中新集团(600352)
中新集团(600352)
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视觉 | 童洋
责编 | 韩玮烨
曾经以房地产开发为主要业务的“最牛IPO钉子户”中新集团，现摇身一变聚焦产业园区开发运营，已获得不俗的成绩。
4月15日晚，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称“中新集团”SH601512）发布2021年度业绩报告。公司整体业绩向好，2021年营收39.17亿元，同比增长14.74%；归属母公司净利润约15.22亿元，同比增长16.4%；尽管毛利率略有下浮，但仍有59.87%，盈利水平较高。
01
核心板块房产业务逐渐被剥离
近几年来，中新集团的营业收入可谓跌宕起伏。
近年来，政府对房地产市场加强调控，*开发区运营企业想要通过房地产开发业务为主进行IPO的可能性已不大。而曾以房地产开发业务为核心业务的中新集团，也逃脱不了这种情况。
自2016年上市失败后，中新集团为了能再成功上市一直在压缩房地产开发业务。截至上市前一年2018年，其房地产开发仅占总收入的40.7%。对于2019年房地产业务出现大幅回升的情况，中新集团表示，业务反弹是为了加快房产去化和涉房股权出质，尽快完成核心业务的剥离。
图1：2017年-2021年中新集团营收和增速情况
网，地产资管网制图（注：2021年中新集团年报不再显示房地产开发业务）
2020年中新集团的总收入为34.14亿元，同比下滑35.71%，这主要是因为房产销售项目已基本去化，剩余部分仅为4.34亿元，占总收入的12.71%，说明房地产开发业务的剥离情况效果显著。
2021年，中新集团年报不再显示房地产开发业务的情况，且实现营业总收入39.2亿元，同比增长14.7%，稳中有进，发展态势良好。
02
一体两翼重构升级
2019年中新集团成功上市后，公司开始改变业务结构，提高公司核心竞争力。2021年中新集团将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块范畴；将产业投资从园区开发运营的一个业务节点提档升级为两翼支撑板块的重要一翼，形成产城融合、区中园为主体、以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。
中新集团业务结构变化情况
资料企业年报，地产资管网制图
主体板块坐稳营收压舱石
年报显示，2021年中新集团主板块产业园区开发运营收入为30.59亿元，占比78.09%，同比增长10%，是营业收入的压舱石。中新集团大力推进园区开发运营，集聚核心资源要素，提升竞争力。在2021年睿和智库推出的全年度产业园区20强榜单中，中新集团得分74.08，排名第五。
图3:2021年全年度产业园区TOP10
资料睿和智库，地产资管网整理制图
具体来说，产业园区开发运营主要包含产城融合园区和区中园业务，尽管公司年报里并未给出具体的数据，但是从开发的项目中也可看出其迅速发展。
在产城融合园区开发领域，中新集团品牌优势明显，在行业内已形成领先优势。目前仍在实施的产城融合园区主要包括中新苏州工业园区、中新苏滁高新区、中新嘉善现代产业园等。其中苏州工业园1994年至2021年GDP从11.3亿元跃至3330.3亿元，增长294倍，成为全国开放程度*、营商环境*的区域之一。2021年在*经开区综合考评中拔得头筹，并保持六连冠。
表1：*经开区综合考评TOP10
资料公开资料，地产资管网整理
此外，区中园业务发展迅速，2021年中新集团新拓展项目9个，总占地面积近1800亩，总建筑面积超120万平方米。目前，公司区中园主要包括苏州工业园区内的标准厂房及定建厂房、中新嘉善现代产业园内的中新智慧园等。
两翼协同发展，增强可持续发展潜能
在核心业务被剥离、产业园区开发运营业务尚未成熟的情况下，如何持续稳定发展就成了中新集团面临的首要问题。而将产业投资与绿色公用作为两翼，或许就是为了增强未来发展潜力的重要手段。
产业投资
在基金投资方面，2021 年，中新集团全年新增认缴外部产业基金16支，认缴总金额超15亿元。产业基金全年拉动基金落地苏州工业园区及各产城融合园区规模超130亿元，投资苏州工业园区及各产城融合园区项目超14亿元，拉动项目总投资近90亿元。参投的基金覆盖了生物医药、新材料、人工智能、电子信息、装备制造、新能源等苏州工业园区及各产城融合园区主导产业。
