晨曦控股(晨曦控股与旭辉的关系)
晨曦控股(晨曦控股与旭辉的关系)
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和大家说几件事儿
【做点有意义的事】
1028是晨曦的司庆日，每年的金融峰会也如约而至。无论环境如何变化、我们从不缺席。齐聚上海，探讨行业热点及变革浪潮，传递有价值的声音，共同助力行业健康、平稳发展。27号晚，“破局与重塑2021中国不动产金融峰会”欢迎晚宴在上海中心宴会厅圆满举办。
欢迎晚宴由晨曦控股董事长林峰先生、上海交通大学上海*金融学院执行院长张春教授致开场欢迎词。
峰会背景：
金秋十月，丹桂飘香；浦江两岸，群英荟萃。由上海自贸区陆家嘴管理局、陆家嘴金融城发展局指导，上海交通大学上海*金融学院与晨曦控股联合主办的“2021中国不动产金融峰会”于2021年10月28日在上海中心盛大开幕。本次峰会将以【破局与重塑】为主题，聚焦不动产及不动产金融行业发展与变革中的机遇，分享行业精英的研究成果与实践经验，加强合作互动与学习共享，促进行业的长效、健康发展。
【做点有趣的事】
晨曦控股总裁周昕宇先生就“房地产产业资本数字化路径”报告做简单阐述。报告从房地产趋势、房地产未来路径等描绘了产业资本数字化的未来场景。
基金为核、专注当下，资管为强、把握趋势，科技为基、破局思维。
我们的基金：120+座城市、50+交易伙伴、1000+个项目、3000+累计货值，立足住宅开发领域的专项基金、以优先股与同股同权为主的投资策略，形成旗舰产品、新布局开启新业务。专攻一二线核心城市写字楼、长租公寓资产的投资和运营，通过介入地产运营，提升地产价值。
我们的资管：【诺安资管】作为行业数字化资管的领跑者，为您提供最专业的受托资产管理、投研咨询等服务，目前诺安资管已拥有近百个管控项目，范围覆盖全国30余座大中型城市。
我们的科技：【Retech系列发布】由晨曦控股董事长林峰先生、旭辉集团*副总裁兼首席财务官杨欣先生、旭辉集团副总裁兼首席数字官徐斌先生、晨曦控股总裁周昕宇先生、晨曦控股副总裁靳胜利先生、晨曦控股科技事业群张一权先生共同启动Retech系列发布。
Retech的发布只是晨曦科技终局事业的第一步，晨曦人希望能在当下*的时代，聚力科技力量，贡献点滴智慧，与各位伙伴并肩同行，探索全新可能。
【做点利他的事】
晨曦自成立以来，始终怀抱着高度的公益心和对教育事业的社会责任感，在公司快速发展的同时，不忘积攒向善力量，践行 “讲感情、懂感恩、勇担当”的企业使命，用企业力量向大众传递正能量。故继去年的高金捐赠仪式之后，今年晨曦的高管也将继续率先垂范，正式加入高金的校外导师队伍，用实际行动为高金的创新人才培养和智库建设再尽自己的一份绵薄之力。
上海交通大学上海*金融学院执行院长张春教授为周昕宇总授”高金领航计划业界导师“ 证书。
【做点提升的事】
为进一步完善晨曦法人治理结构，确保晨曦董事会运作的独立性、公正性、透明性和客观性，同时引入高质量的外部管理理念和多元化经营视角，晨曦聘任两位重量级嘉宾担任晨曦控股的独立董事，他们分别是陈志先生和卫哲先生。
【做点长期的事】
晨曦观点研究院成立一周年。5883幅土地监测、49篇土地周报、12篇市场月报；104个城市、621个项目、40万套……点滴优化，坚持不懈。致力于成为行业*质的研报智库之一，提供深度研究观点，实现产业资源的整合。
晨曦观点研究院
【做点品宣的事】
插播广告两条：
晨曦控股新官网上线
网址：http：//www.aurogp.com/index.html
晨曦控股新官网
榆子叶
透视每一份价值期待！
榆子叶
