房地产投资基金(002798)房地产投资基金在哪里买
房地产投资基金(002798)房地产投资基金在哪里买
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备受关注的郑州房地产纾困基金有了初步方案。8月5日晚间，据河南当地媒体报道，郑州在近日出台了房地产纾困基金设立运作方案，暂定规模100亿元。这也是7月初全国烂尾楼业主断供风波以来，首个落地的地方性地产纾困基金。
此次纾困专项基金的设立，主要用于缓解房地产项目停工停按揭月供带来的社会问题和金融风险，提振市场信心。
但也有业内人士在接受第一财经
按照7月初曝光的国内多地烂尾楼盘的统计，郑州停工项目数量位居全国前列，涉及恒大、融创、奥园、阳光城等多家出险房企。
第一财经
第一财经
百亿基金能否撬动社会资本？
文件显示，纾困基金采用母子基金的方式运作，各开发区、区县（市）还要根据不同项目吸引不同类型的社会资本参与子基金的设立。
从基金运用来看，盘活资金将专项用于危困房企的问题楼盘项目，重点解决部分停工停按揭月供问题。在此过程中，央企、地方国企和国有投融资公司将成为项目盘活主体。
专项基金本身规模暂定为100亿元，相关开发区、区县（市）还要根据纾困项目，吸引不同类型的社会资本参与子基金的设立。
“100亿元平摊到十几个烂尾项目上，一个项目最多可获得七八亿元，最多可以让项目多周转一小段时间。但要吸引更多资本进来，盈利是首要问题。”一位长期研究地产行业的机构人士对
在他看来，如果以低价收购的模式，参与救助的企业最后还要贴钱，出手的动力也会大大降低。因此，在基金发力初期，可能还是需要国企带动，但是出资额能达到多少仍很难预期。
按照郑州市政府的安排，子基金的实施主体主要由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建。
其中，必须出资的除了纾困专项基金外，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，前者出资比例原则上不高于30%，其他各主体出资比例协商确定。
此外，项目盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中前者原则上不高于40%，其余资金则通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。以此计算，在纾困专项基金出资30%假定下，理想情况下最终撬动的资金总规模有望超过800亿元。
按照上述预期，通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1～2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个，救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。
不过，上述机构人士仍然认为，如果方案最终还是更倾向于“救项目、救市场”而非“救企业”，可能过于理想化，很难实现预期效果。
亿翰智库分析认为，地产基金的规模是否足够是一个问题，此外统贷统还的模式是否能从国开行贷到资金目前还不确定。因此虽然要求地方政府压实责任，但是地方政府可能面临“巧妇难为无米之炊”的困境。
“一切纾困方案在落地之前都难以判断具体效果，不能只停留在纸面。”一位资产管理公司（AMC）高管对第一财经
多方参与推进“保交楼”
“保交楼”已经成为当前防范化解重点领域风险的最重要的工作之一。
目前除郑州外，陕西咸阳、四川遂宁等也已提出“一对一”模式的保交楼初步方案。
8月5日晚间，四大AMC之一的中国华融发布消息称，与阳光集团签署了纾困战略合作协议。上述AMC高管对第一财经
同日，上海银保监会召开年中工作会议指出，支持上海市做好“保交楼”工作。
7月28日，中央政治局会议首提保交楼，并强调压实地方政府责任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。
随后，央行、银保监会在下半年工作会议中均强调了“保交楼”的重要性。央行称，因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