在科创直投方面，全年中新产投、中新园创一期基金直投苏州工业园区重大及各类科技项目11个，认缴投资金额近1.3亿元，拉动投资近22.7亿元。
绿色公用
企业公告显示，2021年中新集团绿色公用收入7.46亿元，同比增长36.63%，占总收入的19%，但其成本也高达5.878亿元，占总成本的38.9%，同比增长49.71%。
图4：2020-2021年中新集团绿色公用营收入与成本情况
企业年报，地产资管网制图
成本增速高于营收增速原因主要在于中新集团聚焦资源型项目、积极在新能源赛道上布局发力，前期投入较多的财力和人力。截至目前分布式光伏累计完成项目投资运营36个，遍布全国各地。同时加强与行业头部企业开展“新能源+储能”和绿色低碳建筑领域合作，推动可持续发展。
03
净利润持续六年上涨，盈利能力稳定
净利润是衡量一个企业经营效益的主要指标，尽管2016年以来中新集团营收跌宕起伏，但净利润和归母净利润一直稳中有升。截至2021年底，中新集团净利润达19.96亿元、归母净利润达15.22亿元。
同时，净利率也是整体呈现稳定上升态势，不过受2019年房地产项目去化的影响，导致中新集团净利率同比下滑12.4个百分点。2020年公司转变发展模式，净利润率迅速上升，截至2021年，中新集团净利润率为50.96%。相比行业其他公司，盈利能力保持在第一梯队。
图5：2016-2021年中新集团盈利能力情况
企业年报，地产资管网制图
表2：2018年-2021年产业地产头部企业年净利润率情况
网，地产资管网制图
04
结语
此前，外界担忧中新集团在逐渐剥离房地产开发业务这一核心“利润奶牛”后难以持续发展，虽公司回应将进一步聚焦产业园区开发运营，但难以让市场信服。
现如今看来，中新集团“元气”相比以往还未恢复，但“换装上阵”也“生机焕发”。2021年营业收入同比增长14.74%至39.17亿元；归属母公司净利润同比增长16.4%至15.22亿元，六年都是稳中有进。曾经的A股最牛IPO钉子户，现如今，已获得新的发展机遇
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挖贝网4月19日，浙江龙盛（600352）近日发布2020年度报告，报告期内公司实现营业收入15,605,441,783.04元，同比下滑26.96%；归属于上市公司股东的净利润4,176,313,824.31元，同比下滑16.86%。
报告期内经营活动产生的现金流量净额为2,781,096,479.20元，截至2020年末归属于上市公司股东的净资产27,726,122,766.44元。
2020年公司实现营业总收入156.05亿元，同比下降26.96%，实现归属于母公司股东的净利润41.76亿元，同比下降16.86%。
制造业方面，染料和中间体业务已成为公司核心利润的来源，全年中间体业务业绩相对稳定，染料业务通过不断降本增效，更加体现出市场竞争的优势，国内分散染料销量逆势创新高，大举提升了国内市场占有率，2020年公司全球染料销量21.78万吨，中间体销量8.06万吨。
房产业务方面，公司重点聚焦上海的华兴新城项目、龙盛·福新里项目和黄山路动迁安置项目，其中：华兴新城项目已完成净地交付，成功引入瑰丽酒店品牌，积极推进土地范围调整和开工前的准备工作；龙盛·福新里项目完成主体结构封顶，住宅销售展示中心及样板房对外开放，品质获得市场高度认可，项目预售在即，预计将有大额的经营性净现金流入；黄山路动迁安置房项目一期地块完成综合验收，住宅大产证办理完成，二期正式开工，首笔回购款4.76亿元已到位。
公告显示，报告期内董事、监事、*管理人员报酬合计1,931.39万元。董事长、总经理阮伟祥从公司获得的税前报酬总额520.12万元，董事、财务总监卢邦义从公司获得的税前报酬总额180.63万元，董事、副总经理、董事会秘书姚建芳从公司获得的税前报酬总额164.96万元。
挖贝网资料显示，浙江龙盛以染料、助剂为主的纺织用化学品业务和以间苯二胺、间苯二酚为主的中间体业务，已成为全球领先的公司核心业务。
2021年11月24日中新集团（601512）发布公告称：宁泉资产杨东 余璟钰 沈沁 孙哲 钱敏伟 张斌、兴富投资王廷富、贤盛投资杨海、睿兴投资姚文军 徐嫱、睿郡资产杜昌勇 唐胜、兴全基金董承非、盛山资产甘世雄、国泰君安证券投资银行薛波于2021年11月10日调研我司。
本次调研主要内容：
问：能否介绍一下公司的主要情况?