【2016-2021 晨曦五周岁 生日快乐】
5年，长长短短的赛道交织在一起，晨曦人在选定的赛道上不停奔跑，并积极向更广袤的领域探出触角。像一颗种子，冲破泥沙；像嫩绿幼芽，指向天空；坚持长期主义、探索全新可能。
5年，晨曦人战胜了自己、挑战了极限，完成了一个又一个不可能达到的目标，感恩时代和行业、感恩平台，晨曦人在逆境中坚守而淬炼出的坚韧与真诚的品质，会让我们拥有更多在逆境中前行的力量。
5年，过往序章我们皆铭记；未来可期一起创！
感谢！感恩！相信！
王珞）*ST金正11月10日晚公告称，公司控股股东临沂金正大的重整计划协商期满，管理人与部分债权人并未取得一致意见，若无法继续协商，控股股东存在被宣告破产并转入破产清算程序的风险。原本寄望于控股股东重整帮助公司走出困境的*ST金正发展前景再次变得模糊。
控股股东重整计划陷入僵局
公开资料显示，2020年12月11日，上市公司收到控股股东临沂金正大投资控股有限公司的《告知函》及转发的临沭县人民法院《民事裁定书》《决定书》等资料，临沭县人民法院受理了临沂金正大重整申请。
今年9月2日，临沂金正大第三次债权人会议召开，对《临沂金正大投资控股有限公司重整计划（草案）》进行表决。但由于部分债权人表示在表决期限内未完成内部决策程序，无法对重整计划草案发表意见；同时，有多家债权人希望对重整计划草案中部分内容进一步协商优化。
经临沂金正大管理人报告后，临沭县人民法院于10月15日复函，同意临沂金正大管理人同未通过重整计划草案的表决组进行协商，协商期为30天，自2021年10月11日至2021年11月9日。
此次公告显示，截至公告日，协商期满，双方未达成一致意见。下一步，临沂金正大管理人将根据目前各组协商的情况并结合实际，经请示法院批准后再另行通知。如果法院不同意延期继续协商，或最终协商未能达成一致意见且法院不能强制裁定通过重整计划草案的，临沂金正大有被宣告破产并转入破产清算程序的风险。
*ST金正破局重生存疑
因深陷关联方资金占用和虚增业务和业绩的泥潭，*ST金正自2019年初起开始徘徊在退市的边缘，在地方政府的支持下，控股股东试图采取多种办法化解危机，以求重新走上发展正轨。
今年1月29日，公司披露了临沂民营经济股权投资基金合伙企业(有限合伙)的成立，临沂城投和临沭城投等各方将通过组建纾困基金、战略投资公司等方式，为金正大提供融资需求，保障其资金流动性。另外，各方还将通过资本与产业对接，支持金正大破局和高质量发展。具体在产业合作方面，临沂城投、临沭城投和金正大将在肥料制造、土壤修复、水肥一体化、种植业服务、肥料产业服务、生态环保等领域展开业务协同。
公司积极组织生产经营，并于今年5月份向深圳证券交易所提交了撤销公司股票退市风险警示的申请。今年上半年，公司实现净利润4594.25万元。
而控股股东一旦遭遇破产，上市公司资金回收将重新面临困境，公司发展不确定性将加大。
截至今年半年报披露日，关联方诺贝丰(中国)农业有限公司非经营性占用资金的本金余额为4.97亿元。公司表示，将继续督促诺贝丰履行相关还款计划，尽快偿还剩余占用资金，完全解决资金占用问题。
公司表示，如诺贝丰不能及时、足额向公司履行还款义务，公司及董事会将通过法律途径追究诺贝丰的法律责任，包括但不限于向法院提起诉讼，申请查封、冻结、扣押诺贝丰及子公司财产等司法强制措施，并要求诺贝丰承担由此产生的一切费用以及因未履行还款义务对上市公司造成的一切损失，以维护公司及股东的合法权益。
目前，控股股东重整方案在协商期内未达成一致，其破产风险加大，上市公司发展可能再次陷入僵局。
