房地产产业链分析(161719)房地产产业链搞笑图
房地产产业链分析(161719)房地产产业链搞笑图
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1 政策：上半年宽松不断加码，未来看二线和强三线
1.1 中央政策：降准降息，定调支持刚需和改需
2021 三季度开始，经济下行压力催生本轮房地产政策宽松。2021 三季度随着房地 产流动性危机逐步扩散、煤炭涨价导致限电限产等不利因素发生，社融同比负增， GDP 增速下行，在此背景下，三季度末、四季度初中央和地方政策逐步转向宽松。
2022 年 3 月以来下行压力进一步加大，4-5 月降准降息、政治局会议定调支持房地 产刚需和改需，宽松进一步加码。在 2022 年一季度初，经济有复苏趋势，工业增 加值同比上扬，但随着 2 月以来深圳、吉林、上海、北京等地发生奥密克戎变异毒 株疫情，宏观经济重陷下行压力。动态清零策略下，以轨道交通为代表的居民出 行量持续下降，线下购房受到限制，同时在经济下行、疫情反复的阴云笼罩下， 居民收入预期和购房意愿下滑明显。在此背景下，房地产宽松政策进一步加码。4 月 15 日，我国迎来今年*降准，央行通知将于 4 月 25 日下调存款准备金率，资 金投入到地产市场的环境大为改善，极大增强了地产市场的资金流通性。4月 29日， 中央政治局会议再次强调坚持房住不炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房 地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，鼓励地方政 府根据当地实际情况差异化制定针对性房地产政策。5月 15日，央行、银保监会将 首套住房商业性个人住房贷款利率下限为 LPR-20BP；5 月 20 日，央行下调 5 年期 以上贷款市场报价利率 15bp，首套房*可执行房贷利率 4.25%，二套房可执行 5.05%，支持刚性和改善性住房需求，新申请住房贷款的居民家庭将迎来双重利好。
1.2 地方政策：二季度密集出台，力度不断加大
因城施策持续推进，5 月迎来政策峰值。从地方政策出台的数量来看，今年一季度 合计出台 49 条，其中一二线合计出台 21 条，二季度出台 214 条，其中一二线出台 76 条。5 月是政策出台最密集的月份，出台了楼市宽松政策达到 90 条，在 429 中 央政治局会议定调“支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策”、“支持刚性 和改善性住房需求”，各地出台楼市宽松政策明显加速。
从对楼市影响较大的四限宽松政策数量来看，呈现 1-5 月逐月递增的状态，而到了 6 月四限宽松政策则显著减少。前 5 月，大量的二三四线城市均在放宽四限政策， 但其力度是不同的，三四线城市对四限政策宽松力度较大，而且往往一次性到位， 而供需相对健康的二线城市则对政策有所保留，比如杭州 5 月出台的宽松政策更针 对二手房市场，合肥 5 月出台的限购取消政策只适用于瑶海区、新站区。6 月也有 个别二线城市四限宽松政策二次加码，武汉将限购取消区域进一步加大，郑州在 3 月份推出 19 条救市措施后推出房票旧改安置措施，南京则相隔一个月后再次放宽 非南京户籍限购，只要补缴 6 个月社保即可购房。
本轮政策宽松也出现个别一日游政策。例如广州个别小银行私自发放接力贷被紧 急叫停， 南京购买二手房无需提供购房证明被叫停，郑州、青岛首付 20%被叫停， 河南济源鼓励首付分期政策被叫停。一日游政策的背后反映的是当前整个楼市的 不景气，为了提振居民的购房热情而采取的一系列用力过度的宽松政策。然而， 越是处于行业低迷时期，越是要防范重大金融风险。当前地产公司的暴雷风险巨 大，当然希望更快回笼资金，大幅降低购房准入门槛，将使更多购房者承担巨大 风险，同时低收入群体的弃房断供的风险也大幅提高，或将加速戳破金融泡沫。 过于宽松的政策也可能导致新一轮的炒房热，这明显与中央“房住不炒”的政策 相违背。
今年上半年个别城市出台限跌令。整体来看，限跌令出台城市以三四线为主，相 较去年下半年有 23 个城市出台“限跌令”，今年上半年出台限跌令城市大幅减少。 1 月 4 日，江苏泰州市房地产业协会要求房企合法合理确定销售价格，科学理性制 定促销方案，不恶意降价，不采取非正当手段恶性竞争。6月 20日，福州平潭综合 实验区政府要求房企实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，在办理价格 备案时，须同时在商品住房价格备案表上进行承诺，对超出规定幅度的，不予办 理网签、备案。我们认为，从单个城市来看，三四线城市的楼市供需体量相对较 小，更容易受到事件性冲击而造成较大波动，限跌令能够避免房企为加快回款而造成恶性竞争降价，对于维持三四线楼市平稳发展、维持购房者特别是刚需购房 者的信心有着重要意义。
1.3 下半年政策展望：二线和强三线仍有宽松可能
