京基智农(第一创业证券排名)
京基智农(第一创业证券排名)
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7月21日丨京基智农(000048.SZ)公布，公司控股股东京基集团于2020年9月16日将其所持有的公司5620万股股份(公司实施2020年度利润分配方案后，前述质押股份数量增至7306万股，占公司总股本的13.96%)质押给云南国际信托有限公司，该部分股份于2022年7月20日在中国证券登记结算有限责任公司办理完毕解除质押登记手续。
1月24日，首创证券股份有限公司（下称“首创证券”）预披露更新，拟于沪市主板上市，保荐机构为国信证券。
大股东“一参一控”
首创证券有三家全资子公司，分别是首创京都期货、首正德盛和首正泽富。其中，首创京都期货主要从事商品期货经纪、金融期货经纪和资产管理业务，首正德盛系私募投资基金子公司，首正泽富系另类投资子公司。
北京市国资委通过首创集团、京投公司和京能集团控制了首创证券91.54%的股份，是公司的实际控制人。
其中，首创集团除了控股首创证券，还参与持股第一创业证券（12.72%）。并且，首创集团背后的北京市国资委还间接持有中信建投、大和证券等证券公司的股份。
考虑到首创证券可能未按实际情况披露，证监会近日对首创证券的IPO申请给出了反馈意见，其中包括41个问题。
十多年前，首创证券也发生过类似的事件。
2006年，S前锋拟与首创集团重组，并收购首创证券的股份，从而使首创证券达到借壳上市的目的。
同样，因为大股东首创集团“一参一控”等问题，一拖再拖，最后上市失败。
业绩与二级市场强相关
国内证券公司的证券经纪业务、证券自营业务、投资银行业务等主要业务的经营情况均与二级市场波动高度相关。
近年，上证指数持续增长，首创证券的业绩也与证券市场规模同步增长。
2018年至2020年，首创证券的营业收入分别为8.2亿元、13.4亿元和16.6亿元，年均复合增速为26.7%；净利润分别为1.7亿元、4.3亿元和6.1亿元，年均复合增速为51.8%，公司营收和净利润的年均复合增速均高于行业（行业营收和净利润的年均复合增速为19.0%和33.2%）。
2021年1-9月，首创证券的营业收入14.8亿元，仅占国内市场份额的0.4%；净利润基本与去年全年持平，约为6.1亿元。
净资本规模小，仅资管业务亮眼
作为具有全牌照经营资质的综合性证券公司，首创证券已形成资产管理类业务、投资类业务、投资银行类业务、零售与财富管理类业务和研究业务等均衡发展的业务结构。
其中，首创证券的资产管理业务和投资类业务占其营业收入的比重较高，常年在50%以上。同时，首创证券还稳步发展投资银行类业务，并积极推进传统证券经纪业务向财富管理业务的转型升级。
根据证券业协会的统计数据，2020年度首创证券资产管理业务收入排名第22位、证券投资收入排名第49位，行业排名较公司整体排名大幅靠前。
2018年末至2020年末，首创证券的净资本分别为37.0亿元、39.2亿元和70.9亿元，在国内排名分别为81、78和62。与大型证券公司相比，首创证券的资本规模偏小，不利于首创证券在以净资本为核心的监管体系下取得发展先机，并可能会影响首创证券未来申请新的业务资格。
此外，首创证券在品牌知名度、多元化的产品及服务能力、客户基础、分支机构建设等方面仍存在不足，主要业务市场占有率有待升。
西部的宝安，过去几年一直是深圳楼市的热点片区。2018年开盘的红盘博林君瑞，89㎡的三房高峰期卖到700多万，*成交价跌到了500多万，离高峰期成交价下跌约200万。
有人说西部过去的价格高，是因为西部的商品房太少了。在我看来并不是这样的，炒作有很大的原因，西部的配套和城市面貌支撑不起这么高的房价。
炒作的时候都是优点，恢复平静以后缺点都暴露出来了。
火爆的西部在过去一段时间新房也开始卖不动了，西部接下来新房还会越来越多，这两年深圳公布的年度计划供应建设用地中，宝安的住宅用地一直是最多的之一。