“如果说某房企当年把投粮油的钱买了茅台，其实现在就不会那么难受了。如果当年把投足球的钱、造车的钱去买宁德时代，它也会活得很好。”
9月16日，在2021年博鳌房地产论坛上，晨曦控股总裁周昕宇表示，多元化经营和多元化投资不是一个概念，“你可以看准这个赛道，但是你不一定有能力做好这个赛道，你可以把钱交给能做好赛道的企业。”
周昕宇认为，地产行业要思考是多元化投资还是多元化经营，一定要把自己的能力边界想清楚，住宅开发能做好，并不代表能经营好其它的行业。
艳姐说
过去很多年里，买房几乎是个人投资地产最有成效的途径，也是回报率*的方式。
但随着调控政策的日趋稳定和坚决，居民的房地产投资行为也在悄然发生转变，持有周期短、流动性好的地产私募基金开始进入一些投资人的视野，成为财富配置的新工具。
与此同时，由于国内信托融资环境的变化，大量原先非标融资业务被监管叫停，地产商们也开始寻求更加灵活的地产私募基金来缓解资金之渴。
一边是巨大的市场需求，另一边，从数据来看，中国房地产市场的总市值虽然在2018年已经超过美国，存量规模也相差无几，而私募地产基金规模只有美国的五分之一。
由此可见，无论是两端市场需求还是行业领域容量，国内地产私募基金都有着非常大的发展机遇和规模增长潜力。
那么，地产私募基金未来的机会在哪里？地产私募基金的优势是什么？地产私募基金投资的时候会考虑哪些因素？……
带着这些问题，艳姐近日拜访了国内地产私募基金行业领军企业——上海晨曦股权投资基金管理有限公司（以下简称“晨曦”），听其总裁周昕宇谈及了一些地产私募基金领域的门道、经验和愿景。
01 4年做到440亿管理规模
晨曦成立于2016年10月，注册资本1亿元。公开资料显示，2017年，晨曦在中国证券投资基金业协会，完成私募基金管理人备案登记（登记号P1062335），主要聚焦房地产私募基金领域的股权投资。
目前，晨曦已在全国28座城市有投资，覆盖长三角、华南、华北、中西部各个区域，备案的基金数量33支，主要合作房企30家，整个管理规模达400多亿，发展势头不容小觑。
在晨曦的办公区内，艳姐看到一面醒目的LOGO墙，上面满载着晨曦合作过的企业，其中不仅有绿城、融创、雅居乐、时代、禹洲、花样年、正荣等知名房地产企业，许多知名机构，如中信银行、平安银行、中金公司等也将资管业务接入了晨曦平台，可谓是“星光闪耀”。
晨曦深耕地产股权投资，来为投资人创造持续、稳定的投资回报。而它对标的则是平安不动产这样的一个上万亿规模，并且能够给投资者带来非常好回报的地产住宅开发领域的独立财务投资平台。
如何理解晨曦和旭辉之间的关系？这是外界在审视晨曦时常常提到的问题。首先，晨曦基金属于独立市场化业务，在业务上晨曦基金有一个原则：不投资旭辉的项目。
但这并不代表二者之间没有交集。在晨曦的身上，你也能真切的感受到旭辉对晨曦的赋能。
在专业技能上，依托林氏家族和旭辉的行业地位、优质资本和项目资源，晨曦能够共享已形成的深厚产业基础、渠道网络和投资经验，为其在投资决策的时候做了更多底层思维的支持。
在文化基因上，旭辉也给予了晨曦一定的熏陶，在晨曦身上，旭辉的“爱拼才会赢”、“以客户为中心、专业匠心、简单化职业化”等精神和核心价值观留下的印记清晰可见。
总而言之，有了旭辉和林氏兄弟的加持，晨曦在行业内的起点更高一些，但市场化的培养方式，也不会让晨曦成为被宠坏的“巨婴”，是一种非常良性的关系。
02 最懂地产的私募基金管理人
常规而言，资产管理机构无非是信用投资、杠杆投资和权益投资三类。
前两类投资分别判断主体和判断资产现在价值，而晨曦选择的是第三类，主要深耕房地产私募基金领域的股权投资，只做真实项目股权价值投资。
