有的南山地产***股权，以发行股份购买资产的方式购买上海南山持有的上海新南山80%股权和南通南山***股权，公司转型房地产开发业务，同年更名南山控股。2016年，公司通过全资子公司南山地产以自有资金人民币98,205.00 万元向深圳市赤湾房地产开发有限公司增资并取得赤湾地产增资后51%的股权。

2.2 大股东赤湾340万方土地想象空间巨大

南山集团于1982年在香港招商局、中海油、广东省、深圳市及华润等六家股东的发起下正式成立，立足赤湾，面向全国，已发展成为一家以综合物流、房地产开发销售、产城综合开发、建筑模块化制造、金融服务、资产管理与投资等为核心产业的综合性企业集团，投资运营36个物流园区和特色产业园区，业务覆盖全国30多个核心城市。南山集团在上市公司体外的资产主要包括存量土地资源、赤湾东方物流（干线运输）、合肥宝湾国际（综合体）、中开财务公司、私募投资公司等，根据集团官网集团拥有深圳自贸区赤湾片区340万方的土地，其中港口码头用地大约三分之一，潜在可开发空间体量较大，公司背靠大股东南山集团，想象空间较大。

3. 吸并深基地B，A股物流地产龙头首诞

3.1 吸收合并深基地B交易方案

换股吸收合并深基地B，交易价格45.08亿元：南山控股拟以发行 A 股股份换股方式吸收合并深基地，换股吸收合并完成后，深基地将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务。南山控股换股价格为5.43元/股，深基地B换股价格为19.55元/股，换股比例1:3.6004，交易价格为45.08亿元。南山控股因本次合并将发行 8.3亿股 A 股股票，全部用于换股吸收合并深基地，合并实施后，公司总股本将由 18.78亿股增加至 27.08亿股。本次合并向南山控股及深基地B除中国南山集团及其关联方以外的全体股东提供现金选择权，中国南山集团担任南山控股现金选择权的提供方，南山集团及华润信托担任现金选择权提供方，南山控股现金选择权行使价格为5.43元/股，深基地B现金选择权行使价格为18.28港元/股，其中，普洛斯已同意其所持有的4589万股深基地B不参与行使现金选择权，全部参与换股。

公司于2016年8月向证监会申报申请文件，但由于交易可能涉及的相关政策尚未明确，南山控股、深基地需要落实相关事宜，证监会于16年10月中止审核，目前相关政策已明确，事宜已落实，公司于11月9日收到《中国证监会行政许可申请恢复审查通知书》。

取消募集配套资金，深基地B接受华润信托永续债投资：公司11月29日发布公告，取消原拟以锁价发行方式向国开汉富融翔、国开汉富贵富、金信基金拟设立的资管计划非公开发行的A股股票募集配套资金，总金额不超过11.28亿元。深基地B控股子公司宝湾控股拟与华润深国投信托签订《华润信托·瑞丰四期单一资金信托计划永续债权投资合同》，华润信托发起信托计划进行永续债权投资，投资金额不超过10亿元人民币，投资期限为无固定期限。

3.2 控股宝湾物流，A股首家物流地产龙头企业诞生

深基地（深圳赤湾石油基地股份有限公司）主营业务包括：物流地产、石油后勤与产业园区及海洋工程三个板块。

石油后勤与产业园区业务业绩下滑：赤湾石油基地有着三十多年的石油后勤服务经验，拥有着优良的码头、仓库等基础设施，2015年赤湾基地园区被划入广东省自由贸易试验区前海蛇口片区内。2016年，国际原油价格持续在低价位波动，受海洋石油行业面临的长期严峻形势所累，以及中海油惠州基地投产运营的持续影响，公司传统石油后勤业务面临着持续的经营压力， 2016年石油后勤业务实现营业收入14,152万元，同比下降14.96%；净利润2,740万元，同比下降6.45%。

宝湾控股市占率前五，A股首家物流地产龙头：深基地2016年全年实现营业收入6.78亿元，归属于上市公司股东的净利润191.8万元，其中宝湾物流业务实现营业收入5.19亿元，净利润8,451万元，收入占比76.5%。物流地产业务通过宝湾控股运营，深基地持有宝湾控股77.36%的股份，南山集团持有22.64%的股份。根据戴德梁行数据，截止到2017年二季度末，按照各物流地产运营商存量占比，宝湾控股的市占率达到6 %，为行业前五。目前A股物流地产标的稀缺，本次重大资产重组完成后，公司将成为首家A股物流地产龙头企业。

3.3 强强联合扩规模，将形成地产开发+物流地产双主业格局

规模扩大一半，资产负债率提高：公司吸并深基地B完成后，根据备考财务数据可预计资产规模将扩大一半，但由于深基地B融资基本依赖债务，资产负债率较高，重组后公司资产负债率将有所提高，随着回A后融资渠道的拓宽，资产负债率较高问题将逐渐得到改善。

收入及毛利提高，新物流园区前期建设拖累业绩：重组后，公司将形成地产开发及物流地产双主业格局，16年地产开发实现收入39.17亿元，宝湾物流业务实现收入5.19亿元。吸并后备考营业收入增加20%左右，毛利率也有所提高，主要是深基地物流地产业务的毛利率较高，但由于新园区投入运营后成本费用增加、新物流园区前期开发成本增加以及园区开发建设力度加大，资金需求增加，债务金额上升，致使利息支出增加，因此，深基地2017年前三季度净利润为负，拖累吸并后备考净利润，预计新园区陆续投入运营并进入成熟期后，业绩可获改善。

