全国房价进万元时代(450010)全国房价什么趋势
全国房价进万元时代(450010)全国房价什么趋势
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数据是根据国家统计局*披露的上半年商品房销售金额与销售面积和前五个月披露的这两个数据进行计算得出的结果。
换句话说，这是官方数据呈现出来的结果，并不是我个人信口胡诌。
国家统计局公布的*数据显示，1—6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
销售面积和销售金额仍在探底。
国家统计局
根据披露的数据，可以计算出整个上半年全国商品房销售均价=销售金额/销售面积=9586元/平方米。
这一数据相比于2021年6月份顶点时期的10485元/平方米，下跌了8.57%。
但细化到每个月会发现，从5月份开始，全国房价就已经筑底上扬，6月份延续着上扬趋势。
国家统计局上个月公布的1至5月份全国商品房销售金额为48337亿元，销售面积为50738万平方米。
由此可以计算出6月份单月的全国商品房销售金额17735亿元，面积18185万平方米。由此可以计算出6月份全国商品房销售均价=17735亿元/18185万平方米=9753元/平方米。
数据：根据国家统计局公开数据计算得出
从上图可以看到，2021年6月份是中国房价的分水岭，在此之前一路上涨，在此之后见顶向下，一直到2022年4月见底。
4月份之后开始筑底回升，已经连续攀升了两个月，6月份已经回到了9753元/平方米，回到了2021年10月份的水平，正一步步再次逼近万元。
02 | 离奇上涨的背后
何以如此，如果从房地产投资、商品房销量和金额数据来看，应该是继续探底才对。
6月份的商品房销售面积和销售数据仍在探底，而房地产投资同样在探底。
国家统计局数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%，探底的势头丝毫没有改变。
国家统计局
另外，从央行公布数据来看，当下大多数人对收入和工作都持观望态度，多数人对未来仍感到强烈的不确定性。
在这种背景下，存款的人越来越多，贷款的人越来越少。
央行*公布的上半年金融数据显示，2022上半年存款新增了10.33万亿元，创过去几年以来新高。
与之对应的新增贷款数据为2.18万亿元，创新低，其中与住房直接相关的中长期住户贷款新增只有1.56万亿元，相比去年同期下跌了54.5%。
此外，各城市当下降价促销成为主流，各种农产品换房活动也相继上线。
无论从哪个角度来看，房价都不至于上扬，继续探底才符合逻辑。然而，诡异离奇的是，房价筑底上扬，问题出在哪？
问题的关键出在，豪宅市场遭遇了大卖。
根据诸葛找房数据研究中心监测，2022年6月，深圳千万以上豪宅成交507套，环比上升84%，成交均价11.7万元/平方米；上海千万以上豪宅成交2515套，成交均价为11.1万元/平方米；北京千万以上豪宅成交1280套，环比上升164%。
另外，根据克而瑞数据显示，2022年前5月，全国共计8个城市有单价10万元/平方米以上豪宅成交，总计成交6267套，同比增长10%。
这意味着，全国商品房销量和销售虽然持续探底，但豪宅市场依旧不说是一片向好，至少顶住了压力。卖得不好的，只是于普通人而言的普通住宅，对富豪阶层的豪宅，成交量同比仍在增加。
导致普通住宅难卖，豪宅畅销的根本原因在于，在不确定的环境下，普通人首当其冲，富人反而得利。
在不确定性加剧的大背景下，腰包受到冲击的是普通人，所以普通住宅越来越难买。
而富豪则通过购买固定资产来增加自己的确定性，对抗全球性通胀，对抗收入缩水。才有了这种局面。
豪宅成交量的增加拉高了均价，这是全国商品房均价于4月份筑底反弹的关键。
所以，我们能看到，国家统计局公布的*70个大中城市房价数据显示，6月70城新房和二手房价格上涨城市分别为31个和21个，较上月均增加6个；新房和二手房价格下跌城市分别为38个和48个，数量较上月均减少5个。
03 | 所有城市均进入了买方市场
从另一个角度来看，如果没有豪宅市场的拉升助攻，房价整体呈现的局面必然会不一样。
换句话说，当下普通住宅市场的价格其实仍在下探。
导致这种结果的大背景，一方面是普通人收入和工作遭遇了冲击，对于买房更加谨慎。另一方面，则是全国住宅市场整体呈现出了供过于求的局面。
当下，包括北上广深在内的几乎所有城市，都进入了买方市场。在当下楼市热点话题仍在发酵的当下，有购房需求的普通人，不用着急，多看多观望。