从投资效果来看，权益投资也是比较良性健康的投资方式。一方面，有底层资产作为担保，投资回报相对稳定；另一方面，随着公司或项目的发展，股权投资能够获得增长收益，给予投资人*程度的安全保障和价值回报。
在房地产开发的黄金年代，开发商占据*主导地位，很少有人愿意分享股权。但随着一系列融资渠道的收窄，开发商为了筹集更多的资金，只能与时俱进，开始股权合作。由此，地产私募基金会拥有更多的参与度，在未来或将成为趋势所向。
致力于成为业内最懂地产的地产私募基金管理者的晨曦来说，以股权的形式入股开发商项目，在项目中深度参与项目的募资、投资、管理，退出的全过程，而不是简单的充当一个财务投资人的角色。
借用高瓴资本的创始人张磊的话，“We are Entrepreneurs who happen to be investors.（我们是企业家，恰巧我们又是投资者。）”。我们把晨曦的定位简单阐述为：我们是开发商，恰巧我们又投资者。
因此，基于项目股权投资，晨曦在筛选投资项目的时候会从四个维度进行综合考量，即“四个漏斗”：交易对手、城市板块、业态指标、财务指标。
由于地产私募基金挣的是从土地到房子的钱，土地成本加上建安成本，包括费用、税金、财务费用减去未来的售价。因而，要对城市土地有一个清晰的价值判断。
人口、资源、政策、财富，是晨曦选择城市的四个维度。前三个都比较好理解，我们说说财富这一维度。
财富方面，晨曦会从两个角度去考量：GDP和税收。税收就像是一座城市的利润，有税收的GDP才是有质量的GDP。比如深圳的GDP不到浙江的一半，但两个地方的税收却基本持平，深圳这座城市的利润贡献率非常高，可以看出整个城市的经济潜力是非常强的。
以上四个维度，一个城市如果占了其中两个，晨曦基金才可以去做投资。
在城市这个大的逻辑判断之后，晨曦基金还会聚焦到各个板块，因为城市的区域和区域之间，板块和板块之间，都会出现巨大的差异化。
晨曦投资的主流策略是Top50企业开发的一二线城市土地。这源于其坚定看好未来10年中国增量市场，一二线城市的城镇化尚有值得期待的空间，可以分享当中的利润。
除此之外，项目本身的情况，项目自身的资质、产品的形态，IRR、净利润率、是以住宅为主还是商业为主，晨曦都会进行详细的投资分析。
城市土地虽然是重中之重，但交易对手也同样重要，毕竟，一个好的交易对手能保证项目价值的充分开发。
和传统的私募基金不同，晨曦不只看一个交易对手的主体偿债能力，更多的会去关注它实际的操盘能力，特别是区域开发优势。
在交易对手的选择上，横向多元化的房企是晨曦基金不会去碰的。一个原因是能力边界存在差异，毕竟隔行如隔山；另一个原因是横向多元化的现金流回收周期和房地产开发项目上的现金流回收很难匹配，这个也超出了晨曦作为地产私募基金管理者的风险控制范围。
同时，晨曦只投项目，不会投某一个企业。在任何项目上，晨曦不会以信用和融资的方式给到开发商一分钱，都是股权合作、股权投资，按照项目真实的出资分红，在项目回款的时候，晨曦也不会把回款中属于投资人的钱，临时拆借给他用。
经过“四个漏斗”筛选后的项目，才能够成为晨曦基金的投资标的。也正是有了如此清晰的投资标准，晨曦才有了做最懂地产的地产私募基金的底气。
当然，在晨曦看来，最懂地产不仅需要做最懂新建项目市场，还要做最懂存量不动产市场。在晨曦的投资业态中，目前在主打新建项目开发股权投资的配置基础上，适量地配置一些不动产类的股权投资，并在居于基本面分析上做出一定的配置比例调整，是晨曦的基本投资策略。
随着一、二线城市城镇化进入后期，可开发用地资源逐渐稀缺，房地产行业由增量市场逐步向存量市场转变，晨曦也看到了存量不动产市场这一巨大的蓝海。