4. 物流地产新红利，规模快速增长，业绩兑现可期

4.1 供需缺口推动物流地产快速发展，高标仓发展空间大

电商促物流仓储发展，行业获政策支持：根据中国电子商务研究中心（100EC.CN）监测的数据，国内电商交易额近六年不断攀升，2016年电子商务交易额达到22.97万亿元，同比增长26%；2017年仅双十一当日，全网单日交易额(GMV)达2539.7亿元。电商对仓储及物流的要求更高，由于大多电商企业都不设线下的门店，所以网络销售的品类更多更全面以吸引消费者，而由于仓储面积的限制，电商企业仓储一般选择单个产品备较少的SKU，因而电商仓储需要较高的补货管理水平，成熟型电商企业成本中物流及仓储成本约占20%。

高标仓供给整体存在缺口：根据艾瑞咨询，早在2013年，中国的电商规模就已超越美国位居世界第一，中美两国的网络零售额分别为1.84万亿元和1.57万亿元，而中国现有的仓储和物流设施供给量远远落后于美国。CBRE的数据显示，截至2015年2季度，中国人均通用仓储面积0.66平方米，人均高品质物流设施0.015平方米，而美国人均通用仓储面积5.55平方米，人均高品质物流设施1.17平方米，中国物流设施总量和人均拥有量都相距美国甚远。尽管物流地产高速增长，但从整体来看物流设施的供给仍然落后于需求，尤其是高标仓存在供给缺口。中国庞大的电商业务体量需要更多的仓储和物流设施支撑，物流地产还有较大的发展空间。据戴德梁行预计，至2020年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达１.4亿~2.1亿㎡，而届时供应量或只有5600万~6600万㎡，缺口超1亿㎡。

定制化物流仓储发展大势所趋：定制化仓储目前市场上大多是以标准化的通用仓储和物流设施为主，诸如农产品、医药、生鲜冷链等细分市场对物流设施的要求与传统标准化货品企业的要求相差很大，标准化的仓储设施并不能满足需求，需要定制化仓储。定制开发有助于物流地产商提前锁定目标客户、迅速去化供应面积、维持稳定的出租率及保障投资回报。随着市场成熟度的不断提升，中国高标准仓储开发或从此前更侧重标准化开发，转向标准化开发与定制开发双管齐下，未来定制开发的高标准仓储比例或将会大大提升。

部分区域竞争加剧：虽然仓储需求旺盛，但竞争形势严峻，随着普洛斯等国际巨头的不断扩张和以菜鸟为代表的新进入者的快速布局，高端仓储业近几年来高出租率伴随租金价格持续上涨的业态较难为继。部分区域充足的市场供应量导致该区域的仓库出租率有所下滑，预计未来1-3年高端仓储业在部分区域将面临租金价格滞涨和出租率下滑的双重挑战。部分区域市场由于仓储设施供应量预计未来将持续增长，局部市场竞争加剧，代表性市场如天津市场、成都市场、苏州市场等。

物流用地增量收紧，存量资源难撼动：物流地产隶属于工业地产，政府希望以相对便宜的地价吸引实体企业投资贡献税收，但物流地产只能贡献较少的税收，提供较少的就业量，因此地方政府近年对物流地产土地增量供给收紧。尤其在一线城市建成区快速向外围扩张的情况下，人口和商业版图扩张，地方政府更着眼于把原来处于郊区地带的工业用地“转性”为商业、居住。这样的背景下，物流资产不太可能出现像几年前商业地产一样的过度投资、高库存问题。CBRE数据显示，国内一线城市一手工业土地供应持续趋紧2015年上海共推出50块工业用地总面积约198万平方米同比下降80%。存量方面，中国物流仓储中很大部分是不符合规范、不能满足现代物流需求的低端仓、农民仓，需对这些仓库进行改造，但由于目前大部分低端仓库掌握在一些非活跃性客户手中，包括大量传统国营企业、蔬菜公司、建材公司等等，不容易动。

4.2 宝湾规模快速增长，物流地产龙头光芒即将绽放

宝湾物流园区运营面积国内排名前三：作为国内市占率前五（6%）的物流地产开发运营商，宝湾物流园区14年以来拿地速度加快，预期未来3-5年运营规模将实现快速增长，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强。公司在物流园区选址、开发建设、运营管理等方面均积累了丰富的经验，从项目开发、价格标杆、客户资源、服务标准、品牌声誉、盈利能力等多方面来看，宝湾物流在各地物流仓储市场上均处于领先水平。

整体园区出租率提高，收入不断攀升，总建面近550万方：2017年上半年，宝湾物流业务有5家新园区投入运营，部分已运营园区仓储价格上升、出租率提高使得17年上半年实现营收27,828万元，同比增长9.54%。2016年，宝湾物流累计仓库使用率94.00%，同比增长2.8%，整体经营效益持续稳健。目前，宝湾控股已有18个物流园投入运营，运营面积达到182.4万方，在建面积116.5万方，拟建面积249万方，总计547.9万方。2012-2016年，宝湾主要园区物流收入和净利润逐年攀升，但部分园区如天津出租率有所降低，不到60%，是由于天津的物流地产供给量大，低端仓库较多，同业竞争激烈，租金价格压得较低，影响了园区的收入。整体来看，宝湾主要物流园区收入2012-2016年复合增长率达18.8%，净利润（扣除利息费用影响）2012-2016年复合增长率达20.3%，增长迅速。

