买房压力最大的10大城市(东吴证券)6线城市30年的老房子还值得买吗
买房压力最大的10大城市(东吴证券)6线城市30年的老房子还值得买吗
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最近的房地产市场，可谓是波谲云诡。一边是各地积极出台政策“救市”，试图力挽狂澜。据中原地产研究院统计，截止到7月12日，全国有230+城市，累计出台调控政策高达400余次。创历史新高。
另一边却是市场悲观情绪蔓延，在开发商深陷债务危机之际，很多买房人怕买到烂尾楼，干脆暂停或延期了购房打算。笔者一周前在网络上发起的“2022年下半年购房打算调查”结果显示：合计收回23458份投票，其中有买房打算的有3684份，占比仅15.7%。8个字概况购房者现在的状态就是：捂紧钱包，作壁上观。
尤其是自6月底以来，全国各地停工、烂尾楼盘业主集体上演的这一出“集体拒绝还贷”反击的大戏，几乎让开发商、地方等前7个月所做的全部努力，彻底白费了。据GitHub统计，截止到6月14日，全国有235+楼盘发布了“断供书”，且有愈演愈烈之势。现在的老百姓几乎已经到了“谈房色变”的阶段了。
对于全国数以万计购买到问题楼盘的业主，我们深表同情，更深表遗憾。其实早在两年前，我们就发出过警告：房地产正在走下坡路，开发商多遇到资金流动性问题，现在买房要睁大眼。尤其是购买2021年上半年拿地的项目，可能3-5年都交不了房。至于原因，我们已经说过很多遍了：市面上大大小小的开发商，尤其是民营房企，基本上都缺钱，有些甚至已经无法正常经营了。用业内同仁的话说，虽然很多开发商打肿脸充胖子表示自己依然很健康，公司业务一切正常，但实际上，他可能已经在ICU躺着化疗了。
有些房企更无耻，一边发着经营正常的公告，一边在为即将到期的债务开展再次展期的活动——展期的是利息，还不是本金。更可恨的是，有些出现了巨大债务窟窿的开发商仍然还在正常销售。笔者看到很多不知情的买房人，仍然在购买问题房企的房子，真的是为他们惋惜。你掏空了全家的积蓄，凑齐了首付款，为开发商做嫁衣，可他什么时候才能把你寄予厚望的房子建起来呢？
这两年全国此起彼伏的烂尾楼真的是让人大跌眼镜，要知道，这一栋栋的烂尾楼，可是承载着成千上万的刚需购房者的无限希望。买房时，他们眼中有光，在日复一日地漫长等待交房的过程中，很多人对生活彻底绝望了。
烂尾楼产生的根源是什么？我们在之前也重点分析过，祸首罪魁就是“预售制”，开发商房子没盖好，就开始卖房，主体封顶后，就可以拿到全部购房款。买房人提前1-2年就背着房贷，还要承担开发商跑路的风险，太不合理了。所以，不从根本上改变，不彻底废除预售制，烂尾楼就不可能彻底停止。尤其是近两年，很多民营房企融资成本高、融资渠道受限，为了活下去，这些企业会想方设法挪用购房款。
还有一个更重要的问题，为什么业主总是最后一个才知道自己购买的楼盘停工或者烂尾了？五个字就可以概括：知情权缺失。开发商出问题，银行往往是第一个知道的，而且会第一时间向法院提起诉讼，冻结甚至划走房企账户上的资金。随后供应商知道，因为开发商无法按时支付供应款。业主只能通过看楼盘工地塔吊工不工作，工地上有没有工人才能判断楼盘是否出现了问题。
全国“四大烂尾楼之城”都是谁？
上次唐山事件后，唐山被摘牌“文明城市”称号，我第一次知道，原来文明城市也可以是不文明的。但是笔者接下来将要说的，“烂尾楼之城”却是名副其实的。而且，很多人可能都不知道，全国有四座城市被称为“四大烂尾楼之城”。这四座城市分别是：长沙、郑州、武汉、重庆。
接下来我们逐个分析：