答：中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称中新集团）由中国、新加坡两国政府于1994年8月合作设立，作为园区开发主体和中新合作载体，为苏州工业园区开发建设做出了重大贡献。2019年，中新集团在上海证券交易所挂牌上市。中新集团以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，坚持以产为核，以人为本，以“产业发达、配套完善、环境优美、社会和谐”为指导，确立了以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合，助力国家科技创新和产业升级。中新集团积极融入国家战略，不断借鉴创新、复制推广中新合作的成功经验，确立了“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索‘一带一路’”的布局体系。在不断推动苏州工业园区项目高质量发展的同时，还陆续在苏州和江苏省其它地方、安徽、浙江、和宁夏等地实施园区开发运营，还参与拓展了一带一路沿线国家的园区开发运营项目。围绕园区开发运营，集团旗下中新智地专注于区中园的建设、招商与运营，着力提升区域产业发展水平；集团旗下中新公用专注于绿色公用发展方向，着力发展新型环保和新型能源业务。未来，中新集团将继续围绕四个维度推动集团发展：从广度上不断进行项目拓展、从深度上进一步做强园区开发运营产业链、从高度上实现高水平产城融合并积极助力国家科技创新和产业升级，从长度上不断丰富运营产业链，全面提升核心竞争力，致力成为中国园区开发运营领军企业。
问：请问苏州工业园区和贵司是什么关系?
答：我司为苏州工业园区的开发运营主体。苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”，开发建设27年来，在改革开放旗帜的引领下，园区勇担探路尖兵的历史重任，以非凡的勇气创造了辉煌的成就，在商务部公布的*经开区综合考评中，苏州工业园区连续五年位列第一，在*高新区综合排名中位列第四，并跻身科技部建设世界*高科技园区行列。
问：公司“走出去”项目有那些?
答：中新集团积极融入国家战略，不断借鉴创新、发扬中新合作成功经验，围绕“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索‘一带一路’”的布局体系，主要实施了苏锡通科技产业园（约100平方公里，其中我司协议开发面积约50平方公里）、中新苏滁高新区（约36平方公里）和中新嘉善现代产业园（约16.5平方公里）等3个大型产城融合项目，以及苏宿工业园（约1.8平方公里）、中新海虞（约1.7平方公里）、中新凤凰（约1.6平方公里）等3个新型城镇化、田园小镇项目的开发运营，还投资参与一带一路苏银产业园（约53平方公里）的开发运营，并有一个投资参与的一带一路项目也在推进中。其中，苏锡通科技产业园为长三角一体化跨江融合示范区、三国合作三市共建园区；中新苏滁高新技术产业开发区、中新嘉善现代产业园被列入《长三角区域一体化发展规划纲要》，2019年正式进入国家发展战略；苏宿园区是江苏省南北共建园区，在江苏省南北共建园区考核中已实现“十一连冠”。
问：公司产业投资是如何布局的?