一二线热门城市预计下半年宽松空间有限。对于一线城市和以及市场比较热的强 二线城市来说，这些城市需求更有支撑，6 月大多呈现供需两旺，例如北京、深圳 的豪宅也是开盘即售罄，杭州 6 月开盘去化率达到了 81%，上海达到 83%，四限政 策仍然需以偏紧的尺度执行，不具备政策放松的基础，同时还需谨防价格的过快 反弹。 部分成交偏弱的二线和强三线城市预计在三季度仍会进一步释放宽松信号。本轮 宽松中，中央和地方均表现出循序渐进的节奏，政策在阶段性宽松之后要根据市 场再去做调整，比如在 6 月武汉、郑州、南京二次加码，预计未来前期宽松力度偏 小、市场回暖较差的二线城市如福州、金华等，或前期宽松政策主要刺激二手房、 但对新房成交影响较小的城市如成都，未来仍有可能进一步宽松。
大部分三四线城市预计宽松空间已经十分有限，预计三季度宽松城市会逐步减少。 除了一些限贷政策，比如认购认贷政策、第三套房需要全款付，三四线城市没有 太多限制性政策，地方政府只能鼓励和引导，进一步宽松的主动权在银行，但银 行自身仍需考虑风控因素，宽松的可能性较低。同时三四线鼓励性政策也不少出 台，包括公积金贷款额度提升、公积金贷款首付比例下调、购房补贴、契税减免 等措施，但考虑三四线城市公积金本身来源相对欠缺、以及自身财政压力相对吃 紧，未来宽松空间已经有限。
2 销售：上半年先抑后扬，预计全年销售金额同比-12.3%
2.1 上半年商品房销售先抑后扬
上半年商品房销售金额累计同比-28.9%，5-6 月环比改善。上半年统计局口径商品 房销售金额 6.61 万亿，同比-28.9%，降幅比上月收窄 2.6pct。其中 5-6 销售环比出 现改善。5 月销售金额 1.05 万亿，环比+29.7%，单月同比-37.7% ，降幅比 4 月收窄 8.9pct，1-5 月累计同比-31.5%，降幅比上月扩大 2.0pct，5 月销售面积 1.10 亿平， 环比+25.8%，同比-31.8%。6 月销售金额 1.77 万亿，环比+68.2%，单月同比-20.8%， 降幅比 5 月收窄 16.9pct，6 月销售面积 1.82 亿平，环比+65.8%，同比-18.3%。
销售环比大幅改善，我们在百强房企销售数据解读中已经分析背后的四大原因： 一是上海、北京、济南、长春这几个城市，在 4、5 月份受疫情影响最为明显，解 封之后，整体市场迎来了需求释放的补偿期；二是近两月房企供应增加，包括深 圳、杭州、苏州、青岛等城市，新盘的集中入市和热销也提升整体成交量；三是 房企的营销手段铺开，包括特价房、农产品抵首付等，同时部分项目营销策略调 整，局部出现以价换量；四是 3 月以来政策密集出台，对核心购买力相对较充裕的 一二线城市和强三线城市，比如广州、苏州、武汉、绍兴、温州等，刚需和改善 性释放起到了积极作用，尤其是限购和限贷的局部松绑也切中了一些购房者痛点， 一些观望需求也重新释放。由于不少城市的回暖是上述诸多因素的叠加，但也有 部分城市受其他因素干扰较小，宽松政策引导的因素占主导，结合市场总量数据情况来看，我们认为政策有效性基本验证。同时，也需要指出的是，仍有部分城 市如福州、成都、莆田、六盘水、金华、韶关的新房市场成交面积环比增幅低于 10%甚至下跌。
对于 6月销售环比改善幅度+68.2%，有所超过我们的预期。一方面百强房企权益销 售金额环比+59.6%，统计局口径销售金额环比改善幅度更大，表明中小型房企销 售在 4 月大幅下滑后，连续两个月的改善幅度好于规模房企；另一方面，过去十年 统计局口径 6 月销售环比平均增幅为+39%，波动范围在 24.9%-49.8%，今年 6 月环 比增幅超过历史平均接近 30pct，是较为罕见的情况。尽管今年 6 月销售金额比过 去五年中*的 2018 年 6 月销售金额 1.82 万亿还要低，但从趋势上来看，销售年 内累计同比的底部已经确认，7-8 月作为传统销售淡季（过去十年 7 月环比回落幅 度在-30%，8 月则环比持平），是观察是否反弹的重要窗口期。
上半年销售走弱，库存增加。库存方面，截止2022年6月，商品房待售面积547.84 百万方，同比增加7.3%；区分具体组成来看，住宅待售面积同比增加13.5%，增加 幅度*，办公楼待售面积同比增加 3.8%，商业营业用房待售面积同比减少 3.2%。
2.2 百强房企不及行业平均，企业分化较大
克而瑞发布 6月销售数据，百强房企 6月单月权益销售金额 5869.8亿，环比+59.6%， 同比-41.3%，降幅比上月收窄 17.8%，累计销售金额 24336.4 亿，同比-50.8%，降 幅比上月收窄 2.4%。百强房企 6 月全口径销售面积 4763.6 万方，环比+24.3%，同 比-51.2%，降幅比上月收窄5.5pct，累计全口径销售面积22437.8万方，同比-52.9%， 降幅比上月收窄 0.44pct。
房企分化明显，国资房企环比略好于混合制，大幅好于民营房企。百强房企 TOP50 房企中，国资房企当月权益销售金额 2115.7 亿元，单月环比+75.5%，单月 同比-13.4%，累计同比-33.7%，混合制房企单月环比+74.9%，单月同比-35.8%，累 计同比-42.6%，民营房企单月环比+36.2%，单月同比-52.9%，累计同比-58.2%。 TOP50 房企中违约或展期的民企销售金额单月环比+18.6%，单月同比-74.4%，降 幅比上月收窄 6.4pct，累计同比-73.7%。保利发展全口径销售金额 510 亿，再夺月 度销冠，环比+34.2%，同比基本持平；滨江集团逆势超车，半年度销售排名跻身 行业前 15，华发本月销售同比+40.5%，环比 5 月提高 91.5pct；越秀连续两月表现 亮眼，全口径销售金额同比+76.6%，涨幅比 5 月提高 55.9pct；此外，大型央企销 售韧性较强，华润置地、招商蛇口、中海地产单月同比分别为+2.5%、-6.9%、- 15.3%，好于行业前 10 平均-34.5%。