专注做高标仓，业绩兑现可期：公司不做普通仓，只做高标仓。物流项目从拿到四证开始，建设期12-18个月，园区达到稳定运营的成熟期一般需要2-3年。公司拿地重点布局一二线和强三线城市，14年开始加大拿地力度，按照5年开发到稳定运营周期考虑，预计18-19年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态，按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算，公司全部园区投入运营后，年租金收入可达18亿元左右，按照37%的净利率（不考虑利息费用）估算，稳定后每年可贡献6.6亿净利润。

4.3 引入物流地产基金，实现轻重资产分离经营

公司2017年6月发布公告，拟与中保投招商国协仓储物流（深圳）股权投资基金合作，在国内重要节点城市共同投资开发、收购、持有及运营优质仓储物流项目。基金计划投资总额约人民币 37.5 亿元，基金与深基地及宝湾物流合作投资的每一个项目，拟通过由基金与宝湾物流、或宝湾物流享有控制权的主体或宝湾物流与其关联方共同享有控制权的主体共同出资，就每一个合资项目设立单独的经营企业，用于收购、开发及运营符合基金投资要求的仓储物流项目。

宝湾物流/宝湾物流合资主体与基金对项目公司投资的股权比例原则上为51%：49%，基金不超过49%。根据深基地及宝湾物流的项目投资开发进度以及基金的资金安排，基金计划投资期为3-5年，基金于计划投资期届满后3年内完成退出，可通过公开发行、上市主体换股或项目公司权益出售退出。引入基金后，宝湾物流将采取轻重资产分离的运营模式，即新设由宝湾物流控制的资产管理公司（AMC），全权负责项目公司的开发及运营管理，并收取相应的开发管理费、运营管理费及运营激励费，进而打造宝湾物流强品牌，并推升物流园区运营及管理能力。

引入开发性地产基金，优化资本结构：公司长期积极尝试探索新的股权融资渠道和方式，在B股股权融资渠道尚未解决的情况下，引入物流产业基金，实现股权融资突破。同时，宝湾物流作为资产管理人掌握项目公司经营管理权，并掌握核心节点资源的控制权，基金作为财务投资者，不参与项目公司的日常经营管理，使管理方式保持灵活、高效。通过基金合作的模式，推进宝湾物流的轻重资产分离经营模式，优化资本结构，提高宝湾物流资产管理和运营服务能力。

5. 盈利预测与估值

我们采用绝对估值方法对公司进行估值，南山控股原制造业务萎缩，深基地石油后勤等业务占比较小，我们仅对南山控股的地产开发业务及宝湾控股的物流地产业务进行估值。公司地产未结算面积估算约93万方左右（含土储），对土地储备按照成本法保守估值，得到地产业务净权益增加值60.72亿元。吸并前NAV117.09亿元，每股RNAV6.24元。

物流地产业务我们用资本化率的方法计算NAV，投入运营的园区项目大部分已产生稳定租金收入，直接计算NAV为59.74亿元，在建项目和储备项目尚存在不确定性，分别给予0.85和0.7的折扣系数，NAV分别为23.61亿元和43.62亿元，加总得到物流地产的NAV为126.97亿元，深基地持有宝湾控股77.36%的股权，对应NAV为98.22亿元。

吸收合并深基地B后公司NAV，我们仅考虑地产开发业务及物流地产业务，公司吸并前股本为18.78亿，重组后总股本升至27.08亿，NAV总规模为232.88亿元，每股RNAV8.6元，当前股价折价率43.82%，安全边际清晰。

我们预计公司18年上半年重组完成，对应17、18、19年备考收入分别为53.92亿、58.82亿和61.64亿元，备考归母净利润分别为5.87亿元、7.22亿元和8.83亿元，EPS为0.31、0.27及0.33元。

6. 投资建议

公司换股吸收合并深基地B事项完成后，公司将形成“地产开发+物流地产”双主业格局。公司地产开发资源优质，业绩锁定性较强，大股东在深圳340万方土储有望在未来注入上市公司；物流地产业务国内市占率前五，规模扩张迅速，重组完成后将突破股权融资渠道瓶颈，物流地产业绩兑现可期。考虑吸并后公司NAV232.88亿元，每股RNAV8.6元，当前股价折价43.8%，安全边际清晰。预计公司17-19年净利润分别为5.87亿、6.10亿和7.57亿元，EPS为0.31、0.32、0.40元，对应PE估值为19X、18X、15X。假设公司18年上半年重组完成，对应17、18、19年备考收入分别为53.92亿、58.82亿和61.64亿元，备考归母净利润分别为5.87亿元、7.2亿元和8.83亿元，EPS为0.31、0.27及0.33元，对应 PE 估值分别为19.1X、22.4X、18.3X，首次覆盖给予“买入”评级，6 个月目标价 7.8元。

7. 风险提示

合并深基地B事项能否获得中国证监会核准尚有不确定性，存在重组进展不达预期的风险；全国地产调控政策持续，公司重点布局城市调控政策较为严厉，存在销售下滑的风险。

沪深交易所2022年7月8日公布的交易公开信息显示，攀钢钒钛（000629）因日跌幅偏离值达到7%的前5只证券登上龙虎榜。此次是近5个交易日内第4次上榜。

截至2022年7月8日收盘，攀钢钒钛(000629)报收于5.52元，下跌9.95%，跌停，换手率10.94%，成交量940.01万手，成交额53.39亿元。

从龙虎榜公布的当日买卖数据来看，机构合计净卖出8603.44万元，北向资金合计净卖出1872.5万元。孙哥等知名游资榜上有名。

攀钢钒钛（000629）的关注点：

1、鞍钢集团旗下，国内主要的产钒企业和主要的钛原料供应商；公司主营业务包括钒、钛和电，主要产品包括氧化钒、钒铁、钒氮合金、钒铝合金、钛白粉、钛渣等

2、全国最大的钒、钛生产基地；形成了完备的钒钛产品体系，广泛用于冶金、化工、军工等行业；所在的攀西地区钛资源储量6.18亿吨，占世界储量的35%

3、国内重要的钛白粉供应商，国内五家具有氯化法钛白粉生产能力的企业之一；具备硫酸法钛白粉22万吨/年、氯化法钛白粉1.5万吨/年的生产能力；21年钛白粉收入40.73亿元，营收占比28.97%