银保监会表示，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。银保监会有关部门负责人近日在接受媒体采访中也表示，将指导银行在地方“保交楼”工作安排的总体框架下，“主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究”。
光大证券金融行业首席分析师王一峰表示，落实好“保交楼”关键在于“压实地方政府责任”。各地“保交楼”问题复杂、情况不一，具有鲜明的地方特色。落实责任要求，需要地方政府结合本地实际情况，发挥主观能动性和创造性，根据地方资源禀赋、房地产市场运行情况，灵活采取有针对性的举措。
亿翰智库研究指出，在单纯依靠市场化方式较难解决问题的情况下，建议在国家层面提供初始信用和建立协调机制，比如第一步在全国层面成立保交楼基金，对金融机构特别是AMC机构给予无息或者低息贷款，鼓励其主动参与盘活项目；第二步建立保交楼信用机制，从国家层面协调信贷资源，并规范信贷投放和回收等全流程运作，明确金融机构、地方政府和项目开发商等相关主体承担的责任。
9月15日丨帝欧家居(002798.SZ)公布，公司控股孙公司广西欧神诺陶瓷有限公司(简称“广西欧神诺”)，于近日受广西壮族自治区部分地区电力供应紧张的影响，积极响应限电限产的要求，暂时停运了位于广西藤县的4条生产线(建筑陶瓷年产能合计约3,000万平方米)。公司广西藤县生产基地暂时性停产所影响的产能预计将在当地电能供应紧张状况有所缓解后得以恢复。
广西欧神诺将在限电限产期间安排优化工艺控制、设备检修等方式，合理组织生产经营。公司将利用供应链全国布局优势，通过统筹协调广东佛山、江西景德镇等生产基地产能，调整产能资源结构，全力保证客户订单的如期保质交货，确保公司整体经营稳定。
截至目前，公司除位于广西藤县的生产基地外，均不存在限电限产的情形，各生产基地均有序正常生产经营。
01
关于下半年经济走势，最近有两个新动向。
一是刚刚公布的7月制造业采购经理指数（PMI）为49%。这个数字比6月下滑1.2个百分点，位于临界点以下。
国家统计局有关人士称，之所以下降，是因为受传统生产淡季、市场需求释放不足、高耗能行业景气度走低等多重因素影响。
二是上周召开了决策层的重要会议。会后相关口径，从四月份的“努力实现全年经济社会发展目标”，变成了“保持经济运行在合理区间，力争实现*结果”。
这两件事放在一起看，翻译一下就是：
1、下半年的日子不会好过；
2、因为不强求具体的数字目标，接下去政策刺激预计会弱化。
随后，本周初央行迅速表态，提出了“保持流动性合理充裕”的说法。这意味着，接下去资金面不会太过夸张。
02
所有这些，对楼市来说，形成了实际上的利空。
首先，7月PMI的下降，地产因素不容小觑。
据统计，房地产和相关上下游产业链占GDP的3成左右。地产下行，一大批相关行业需求明显下降。
钢材、混凝土、水泥等建筑材料，实物量已低于最近三年或五年同期；玻璃库存高企、玻璃深加工企业开工率维持历史低位；大部分装修公司，新签订单已连续 3 个季度下滑。
反过来，PMI下降，又会影响市场心态，可能形成负向循环。
其次，既然总目标不强求了，那么给予地产的任务也相应发生变化。
攻，拉动经济增长的要求相对弱化；而守，确保稳住，化解贷款、交付等方面的风险更为重要。
难怪会议刚开完，这两天前段时间涨得好好的地产股，开始被人砸盘。
03
对房地产来说，现在的情况是，一方面销售还是不行。
数据显示，今年前7个月，百强房企销售额均值同比下降47.3%。也就是以前能卖2套房子，现在只能卖1套了。
千亿企业仅10家，数量比去年同期减少了11家，也是腰斩。
从储备货值来看，今年1—7月，百强房企拿地总额8024亿元，拿地规模同比下降55.6%。
保利发展、招商蛇口和滨江集团占据榜单前三位。
值得一提是杭州本土房企滨江，现在已经是全国优等生了。难怪股价最近仍然维持在历史新高附近。
滨江房产股价今年表现优异
另一方面，预期扭转的难度在加大。
最近出现的少数贷款方面的风波，对银行业的影响不大，但对于购房者的心理有所冲击。
我有一个朋友，已经打算卖掉在未来科技城的房子，宁可手持现金。
他的逻辑，就是如果预测某样资产的价格在未来还要下跌，那么就要尽早出手。
04