2.3 全年商品房销售规模预计同比-12.3%
我们的预测是基于对季节性规律、月度环比规律的理解。例如，6 月、9 月和 12 月 作为季度末，房企推货、营销会更加积极，因此环比值较大；7-8 月夏季天气较热，购房意愿相对较低，7 月环比下滑明显，而 8 月环比幅度接近 0。从销售金额环比 每个月的标准差来看，大部分月份的标准差都在 10%以内，仅有环比幅度较大的 12 月标准差达到了 13.4%。同时我们根据 2011 年-2021 年商品房销售金额计算出月 度平均复合增长率为 0.41%。
根据 2014 年 9 月份楼市政策宽松出现拐点的经验我们展开预测：2014 年 9 月随着 政策的密集出台，2014年 9、10月商品房销售额的环比增长率分别比历史均值高出 8.9%和 10.5%，此后的 11、12 月环比增长率回归到历史均值。 我们认为 2022 年 5-6 月与 2014 年 9-10 月情况较为类似，2022 年 5 月和 6 月环比增 长率分别为+29.7%和+68.2%，比过去历史均值高出 18.4%和 28.7%，这一偏差显著 高于历史标准差，或与 2022 年 4 月疫情造成基数过低、部分积压需求释放有关。 基于此，我们预计下半年商品房销售额环比增长率回归历史均值，测算出今年全 年商品房销售额为 15.95 万亿，同比增速为-12.3%。参考类似方法，并结合上半年 成交均价9586元/平（比2021全年下降5.5%），我们预计全年商品房销售面积16.10 亿平，同比增速为-10.3%，全年成交均价同比为-2.3%。
3 土地：供需腰斩，成交低迷，民企隐身，城投托底
3.1 百城土地市场供需同比均大幅下降
上半年百城土地供应力度大幅下降。上半年全国百城土地供应总建面 24575 万㎡， 同比下降 46.82%。其中 2 月供应总建面 2126 万㎡，同比下降 61.22%，4 月供应总 建面 3648 万㎡，同比下降 72.6%。供地规模大幅下降主要原因为部分城市如武汉、 重庆、苏州等为增加供地弹性，降低土地流拍率，明确将全年供地次数由 3 次改为 4 次，从而导致今年首批土地供给降幅明显。
上半年百城土地成交规模同比大幅下降，成交土地溢价率低位徘徊。上半年全国 百城土地出让金额 9503.85 亿元，同比下降 59.47%，其中 1 月和 2 月土地出让金额 未超千亿，仅为 755.93 亿元和 720.3 亿元，同比下降 68.21%和 68.32%；上半年土 地成交溢价率总体维持 4%左右，溢价率处于低位，土拍市场热度不高,其中 5 月份 土地成交溢价率低至 2%；整体来说，由于受疫情冲击，经济下行等影响，房企资 金压力较大，扩土储意愿不强，企业拿地积极性不高，导致对土地需求减小；成 交楼面均价从今年以来呈现上升趋势，从 1 月 3069 元/㎡上涨到 6 月 6523 元/㎡，涨 幅高达 112.5%，主要原因是成交土地城市分布结构差异有关。
6 月土拍市场有所回暖，但热度仍然不高。具体来看，6 月成交总建面 4081.78 万 ㎡，环比上升 59.12%，同比下降 55.81%；土地出让金额 2662.42 亿元，环比上升 51.32%，同比下降 48.15%；成交楼面均价 6523 元/㎡，同比上升 7%；成交土地溢 价率为 4%，环比上升 2pct，土拍市场热度有所回暖，或与 6 月份推出地块相对优 质、开发商参与意愿相对较强有关，但与去年同期 12%溢价率相比，6 月溢价率水 平仍处于低位。当前土拍市场热度依然不高，市场回暖仍需时日。
3.2 集中供地城市让利明显，央国企受益
上半年楼市成交冷清的大背景下，政府土拍的核心目的在于保成交。为了推动集 中供地顺利进行，大部分城市都放松了本轮土拍规则，在保证金、触顶后竞拍规 则、配建要求、付款期限等方面都放宽要求，旨在降低房企竞拍门槛，减少房企 资金沉淀，从而为房企让利，提高企业拿地积极性。
首轮集中供地自 1月 7日北京公告拉开集中供地大戏，至 6月 22号郑州成交收官， 共推出涉宅用地 469 宗，同比下降 49.52%，环比下降 35.58%。供地规模大幅下降 主要原因为部分城市为增加供地弹性，降低土地流拍率，明确将全年供地次数由 3 次改为 4 次，从而导致今年首批土地供给降幅明显。 首轮集中供地成交同环比均呈现下降趋势。最终成交 397宗，同比下降 55%，环比 下降 31%；出让金额 4969 亿元，同比下降 54%，环比下降 16%；成交总建面 1728.48 万㎡，同比下降 66%，环比下降 38%；流拍率为 15.35 %，同比上升 9.64%， 环比下降 5.94%；总体平均溢价率为 4.66%，同比下降 9.83%，环比上升 2.09%， 溢价率环比上升主要与政府降低土地起拍价有关。整体来说，由于受疫情冲击， 经济下行等影响，房企资金压力较大，扩土储意愿不强，企业拿地积极性不高， 导致对土地需求减小。 值得注意的是，与去年相比，今年 22 城首轮土拍未出现土地出让金超千亿元的城 市。其中，上海以 879 亿元的土地出让金领跑 22 城，出让金额环比增长达 56%， 其次是杭州，土地出让金达到 827 亿元。而土地出让金*的城市为长春，仅有 3 亿元。