该股最近90天内共有3家机构给出评级，买入评级2家，增持评级1家；过去90天内机构目标均价为7.0。近3个月融资净流入1.51亿，融资余额增加；融券净流入5410.61万，融券余额增加。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，攀钢钒钛（000629）行业内竞争力的护城河优秀，盈利能力优秀，未来营收成长性较差。财务相对健康，须关注的财务指标包括：货币资金/总资产率。该股好公司指标4星，好价格指标2星，综合指标3星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

（报告出品方/分析师：中信建投证券 竺劲）

1. 股东资源丰富，房地产业务发展后劲十足

1.1 公司股东为南山开发集团，将长期受益于赤湾发展规划

南山控股是一家以资产开发运营为主体业务的综合性企业集团。其中以现代高端仓储物流为战略性主业，以房地产开发为支撑性主业，以产城综合开发为培育性主业，并刚刚进入新能源领域。

2015年南山集团通过发行股份购买资产的方式获得上市公司雅致集成房屋（集团）股份有限公司，并向其注入房地产开发业务，更名为南山控股。

2018年公司进入仓储物流行业，当年通过吸收合并深基地，并表原先深基地旗下宝湾物流。

2019年公司新增产城综合开发业务，当年完成禅城平台组织建设，首个工业园区项目成都新都产业园当年实现一期整体竣工及招商。

2022年，公司又通过入股中国核能科技，进入新能源领域。

2021年，公司实现总营收 111.8 亿元，同比增长-0.5%；实现归母净利润 9.8 亿元，同比增长-25.0%。公司三大业务中占比最高的为房地产业务，2021 年营收达到 61.6 亿元，同比下降 29.6%，占收入的比重达到 55.1%，较 2018 年下滑 12.7 个百分点，是支撑公司收入和利润规模的重要组成部分。

公司的战略性主业仓储物流业务 2021 年实现收入 15.4 亿元，同比增长 20.0%，占收入的比重达到 13.8%，较 2018 年提升 3.1 个百分点；产城综合开发业务步入增长快车道，2021 年实现收入 18.4 亿元，同比增长 4999.4%，占收入的比重从过往的不足 0.5% 大幅提升至 2021 年的 16.4%。

产城综合开发业务收入高增长主要是由于旗下产业园项目经过 2 年建设销售时间，开始产生大额收入结转，其中无锡车联网小镇项目年内结转销售收入 14.8 亿元。综合毛利率受地产拖累有所下滑，仓储物流保持高毛利。

2021 年公司综合毛利率达到 20.9%，自 2018 年以来呈现逐年下降的趋势，主要是由于公司房地产业务的毛利率下滑，自 2018 年的 49.8%下降至 2021 年的 14.1%。 公司的仓储物流业务则始终保持 50%以上的高毛利率。

控股股东实力雄厚，深耕于深圳赤湾区域并拥有该片区开发权。

公司第一大股东为母公司中国南山开发集团（后简称“南山集团”），直接和间接合计持有公司 68.43%股份，公司实控人为国务院国资委。公司第二大股东为普洛斯，普洛斯原先持有深基地 B 股股份，在 2018 年深基地于南山控股吸收合并时置换成南山控股 A 股股份。

截至 2022 年一季度末，普洛斯持有公司 5%的股份。

根据公司信用评级报告，南山集团有权对赤湾 2.2 平方公里土地进行开发。

2014年 12 月，赤湾片区被划入广东省自贸区——前海-蛇口片区。赤湾片区是粤港澳大湾区的核心区域。

2018年 11 月，深圳市人民政府正式批复《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》。

2021年 12 月，《广东省海洋经济发展“十四五”规划》发布，深圳被定位为“全球海洋中心城市”，规划中提出要建设“蛇口-前海-海洋新城-光明”西部海洋科技创新走廊，其中蛇口-前海再度被提及。

2022年 3 月，深圳市发布南山区十四五规划，其中提到的建设三大示范工程中蛇口国际海洋城就是之一，蛇口国际海洋城以赤湾片区、太子湾片区、蛇口片区为主要承载区，融入深圳“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊，意在打造深圳国家海洋中心城市的集中承载区和引领示范高地。赤湾片区未来在深圳及南山区的发展中有着重要的地位，相关规划和政策利好不断落地，而南山集团是该片区的开发主体。

1.2 房地产业务逆势增长，是上市公司业绩的有力支撑

房地产开发业务是公司业绩的主要来源。2015 年以来公司房地产开发业务营收占比始终保持在 50%以上。公司 2021 年实现全口径房地产销售金额 218 亿元，同比增长 122.7%，2018-2021 年复合增速达到 62.3%。公司近年来销售强劲表现和公司自 2016 年以来在拿地上开始发力有关。

公司 2021 年逆势拿地，积极在一线及强二线城市布局。

全年拿地计容建面共计 244.7 万方，其中在下半年地产基本面转冷的期间公司仍拿地 188.0 万方；全年拿地总价 234.7 亿元，同比增幅高达 274.9%。