一、长沙：你没看错，第一名就是长沙，就是这个被称为中国楼市调控标兵的城市。克而瑞统计数据显示，2021年长沙尚未交付问题房子28139套，2021年成交套数136393套，占比达到了21%。换句话说，在长沙2021年成交的5套房子中就有1套是问题房。“问题房”就一定是烂尾楼吗？虽然不能这么说，但是长沙因为问题房基数大，所以大概率烂尾楼数据也是最多的。
有人可能会问，调控典范之城长沙为什么烂尾楼、停工楼这么多？在我们看来，主要是两方面原因：第一，长沙地价与房价之比越来越高，导致很多项目利润空间被大幅压缩，缺钱的情况下，长沙的很多开发商都躺平了；第二，2021年下半年以来的融资收紧，使得很多开发商出现债务违约。叠加2021年长沙新房销售额大幅下跌，开发商回款承压，所以很多项目都出现了巨大的资金窟窿。
二、郑州：克而瑞数据显示，郑州虽然问题楼盘数量不及长沙，2021年问题房源25249套。但是已成交房源中问题房子的占比比长沙高，占比高达28%——截止2021年末，郑州市新房成交948万平米，存在问题面积271万平米。大约是每销售3套房子，就有1套是问题房，存在烂尾的风险。
此外，统计数据显示，2021年末郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万。郑州主城区总人口才759万，这意味着，每100个人中就有8个人买到问题房。按五口之家来算，每20户就有1户买到了问题房。
“郑州不买房”就缘于此。在很多业内人士看来，郑州是全国买房风险最大的城市，因为买到问题楼盘的概率最大。今年上半年，郑州也因为烂尾楼上了两次热搜了，第一次是“最高学历楼盘停工”，第二次是楼盘停工业主维权结果被赋红码。
值得一提的是，过去半个月，全国有325+业主发布“断供书”，其中河南省有44个，郑州更是以26个项目，排在首位。其次是武汉，有13个项目业主发布了停还房贷通知。
三、武汉：截止到2021年底，武汉尚未交付问题房子合计24275套，仅次于郑州的25249套。武汉不同于其它城市，问题房这么多，明显是打脸了市场。要知道2020-2021年上半年，武汉的很多楼盘可是需要摇号才能购买的。一些楼盘甚至是几十个人抢一套房子。
7月14日，天目新闻报道的两起停工楼盘业主维权，就是2020年当红的楼盘，有的业主前后摇号了三次才购买到房子。业主们本以为买到了宝，但谁曾想开发商卖完房子就停工。据业主爆料，有的迫于压力，在今年5月份，进行了“表演式复工”。更奇葩的是，7月份，连“表演式复工”的工人也开始向开发商讨要工资了。
说起武汉的烂尾楼，很多人脑海中会浮现出两个有名的烂尾楼：一个是1995年开始建设的万国公园，虽然直到今天仍然在烂尾，但已经变成了网红打卡点；另一个是金马大厦，武汉人提起它，脑海中就会浮现“邪门灵异”四个字。
四、重庆：2021年尚未交付存在问题的房源23729套，331万平米，占总成交面积的17%。和长沙、郑州等烂尾楼日期比较新不同的是，重庆现存的很多烂尾楼，都有很悠久的历史。其中不少项目已经烂尾10年、20年了。属于历史遗留问题。
网友总结了，人生四大“新四大悲事”，其中就有花光积蓄买到烂尾楼。尤其是对于工薪家庭，买到烂尾楼，可能关乎几代人的命运转折。
前面已经提到了，这两年房地产出现了很严重的问题，不仅仅是房子卖不掉、土地卖不上价，对于老百姓而言，更重要的是很多开发商出现了几乎不可能挽救的重大资金问题，其结果大概率是破产重组。曾经开发商“财大气粗”的日子已经过去了，期房预售的风险，将比过往任何时候都要大。所以对于买房人来说，这才是最关键的，一不留神买到问题楼盘，可能一家人都跟着遭殃。
那么，这两年买房，买房人到底该如何避坑呢？当然，也不是说新房不能买，而是购买时一定要睁大眼，做好对开发商的甄别，同时自己要多行动，进行实地考察。这两年买房，请牢记三点：