宝安的住宅用地增加了，未来的住宅会越来越多，完全不用担心宝安以后没有房子买。未来的增量很大，不是特别有优势的房子，可以再等等。
宝安接下来要开盘的楼盘很多价格对比之前非常有吸引力，但是基础配套不好，楼盘附近城市面貌差，加上没有地铁口出行不方便的楼盘一定要谨慎购买。
6月份刚过去两个星期，宝安的西部就有京基智农山海公馆、润峯云上府、招商雍和府和深铁璟城四个楼盘开盘，共计2577套住宅。
四个楼盘的总价差距都不大，都是竞品楼盘，四个楼盘都没有特别大的优势。
京基智农山海公馆
位于宝安西乡街道的京基智农山海公馆，共计推出501套住宅，面积约67-106㎡的户型，均价6.91万/㎡带装修，这个价目前在这个片区确实不高。但是属于西乡比较差的位置，不临地铁口，配套也不好，只有小区的基础配套。
山海公馆前面几期的住宅还不错，分别是山海上园、山海上城和山海御园，现在开盘的山海公馆，听这个名字就是那种没什么小区，主打小户型，一层好多户的楼盘，实际情况也是这样的，小区和位置都是山海系里面最差的。
这样的房子在特别繁华，位置比较好的地段还有一定优势，位置不好没有好的学区加持，未来流通性非常差。
整体看山海公馆这个盘价格在这个片区还可以，但是片区发展有局限性，未来价值比较差。
润峯云上府
位于福永的润峯云上府，听名字就很高大上，云上也可能是让人找不到的意思。共计推出659套住宅，面积约98-130㎡的户型，均价4.87万带装修，位置属于福永，靠沙井特别近，到桥头地铁站约1.1公里，步行约15-20分钟。到这个楼盘出行很不方便，周围没什么配套，最多的配套就是农民房和工厂。
价格非常有吸引力，4.87万/㎡带装修，这是整个西部较低的新房限价了。但是位置不怎么样，不管是以后出行和居住体验感都很差，这些很难在短期内改变。另外98㎡的三房，面积太大，这个位置做这么大面积的三房，对刚需并不友好，不远处的珑湾，80㎡就已经做到了三房，92㎡就做到了三房两卫，虽然单价5.3万/㎡，总价都差不多，开盘半年启动中介转介到现在还没有卖完。
这个位置并不是特别推荐，虽然属于福永，片区面貌和未来发展可能还不如珑湾那边。
招商雍和府
招商雍和府位于沙井，双地铁口物业，马安山和沙井地铁中间位置。推出174套住宅，面积75-143㎡的户型，均价5.2万/㎡带装修，小区占地面积仅9030㎡，享受天铁噪音的同时，去地铁口还不方便，周边的配套也不好。*的优势是小户型平均总价不超过400万，首付比较低，但是接下来西部有好多个小面积的楼盘开盘，西部接下来库存也会严重积压，目前小户型低总价也没有太多优势。
深铁璟城
深铁璟城位于宝安松岗街道，11号线终点站，虽然离地铁口很近，但是这里去东莞比来深圳方便，和长安就一条河的距离。推出1243套住宅，77-151㎡的户型，带装修4.87万/㎡。优点是地铁口比较近，深铁的小高层，小区面积大，小面积总价低。缺点也非常明显，东莞和深圳交界的地方，未来不可能有好的配套，加上标准的三房两卫户型面积到100㎡了，无形中提高了购房成本。
过去半个月深圳西部集中推出了2577套住宅，有巧合，也有抢客户的意思，开盘晚了客户都去买了其他楼盘了，万一那些位置比自己好的楼盘开盘还卖不完，就太尴尬了。
我相信现在的购房者眼睛都是雪亮的，四个楼盘价格整体对比高峰期的时候并不贵，但是在宝安西部接下来的楼盘格局中，四个楼盘性价比都不怎么样。
开发商现在除了尽快开盘出货，最应该做的是降价，先降价抢跑，不能玩套路，或者直接毛坯价格销售。
观点地产网过去，深圳的打新一族曾流传这样一句话：闭着眼买西部新房。这源于深圳西部地区发展早、产业强、配套完善，备受购房者青睐。
7月的深圳，京基智农山海御园在西部却没有掀起大风大浪话题。
而当外界疑惑为什么京基智农山海御园又叫康达尔山海上园时，会发现背后的故事更加精彩。
山海御园的腾挪
京基智农在深圳的新盘并不多，山海御园一期二期的销售表现，曾让不少深圳打新购房者对其三期四期的项目抱有期待。