各城市底价成交频现，城市之间热度分化较大。总体底价成交率维持高位，有 12 座城市底价成交率超过 50%，开发商扩土储意愿不强，土拍市场回暖仍需时日。从 流拍率来看，上海、深圳、武汉等城市交易火热，推出土地全部成交，而济南、 长春、天津交易惨淡，土地流拍率超过 40%，其中天津推出的 29 块地中，仅有 5 宗 土地成交，流拍率高达 83%。从溢价率及顶价成交来看，深圳的土拍溢价率*， 达到 15%，推出的 8 块土地皆以*限价成交。合肥推出的 24 块地，22 宗溢价成 交，溢价率高达 11%。厦门的溢价率也达到 7%，推出的 10 块土地中，9 块成交， 其中 6 宗溢价成交，并且 2 宗顶价成交。而沈阳，长春等城市则格外冷清，沈阳推 出 5 块土地，成交的 4 块皆以底价成交。长春仅推出的 2 块土地，只有 1 宗以底价 成交。
从拿地企业性质来看，大型央国企表现突出，城投托底意图明显。首轮集中供地 央企拿地占比 19.23%，地方国企拿地占比 22.73%，城投平台拿地占比 25.13%，民 企拿地占比 28%，混合所有制企业拿地占比 4.91%。但是从规模房企来看，大型央企，地方国企表现突出，而大部分民企“隐身”。规模房企中，大型央企如华润置 地、保利、中海、招商蛇口、中国金茂表现突出；地方国企如越秀地产、建发在 大本营表现亮眼，同时在其他地方也有所收获；而大型民企除了滨江在杭州积极 拿地，龙湖在成都、碧桂园在郑州、旭辉在北京有所斩获，大部分规模民企没有 现身，参与拿地的民企大多是本地规模较小的企业，但其受到规模和意愿的压制， 预计小型地方民企带动的部分城市土拍市场短暂活跃难以持续，若维持当前政策 力度，未来国央企拿地主流格局较难改变，土地市场整体热度提升过程也将较为 缓慢。 不同背景的企业在不同城市拿地的分化较大。北京、深圳、南京、厦门、重庆央 国企拿地比例超过50%；福州、苏州城市城投平台拿地宗数占比超过50%，其中苏 州高达60%，地方平台托底明显；仅有合肥，民企拿地宗数占比超过50%。虽然各 城市政府政策导向明显，但目前大部分民营房企资金端未有明显改善，在土拍中 处于劣势，而央企、地方国企资金充裕，实力强劲，在土拍市场中更为活跃。
截至 6 月 30 日，已经有 9 座城市完成了第二批次集中供地，分别是北京、福州、 武汉、青岛、厦门、合肥、杭州、苏州、宁波。 二批次已供地城市供应和成交环比仍有所下滑。二批次 9 个城市集中供地主要集中 在 4-6 月，供地面积 1731.94 万㎡，环比减少 8.72%。9 座城市共推出涉宅用地 196 宗，环比下降 6.22%。一些城市趁热打铁，继续增加供地力度，如青岛，在第二轮集中供地中推出土地 27 宗，环比增加 68.75%。一些城市则有所收敛，如供地大户 杭州，在第二轮集中供地中推出土地 45 宗，环比减少 25%，宁波第二轮集中供地 推出土地 21 宗，环比减少 36%。一些城市则稳扎稳打，如厦门第二轮推地宗数为 10，与首批持平。二批次 9 个城市集中供地总成交 180 宗，环比下降 5%；出让金 额 2173 亿元，环比下降 7%；成交总建面 1571.1 万㎡，环比下降 3.89%；流拍率为 8%，环比下降 1%。
总体底价成交率依然维持高位，为 61.11%。9座城市中，有 7座城市底价成交率超 过 50%，其中青岛底价成交率高达 88.89%，环比上升 13.89%，武汉底价成交率为 81.82%，环比上升 10.39%。总体平均溢价率为 4.25%，同比下降 1.22%，环比下 降 1.42%，市场热情持续走低。绝大多数城市平均溢价率有所下降，如合肥此次平 均溢价率为7.93%，环比下降3.27%。福州平均溢价率为1.94%，环比下降2.24%， 厦门平均溢价率为 1.43%，环比下降 5.35%，仅北京、苏州两座城市平均溢价率略 微有所上升。平均溢价率下降主要原因是部分城市供地质量下滑以及房企参拍热 情继续下降。而苏州平均溢价率上升主要原因是园区 3 宗地块皆以 15%溢价率成交， 从而带动整体平均溢价率相比首轮略微上升。北京第二轮供地土地整体优质，性 价比有所提升，且部分地块政府让利，将前期流拍土地下调了地价，导致平均溢 价率上升。
整体来看，土拍热度回暖的有宁波、福州等城市。其中宁波集中供地升温，底价 成交率 57.14%，环比下降 18.62%，9 宗地块溢价成交，其中 7 宗地块触顶摇号。 福州市土拍市场也有所回暖，流拍率 21%，环比下降 12%，5 宗地块溢价成交，其 中 3 宗地块顶价成交。主要原因是福州市政府通过让价呵护市场，开发商盈利空间 变得更加可观，例如 2022-18 号地块在首轮土拍中撤牌，本轮重新再挂牌后，起拍 价从 32.51 亿元下降至 24.56 亿元，*限价 28.24 亿元，低于首轮起拍价。而杭 州、合肥等城市在第二轮的土拍交易情况相比于第一轮较差，溢价封顶现象减少，底价成交现象增多。杭州第二轮底价成交率 51%，环比增加 6%。杭州第二轮土拍 热度下降主要原因是本轮供应地块在位置、利润率等方面逊色于今年首批集中出 让，多数地块集中在郊区或边缘板块，且考虑到本轮供应地块基本要在明年年初 才能转化为销售，因此本轮供地竞拍并没有今年首批激烈，成交速度也更快；合 肥第二轮底价成交率 24.14%，环比上升 17.89%，而合肥土拍热度下降的主要原因 也是供地质量下滑。