以金额衡量， 公司 2021 年拿地强度为 107.7%，较 2020 年提升 43.7 个百分点，且自 2019 年以来拿地强度持续上升，土储得到有力补充，为后续销售增长奠定基础。

区域布局具备优势，华东及高能级城市占比较高，后续销售增长将好于同业。

2021 年华东地区销售规模达到 73.1 亿元，占比达到 58.5%（其中苏州、上海销售比例较高，分别达到 22.1%和 31.6%）；华中销售规模达到 21.1 亿元，占比达到16.9%（其中武汉销售比例较高，达到16.5%）；成都销售规模达到21.2亿元，占比达到17.0%；粤港澳地区销售达到 9.6 亿元，占比 7.7%。

截至 2021 年末，公司未结算土储面积达 263.5 万方，其中 2021 年新增的投资项目主要布局在上海、深圳、苏州、无锡、武汉、成都、东莞等 9 个城市，均位于长三角、长江中游、成渝及粤港澳核心一线及强二线城市。

从区域分布上看，公司土地储备分部较为均衡，其中华中区域土储面积占比为 33.0%，华东区域土储面积占比 为 25.9%，成都土储占比为 23.8%，粤港澳大湾区的土储占比为 17.3%。

财务状况良好，融资成本较低。

截至 2021 年末，南山地产融资余额达到 64.1 亿元，其中银行贷款为 54.4 亿元，占比达到 84.9%，公司银行贷款的平均融资成本为 3.9%-5.0%。除此之外，公司没有公开未偿付的债券。

历史上公司没有对地产业务进行过多的融资，主要以销售回款支撑新项目的拿地及建设。公司在保持良好的融资结构的情况下，销售依然能维持健康的增长，未来地产仍将保持内生增长，支撑公司的收入利润的发展。

1.3 承接母公司优质土储，助力赤湾开发建设

公司已经开始承接母公司土储进行赤湾片区的开发，意味着公司在深圳的销售和土储都有望扩大。2021 年 7 月，南山控股以自有资金 30.8 亿元向南山集团旗下海城锦实业发展有限公司增资，并取得其 51.02%的股权。

增资完成后，公司取得海城锦持有的赤湾地铁站城市综合体项目的实际控制权。赤湾地铁站城市综合体项目位于赤湾地铁站出口处，项目主体建筑物性质包括住宅、商业、办公、酒店，建筑面积共计 21.4 万方，包括住宅（开云府项目）10.0 万方，商业 4.1 万方，办公 4.0 万方以及酒店 3.2 万方等，项目于 2018 年开工建设，预计于今年开盘销售，住宅部分货值约为 69.8 亿元。承接该综合体项目将帮助公司提升综合体开发能力，也为公司后续承接更多集团的赤湾片区的土储奠定基础。（报告远瞻智库）

2. 坐拥物流+产城 REIT 双赛道，REIT 大发展助力扩张

2.1 物流地产行业供需仍存在错配，发展空间巨大

2021 年我国实体经济持续恢复拉动物流需求快速增长。根据国家统计局相关数据，全国社会物流总额为 335.2 万亿元，同比增长 11.7%，两年年均增长 6.1%。

社会物流总额由包括工业品、单位与居民物品、农产品、再生资源及进口货物的物流额构成，2021 年各项的占比分别为 89.4%、3.2%、1.5%、0.7%、0.5%。占比最高的是工业品的物流额，2016 年以来受益于供给侧改革效益显现、工业品价格整体回暖，工业品物流总额增速较为稳定，2021 年增速达到 11.0%，两年年均增长 5.4%，低于社会物流总额增速。虽然工业品的物流额对社会物流总额有绝对的影响力，但社会物流总额的增长主要依赖于单位与居民物品，该项 2021 年增速达到 10.2%，两年复合增速达到 13.4%。

内需增长推动第三方物流的高速发展。

2021 年全国社会消费品零售总额 44.1 万亿元，同比增长 12.5%，全国网上零售额 13.1 万亿元，同比增长 14.1%。

根据商务部等 22 部门制定的《“十四五”国内贸易发展规划》，到 2025 年全国社会消费品零售总额达到 50 万亿元左右，对应 2021-2025 年复合增速为 2.5%；其中网上零售额达 17 万亿元左右，对应 2021-2025 年复合增速为 5.4%。线上零售额的持续增长也推动快递业务收入和业务量高增：2021 年我国快递业务收入和业务量分别完成 1.03 万亿元和 1,085 亿件，同比分别增长 17.5%和 29.9%。

尽管物流行业的需求景气度一直维持在较高的水平，但仓储业固定资产投资额却在 2018-2020 年中旬出现下滑。由于物流用地产生的税收贡献相对较少，土地利用率低，地方政府基于自身利益考量对物流用地供应态度并不积极，土地紧缺仍将为物流地产投资的一大瓶颈。

从结构上看，高标仓的供需结构失衡更为严重。

根据立鼎产业研究院的数据，相较于普通仓库，高标仓更为合理的设计使得仓库建设和使用成本低 20%，并极大提高了物流运转效率，深受消费、高端制造等行业青睐。

自 2003 年普洛斯进入中国市场后，高标仓才逐渐在国内发展起来，目前高标仓的攻供给和占比仍处在较低水平：2020 年我国通用性仓储面积已达 11.5 亿平方米，但经营性高标仓存量面积约 7198 万平方米，占比仅为 6.3%；且由于土地供应不足、仓储行业成熟度有限、非高标仓升级改造难度大等原因，我国高标准仓储设施缺口较大。