而面对存量不动产市场，晨曦一直在思考什么样才是一个基金管理人的核心能力？在什么样的市场机遇下才具备可投的条件？
纵观全球领先的资产管理公司黑石，它的不动产投资策略就是“买入-修复-出售”，其中修复的背后除了运营提效之外，核心的就是两点，一是依靠长期资本，周期修复，通过跨越周期的能力获取时间价值；二是修复资产本身的财务杠杆，高杠杆，低成本。
因此，晨曦在做不动产投*度布局时，也会核心关注这两个能力。
目前，晨曦在上海、南京、重庆、杭州等地的核心区域都试水了不动产商业，办公、长租等投资，同时也作为联合管理人发起了上交所首单民营长租类REITS。
03 中国版的贝莱德“阿拉丁”
做投资，最怕的就是风险。
也正是如此，即便很多人知道地产私募基金是个“好东西”，但由于投资是一路和风险的贴身肉搏，所以仍处于观望状态。
晨曦对地产私募基金，特别是地产开发的股权基金的定义为：它是一个中等风险中等回报的产品。
那么，针对风险管理，晨曦有什么独门秘籍呢？
首先从大的逻辑上来说，风险的大小应该和收益的大小相匹配，如果采用了高风险的投资策略，但是输出的是低风险的回报，这就是不合适的产品，也就是说，风险和收益一定要做好平衡。对于地产基金来说，这更是金科玉律、立身之本。
具体到操作层面，晨曦首先做到了“流程用制度去规范”。
投前，基金经理和风险经理会针对一个项目分别、独立的进行尽职调查，夯实项目的基础数据和假设逻辑。比如，晨曦会通过“四个漏斗”筛选出合作项目，这个在前面已经说过。没有通过筛选的项目，即使当下再挣钱，晨曦也不会去做，这就从源头降低了风险发生的可能性。
投中，前中后台团队分别参与民主投票，分别站在专业角度发表独立判断意见。
投后，采用投管分离的方式，比如，这个项目的基金经理投完以后，会交给资管经理来跟进这个项目的投后管理，*程度规避了规模利益输送和利益冲突风险。
通过投前、投中、投后的控制，就形成了一个大致的风险控制流程和框架。
另外，晨曦基金还设置了独立的风险管理和资产管理团队部门。同时，每个项目都会派人在现场做底层数据的获取以及现场的管理。
当然，单靠人的力量是有限的。
与传统依赖于投资经理的地产私募基金公司不同，晨曦联合国内某知名高校自主开发了投资资产管理系统，真正实现了“制度用系统去赋能”。
该系统集智能研究、资产评价、投资组合管理、销售交易、风险分析以及操作工具于一体，几乎涵盖所有资产类别的周期投资全链条业务。
投资资产管理系统可以基于海量数据，构建各类资产模型，对接入其中的各个项目所面临的风险进行分析、评估、监测，帮助投研团队进行投资决策以及风险解决方案，也给晨曦提供了更加全面的视角去审视当下投资的优劣。
比如，该系统可以对晨曦的交易对手过去五年所开发项目的交易信息、财务报表等数据进行分析，进而更客观地评估交易对手真实的投资价值。除此之外，投资项目的运营情况、指标变动，也能够在这个系统中得到实时反馈。
对全国的土地市场，晨曦也有一个非常强的跟踪，并将这些信息整合汇总在该系统里面，不仅能知道每个城市的项目成交的情况，甚至连每个开发商在每个区域的出价能力的情况都能了解的一清二楚。
从这一点来说，有点像去打造一个贝莱德“阿拉丁”的中国版。
要知道，1988年才成立的贝莱德集团，目前管理着数万亿美元资产的世界*资管管理&金融科技公司，其核心竞争力很大程度上就是依靠其自行研发并不断升级的大数据风控平台“阿拉丁”。在2008的金融危机中，“阿拉丁”风控平台初露锋芒，使贝莱德公司几乎毫发无损得以全身而退。而美国政府也在2008年金融危机后与贝莱德签署了善后协议。
不过贝莱德的“阿拉丁”从研发至今已经20年，而刚刚展业3年的晨曦还很年轻，这套投资资产管理系统或将成为晨曦未来竞争中的核心竞争力。