2021年7月5日，京基智农山海御园获批预售，该项目位于深圳宝安区西乡，几公里内并无新盘与之竞争。而据观点地产新媒体在施工现场发现，楼体已建成20层左右即将封顶，建设进度接近尾声。山海御园售楼中心表示，预计将于2023年3月底交楼。
观点地产新媒体在施工现场注意到，有一则工程概况告知显示，工程名称为\"康达尔山海上园（三期）1栋主体工程\"，施工单位为广东吴川建筑安装工程股份有限公司。
在此之前，建筑方曾多次更改。
2016年4月康达尔与中建一局分别就康达尔山海上园二、三、四期工程签署了合同价款为85亿元的《康达尔山海上园二、三、四期工程施工合同》，后与中建一局解除合同，同时与广西建工集团第四建筑工程有限责任公司签订项目总承包合同。
至于目前的施工单位吴川建安，负责建设过深圳京基御景东方、京基御景华城、京基大梅沙喜来登大酒店等多个京基集团的地产项目，而京基集团创始人陈华就是吴川人。
康达尔、京基的\"股权之争\"俨然成为反收购的样板案例，对于为什么京基蛰伏多年苦心孤诣争夺康达尔股权，当时有不少专业人士认为，京基瞄准康达尔主要是因为其拥有大量低成本土地资源。
其实，更早的时候京基在地产领域就已有一定名气。
京基打造的总高度达441.8米的京基100，2011年建成时是深圳市第一高楼、中国内地第三高楼、世界第八高楼。当时可谓轰动一时，成为其响当当的名片。
如果说京基100彰显了多年前京基集团在房地产领域的野心，那么现在京基智农或许就代表了其多元化业务模式和发展战略的另一角。
资料显示，大名鼎鼎的京基100建成同年，即2011年，康达尔获得了丰富的土地资源。
该公司2011年11月30日与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局，就坪山新区坑梓街道的两块土地征收签订了《收地补偿协议书》，康达尔将获得总额7.4亿元的补偿款。
同时，康达尔与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就公司位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额8600.45万元的补偿款，两项协议共计8.26亿元的补偿款。
康达尔仅象征性交纳土地出让金，其中西乡街道的土地，即为山海御园项目所在的地块。
2013年，康达尔官方网站显示：\"山海上城整体项目占地面积为11万多平方米，建筑面积约80万平方米，可售面积达50多万平方米，预期山海上城销售额达300亿元，为集团未来发展其他产业提供充足的资金流。\"
这里所指的山海上城，即后来的山海上园。
事实上，山海上园项目的情况也印证了康达尔的预判。2016年4月份，康达尔披露了一份《深圳市土地使用权出让合同》，根据合同内容披露，三期、四期地块成本分别约为1.08、1.55亿元，合同限定的计容建筑面积分别为不超过8.8万平方米、16.64万平方米。
若按照项目三、四期土地*计容建筑面积25.44万平方米，以及山海御园目前销售均价6.94万元/平方米计算，山海上园项目三、四期的整体货值*将达到177亿元。
由于宝安区的区位吸引、华师附中、幼儿园的学区优势、万科物业的保障、房源多，低积分有机会等因素，山海御园项目也吸引了购房者的注意。
有山海上园2期购房者表示：\"小区后面就是铁仔山，爬爬山是个不错的选择，如果选择的房子位置好站在阳台上看看海也蛮惬意的。小区的总体设计、花园、容积率都不错，这样的房子在宝中的话现在的价格可以展开想像的空间吧。\"
不过，也有购房者表示，山海御园项目产权问题将是*的忧虑。
根据民法规定，房屋产权年限起始日是从开发商取得土地使用权之日开始起算。山海御园项目产权只有50年，土地使用期限从2013年4月3日至2063年4月2日止，即目前还剩下42年产权，等到项目交房则剩下40年。
但似乎购房者并未因产权时间问题对该项目降低热情，据观点地产新媒体向山海御园售楼处人员了解到，该项目已截止登记，登记人数达到1000人以上。7月14日共有919个意向登记号审核通过参与摇号，而山海御园住宅获批预售套数为1457套，均价69480元/平方米。