根据戴德梁行预计，2020 年中国高标仓供需缺口在 1 亿平方米左右。

2.2 公司作为仓储物流行业龙头，业绩稳定，增长快速

2.2.1 宝湾物流是高标仓领域龙头我国国内仓储物流市场呈现一超多强的局面。

根据易观分析的数据，2020 年行业 CR10 为 77%，其中行业龙头为普洛斯，市占率达到 28.5%。国际巨头普洛斯于 2002 年进入中国市场，主要依靠轻资产扩张模式迅速再国内打开局面：公司通过募集私募基金的形式收购自己手中的成熟物业，自己只做项目的管理运营，再将回收的资金迅速开发新项目。

普洛斯通过这样的 REITs 模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，迅速打开了局面。

位于第二梯队的分别是万纬、宝湾、宇培、丰树四家公司，市占率均在 5%以上。

其中丰树是外资物流商，于 2005 年进入中国；万纬则是万科于 2015 年创办的物流公司，并于 2018 年收购太古冷链，实现业务拓展；宇培是上市公司中国物流资产的运营主体，在于京东长期合作后，京东在 2022 年 1 月成为公司最大股东。

宝湾则是南山控股旗下物流公司。这几家由于均采用自持重资产运营模式。

2.2.2 宝湾物流资产质量优异，助力营收持续稳定高增长

公司控股的物流地产商便是 Top3 的宝湾物流。宝湾物流以 ***自持仓储资产模式为主，是南山集团和深基地在 2011 年共同投资设立的高端物流设施投资平台。

2019 年 4 月，南山控股与深基地吸收合并，其持有股份由南山控股继承。

2021 年 8 月，公司引入战略投资人杭州萧山平安基石贰号股权投资有限公司。截至目前， 南山控股是宝湾物流的第一大股东，持股比例达到 53.07%。

公司的 7 名董事及高管中有 3 人来自南山控股，并在南山控股兼职，其中包括公司现任董事长舒谦，兼任南山控股总经理；公司的财务总监同时也是南山控股的财务总监。

另外三位其中一位在公司任职多年，从区域总经理晋升上来，另外两位则来自中信证券投行委、平安集团等外部机构，拥有丰富的基础设施领域投资经验。

截至 2021 年，宝湾物流在国内拥有并管理 75 个智慧物流园区，其中投运项目达到 51 个；共有仓储面积达 900 万方，其中运营面积达到 564 万平方米。

从区域位置来看，公司在运营项目基本处于长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江中游等一线城市及周边辐射核心区域。51 个项目中有 21 个位于长三角，占比达到 42.2%，另外有 10 个位于成渝地区。从运营方式上看，公司 51 个项目中 48 个项目以自持方式运营，另有 3 个项目为轻资产管理输出模式，分别是广州时代宝湾、宁波镇海宝湾和广州番鸿宝湾项目。

宝湾物流 2021 年营业收入为 15.38 亿元，同比增长 29.3%，增速较 2020 年提升 6.1 个百分点，占公司总营收的比重达到 13.8%。营收维持高增长主要是由于公司存量项目的运营水平进一步得到提升，以及新项目招租情况良好，公司 2021 年整体出租率由 2020 年的 92.7%提升至 2021 年的 94.5%且其中位于长三角、京津冀等核心地区的仓库出租率保持在 98%以上。同时公司毛利率维持在 50%以上的高水平，2021 年毛利率达到 51.6%。

从主要物流园区的运营数据来看，截至 2021 年 9 月公司主要物流园区的净利率达到 25.2%，较 2020 年提升 1.2 个百分点；出租率达到 95.7%，较 2020 年提升 1.7 个百分点。

其中运营情况最好的四个项目为廊坊宝湾、上海宝湾、北京宝湾和南京宝湾，出租率均为 ***，四个项目净利率水平均在 35%以上。由于四个项目均在 2017 年前竣工，所处区位充分享受到先发优势的红利，随着京津冀和长三角两大核心城市辐射圈逐步完善基础设施和交通网络，四个项目的运营情况逐步得到提升。

2.2.3 打通各融资渠道，助力仓储物流业务发展

历史上宝湾进行过 6 次债权融资，其中有一笔已经到期，还有 5 笔尚未偿还，金额共计 36.2 亿元，其中包括中票 17 亿元以及 ABS18.5 亿元。公司历史上债务评级没有低于 AA+过，发行利率在 3.2%-5.3%之间，说明资本市场对宝湾物流资产质量非常认可。

2021 年 8 月公司为了进一步优化资本结构，拓宽融资渠道，与杭州萧山平安基石贰号股权投资有限公司签署增资协议，该基金以现金方式向宝湾物流增资 35 亿元，换取公司 31.4%的股权。

2.3 两大持有型业务齐发力，REITs 政策红利助力公司业务发展及价值重估

公司拥有物流+产城 REIT 双赛道，REIT 大发展有利于公司轻资产运营及业务扩张。

目前公司已经在仓储物流和产业园的开发运营商具备了长足的优势，而基础设施公募 REIT 在这两类资产上，也已经有了成功的发行案例，仓储物流有 2 个 REIT，产业园有 3 个 REIT。REIT 的大发展将给公司带来新的发展机遇，而公司在 REIT 等资产证券化产品上的尝试很早就开始了。公司于 2020 年发行 18.5 亿元类 REITs，即以上海松江宝湾、广州黄埔宝湾两个项目作为底层资产发行资产支持证券。

从资产质量看，明江项目、黄埔项目在 2019 年均实现 ***出租率（公司综合出租率在 92.5%），2019 年净利率分别达到 44.0%，25.8%；当年公司披露的主要的物流园区项目的综合净利率为 24.5%。两个项目的资产质量好于整体平均水平。

