房产回暖(290004)房产回暖的六大征兆
房产回暖(290004)房产回暖的六大征兆
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2022年8月15日，国家统计局公布7月份70城商品住宅销售价格指数，整体商品住宅销售价格环比总体延续下降趋势。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅持续下降，二、三线城市环比同比降幅扩大。受疫情、项目交付问题和夏季高温等其它因素影响7月份房地产市场下行压力依旧较大，各线城市房价出现明显分化， 尤其三线城市商品住宅价格指数已连续6个月负增长，市场信心不足，热度趋冷。
70城房价数据显示：7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0. 2个百分点。其中北京、上海和广州分别上涨0.5%,0.5%和0.3%，深圳下降0.2%; 一线城市二手住宅销售价格环比由上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中北京、上海和广州分别上涨0.2%,0.8%和0.1%，深圳下降0.5%;一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.1%和0.9%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.3和0.4个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.2%和3.9%，降幅比上月均扩大0.4和0.2个百分点。
70个大中城市中，有22个城市新建商品住宅销售价格同比上涨，个数与上月相同；有9个城市二手住宅销售价格同比上涨，较6月减少4个。
自2022年上半年以来各地持续加码因城施策，地方发布房地产措施已经超过580次，较去年相比增加接近七成，房地产调控次数更是刷新历史记录。从出台的楼市政策来看主要涉及放松限购、限贷和限价，降低首付以及加大购房补贴和人才引进等方面，短期带来的边际利好效果在一定程度上有利于房地产市场的回暖。但从长期来看，地方性调控放松为主的房地产政策并未有效地改变整体市场下行的趋势，尤其三四线城市其政策放松力度和覆盖群体范围远大于一二线城市，但房地产市场并未出现明显的复苏回温趋势，下行压力与一二线城市相比依旧处于*且持续增加。
一线城市房地产市场韧性整体强于二三四线城市。以上海为例，尽管在上半年受疫情影响房地产市场陷入停摆，楼市骤冷。但在疫情缓解后在放松落户和三价就低等一系列政策的刺激下，市场逐渐复苏至疫情前状态，房价涨幅十分明显。究其深层原因在于一线城市拥有着深耕多年的中产阶级群体，主要以购买1-2套房产的刚需和改善人群为主，对住房有着较高且持续上升的居住和投资需求。另外一线城市拥有较为成熟的医疗、教育和产业资源，高精尖行业集中和工作岗位多而广，不断吸引着大量的二三四线的外来客户前来就业买房和定居，促进楼市回暖复苏。
7月28日，政治局会议上明确指出稳定房地产为主基调，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。因此对于大部分的热点城市来说，后续政策出台的力度会明显加大，政策放松的方向也会从普惠向定向人群方向发展，尤其对于改善性需求的支持力度会进一步加大，金九旺十的楼市传统旺季有望迎来新一轮复苏。
10月29日讯 泰信优质生活混合型证券投资基金（简称：泰信优质生活混合，代码290004）10月28日净值上涨1.84%，引起投资者关注。当前基金单位净值为1.0669元，累计净值为1.8806元。
泰信优质生活混合基金成立以来收益91.26%，今年以来收益37.81%，近一月收益7.65%，近一年收益44.66%，近三年收益25.41%。
泰信优质生活混合基金成立以来分红7次，累计分红金额20.71亿元。目前该基金开放申购。
基金经理为刘杰，自2016年12月01日管理该基金，任职期内收益5.45%。
*基金定期报告显示，该基金重仓持有杭氧股份（持仓比例6.74%）、伊利股份（持仓比例6.48%）、京东方A（持仓比例6.38%）、领益智造（持仓比例6.05%）、TCL科技（持仓比例5.99%）、赣锋锂业（持仓比例5.60%）、华测检测（持仓比例4.87%）、碧水源（持仓比例4.81%）、宁德时代（持仓比例4.68%）、泸州老窖（持仓比例4.49%）。
报告期内基金投资策略和运作分析