中国楼市20年，总体高歌猛进，但也有过数次遇冷的历史。
2005年下半年至2006年，国家出台的空前严厉的“国八条”，打击WZ炒房团导致的长三角城市房价急剧升温现象，随后，上海楼市迅速降温。
比如，某盘2005年初的价格为16000元/㎡，到了2006年2月，起价下跌至10967元/㎡。
2008年，全球次贷危机。这一次深圳领跌全国。据称当时已出现大面积的无法及时归还房贷的情况。
到了2009年3月，深圳房价跌幅为70个城市*。
还有2014年，楼市要去库存，又一次迎来了调整。以广州为例，当时大多数楼盘的降价幅度，在10%-20%之间。
但无论是新房销售数据，还是房地产投资金额，2022的楼市之冷，似乎比前几次都要剧烈。
数据显示，今年1至6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。
这是房地产开发投资累计同比*负增长。
05
不过，若干年后回头看，2022的楼市可能也没那么可怕。
虽然近段时间地产股大跌，但很多基金经理，在此前的一段时间内，最近已经开始大幅买进地产股和房地产ETF。
以房地产ETF基金为例，*的总资产为5.7亿元，较上一期增加了3亿多，环比增幅达到132.39%，资金流入明显。
其重仓持有的，包含万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团等优质房企。而今年前7个月，央国企拿地货值占比超8成。
基金经理du的，就是销售回暖拐点在未来的某一个时点即将到来。而一旦到来，手里地越多的房企，受益越大。
从历史经验看，楼市复苏一般分为领头羊复苏——第二梯队复苏——整体复苏三个阶段。
以杭州为例，有统计今年上半年平均开盘去化率为53%，整体热度领先全国大部分城市。
二手房方面，2022年上半年杭州二手房成交约2.55万套，与去年下半年几乎持平。
虽然没有明显反弹，却也没有继续恶化。
总之，楼市这池水，一旦回暖，杭州一定会率先感受到。
文 | 银行螺丝钉 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
REITs，房地产信托基金
这期螺丝钉带你读书，我们来介绍一类比较有意思的资产。
REITs，也就是房地产信托基金。
这类品种，最近两年，也在A股逐渐兴起。
目前REITs主要是在场内交易，也就是需要开通股票账户，跟买卖股票、ETF那样交易，目前数量也不多。
不过这类品种后面会逐渐普及开，也会出现REITs指数基金等更适合普通投资者的投资品种。
海外也有一些介绍REITs方面的书籍，例如《公募REITs投资指南》，介绍的是新加坡的REITs。
新加坡REITs市场出现的时间更早，一些投资策略和方法，也可以让我们借鉴。
是一个「包租公」
REITs这个名字比较绕口，它是房地产信托基金的缩写。
这跟我们平时说的炒房，不是一回事。
通常说到炒房，投资的是住宅。
而REITs主要投资的是商业地产，比如说商场、写字楼、酒店、数据中心等。
它们有共同的特点，就是有相对稳定的租金等现金流收入。
REITs不做短期买卖，长期持有物业，通过收租作为收益。
REITs会把收到的租金的90%左右拿出来，以股息分给持有者，是一个「包租公」。
现在投资住宅的个人投资者，其实很少是为了拿租金，大多数时候是搏房价上涨。
这种投资方式跟REITs差别是很大的。
投资对象都有啥
REITs投资的是啥呢？
大多数是商业地产、基础设施等。
例如酒店、商场、写字楼、医院，这些也属于商业地产。
另外，目前国内也在鼓励基建类的REITs。
比如说修了一条路，有过路费。
高速公路、石油天然气管道、大桥、甚至垃圾处理，也是可以包装为REITs产品的。
只要能产生稳定的租金收益。
长期收益如何
那REITs的长期收益如何呢？
在美股，是有几百只REITs的，也有专门的REITs指数基金。
比如说先锋领航推出的VNQ，就是一个典型的REITs指数基金，在美股上市交易。
VNQ从2011年底，到2021年底，10年时间里，年化收益率11.4%，表现还是不错的。
REITs也是资产大类中，可以长期跑赢通货膨胀的一类资产。
如何投资REITs
具体该如何投资REITs呢？
一种方式是投资单个房地产信托基金，不过这种投资难度会高一些。
需要具体分析所持有的物业的投资价值。