答：公司立足各合作区主导产业，布局产业基金和科技创投，聚焦信息技术、智能制造、医疗健康、半导体和大消费等产业。目前公司已参投了25支产业基金，辐射了300多个项目，其中上市/拟上市项目39家。同时公司正加大力度开展以苏州工业园区为主要区域的科技项目直投工作，于2020年9月设立了专注于利用公司资源开展相关股权直接投资业务的全资子公司中新苏州工业园区产业投资有限公司。2021年9月中新集团发起设立的苏州中新园创一期股权投资合伙企业（中新园创一期基金）在中国证券基金业协会完成备案。该基金定位为科技创投基金，将立足苏州工业园区、放眼苏州、辐射中新国际商务合作中心（离岸），围绕地区主导和优势产业，紧扣赋能“专精特新”企业产业化和国际化的特色，积极开展创业投资活动。目前，公司已累计直接参投了10家园区内科创企业。未来，公司将秉承“以产为核、创新驱动”的发展理念，执行产业基金投资和项目直投双轮驱动的策略，立足集团旗下各合作区域，围绕科创体系建设和产业壮大集聚双目标，助力打造一批根植园区、具有行业领导力和国际竞争力的企业集群，不断扩大投资版图，与各方一道，共同绘就产业园区的“创新蓝图”，做开发园区运营商中最强的产业投资者、产业投资者中最强的园区开发运营商。
问：公司目前的盈利模式,利润来源具体如何?
答：公司目前的主业，园区开发运营业务的主要模式为政府协议委托开发方式，具体有BT模式、协议分成模式和PPP模式，即公司作为园区开发运营主体，为各合作区项目完成整体规划设计、基础设施建设、综合开发投入、软件转移、招商亲商等工作，从而获取相应对价收入。“区中园”业务为主产业载体配套获取稳定租金和增值收益，未来将适时采用REITs等方式实现滚动开发，不断扩大运营管理的资产规模，挖掘整个产业链内在价值，为公司提供财务回报。同时，公司充分发挥开发主体优势，做好产业投资、配套服务，城市运营管理，充分分享园区持续发展成果。目前，园区开发运营业务（含区中园业务）作为我司的核心主业是我司最主要的收入和利润来源。另外，产业投资与绿色公用业务也构成了公司的利润来源。需要特别指出的是公司目前正持续加大力度开展基金投资和科技创投，以全覆盖的优质产业资源和深厚的产业理解能力，积极发挥园区开发主体的品牌影响力，为园区引入了许多优质资本和高品质项目，推动园区及合作区域产业升级，在促进公司园区开发运营核心主业发展的同时，逐步实现良好财务回报，未来产业投资板块贡献的收益有望持续快速增长。
问：请问公司的现金流情况如何?
答：公司围绕国家战略布局的合作区域项目发展良好，多个项目逐步进入成熟期和收获期，为公司提供了良好的现金流和充足的货币资金。截至2021年9月30日，期末现金及现金等价物余额约为34.28亿元。
问：请问公司的存货情况如何?
答：截至2021年9月30日，存货期末余额约为101亿元，主要为园区开发项目基础设施建设成本和地块动迁成本，这一块存货可在未来给公司带来丰厚的现金流入。
问：请问公司作为中新两国政府合作载体和走出去平台,市场化运营机制如何?
答：公司积极融入国家政策，不断推广中新合作模式和园区经验，注重政治效益、社会效益与企业经济效益协调统一发展。在具体企业运营层面，公司一贯强调市场化运作的意识和机制，早在2008年股改时就快速消减了地方政府补贴，代之以市场化的收入、利润。未来公司还将对照中央深化国企改革的指导意见，借鉴其他同类企业的成功经验，进一步深化体制机制改革，不断建立完善利益共享、风险共担长效机制，进一步激发企业活力，推动业绩在高平台上的持续快速增长。
问：请问公司未来的展望是什么?