看看市场行情接下来会有什么变化。说实话，在最近的楼市热点话题冲击下，原本在6月份有所恢复的购房需求，也即潜在的购房者变得更加谨慎，原本的预期向好，在7月份大概率会变成预期减弱。
总之一句话，如果不着急用房，购房者就不用着急。看看最近的楼市热点话题怎么处理，怎么收场再说。
02月19日讯 富兰克林国海策略回报灵活配置混合型证券投资基金（简称：国富策略回报混合，代码450010）02月18日净值上涨3.06%，引起投资者关注。当前基金单位净值为1.1790元，累计净值为1.1790元。
国富策略回报混合基金成立以来收益18.61%，今年以来收益14.36%，近一月收益10.70%，近一年收益-9.59%，近三年收益-9.10%。
本基金成立以来分红0次，累计分红金额0亿元。目前该基金开放申购。
基金经理为王晓宁，自2013年07月30日管理该基金，任职期内收益39.86%。
*基金定期报告显示，该基金重仓持有招商银行（持仓比例6.06%）、金风科技（持仓比例5.88%）、新洋丰（持仓比例4.79%）、万科A（持仓比例4.46%）、利亚德（持仓比例3.91%）、卫宁健康（持仓比例3.33%）、华帝股份（持仓比例3.31%）、贵州茅台（持仓比例3.15%）、视觉中国（持仓比例3.12%）、洋河股份（持仓比例2.79%）。
报告期内基金投资策略和运作分析
回顾四季度A股市场的表现，中美贸易摩擦的进程依然是影响市场走势的主导力量，从10月初骤然紧张到12月底稍有缓和，市场仍然在消化其负面影响。在此期间，国内的宏观对冲政策陆续出台，流动性继续宽松+汇率企稳+改革提速+基建加码。风险偏好朝着有利于股市的方向波动，而经济增速回落在拖累上市公司业绩表现，并将持续数个季度。A股市场在震荡中逐步下行，医药和消费品行业受到政策和景气影响而明显跑输指数，金融、地产等低估值板块体现出较好的防御性，稳增长受益的通信、电网、农业等行业取得了相对收益。本基金在第四季度的运作中，自下而上的选股占持仓的绝大部分比例。行业选择方面，整体持仓偏向于金融、地产和消费行业，考虑到行业景气和估值性价比因素，逐步增持了TMT行业中的龙头公司，减持了绝大部分的周期品行业。
报告期内基金的业绩表现
截至本报告期末本基金份额净值为1.031元；本报告期基金份额净值增长率为-9.88%，业绩比较基准收益率为-6.38%，跑输业绩比较基准3.50%。
在房地产市场调控继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显。整体态势或会延续至2022年一季度，但在银行端“两道红线”监管下，信贷端大幅放松的可能性较小。
基于这样的市场环境，展望2022年，业内人士预期，投资的恢复速度需要较长时间，企业“缩表”的后遗症仍会持续一段时间，高风险的企业还是有可能出现爆雷的现象。对于房企来说，应该立足自身，提质增效。
而在经历多年“高杠杆”推动的“高增长”后，房地产业进入“慢时代”已是各方普遍共识。对于未来的市场，业内人士预期，2022年房地产市场或将量缩价稳。面对市场由热转冷，楼市迎来寒冬，但是经过阵痛之后，春天也不会太远。
业内人士预计，2022年房地产市场或将量缩价稳。图片来源/IC photo
趋势1：
坚持“房住不炒”，金融监管不会放松
2021年，全国各省市发布房地产调控政策超过450次。房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。
今年12月举行的中央经济工作会议，除了提到“房住不炒”“保障房”“长租房”等关键词外，*出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”。此外，会议还提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这也将构成2022年楼市政策的主旋律。
中指研究院指出，2022年，我国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，坚持“房住不炒”“因城施策”，金融监管力度不会放松，企业端的“三道红线”、银行端的“两道红线”等政策仍将继续执行。
可以明确的是，楼市“双向”调节模式或贯穿全年，部分房价韧性较强的城市，若市场出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进，比如建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等均为有效的政策工具。而对于部分房地产市场压力较大的城市，亦将适度调整政策稳定市场预期。