第一，尽量购买准现房。换言之就是，交房周期短的楼盘，比如已经封顶，正在同步安装电梯、水电、排污、消防设施、地面绿化、门窗、护栏等工程的项目。一般情况下，开发商如果想躺平，主体机构封顶后就不会继续施工，封顶只是为了拿到全部预售款。所以，开发商到底是表演式盖房，还是真盖房，自己多跑几趟工地，就能分辨出来；
第二，现在查开发商在售楼盘的五证两书已经没啥用了。开发商手续可能是全的，但是就是没资金，没法动工。所以这两年买房，重在考察开发商的资金实力。普通人考察的方法就一条，看开发商现在还拿不拿地，现在的市场行情下，还有资金拿地的开发商，大多数有一定现金储备，且债务是安全的。当然，在这个前提下，我们要尽量选择国企、央企开发商，这类房企资金实力较强，且融资成本低、融资渠道广，一般不会出现现金流吃紧的问题。退一万步来说，这类企业真的出问题，但因为有社会责任在身，也会以“保交楼”为主。
第三，这几年买房，买房人千万不能偏听偏信，尤其是对于开发商打出的宣传和销售顾问给出的承诺，更是要以盖章的文件为准。购房者对这部分信息要理性看待，要实际了解项目而不是轻信广告宣传。很多规划信息，要落实到购房合同里才能受法律保护。
今日福莱特（601865）涨5.98%，收盘报41.09元。
2022年4月29日，东吴证券研究员曾朵红,陈瑶,郭亚男发布了对福莱特的研报《2022Q1点评：销量大幅增长，盈利短期承压，后续修复可期》，该研报对福莱特给出“买入”评级，认为其目标价为48.9元，现价距离目标价尚有19.01%的涨幅空间。研报中预计公司 2022-2024 年归母净利润为 30.0/39.3/50.9 亿元，同比+41.4%/+31.1%/+29.6%，给予 2022 年 35xPE，目标价 48.9 元，维持“买入”评级。证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，该研报作者对此股的盈利预测准确度为78.7%。
此外，国金证券研究员姚遥,宇文甸，西南证券研究员韩晨,敖颖晨近期也对该股发布了研报，同样给出“买入”评级。
证券之星数据中心计算显示，对该股盈利预测较准的分析师团队为天风证券的鲍荣富、王涛、孙潇雅。
福莱特（601865）个股
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房子对每个家庭而言，都尤为重要，自《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台以来，城镇自建房便与私人无缘，不仅城镇户口不能在城镇建房，还不能在乡村建房，只能选择购买商品房，然而商品房随着城镇化的推进和物价水平的提升，房价也随之水涨船高。
根据国家统计局公开数据表明，2010年全国商品房销售面积和销售额分别为111303.65万平方米、64455.79亿元，计算得出2012年全国房价均价为5790元/平方米，而到今年，房价达到9600元/平方米，涨幅或许并不明显，但算在总房价上就不一般了，举个例子2012年买一套100平方米的房子总价57.9万元，按照首付20%、商业贷款30年、房贷利率5.7%计算，总房价（含利息）为102.83万元，而现如今按照9600元/平方米、房贷利率5.7%、商业贷款30年、首付20%计算，总房价（含利息）达到178.8万元，看似总房款只多了38.1万元，实际上算上利息多了76.03万元，相当于三四线城市一套房的，很显然，相比之下，现在买房难度比以前更大。