据山海御园项目的宣传图示显示，山海御园项目共6栋楼，分别有三房两厅两卫、四房两厅两卫和五房两厅三卫三种，面积有95平、98-101平、101平、105平、112平、132平、139平、141平和175平合计9种。套数最多的是95平、98-101平、101平的户型，这三种加起来已经占总套数的一半左右，这也体现了山海御园项目目标群体是刚需用户的定位。
按照平均100平的面积和销售均价6.94万元/平方米来计算，山海御园如果销售顺利，为京基智农提供百亿现金流似乎只剩时间问题。
京基智农的依赖
总的来说，京基智农与京基集团总体产业方向似乎显得格格不入，核心业务并非京基集团的地产、商业、物业、酒店、文化、金融、餐饮、高尔夫八大产业，而是现代农业。
2020年，京基智农围绕存量土地进行开发和运营，地产项目快速去化，再次强化了以现代农业为战略核心业务的布局，这与之前的康达尔也一脉相承。
京基智农实际控制人、京基集团董事长陈华，甚至在2020年5月20日京基智农湛江市徐闻县生猪产业链项目引种投产暨二期动工仪式上，罕见露面并致辞。
除湛江项目之外，2020年5月22日，广西贺州市人民政府与京基智农签署《京基智农贺州市年出栏500万头生猪全产业链项目合作框架协议》，建设总计31条生产线的年出栏500万头生猪养殖项目、产能为180万吨/年的饲料厂项目、屠宰加工项目、仓储和冷链物流项目。
早在2019年7月，京基智农便进一步明确以现代农业作为核心业务的战略方向，自此之后，公司便开始以\"深圳速度\"布局广东、广西、海南等粤港澳大湾区核心辐射区域，连签了十大生猪产业链项目，涉及总投资约360亿元，足见京基对养猪项目的重视程度。
实际上，自京基掌控后，更名\"京基智农\"的康达尔，主要有四大业务模块，即现代农业、房地产、金融投资、公用事业。
近期，京基智农副总裁谢永东再度指出：\"对于房地产业务，公司将仅限于对既有的存量土地以自行或与第三方专业机构合作等形式开发和运营，不再新增其他房地产项目。\"
京基智农近年也的确未在京基深耕的深圳地区再拍下新的地块。
今年上半年，京基*到广东肇庆拍下1.8亿商住地，将在肇庆高要投资建设农业总部基地，主要建设京基智农农业总部大楼（含农业研发中心）、人才用房及配套设施，总投资6亿。
其中，京基智农农业总部约10亩，人才用房及配套设施约41亩，与本次出让地块面积基本吻合。该项目总投资13亿，建成达产后可实现年出栏商品猪50万头。规划做养猪相关的配套项目。可以看出，京基智农新的地产项目也绕不开更好建设现代农业的目标。
尽管京基智农表现出去地产化的态度，但地产项目收入仍然是不能抛下的依赖。据京基智农2020年年度报告显示，地产项目收入占全部收入近80%。
母公司京基集团，也享受着地产项目带来的巨额收益。
京基集团的创始人陈华天性谨慎，从公司初创便奉行\"无贷款运营\"模式，既拒绝上市，也对融资和合作发展持保留态度，仅依赖自有资金进行滚动开发。当然，当时的京基更看重\"闷声发大财\"的旧改项目。
对于手头保有深圳多个旧改项目的京基集团来说，布心村水围村城市更新项目、水贝村城市更新项目、罗芳村城市更新项目、蔡屋围统筹片区城市更新项目、木棉湾片区城市更新单元、上下屋及田心旧村片区城市更新单元、珠光村城市更新单元、沙一村凯嘉酒店后地块城市更新单元、上梅林祠堂村片区城市更新项目等足够\"消化\"多年。
据估算，京基旧改建筑面积超过800万平方米，货值高达4000亿元。这些旧改项目的存在，使得京基集团受制于旧改项目去化相对缓慢的特性，一时间也很难实现快速周转。
可以说，京基目前即便在地产领域\"刹车\"，其旧改项目的巨大惯性仍旧存在。而山海御园给京基智农及时的百亿\"回血\"，也将缓解其他项目的压力，给予集团更大助力。
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