此外，中指研究院预计，2022年，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管在严中微调的可能性更大，以寻求在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。
趋势2：
全国商品房销售面积将回落，城市分化态势延续
从目前来看，房地产调控政策保持稳定，存在一定改善预期，但需求入市动力偏弱。在不发生超预期事件的前提下，中指研究院预计，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落”的特点，其中，全年商品房销售面积将下降6.8%-8.3%。而商品房销售额也将有所下降，但降幅有限。
建诚晟业联合创始人苑承建认为，2022年房地产销售规模出现高位回落，投资开工放缓。
从供应端来看，土地缩量仍将拖累房企新开工规模，市场活跃度不足、资金压力较大亦降低了部分企业开工意愿。综合来看，2022年新开工规模或将延续调整态势，预计降幅在4.0%-5.5%之间，供应的减少也在影响着市场的交易量。
分城市来看，一线城市商品房成交规模预计继续增长；另外，土地成交量增加，新房供给端将逐渐改善，带动成交面积继续提升。
而二线城市分化态势延续，预计整体商品房成交规模稳中有增。比如，南京、郑州、武汉等城市，2021年下半年市场恢复节奏被打乱，随着信贷环境的逐步改善，2022年市场有望进一步恢复，全年市场规模或将提升；昆明、南宁、沈阳等城市，2021年市场规模已处于较低水平，2022年市场有望底部企稳。
2021年，三四线城市商品房成交规模保持高位，特别是长三角地区城市，市场规模明显提升。2022年，在没有较大利好带动下，东部热点三四线城市市场规模继续向上拓展的空间较小，市场大概率回调；另外大多数省份三四线城市亦处在市场调整期，全国三四线城市成交规模或会整体回落。
趋势3：
市场处于调整期，房价将保持平稳运行
据中指研究院统计数据显示，2021年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.73个百分点。尤其是下半年以来，市场快速转变，百城新建住宅价格和二手住宅价格环比涨幅均持续收窄，其中二手住宅收窄幅度较大。11月，百城新建住宅价格、二手住宅价格环比均出现下跌。
中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜表示，今年11月价格出现下跌是市场开始转向的重要标志。二手房价格下跌持续两个月，二手房通常是新房价格的前瞻指标，也表明未来新房价格还会进一步下行。
在2021年的价格基础上，又根据经济增速、货币信贷改善程度以及房地产调控政策影响因素，中指研究院预计，2022年全国房地产市场处于调整周期，商品房销售价格保持稳定。
不过，对于房价的预期走势，也有不同观点出现，苑承建认为，考虑到供给恢复仍需时间，制约销售规模的释放，房价会有抬头。
趋势4：
“两集中”政策将持续推进，集中供地有利于稳地价
受土地“两集中”政策、企业端“三道红线”、40%拿地销售比等政策影响，2021年房企谨慎扩储，投资强度出现下滑。因此，土地市场出现降温。
值得关注的是，2021年2月，22城供地“两集中”政策出台。前两批集中供地市场呈现“前热后冷”态势。22城第二批集中供地成交规模和土地出让金较首批集中供地大幅下降近四成，土拍规则优化下稳地价效果显现。而在短期市场调整和企业流动资金压力较大的情况下，第三批集中供地热度难有较大改观，但流拍、撤牌情况或有改善。
当前的土地市场现状也将延续到2022年。中指研究院预计，2022年，“两集中”政策将持续推进，增加热点城市土地供应量，优化提升项目利润空间，或将延续购地资金审查、限地价等规则，继续强化政策效果。
2022年，除了“两集中”政策稳地价逐步显效外，预计一线城市土地成交量将有所改善，18个二线城市整体土地成交规模小幅下降，部分城市降幅明显，土地市场供不应求矛盾或有加剧。
苑承建认为，2022年，土地供给方式会持续优化，集中供地减少。
趋势5：
房企洗牌加剧，行业收并购机会增加
随着房地产市场步入调整通道，房企资金回笼压力增大，叠加偿债高峰期的到来，房企资金端继续承压，行业收并购将会增加。这也意味着房企洗牌加剧。
苑承建认为，2022年可能还会有高风险的企业出现爆雷，企业发展应该立足自身。投资的恢复速度需要较长时间，企业“缩表”的后遗症仍会持续一段时间，预计2022年二季度逐渐恢复正常。
“未来房企从开发销售转向物业持有和物业服务，将面临更复杂的业务模式，挑战重重。相对来说，收入规模相对有限，物业持有净利润率更高，但周转率和权益乘数较低，习惯高利润、大规模、高杠杆的地产开发企业，需在财务模型上做出较大调整。”苑承建如是说。