今年年初以来市场基本围绕新冠疫情与中美关系两大主线进行交易。三季度经济延续复苏，不论是从高频经济数据，还是从9月PMI数据和国庆期间线下消费数据来看，内需边际依然向好。在海外疫情得到有效控制，不触发大规模封禁措施的前提下，前序海外大规模货币财政刺激有望带来内外需共振。流动性对市场的影响逐渐淡化，8月流动性二阶拐点确立之后，9月市场明显回调，虽然目前无风险利率上行和汇率升值有紧缩效应，但考虑到经济恢复至正常增速前流动性收紧的概率不大，叠加10月底地方政府债和专项债高峰过去之后，资金紧张的压力将有所缓解，整体处于一个中性的环境。虽然三季度以来新冠疫情在海外再度扩散，欧洲、美国、印度等国家和地区尤为严重，但我们也看到一些积极的变化，比如第二波新冠疫情的致死率已经较第一波大大降低，疫情对于生产活动的影响也在减弱，另外，新冠疫苗也在积极有序的推进，这些都为全球经济走出低估奠定了基础。
从行业表现看，前三季度典型的具有“内循环经济”特征的餐饮旅游（免税销售）、食品饮料行业表现最为出色，行业景气周期向上的军工、新能源行业也表现良好，疫情影响带动的医药板块同样涨幅可观。相反，与经济活动高端相关的周期性行业大都表现低迷。
科技类行业在今年上半年经历了较大复幅度的波动，但仍然有不错的涨幅。
三季度优质生活基金秉持了一贯的投资策略，采取自下而上与自上而下相结合的方法优化了持仓，整体仓位上基本稳定，对持仓结构做了一定的调整，主要减持了消费、医药等板块的配置，增加了新能源以及制造也得配置。
楼市调控让市场行情逐渐回归稳定，至少购房者在买房的时候再也不会像以前那样冲动，这就导致整个房地产市场的成交出现下滑。特别是在开发商采用降价促销的手段之后，不少购房者都担心在买房之后自己手里的房产会贬值，所以市场购房情绪变得越来越冷淡。虽然这有利于房价下降，但也会对其他方面造成一定的阻碍作用，毕竟房地产依旧是经济发展的支柱性产业。因此在这个时候，不少城市都出台了刺激购房者的政策，希望能让楼市成交出现回暖的迹象。而就目前来看，在经过春节期间的冷淡之后，楼市的确出现了明显回暖，比如说前段时间广州就有房产销售忙得连吃饭的时间都没有。
根据媒体报道，近日广州不少楼盘都一改去年下半年的冷清局面，售楼处挤满了看房的购房者！例如白云区某个热门楼盘的销售就表示，这周末就卖了超过30套，自己从早到晚忙地连吃饭的时间都没有！那么问题就来了，明明已经冷清了大半年，为什么广州楼市会突然间出现回暖呢？
其实原因上面已经说到过了，那就是市场上出现了刺激性政策！具体来看，在2月末的时候广州六大银行同时释放下调房贷利率的好消息，首套房贷款利率从5.6%下调到5.4%。并且银行放款速度也出现了大幅度的缩短，从去年下半年的半年左右，缩短到2-3个月的时间！再加上部分网红盘主动降价促销，最后的结果就是，广州楼市成交出现回暖的现象。
广州楼市回暖这件事也证明了一个道理，那就是现在的楼市并不是没有购房需求，只不过想要让这些还在观望的购房者站出来，那就需要拿出足够大的优惠！不管是广州的房贷利率出现下降，还是楼盘主动降价，都替购房者节省了一大笔成本。比如说有机构计算过，在房贷利率下调之后，贷款200万分期30年，每个月就能节省250多元的利息。如果再算上楼盘主动降价给出的优惠，就算再怎么保持观望的购房者，也会站出来买房。毕竟像广州这样的城市，经济基础跟人口情况都非常不错，房价根本就不可能出现大幅度的下跌，错过这次机会，想要买到便宜的房子就不知道要等到什么时候。
更重要的是，广州楼市回暖是可以复制的模式，特别是对于那些楼市过于冷清的三四线城市来说，完全可以借用广州的模式来刺激当地楼市。*的问题就是，三四线城市的房价存在比较大的水分，如果开发商降价那就需要给出比较大的优惠，很有可能会超出当地限制，毕竟限制不少三四线城市都对房价跌幅进行了限制。不过就算开发商不能大幅度降价，但房贷利率下降也能吸引不少购房需求，不管怎么说，一个月能少还一两百的利息，对普通人来说也不少了。因此在笔者看来，接下来市场上可能会出现更多成交回暖的城市！
根据易居发布的报告显示：2022年6月我国新房市场环比增长37%，环比增幅扩大，同比下降34%，跌幅同比收窄！
古语有云，物极必反，否极泰来！楼市自2021年底开始，不断降温，成交量下降，到2022年4月，成交量下降到61%，top100房企新房销售也是腰斩！随着2022年5月份，各地放开限购，降低首付比例，降低贷款利率，新房销售量逐步回升，楼市走出复苏的趋势！
本轮楼市回暖主要是因为各地楼市宽松政策，楼市已经出现买房拐点的结论还为时过早，6.30是房企的年中节点，不少企业需要在6月年中来个漂亮的收官战，当前开发商都在努力花式营销，西瓜换房等方式还在各地上演，多个政府也发布楼市限跌令，价格焦灼，量变了，价跟随变化，才会引起楼市真正的变化！！当下不少一线城市表现也不尽如人意，深圳1至6月份二手房同比大跌65%！
此外，楼市进一步增长还取决于人口净增长情况，这一点就看各地如何争抢大学毕业生，如何留着大学生在当地，毕竟当前大规模棚改很难再现，以大学毕业生和年轻农民工为代表的城市“新市民”成为楼市决战的关键点！如何让大学毕业生和年轻农民工能够买得起房，住得起房，才是楼市下一步需要考虑的重点！
地产萌叔，良心视角看楼市!
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