例如港股里就有一个REITs，叫做汇贤产业信托。
它持有的物业就是北京王府井东方广场。
经常去王府井的朋友，知道在王府井的地铁站边上的东方广场。
这个广场很长，整整一站地铁，从王府井到东单。
中间包括：
• 东方新天地，这是个商场，属于零售物业；
• 东方君悦酒店、东方经贸城写字楼；
• 还有一个公寓，豪庭公寓。
这就是一个很典型的REITs。
每年的租金收益，就是这个REITs的主要现金流来源。
REITs想要收益好，首先地段很重要。
其次背后的经营方，经营能力要求也比较高，这直接影响到后期的租金提升。
另外，零售物业，也容易受到病情的影响。
像病情期间，很多零售REITs就下跌了，而数据中心、油气管道类的REITs反而受影响较小。
需要分析的因素比较多。
投资单个REITs，难度不亚于投资单个股票，对普通投资者还是比较辛苦的。
REITs指数基金
其实对普通投资者更适合的，是另一种方式：REITs指数基金。
例如买下美股REITs指数基金，相当于买下全美股的商业物业。
它是分散配置的，风险会更小，投资难度也低一些，比较适合普通投资者。
目前A股的REITs品种数量还不多，要成立一个指数基金，一般是要等市面上有30-50只REITs产品。
前段时间，公募基金行业也发布了一些新的政策，鼓励REITs这类品种的发展。
所以未来出现A股REITs指数基金也是时间问题，到时候这类品种就可以纳入到咱们的投资组合中了。
REITs如何估值
REITs该如何估值？
假设投资单个REITs，估值是比较麻烦的。
需要考虑REITs所持有物业的地段、经营能力、病情等外部因素。
不过假设投资的是REITs指数基金，难度就大大降低了。
REITs指数的估值，比一般股票指数的估值还要简单一些。
REITs，绝大部分收益，是以股息的方式，支付给投资者。
所以股息率就成为REITs指数重要的估值参考。
股息率=股息/市值。
短期里股息变化不大，所以股息率较高，往往是市场下跌带来的。
股息率较高的阶段，是相对便宜、投资价值高的阶段。
不过这两年，REITs的这种估值方法，也受到了一些影响。
病情期间，很多商业物业的租金收益大幅减少，导致股息也受到影响，股息率的参考会略有失真。
有一种方式，是用过去几年的平均股息来计算。
按照这个方式，美股房地产信托指数基金的股息率大约是在3%-3.5%上下。
另外，除了股息收益，REITs自身持有的物业，价格也会上涨。
这个上涨速度也是可以抗通货膨胀的，这部分收益也会体现在基金净值上。
这里的通货膨胀率，我们可以用长期国债收益率代替一下。
按照这个方式估算，美股房地产信托基金，目前预期的长期收益率大约是7%上下，处于正常水平。
单个基金，不一定适合用这种方式去估值。
但是持有各地上百个商业物业的房地产信托指数基金，是可以用这种方法估算的。
等A股REITs指数出来后，我们也可以将对应指数股息率，加入到我们的估值表中。
投资REITs，有什么风险
不过，REITs也有投资上的风险。
单个REITs，跟投资单个股票一样，有经营不善、破产倒闭的风险。
如果是REITs指数基金，因为分散配置，经营风险就减少了很多。
但REITs指数，也会有波动风险。
REITs指数的波动，也跟股票指数的波动类似。
例如2020年病情期间：
• 新加坡REITs下跌37%，是过去20年第二跌幅，仅次于金融波动。
• 美股REITs指数基金，下跌44%。
这个波动远超过一般的债券基金，甚至比当时美股股票指数基金波动还大。
病情对REITs的经营冲击比较大，带动这类品种出现较大波动。
所以投资REITs，也要做好面对波动的心理准备。
这类品种，也是需要在低估区域投资。
总结
REITs的商业模式很简单，做一个包租公。
租金收益是最主要的收益来源，绝大部分租金，会以股息的形式，发放给投资者。
投资单个REITs难度高一些，也有经营风险。
分散配置一篮子的REITs，例如REITs指数基金等方式，对普通投资者会更容易一些。
从估值角度，REITs指数股息率较高时，是这类资产投资价值不错的阶段。
PS：对指数基金感兴趣的朋友，欢迎阅读《指数基金投资指南》和《定投十年财务自由》。
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