随着国家推动城镇化建设，拆迁成为人们拥有房子的福利，辛苦打工几十年到头来还不一定能买一套房，而运气好遇到拆迁就能“免费”得到新房，近日，浙江宁波鄞州区人民法院近日披露了一则二手房买卖纠纷的判例，事情原尾是这样：刘大妈买房，陈先生卖房，卖的是陈先生家的老房子，双方经过商讨后成交价格确定为200万元，随后双方通过中介公司签订房屋买卖合同，刘大妈也按照约定支付200万元购房款，在双方签订房屋买卖合同并办理过户手续后的第二天，问题来了，陈先生刚卖掉的这套房子刚好在规划的拆迁范围内，原本只卖200万元的房子拆迁评估达到300万元，陈先生单方面想取消交易，刘大妈不同意，于是将刘大妈告上法庭，最终判定结果也如我们所料，陈先生的上述请求被驳回，通过这个案例可以看出，家里的老房子最好别急着卖掉，尤其是今年起，有可能面临拆迁。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由当地主管单位作出房屋拆迁征收决定：
1.国防和外交的需要；
2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
一般情况下，规划所带来的拆迁频率最高的有3类，会带动这3类老房子的拆迁。
第一类：在城市主干道规划范围内的老房子
城市规划的更新离不开交通基础配套的发展，自2021年“城市更新”被首次写入《政府工作报告》以来，各大城市陆续出台具体更新计划，而道路交通更新也被列入规划以内，比如肇庆市鼎湖区住建局发布的关于《鼎湖区沿江片区发展综合提升项目道路配套建设工程（一期）3条道路》明确指出，2022年鼎湖区将分7期完成总投资超过20亿元的交通规划工程，最迟一期于2022年8月动工，预计2025年完工，规划的新增永久性占地384.54亩，全线共需拆迁各类房屋24093平方米。从肇庆市鼎湖区的交通规划可以看出，因为交通基础建设而带来的拆迁不在少数，所以，如果家里面有老房子在这类规划范围内，宁可等一等也不要急着卖掉。
第二类：在旧城区改建范围内的老房子
所谓旧城改建，实质上等同于普通拆迁，与老旧小区改造不同，在旧城改建范围内的老房子，未来也将面临拆迁，比如武汉2022年将旧城改建住房2.3万套，石家庄2022年的旧城改建住宅新开工5987套，基本建成11618套，贵州省2021年-2023年将完成旧城改建住宅41万套，还有32万套仍在改建过程中，虽然此前住建部发布《关于在实施城市更新行为中防止大拆大建问题的通知》中明确提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，但是并没有提到完全禁止改建，所以在接下来的城市更新过程中，符合旧城改建的老房子依旧有拆迁机会。
第三类：在保障性安居工程规划范围内的老房子
根据财政部、住房和城乡建设部此前发布消息表示，以来2022年保障性安居工程补助款预算达到631.1亿元，涉及租赁住房保障221.1亿元，老旧小区改造307亿元，棚户区改造100亿元，尤其是老旧小区房子和身处规划租赁住房保障规划内的老房子，未来也会面临拆迁名单之列，有的朋友会认为老旧小区改造完成后正是卖出的最佳时机，实质上，这些老房子随着时间推移房屋老化，加上这类老房子房龄均在20年以上，或许再过十年有开发商愿意接手时，也难以摆脱拆迁的命运。
总而言之，过去几十年都挺过来了，随着城市住宅越来越高楼化，几十年以前的老房子反而显得更加稀缺，物以稀为贵，老城区本身就占据地段优势，未来的拆迁补偿随着物价上涨也会逐渐提高，卖掉老房子购买新房或者把现金存银行，相比等几年房子拆迁并不划算，而身处成城市更新范围内的老房子，随着城市更新加速推进，未来拆迁也指日可待，换言之，老城区的老房子比高层住宅更值钱！#房子#
如果你家有老房子，你会选择卖掉吗？欢迎下方留言一起讨论。
维权
质量维权频频出现争端，打着高薪的幌子到处挖人；一边超额完成目标一边违规，高价购得的大量地皮砸在了手里。
房产乱象