拿地企业来看，央企、地方国企和民企参度与首轮基本持平，地方城投和混合所 有制企业变化较大，其中地方城投拿地占比 34%，环比上升 7%，混合所有制企业 拿地占比 2%，环比下降 7%。在 4 月销售不佳、房企以收定投的背景下，大部分房 企仍然面临现金流不充沛的局面，房企参与热情保持低位，第二轮土拍市场未明 显好转，市场回暖仍需时日。大型民营和混合制房企在下半年的偿债压力之下， 在第二批集中供地中仍然保持较为谨慎的姿态。如福州在第二轮成交的 11 宗含宅 用地中，仅有 1 宗宅地由本土民企竞得，而其他土地的竞得方均为地方国企、央企 与城投平台，民企拿地占比 9%，环比下降 16%；厦门成交的 9 宗土地，央国企实 现全面包围，无民企影子，民企拿地占比 0%，环比下降 31.47%；合肥民企未能延 续首轮热度，拿地宗数占比 27.08%，环比下降 31.25%。而部分城市民企表现有所 活跃，如杭州在第二轮土拍中，杭州本土民企拿地金额达到 332 亿元，占总出让金 额 59.6%，环比上升 27.3%，民企拿地宗数占比 62.22%，环比上升 13.63%。宁波 民企积极性也有所提高，拿地占比38.3%，环比上升17.09%。北京央企拿地比例超 过 50%。福州、苏州城投平台拿地比例继续上升，其中福州城投拿地占比 69.7%，环比上升 11.37%，苏州城投拿地占比 73.08%，环比上升 13.08%。
4 融资：央国企融资发力，7-8 月民企偿债压力较大
4.1 房企到位资金大幅下滑，6 月环比有所改善
受经济下行和国内疫情影响，上半年居民购房需求减少，房企到位资金同比去年 降幅较大。1-6 月房地产开发企业到位资金累计为 76847 亿元，同比下降 25.3%。 从各月份来看，1-2 月伴随宏观经济的小幅回暖，但由于去年 1-2 月基数较高，同 比仍然出现较大跌幅。而到了 3 月之后，全国多地出现疫情，房企到位资金的单月 同比随购房活动的减少而加速下行。到了 5 月在楼市出现环比小幅回暖后，到位资 金情况有所改善。6 月，到位资金情况持续改善。6 月房企到位资金总量为 16443 亿元，环比增长 38.4%，单月同比下降 25.3%，1-6 月累计同比下降 25.3%，降幅比 上月扩大 1.8pct。
从到位资金组成来看，自筹资金 1-6 月累计同比降幅最小，定金及预付款 1-6 月累 计同比降幅*，几部分资金波动趋势与总到位资金的变化趋势大致相同。1-6 月 自筹资金为 27224 亿元，累计同比下降 9.7%，其中 6 月单月为 6163 亿元，环比增 长 28.6%，同比下降 17.4%，自筹资金与项目启动时资金需求关联较大，其变化情况与土地购置费的变化情况一致。定金及预付款 1-6 月共为 24601 亿元，累计同比 下降 37.9%。其中 6 月单月为 5460 亿元，环比增长 44.3%，同比下降 30.7%，其变 化与销售金额变动方向大体一致但幅度较小。个人按揭贷款 1-6 月共 12158 亿元， 累计同比下降 25.7%，这一下降幅度小于居民中长期新增贷款下降幅度，上半年居 民中长期新增贷款 15600 亿元，同比下降 54.5%，或与居民中长期非房贷（如经营 贷等）降幅较大有关；6 月单月个人按揭贷款为 2373 亿元，环比增长 35.8%，同比 下降 19.7%，受银行放款端改善的影响并不明显。国内贷款金额 1-6 月共 9806 亿 元，累计同比下降 27.2%，6 月国内贷款金额为 1761 亿元，环比增长 45.7%，同比 下降 32.1%。在 5、6 月国内银行信贷融资政策不断宽松的背景下，国内贷款却环 比下降，分析主要与今年房地产企业拿地新开工发生 34.4%的降低，融资需求减少 有关系。1-6月共利用外资55亿元，累计同比31.4%，6月单月利用外资4.45亿元， 环比降低 64.3%，同比降低 73.4%，尽管同比的数据有所改善，但因此部分占比不 高、所以对整体到位资金的影响有限。 展望未来，房企开发资金改善的关键仍然在于销售端改善，销售端改善，带来拿 地端改善，届时银行信贷融资也会跟随改善。
4.2 上半年房企发债：央国企发力明显
2022 年 1-6 月，房地产开发企业融资总量持续下滑，发债总额为 4130.96 亿元，同 比下降 46.4%。其中，发行信用债合计 2517.97 亿元，同比下降 24.22%；发行海外 债合计人民币 169.34 亿元，同比下降 91.15%；发行 ABS 合计 1443.65 亿元，同比下降 41.13%。自 2021 年下半年以来，标普、惠誉、穆迪基于我国房地产市场，对 多家房企进行评级下调或展望负面，次数超过 200 次，受此影响，房企海外债的发 行难度大大提高，5 月甚至无新发行债，境内债权融资的比例被动提升，境内发行 的信用债和 ABS 成为了房企融资的主要渠道。