在艳姐看来，晨曦投资资产管理系统的出现，对地产私募基金行业的意义，会超很多人的想象。
因为这个投资资产管理系统的厉害之处在于，无论是产品模块还是服务功能设计上，它都切中了地产私募基金行业的特点和痛点。
一方面，地产基金行业的问题，基本都出现在风险管理方面，利用科技的助力，能够更高效地实现资金和资产的对接，降低风险。
另一方面，随着互联网的发展，地产私募基金行业的数据规模逐年呈现巨量增长之势，该系统可以帮助投资管理者更高效地进行数据筛选和识别。
关于这个系统，将来艳姐会单独做一个深入的探访和呈现，我们也很期待晨曦用自己的“阿拉丁”为国内的地产私募基金行业带来的提升。
04 给投资人带来什么？
和传统的PE/VC股权投资不同，地产行业是一个资金密集型行业，拿地门槛动辄就是10亿、20亿以上。对地产股权投资来讲，资金规模天然就会比较大。
晨曦并不刻意追求规模，它所有的策略和规则的目标只有一个，就是希望净值上涨，用务实进取的态度和专业创造价值的承诺，给投资人带来更好的回报。
当然，在一个行业、一个时期能够有投资机遇的时候，晨曦也会进行适当扩张，但不会牺牲投资收益，不会降低投资品质。
艳姐非常认同这一点，同时这也是一件很有情怀的事。
作为一家地产投资基金，和客户站在一起，关注客户关注的结果，为投资人创造持续、稳定的投资回报，这和晨曦“忠于所托，成就价值”的使命不谋而合。
在艳姐看来，地产私募基金的规模的天花板不是资产负债表上的天花板，而是投资运营和管理能力的天花板。
私募的能力从哪里来？关键还是人。
晨曦在团队搭建上的侧重点是，态度大于能力，能力大于经验。这些年来也晨曦一直围绕着这个来寻找志同道合的伙伴。
晨曦基本上不从标杆基金挖人，以避免挖来的人存在路径依赖和思维瓶颈。因为按照晨曦现在的规模，要突破自己，只能从行业中去找，不能从标杆中去找，所以我们就很少去找所谓的经验人才。
管培生方面。据艳姐了解，硕士和博士应届生在晨曦也已经有非常成功的职业生涯经历。目前晨曦有10%的人员是校招来的，未来校招比例还会扩大。晨曦期待认同晨曦的文化、价值观的小伙伴加入进入，提升自己的能力并且能够真正沉淀下来，晨曦称之为“纯血”。
作为一家年轻的地产基金公司，晨曦的管理层也非常年轻，大部分是80后，1987年的公司的执行总裁周昕宇本人也很年轻，放眼到整个地产圈也是非常年轻派的总裁。
回看他本人的成长经历，虽然年轻，但一路稳扎稳打，从银行到地产，再从地产到基金，所从事的行业都是纵向的上下游的关系，积累了十几年的专业知识和经验。
对于中国的地产私募基金来说，本身是一个很年轻的行业。只有匹配年轻化的团队和管理层，才具有更多的发展可能性。
值得一提的是，目前中外资本市场上，很多*机构都热衷于强化个人IP，打造明星投资人。晨曦更加重视公司的IP化，而非个人的IP化。因为地产的投融资、资产管理是一个体系化的东西，它不是依靠一个人可以去决定整个投资的成败。这也是晨曦在地产私募领域稳扎稳打的一个很重要的因素。
结语
资本市场，看似遍地黄金，实则处处陷阱。
而优质的资产获取能力、完整的风险把控体系，以及专业*的团队，这些都是晨曦的竞争力所在，也保证了其在未来发展中可以稳步前进、细水长流。
作为地产私募股权基金新秀的晨曦，才刚出发3年，已经成为国内地产私募股权基金的绩优代表，有了一个不错的开头。艳姐也希望晨曦像它的名字一样，成为地产私募领域的“晨曦”，为投资人创造持续、稳定的投资回报。
主编：张艳
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