这正是当今国内房地产的乱象，当中有一个甚至连国家出面都无力回天，负债率堪比上海半年GDP，除非神仙来了，否则只能自取灭亡。
招商蛇口
第10位，招商蛇口。
作为深圳土生土长的企业，手握大量优质土地，被称为蛇口和前海的“地主”，不管是在南海意库的特色小巷，又或者是海上世界的餐馆酒吧，哪怕在海上出游时的邮轮母港，招商海口的影子无处不在，但就是这么一个看起来好不差钱的地主，背后却隐藏着大量的债务。
永续债
究其原因，罪魁祸首就是永续债，这种无期债券，可以让投资者定期获得利息，但弊端是本金赎回的时间，却由发行者自行安排，不少业内人士就把永续债比作容易上瘾的毒药。
截至到2021年上半年，招商蛇口的永续债达到了280.62亿元，所要为此支付的利息更是直逼6亿元，光利息就占了同期利润的14.11%，即使招商蛇口已经意识到了永续债的问题，但始终难抵诱惑。
永续债
在7月30日，更是以“因生产经营问题”，向中原信托申请了，总金额不超过100亿元的永续债投资，这也从侧面表示，招商蛇口的现金流可能并没有想象中的充裕，截至2021年三季度，招商蛇口的负债压力不减反增，债台高筑的模式，使得招商蛇口的隐性债务问题越发严重，直接造成了，总欠债数额达到了惊人的4338亿的结果。
中海地产
第9位，中海地产。
首先中海地产并不是国有企业，而是由国有资产监督管理委员会，直属的中央企业，说是地产公司，其实更像是中国建筑工程总公司，旗下的海外集团房地产开发业务的品牌名称，虽然名下有多个港股上市平台，但近年来负债的情况愈发严重。
中海地产
截至目前，中海地产的资产负债率达到了60.2%，净借贷比率为33.8%，加权平均融资成本为3.6%，较前两年相比，增加的数值显而易见。
中海地产的辉煌时刻，是从1998年将业务重心向内陆转移后，凭借特殊的身份，一度在2007年前后和万科并驾齐驱，成为行业前3，但此后中海地产便开始掉队，一直到2016年，新掌舵人颜建国上位后，又重新开始了加速追赶扩张的状态，但依旧难以抵抗大环境下的颓态。
中海地产
在2021年上半年，中海地产资产的负债率为60.2%，可能是考虑到疫情和环境的影响，中海地产开始谨慎拿地，虽然这种稳健的风格，能够保证财务安全，但盈利和规模的下降自然是在所难免的。
维权
特别是最近几年，因为质量、维权等问题的频频出现，使得中海地产再一次处在了风口浪尖上，据最新数据显示，中海地产的负债达到了4953亿，可以看出，面对大环境的困境，哪怕是最会赚钱的中海地产，也是非常不好过的。
龙湖集团
第8位，龙湖集团。
在3月25日的龙湖集团业绩会上，集团CEO陈序平表示，2022年整个公司的全口径销售目标为3000亿元，权益销售额在2000亿元左右，最重要的是，面对即将到期的4.5亿美元债，公司已经做好了充分的准备。
龙湖集团
负责人称，龙湖集团刚性还款只有140亿元，这是可控的，并且今年龙湖集团计划，将提前归还300多亿元的债务，加上其他方面的债务，整体还款将达到4000多亿，当然负债率的持续上涨，和企业的风评离不开关系。
试用期陷阱
据用户发布的实名声明称，龙湖集团存在“试用期陷阱”，打着高薪的幌子从各互联网企业挖人，在经过长达6个月的实习期结束后，再以经营不善、政策打压等理由辞退员工，这都是造成企业成为如今困境的原因。
再加上大环境的影响下，销售额在历年下降，龙湖集团的营收和业绩增速，在近年来看是相当明显的，种种因素，导致目前的龙湖集团目前的流动负债，达到了恐怖的5724亿元，在房地产行业大洗牌的今天，龙湖集团所面临的的压力，绝对是不容小觑的。
华润置地
第七位，华润置地。
一边超额完成业绩目标，一边被投诉违规的现象不断，华润置地在高速发展的路上“蒙眼奔跑”的模式，近年来成为企业发展的定时炸弹，从2020年开始，在华润置地每年所披露的销售业绩来看看，盈利水平下降趋势异常明显，曾经所受的行业红利逐渐消失，加之土地成本的上升，使得华润置业债务压力持续上升。