中指研究院指出，2022年，房企更需顺势而为，控规模、调节奏，比如加速销售回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全。另一方面，房企要量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市；同时，注重提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。
值得一提的是，从今年前11个月拿地金额排行榜来看，前50家房企中有22家企业为央企或国企，较去年同期增加9家。在行业调整阶段，央企、国企在融资能力、融资成本及稳健性上优势凸显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。
趋势6：
物业公司收并购不断，市场集中度进一步提升
2021年，物业管理行业复杂多变，最为明显的特征是收并购空前活跃。据中指研究院不完全统计，截至12月10日，今年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元。
不过，今年物业在资本市场出现理性回归，多家物业公司的上市计划搁浅。未来，物业管理行业仍将出现确定性和不确定性的两面性。其中，具有确定性的是，这个行业的发展空间广阔，服务边界在不断外延，企业发展仍会加速；不确定性的是，物业服务企业会以何种方式去挖掘行业蕴藏的巨大价值，行业整合和企业发展会快到什么程度，这些都值得进一步探索。
根据当前的市场趋势，中指研究院预计，明年甚至未来3年，并购仍是物业公司持续扩张规模的重要手段，整个行业的整合加速，市场集中度进一步提升，市场化拓展也将迎来突破性进展。
另外，资本市场大概率不会出现2020年和2021年这样的上市热潮，但部分有特色和成长性优势的企业，尤其是部分国企仍有对接资本的机会，整个资本市场的分化也将越来越明显，真正受到市场关注和青睐的仍将是头部企业。
在增值服务方式，社区增值服务预计会迎来快速发展，商业运营和城市服务的未来增长空间也较大，成熟的运营模式有待物业企业进一步探索。
新京报
编辑 武新 校对 卢茜
我们经常能听到很多房产专家说，要买就要边户，中间户能不买就不买，因为其左右两边都有房子遮挡，采光和通风效果得不到保障，既费电又不利于人的身体健康；受到噪音影响的可能性大，邻里关系也可能因此被破坏。
这种说法确实没错，但全面的看中间户，其实也存在很多优势让人挪不开眼，尤其是以下4点，来一起看看：
第一，价格比较便宜
虽然自去年下半年以来，我国100城的房价就进入了普跌状态，但下降的幅度十分有限，全国平均房价已经进入万元时代的事实并没有被改变，买房对一般家庭而言仍不是一件手到擒来的事情。俗话说经济基础决定上层建筑，这意味着要是两套房子各方面的条件基本一致，大部分家庭肯定会优先选择价格比较便宜的那个。
中间户的价格因为各种原因相对边户而言要更优惠一些，这也是为什么很多时候一开盘中间户会被边户先售空的根本原因之一。
第二，保温效果好
中间户东西两边都是密闭的，夹在中间整个房间的保温效果自然好的不用说，到了温度比较低的季节，如果边户邻居家的温度比较高，自己家不管是烧地暖还是开空调，都会比较节省，万一自家的取暖设备出故障，也不至于过冷。现在一些中间户的阳台还采用外突的设计，能很好地保证房间的进光量，如此其实跟边户整体条件也没有什么本质上的区别。
第三，户型更为方正
中间户的户型受到左右两侧边户的限制，只能设计得比较方正，你可千万别觉得这就是一件很普通的事情，不能称作一大优惠。因为首先市面上多的是那些多圆角、斜边多的奇葩户型，第一眼看上去可能觉得很特别，但非常不耐看，随着时间的推移，整个空间会显得很别扭；其次等到开始装修，会发现空间利用率非常低，市面上鲜有现成的家具能与之匹配，得专门定做才行，浪费时间和金钱不说，万一最终的效果不能让自己满意，也不能随意退还；最后日常打扫的时候，角落的地方积灰很难被彻底清扫，不管看上去糟心，清理又非常麻烦。
第四，基本不存在渗水的情况
边户的一边紧邻室外，每每下雨或者下雪，裸露在外的墙壁都会受到侵蚀，久而久之房子的外观就看起来非常破旧，这对生活在南方的小伙伴儿们来说很不友好；如果物业不负责不能及时修缮破损之处，房子不保值或贬值的速度会加快；房屋渗水导致房间阴暗潮湿的可能性也比较大，这对人的心情好身体健康都非常不利。
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