两个项目的出售共计作价 15.9 亿元，两个项目的账面净资产为 3.4 亿元（公司的仓储物流项目在报表中使用成本法核算），出表时则用公允价值（市场价值）进行评估，差额计投资收益，最终报表确认投资收益 12.5 亿元，两个项目增值率合计达到 379.8%。

类 REITs 的成功发行是公司对成熟运营的物流园区进行产融结合的重要尝试，对公司有以下三点好处：

1. 项目出表的过程可以直接增厚公司利润；

2. 募集得到的现金也可以用于新园区的开发建设运营，扩大资产管理 规模；

3. 项目出表后，公司仍将获得出表后的园区少数股权对应的权益性利润，且园区管理一般情况下仍然由宝湾团队负责，会产生对应的运营管理收入。

2021 年，国内仓储物流资产的公募 REITs 的发行工作在年内也有了实质性的落地。2021 年首批上市的 9 只公募 REITs 中有两只是以仓储物流基础设施为底层资产的，分别是中金普洛斯仓储物流 REIT 和红土创新盐田 港的 REIT，两只项目的增值率分别达到 353.2%和 71.0%。

公司的持有型资产不仅包括仓储物流园区，也包括 2021 年增长迅猛的产城综合开发业务。公司于 2020 年布局产城综合开发业务，2021 年业绩进入增长爆发期，公司的产城项目以销售和出租两种模式运营。

公司目前已有 3 个自持项目，综合出租率达到 98.1%，并表租金收入约为 3.2 亿元。其中公司首个产城项目成都新都科技园项目目前已经达到满租运营，且年内成功申报成都市小企业创业基地项目。

自 2021 年底以来，发改委、财政部、税务总局纷纷发文优化税收环节降低发行成本，推动基础设施 REITs 试点工作。作为国家目前重点鼓励的基础设施融资方式，公司的仓储物流板块未来也将受益于公募 REITs 试点的不断扩大。

截至 2021 年底，公司账上拥有投资性房地产共计 13.3 亿元，有充足的祖产可供公司后续的 REITs 安排。

公司也在积极尝试相关新型投资方式，扩大自身项目规模。公司于 2022 年 4 月 30 日公告与中联基金共同投资设立南联壹号股权投资（丽水）合伙企业。该基金第一期目标规模为 10 亿元，其中公司出资 2.5 亿元，持 有 25%的股份。

该投资基金主要投资于长三角、大湾区城市群、北京及其他核心一二线城市的工业园区项目，后可以通过发行境内公募 REITs、境外 REITs、境内类 REITs、大宗交易等方式实现投资项目退出。

3. 入股中国核能科技，新能源业务整装待发

3.1 入股中国核能科技，布局新能源业务

2021 年 11 月南山控股拟以 0.882 港元认购 5.4 亿股中国核能科技集团（0611.HK）定向增发的股份，完成后预计持股比例达到 29.1%，成为其第一大股东。

该定增已于 2022 年 5 月完成。 中国核能科技是以 EPC 工程业务为传统主业，风光发电业务为新型战略业务的公司，是中国核能新技术产业化和实施核电海外发展战略的境外投融资股服务平台。

公司目前由中国核工业集团有限公司持有 30.46%的股权，实控人为国务院国资委。南山控股定增中国核能科技后，中国核工业集团有限公司预计持有公司 21.6%的股权。

2021 年中国核能科技实现营收 25.86 亿港币（折合人民币 21.46 亿元），同比增长 22.89%；净利润 1.06 亿 港币（折合人民币 0.88 亿元），同比增长 50.17%。

公司的业务主要分为三大块，分别为 EPC 及咨询及整体建设业务、发电业务、融资业务；其中 EPC 及咨询及整体建设业务为公司的第一大收入来源，2021 年营收达到 21.15 亿港币，同比增长 13.27%，占营收比重达到 81.8%，是支撑公司发展的传统主业；发电业务为公司目前重点发展的业务，2021 年营收达到 4.29 亿港币，同比增长 102.25%，占营收比重达到 16.58%，营业利润率达到 48.1%， 得益于高营业利润率率，发电业务是公司目前的战略发展重点。

2013 年，公司以光伏发电为切入点，开始发展发电业务，并于 2020 年正式推进风电业务。

在发电业务上，公司目前光伏和风电发电量共计 5.89 亿千瓦时，同比增长 123.95%，总装机容量达到 405MW，同比增长 15.71%。

其中光电装机共计 265MW，占比为 65.4%，占发电业务的大头；风电业务发展迅速，2021 年装机容量共计 140MW 占比为 34.6%。

3.2 公司在新能源领域探索已久，入股后业务协同值得期待

公司在新能源领域积极探索发展的意愿由来已久。南山集团缘起于国家南海石油开发战略，在深圳创立时就从开发建设赤湾港口、石油基地起步，与外资合资成立的深圳赤湾石油基地股份有限公司在南海从事石油后勤保障服务、海洋工程服务和物流后勤服务，在创立之初就聚焦能源业务。深圳赤湾石油基地作为中国四大海洋石油后勤基地之一，始终肩负为南海海洋石油和天然气勘探、开发、生产搭建完整产业链平台的责任。

今年 4 月，公司还曾于中国能建在新能源、片区开发、智能制造等领域商讨合作的可能性，此次交流的高层有公司总经理舒谦，中国南山集团总经理兼南山控股董事长王世云、运营总监李鸿卫；以及中国能建总经济师周小能，华南区域总部党工委书记、总经理胡德明，执行总经理胡庆，葛洲坝华南分公司总经理刘勇等。