华润置地
据近几年的财报来看，华润置业的总负债逐年攀升，从2014年的2452亿到2020年的5899亿，仅仅5年的时间，总负债额上涨了惊人的3447亿元，从慢到快的过程不是一蹴而就的，控制不好速度，就会失衡，华润就是明显的例子。
维权
近几年，维权事件的不断发生，加之违规项目频出，使得华润出现了不小的危机，即使目前来看，华润置业比大多数的地产企业相对稳健，但受大环境的影响，资金的压力是非常明显的，并且债务的上升给公司带来的压力更是巨大的。
截至目前，华润置业的负债达到了6127亿，这是一个不好的信号，在房地产行业不景气的如今，为华润置地的持续性发展蒙上了一层迷雾。
融创中国
第六位，融创中国。
“债务逾期”在地产界是不多见的现象，虽然每个地产公司都有“债务”，但如果到了连债务都还不起的地步，可想而知，这种情况是有多么糟糕，而融创中国就是这么的不幸。
据融创中国近期发布的公告称，公司自4月开始陆续收到了4笔美元债的利息，总计1.05亿美元，无法在相关的宽限期内进行利息偿还，这就是说明，融创中国已经徘徊在负债违约的边缘上了。
融创中国
作为国内前五的头部房企，有如此境地也是必然的，债务和资金过度挤兑，就会形成流动性危机，近年来房企的销售回款周期被无限拉长，资金周转不开，但又借不到新钱，到了债务期限临近期，就会造成如此境地，虽然这次的利息不到3000万美元，只是几千亿负债里的冰山一角，但融创真的没钱了。
融创中国
自疫情以来，融创的“销售粮仓”几个一、二线城市，都受到了极大的影响，使得整个公司3-4月的销售金额持续下降，在此情形下，融创中国的股价也在直线下降，使得公司是无法完成本年度的既定业绩的。
如今来看，作为总负债额达到了9305亿的融创中国，如果没有得到适当的缓冲时间，那么，对于融创的危机，还远未结束。
保利发展
第五位，保利发展。
作为央企巨头，保利发展，如今也陷入了下滑的魔咒，据最新的营业数据来看，除了营收继续保持增长，净利润、毛利率等指标都呈现出了下滑趋势，即使增收但不见利润，这种危机才是最可怕的，这也使得保利发展的总负债额达到了9847亿元。
保利发展
但即使如此，保利发展对扩建规模，依旧有着极大的野心，毕竟作为央企，在债务和杠杆方面，还是十分稳健的，即使目前的债务直逼万亿大关，但负债总额的高低，和债务风险的小，是不能直接划等号的，不过，毕竟大环境是不友善的，因此，在接下来的规模扩建中，保利发展必须得更加审慎和稳健。
绿地控股
第四位，绿地控股。
受疫情影响，绿地在全国50%的售楼处都关闭了，实体店的关闭，意味着整个公司的业绩下滑，没几天，绿地公司就发布声明，表示对于2022年6月25日到期的，美元和票息无法对付深表遗憾。
绿地集团
此消息一出，大家都震惊了，看来疫情的来势汹汹，纵然是首家千亿国企，也无法幸免，当然，绿地有如今的地步疫情只是一方面，近年来，不少报道显示，绿地公司的内部是存在问题的，企业内部高管各种违规行为，致使绿地集团有了如今的局面。
而且本身绿地公司的效益就极低，不注重盈利的问题，在如今越发明显，虽然针对这些问题作出了多次的整合处理，但内部的问题是根深蒂固的，是无法真正意义上政治彻底的，因此，在种种问题的重压之下，导致绿地控股的负债直接达到了1.24万亿。
绿地集团
结合市场来看，和绿地面临同样大环境问题的公司比比皆是，但绿地却因为内部问题，使得公司面临着如今的尴尬境地，一个企业不仅仅是要抓住市场，更重要的是公司的内部人员，市场是千变万化的，员工也是需要学习、提升自己的，只有让自己跟得上时代的潮流，才会使企业走得更加长远、永久，至于绿地的未来何去何从，我们指日可待。
万科集团