答：未来公司将进一步强化以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局，致力于打造成为*园区开发运营领军企业，在高平台上实现业绩持续增长。公司的园区开发运营主体板块将充分完善、提升在项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商等节点的核心竞争力，补充强化产业投资和运营服务两大园区开发运营节点，以产为核、以人为本，打通堵点、补齐短板，构筑完整的园区开发运营全链条闭环，全力助推各合作园区实现高水平产城融合，助力国家科技创新和产业升级。公司的产业投资板块将坚持以产为核，围绕各区域主导产业，拟进一步强化在信息技术、医疗健康、半导体、智能制造等硬科技领域的基金投资力度，关注新能源新材料领域，并研究协同外部资金投资的可行性及操作路径；并拟充分利用公司作为园区开发主体及各合作基金项目库的优势，强化产业直投能力，全面形成母基金、子基金及项目直投的多层次产业投资布局，通过产业投资推进各合作区域高水平产城融合，助力国家科技创新、产业升级。公司的绿色公用板块将围绕“碳达峰、碳中和”国家战略，聚焦前沿技术、抢抓优质资源，提升绿色发展核心竞争力，筑牢以新型能源及绿色环保为中心的一体化协同发展战略布局。加快新能源和绿色环保核心业务方向的布局；同时以基金投资为切入点，拓宽视野，紧跟时代脉搏；战略投资细分赛道成长性企业，拓展高门槛、具有独占性的资源型环保项目。
中新集团主营业务：房地产开发与经营,本次住宅及商业资产处置后,剩余房地产资产为工业产房、商业租赁、长租公寓,主要为园区产业载体租赁和园区综合服务。
中新集团2021三季报显示，公司主营收入26.01亿元，同比上升3.92%；归母净利润11.13亿元，同比上升16.29%；扣非净利润11.0亿元，同比上升16.66%；其中2021年第三季度，公司单季度主营收入5.38亿元，同比下降22.14%；单季度归母净利润1.96亿元，同比上升26.63%；单季度扣非净利润1.92亿元，同比上升26.2%；负债率43.07%，投资收益2.16亿元，财务费用3383.29万元，毛利率61.1%。
该股最近90天内共有1家机构给出评级，买入评级1家；过去90天内机构目标均价为13.23；证券之星估值分析工具显示，中新集团（601512）好公司评级为3星，好价格评级为3.5星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1 ~ 5星，*5星)
上交所2022年4月12日交易公开信息显示，中新集团因属于当日跌幅偏离值达7%的证券而登上龙虎榜。中新集团当日报收9.79元，涨跌幅为-10.02%，偏离值达-11.48%，换手率4.29%，振幅3.77%，成交额3.38亿元。
4月12日席位详情
榜单上出现了4家实力营业部的身影，分别位列买一、买三、买四、买五，合计买入2097.14万元。
买一为华泰证券营业总部(非营业场所)，该席位买入637.06万元。近三个月内该席位共上榜655次，实力排名第10。华泰证券营业总部(非营业场所)今日还参与了中储股份（净买额-4923.74万元），光大嘉宝（净买额3676.69万元），六国化工（净买额2306.81万元）等14只个股。
买三为证券拉萨团结路第一证券营业部，该席位买入606.80万元。近三个月内该席位共上榜1122次，实力排名第5。证券拉萨团结路第一证券营业部今日还参与了六国化工（净买额-2586.97万元），宁波建工（净买额-2353.85万元），鹿山新材（净买额1834.55万元）等17只个股。
买四为证券拉萨东环路第二证券营业部，该席位买入440.64万元。近三个月内该席位共上榜1496次，实力排名第3。证券拉萨东环路第二证券营业部今日还参与了北新路桥（净买额3121.24万元），栖霞建设（净买额-1628.63万元），立航科技（净买额-1524.32万元）等28只个股。
买五为证券拉萨东环路第一证券营业部，该席位买入412.64万元。近三个月内该席位共上榜1418次，实力排名第2。证券拉萨东环路第一证券营业部今日还参与了北新路桥（净买额2347.28万元），鹿山新材（净买额-1814.35万元），海南瑞泽（净买额-1179.44万元）等22只个股。
注：文中合计数据已进行去重处理。
免责声明：本文基于大数据生产，仅供参考，不构成任何投资建议，据此操作风险自担。
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