从3月开始，房企债券融资出现一定程度改善，民企融资的改善相对滞后。今年前 两月延续了去年融资政策谨慎稳定的节奏，1 月 4 日人民银行上海总部在 2022年货 币信贷工作会议中，强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要求 继续稳妥实施房地产金融审慎管理，奠定了融资政策谨慎的基调，房企融资总额 相对较低。随着 3 月之后国内经济形势下行，3 月开始银保监会提出鼓励机构稳妥 有序开展并购贷款，证监会表示积极配合相关部分有效化解房地产企业风险，表 示支持房地产企业合理融资需求，在此背景下，央企和地方国企融资步伐开始加 大。到了 4 月，新冠疫情在多地反复，房企销售加速下行，回款不及预期，行业频 频传来民企乃至混合制企业实质性违约的情况，央行表态金融机构要区分项目风 险与企业集团风险，4 月底深交所提出完善支持民企融资的制度供给，5 月下旬上 交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股 5 家民营房企组织了投资者路演， 该五家房企作为示范性民营房企后续陆续发行带有信用保护工具的融资发债，由 此部分民营房企的融资环境也开始呈现出一定程度的改善，但由于民营房企信用 的整体坍塌，信用修复道阻且长，目前整体融资环境仍然较差。
2022 年上半年，央国企融资力度超过去年同期。我们统计了行业融资前十的房企， 除了混合制房企万科之外，其他均为大型央企或地方国企。虽然前半年房企融资 总规模与去年同期相比发生下降，但是这些国资背景的房企却逆势融资，其融资 规模却均大于去年同期。其中招商蛇口以总融资量 155.81 亿元位居榜首，华润置 地以 151.01 亿元紧随其后。 融资规模前十的重点房企的融资利率普遍在 4%以下， 且融资利率均低于去年同期。受近期货币信贷环境相对宽松、高成本的海外债、 信托融资规模下降等多重因素影响，行业平均融资成本明显下降。
4.3 上半年房企债务违约和展期频发
2022 年上半年，房地产企业偿债压力进一步增加，多家重点房企发生债务违约或 展期的情况，截至目前，房地产企业境内债违约总金额高达 913.9 亿人民币、境外 债违约或展期总金额达 614.5 亿美元。
大多房企违约的原因在于销售腰斩、难以借新还旧、以及可处置的资产不足。今 年上半年百强房企的销售金额 2.43 万亿，同比-50.8%，TOP50 中民企销售金额 9508 亿元，同比-58.2%，而 TOP50 民企中发生违约或展期的房企销售金额 2944 亿 元，同比-73.7%，“暴雷”的信息对购房者对购买民企开发楼盘进一步构成冲击； 同时，由于债券市场一二级价格倒挂，债券加速到期，房企过去以新债还旧债的 资金周转模式已经难以持续；而不少民企自去年下半年以来展开自救，优质资产 如区位较好的商业资产、物业资产等该出手已出手，剩下的资产市场吸引力较低， 故面对债券到期或提前赎回的情形，房企自救难度进一步加大。
4.4 下半年 7-8 月房企债务到期压力依然严峻
下半年偿债高峰是 7 月、8 月，预计融资分化将进一步扩大。央国企发债渠道较为 畅通，部分优质民企如龙湖、碧桂园下半年偿债压力较小，可通过再融资保证融 资性现金流基本平稳，但部分房企存量债务已经违约或展期，下半年常规债务融 资通道不通，融资性现金流持续为负。截止 2022 年 7 月中旬，部分房企再次发生 债务违约的情况，宝龙发布两笔合计 5 亿的美元债要约交换同意征询公告，融信将 两笔合计 21.5 亿的债券展期一年，世茂未能偿付一笔本息合计 10.24 的美元债。预 计下半年，房企融资差距将进一步体现，对于央国企融资优势明显会逐渐变大。
下半年，对于已经或濒临违约展期的房企而言，传统的借新还旧式的发债融资方 式难以实现，我们认为破局思路主要包括以下几个方面：（1）集中有限的资源， 积极推动相对优质项目工程建设、销售回款；（2）积极寻求到期债务展期，避免 发生交叉违约；（3）积极出售集团层面优质资产，目前来看收并购市场认为项目 股权吸引力较低，更多关注商业、物业等现金流确定性较强的资产；（4）将资可 抵债的合作项目出让给合作方，如阳光城今年 6 月将浙江永康 6 宗地块转让给合作 方滨江集团；（5）集团层面引进地方国资战投，如华南城引入深圳国资委，建业 地产引入河南国资委； （6）集团层面引进 AMC，通过项目债务置换、优质项目 并购等形式展开纾困，如中南建设今年 5 月引入江苏华融开展合作。
5 开发投资额：受到土地成交、新开工面积和施工面积压制
5.1 新开工、竣工、在施工面积持续下行
上半年新开工意愿不足，在施工面积同比下滑。上半年新开工意愿不足，累计新 开工面积 6.64亿平，累计同比-34.4%，新开工的下降与过去一段时间土地出让下降 密切相关，新开工往往滞后于拿地 4-6 个月，2021 年 8 月-2022 年 1 月中指院 300 城土地成交建面 4.45 亿平，同比下降-31.2%。上半年累计竣工面积 2.86 亿平，累 计同比-21.5%，保交付重压之下，竣工面积同比降幅小于新开工面积降幅。截止 2022 年 6 月在施工面积 84.88 亿平，同比去年 6 月下降 2.45 亿平（-2.8%）。
5.2 开发投资完成额累计降幅不断走阔
上半年房地产开发投资完成额 6.83 万亿，同比-5.4%。6 月商品房销售环比改善的 背景下，开发投资完成额单月同比-9.4%，降幅较上月走阔 1.6pct。今年以来土地 招拍挂成交面积同比降幅一直在-50%左右徘徊，压制土地购置费增速，同时今年 以来施工面积和新开工面积同比数据不断下滑，带动施工投资同比下行。
5.3 预测全年开发投资完成额-6.2%