第三位，万科集团。
2022年的万科年会，集团董事会主席就曾表示，2022年对于万科来讲，是破釜沉舟、背水一战的一年，当然也是一个崭新时代的开始，遥想2018年的秋天，居安思危的万科率先喊出“活下去”的口号，在王石的操作下，那些年的万科确实活下来了，而且日子总体还算滋润。
万科集团
但近几年，市场变化实在太快，特别是对房产企业来讲，确实是一个沉重的打击，虽然万科的整体财务、资金状况还算稳健，但利润也在呈现明显下降的趋势，万科以房地产开发为主业，毛利率无非由两点决定，一是拿地时的地价，二是销售时的单价。
地产公司
因为楼市调控，使得万科近些年拿的一堆高价地砸在了手里，持续上涨的地价，和稳步不前的销售单价不成比的现象，给万科造成了不小的问题，使得万科能够倒腾的利润空间变得越来越小，从整个行业的角度而言，房企赚钱的压力确实很大，影响的因素实在太多。
万科集团
这也就造成了万科如今负债1.52万亿的局面，而对于万科未来的发展，不少投资者也表示了担忧，但对于打惯了硬仗的万科来讲，怎么样能在市场的夹缝中生存下去，也就变成了如今所面临的唯一难题。
碧桂园
第二位，碧桂园。
2021年8月，马来西亚新任总理，亲自将位于马来西亚柔佛州的，碧桂园森林城市项目封杀，自此，成为了碧桂园滑铁卢的一战，特别是当位于河北永清的碧桂园悦融华项目，出现问题后，碧桂园负债率最高，短期内坏债压力巨大，融资成本不断上升的问题显现了出来。
最重要的是，这么多年，碧桂园并没有像恒大等房地产公司一样，涉足多个领域，它们只是在房地产的道路上不断积累经验，在走好每一步的同时，对于每一次的风险都能够很好地来进行调控。
碧桂园
在发展模式上，碧桂园采用共同合作一同发展的模式，在同一块地上分散责任，这样就能够更好地分散债务，但今年来随着房产行业的不景气，房地产已经不再是一个黄金行业，能够轻松赚大钱的机会也变得少了许多，而碧桂园的债务同样成为了他们不可忽视的一点。
碧桂园云顶
从2017年开始，碧桂园每年所要偿还的债务，已经远远地超过了企业负债率的标准线，属于严重债务风险，就像如今负债1.72万亿的局面，虽然目前来看，这种负债对碧桂园来讲并不是太大的问题，但看着同行业其他企业的境地，完善内部管理机制，对外慎重投资，才是能够长期稳定活下去的重中之重。
恒大集团
第一位，中国恒大。
作为六年净赚1743亿的龙头企业，如今却面临着欠债1.95万亿的局面，而在此之前，恒大老总许家印，在2017年还荣登了中国首富的宝座，但这依然难抵如今恒大欠债的囧地。
近年来，恒大的业务发展速度之快令人瞠目结舌，但这一切却是靠着，疯狂的拿地扩张换来的，既然是疯狂买地，那么资金就只能从利润和贷款中来获得，这个时候问题就出现了，向外借债需要成本，长期下来，债务就会像滚雪球一样越来越大。
三道红线
再加上央行对于房企“三道红线”的政策发行，使得恒大无法在向之前一样，那么容易的拿到贷款，这也就意味着，一旦恒大出现流动性的问题，那么他向外融资的去到将会完全被封闭，而且恒大涉足的领域繁多，还都是大投资的项目，反观这些项目并没有给恒大带来太多收益，这就大大拖累了恒大的流动性，使得恒大陷入债务危机。
恒大集团
目前的情况，恒大不仅在地产业亏损，在新投入的汽车产业的亏损同样巨大，这也是恒大如今面临困境的原因之一，而且，受大环境影响，地产行业的发展本身就不景气，恒大地产的销售业绩同样不如预期，加之深陷贷款危机中，这就使得恒大所面临的局面绝对是前所未有的。
顶级财团
当然，想要走出此种困境也并非毫无办法，如果几个财团一起聚资接盘，那么恒大还是很有可能度过这次危机的，至于到底如何，那就只能看许老板该如何应对了。
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