在新能源业务方面，公司明确屋顶光伏业务作为公司增值业务重点布局。

随着“双碳”以及《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》等重要文件的发出，国家对特定公共建筑及农村居民建筑屋顶可安装光伏发电的比例做出最低要求，希望通过布局分布式光伏项目来构建绿色城市、乡镇、园区的态度非常明确。

公司园区主要为单层仓，屋顶平坦广阔，为公司光伏发电业务发展提供优质条件。屋顶光伏是国家能源局政策支持的方向，而高标仓、工业厂房等占地面积大、屋顶平整的建筑更是重点关注对象。

从资源供给上看，公司在物流园区和产业园区深耕多年，区域分布上主要位于核心城市。截至 2021 年末，宝湾物流在全国范围内拥有并管理 75 个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达 900 万平方米，为公司的屋顶光伏发展奠定良好的试点条件。公司希望在现有主业资源基础上增加分布式光伏建设，与中国核能科技协同拓展屋顶分布式光伏业务实现区域商业资源共享。中国核能科技在发电业务建设、运营经验和公司广阔的屋顶资源储备具有潜在协同效应。

4. 盈利预测：目标价 6.71 元

4.1 盈利预测：

2022-2024 年 EPS 分别为 0.44/0.50/0.54 元；我们预计公司 2022-2024 年归母净利润分别为 11.97/13.58/14.88 亿元，对应 EPS0.44/0.50/0.54 元。

关键假设

1、根据公司目前房地产开发业务销售和结转情况，假设 2022-2024 年房地产开发业务增速分别达到 40%/15%/15%；产城综合开发业务增速分别达到 50%/50%/50%；根据公司物流地产项目在建和储备情况，假设 2022-2024 年在营项目面积 664/764/864 万方，单位面积收入维持 25 元/平/月的水平；

2、毛利率稳中有升：2022-2024 年综合毛利率达到 20.42%/20.93%/21.03%；

3、销售费用率和管理费用率维持稳定，其中，2022-2024 年销售费用率维持 2.65%，管理费用率维持 7.39%；

4、综合所得税率维持稳定，2022-2024 年维持 20.74%。

我们采用分部估值法对公司房地产开发、仓储物流、产城综合开发三块业务进行分部估值。目前尚未考虑中国核能科技以及潜在 REITs 项目投资收益带来的持续性估值增厚。

房地产开发业务方面，2021年房地产开发业务营业利润为 9.01 亿元，净利润约为 5.23 亿元（考虑权益比例约为 73.2%，有效税率为 20.74%），根据我们前述收入增速假设（2022E+40%），再假设净利率保持不变，给予 2022E 地产业务 6.3 倍 PE，地产板块估值在 46.6 亿元。

仓储物流业务方面，我们选取中国物流资产（1589.HK）作为公司物流板块的可比公司（规模相近且均为重资产模式），可比公司当前 P/GFA 在 3485.3X，我们给予公司物流板块同样的估值水平（宝湾物流面积、出租率、每平米租金收入均略高于中国物流资产），得到物流板块估值在122.8亿元。

产城综合开发业务方面，2021年房地产开发业务营业利润为 6800 万元，对应营业利润率为 3.7%；净利润约为 4800 万元（考虑权益比例约为 89%，有效税率为 20.74%），根据我们前述收入增速假设（2022E+50%），假设营业利润率提升至 5.0%，2022年公司产城综合开发业务净利润约为 9800 万元，给予该业务2022年 12.5 倍 PE，产城综合开发板块合理估值在 12.3 亿元。

三项业务加总得到合理市值在 181.6 亿元，对应目标价 6.71 元/股。

风险提示

1、物流园区开发受疫情影响减缓；2、结算业绩不及预期。

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南山控股（002314）4月30日披露2022年第一季度报告。报告期内公司实现营业总收入10.42亿元，同比增长22.93%；归母净利润亏损1.26亿元，上年同期亏损8293.23万元；扣非净利润亏损1.52亿元，上年同期亏损1.35亿元；经营活动产生的现金流量净额为-15.42亿元，上年同期为-7.00亿元；报告期内，南山控股基本每股收益为-0.0465元，加权平均净资产收益率为-1.32%。

数据显示，2022年一季度，公司毛利率为26.72%，同比下降7.29个百分点，环比上升5.77个百分点；净利率为-11.82%，较上年同期下降1.61个百分点，较上一季度下降20.20个百分点。

2022年一季度，公司加权平均净资产收益率为-1.32%，同比下降0.46个百分点，环比下降7.01个百分点。

截至2022年一季度末，公司经营活动现金流净额为-15.42亿元，同比增长120.13%，环比下降2430.33%；筹资活动现金流净额17.34亿元，较上一季度末下降8.64亿元；投资活动现金流净额-10.73亿元，上年同期为-11.45亿元。

2022年一季度，公司营业收入现金比为224.80%。

公司近年主要资产结构变化如下图：

2022年一季度末的公司十大流通股东中，新进股东为中银丰利灵活配置混合型证券投资基金、中银益利灵活配置混合型证券投资基金、覃荣林，取代了此前的沙淑丽、曹娜、林楚明。在具体持股比例上，香港中央结算有限公司持股有所上升，China Logistics Holding (12) PTE.LTD.、缪翚持股有所下降。

筹码集中度方面，截至2022年一季度末，公司股东总户数为5.47万户，较上年末增长了1.13万户，增幅26.07%；户均持股市值由2021年末的19.48万元上升至21.55万元，增幅为10.63%。

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