预计全年土地购置费同比-10.4%。土地购置费包括：（1）通过通过招拍挂出让方 式取得土地使用权所支付的出让金；（2）通过协议出让取得土地使用权所支付的 出让金，以及通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青 苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等。土地购置费按当期实际发生额计入 投资。土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。上半年土地购置 费 2.17 亿，同比-4.6%；全国百城土地出让金额 9503.85 亿元，同比下降 59.47%， 中指院 300 城土地出让金 1.19 万亿，累计同比-54.5%。我们认为，这其中的差异来 自于两个方面，其一是部分土地购置分期付款造成滞后，其二是上半年协议出让 和有偿划拨可能存在超前发力的可能。规模房企中已经债务违约和展期的 47 家房 企，过去三年销售金额占全国同期商品房销售金额25%，这些房企下半年基本不会 拿地，部分民企尽管未出险，但为保交付，现金流较为紧张，下半年拿地依然是 十分谨慎。我们预计全年 300 城土地出让金 32625 亿元，同比-33.0%，其中下半年 300 城土地出让金 20716亿元，同比-9.0%。土地购置费存在滞后性，全年我们预计 土地购置费 38985 亿，同比-10.4%，其中下半年土地购置费 17265 亿，同比-16.8%。
预计 2022 年施工投资 9.12 万亿，同比-4.54%。下半年施工投资预测，拆解为在施 工面积×施工强度，施工面积的变化=新开工- 竣工+净复工。结合过去五年新开工 及竣工面积的环比规律，并考虑下半年政策宽松环境下新开工环比一定程度上浮，考虑竣工相对刚性、下半年竣工面积环比一定程度上浮，考虑净复工面积同比从 6 月-49%逐月收窄至 11 月同比持平。2022 年新开工面积 15.52 亿平，同比-24.3%， 其中下半年新开工 8.42亿平，同比-13.7%；竣工面积 8.62亿平，同比-15.0%，其中 下半年 5.76 亿平，同比-11.2%；下半年施工面积同比负增会保持在-3.3%到-4.2%。 考虑 2022 年下半年各月份施工强度考虑与 2021 年一致，得出全年施工投资 9.12 万 亿，同比-4.54%，比上半年-5.29%收窄 0.75pct。 预计 2022 年开发投资完成额 13.85 万亿，同比-6.2%。考虑其他投资同比与整体投 资同比一致，2022 年开发投资完成额 13.85 万亿，同比-6.2%，比上半年-5.4%进一 步扩大 0.8pct，其中下半年开发投资额 7.02 万亿，同比-7.0%。
6 对中长期的思考：三个角度看未来的趋势
6.1 我国房地产行业具有鲜明的独特性
我国房地产行业与主流发达国家有较大差异。在国情方面，我国人口位居世界第 一，国土面积位居世界第三，平原占陆地面积12%，城市群和中心城市数量堪比美 国和欧洲；我国在五千年农耕文明传统之下孕育出了极强的土地意识，居民住房 资产占家庭总资产超 60%；我国人均居住面积 41.76 平，城市人均居住面积 36.52 平（2020 年七普统计结果，含公摊面积）；我国在中国特色社会主义现代化道路上 不断探索，人均 GDP 已超过 1 万美元，迈入“新时代”，追求“共同富裕”。在房 地产行业相关制度层面，我国大陆城市土地归国家所有，农村土地是归集体所有， 土地制度具有用途管制、土地征收、国有土地有偿使用三个鲜明特征，城镇国有 土地按照所有权与使用权分离的原则，实行使用权出让、转让制度，土地使用权 出让采用协议、招标、拍卖三种方式，这与美国、日本等国家实行土地私有制、 所有权人享有使用权有较大区别；我国实行商品房预售制，满足投入开发建设的 资金达到对应预售楼栋工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工 交付日期等相关规定，可进行商品房预售，购房者网签后需支付所有房款，尽管 美国、英国、日本等国家也存在商品房预售，但签订预售合同时仅支付小部分购 房款或定金，大部分尾款则随工程进度或在交付时支付；我国购房资格与户籍制 度有一定关联，2014 年以来我国推行“居民户口+居住证”的户籍管理模式，2019 年以来逐步探索以经常居住地登记户口的模式，并不断放宽大中城市落户限制， 而美国、日本等在户籍制度和人口流动方面管理相对宽松。我们认为，中国房地 产市场与美国、日本、香港等国家或地区的房地产有一些表面相似之处，但需求 和供给方面存在较大差异，同时房地产市场是地域严重隔离的市场，我们认为， 我国房地产市场需求规模体量与国际主流发达国家与地区存在较大差异。
6.2 刚需向改善演进，集中度必将提升
透过长期人口的规律来看，住宅新增需求面临下行趋势，刚需逐步向改善演进。一方面，2021 年我国净增加人口 48 万，16-64 岁人口占总人口比例进一步下滑至 68.3%；另一方面，1985 年-2005 年出生人数的不断减少，未来十年以中青年为代 表的购房力量会逐步削弱。同时，随着新增购房需求的减少，需求会发生结构性 变化，从“有得住” 向“住得好”转变，以相对成熟的北京市场为例，刚需和改 善型需求的比例大约为 3:7（数据来源于贝壳研究院）；七普统计年鉴显示 2020 我 国人均居住面积 41.76 平，城市人均居住面积 36.52 平，考虑 85%得房率分别为 35 平、31 平，低于美国约 65 平、德国 39 平，与日本、法国 35 平较为接近。整体来 看，我国城市居民住房质量仍有提高空间，未来改善型需求会不断释放。 根据产业生命周期理论，在行业需求下行的阶段，行业必定面临供给侧出清和集 中度提升。以美国为例，自 1999 年至 2020 年，美国城市化率从 79%缓慢提升至 83%，TOP10 房企集中度从 15%提升至 27%。自 2019 年之前，头部房企销售集中 度逐年提高，而从 2020 年以来，头部房企销售集中度受三道红线影响重新洗牌， 地方“小而美”的房企和城投有所表现，故集中度反而下降，我们认为，这种下 降反而给优质头部房企带来了机会，长期来看，头部房企将凭借产品品牌优势、 成本费控优势、融资投拓优势取得更快的发展，集中度将重新进入上升通道。
6.3 城镇化进程放缓，高能级城市需求更有支撑
城镇化新增人口预计逐年减少，城镇化存量人口中改善型需求和向高能级城市流 动带来的刚需是关键。当下购房需求主要来自于已经常住城镇的居民，以 2021 年 为例，当年城镇化率提高 0.9%，对应常住城镇人口数量约 1260 万，乐观假设其中 有 50%选择在城镇购房、50%选择新房、人均购房面积为 50平，则购房面积 15750 万方，占当年新建住宅销售面积约10%，当年新增城镇化人口不是购房主力。我们 认为，从乡镇进县区、从小城到大城的人口流动仍将支撑购房刚需，同时各个城 市能级也依然存在改善型需求。同时，对于相对缺乏产业和人口三四线而言，刚 需减弱是必然趋势，而一二线和城市群强三线则更有支撑。
6.4 稳杠杆背景下，居民新增贷款仍能保持合理增速
居民购房贷款是商品房的伴生品，从购房贷款角度也能够分析需求情况。目前社会面对居民负担房贷问题存在较大担忧，为探讨这一问题需关注以下三个概念： 其一是居民部门宏观杠杆率，国际清算银行每年公布主要国家各部门宏观杠杆率； 其二是名义 GDP，名义 GDP 与居民杠杆率乘积代表居民部门负债（贷款）水平； 其三是家庭债务偿还率，根据国际清算银行的定义，家庭债务偿还率为贷款利息 和分期偿还的本金与可支配收入的比值。 相比居民杠杆率提升，过去名义 GDP 增长对居民新增贷款构成更大支撑，我国家 庭债务偿还率与发达国家对比处于中游水平。2010 年居民杠杆率为 27.3%，2020 年为 62.2%，年均提高 3.5pct，2010 年我国名义 GDP 为 41.2 万亿，2020 年未 101.4 万亿，年均复合增速为 9.4%，可见十年期间名义 GDP 增长对居民新增贷款的贡献 更大。2021 年底，我国居民部门杠杆率达到 62.2%（与 2020 年持平），与发达国家 对比处于较低水平。但居民杠杆率无法直接反映债务压力，本文根据 2021 年底数 据进行估算，我国居民每年还贷压力为 4.94 万亿，人均 3496 元，占 2021 年可支配收入的 10.0%，与发达国家对比处于中游水平。
随着居民部门稳杠杆，预计居民债务偿还率稳中有降，名义 GDP 增长仍能合理能 带动居民房贷增长和需求释放。2020 年我国人均可支配收入比 2015 年增长 46.5%， 略高于同期人均 GDP 增长率 43.9%，我们认为，本身我国基本分配制度坚持按劳 分配为主体，同时十九届六中全会以来共同富裕的政策导向愈发强烈，对居民收 入的关注度不断提高，未来需关注人均可支配收入大概率高于人均 GDP 增速，但 需警惕其中的结构性问题。今年 5 月 25 日，国务院召开全国稳住经济大盘电视会 议，强调适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加 杠杆，居民家庭部门稳杠杆。随着名义 GDP 和居民可支配收入增长，未来居民房 贷仍能保持合理增速。按 2035 年实现经济总量或人均收入比 2020 年翻一番的要求， 结合 GDP 平减指数，预计未来新增贷款将保持年均复合 6.2%的增速。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
精选报告【未来智库】。未来智库 - 官方网站
2021年安康金融机构评选活动自11月16日正式启动以来，通过发动市民线上投票和
截止2021年12月25日18：30时 ，各银行得票数
中国工商银行安康分行 161719
中国银行安康分行 155139
陕西紫阳农村商业银行股份有限公司 153168
中国建设银行安康分行 144421
陕西汉阴农村商业银行股份有限公司 134799
长安银行安康分行130471
中国邮政银行安康市分行 108998
中国农业银行安康分行 90742
各保险公司得票数
平安财产：59054
人保财产：45973
截止12月26日，华商报
特别提醒大家，目前线上投票已结束， 受疫情影响，后期评比阶段安排事项：金融机构互评、专家评选及颁奖仪式举办时间延后，具体安排视疫情情况而定。
据了解，2021年安康市民最满意金融机构评选活动，是华商传媒安康融媒体中心（二三里资讯、华商报、华商网）每年一度的金融行业评选活动，旨在通过市民参与、
编者按：自2001年启动以来，“博鳌·21世纪房地产论坛”已走过21年，并成为行业思想碰撞、输出真知灼见的重要舞台。
众所周知，自去年下半年开始，房地产行业出现深度调整，运行逻辑已经发生深刻变化。应当如何看待地产行业的现在和未来？本届年会，本报邀请众多学界、商界的重磅嘉宾，深入探讨地产行业的角色之变、市场之判、平衡之道、模式之选以及回归之路等五大命题。
我们认为，居住产业并未落幕，在经历风雨洗礼之后，房地产行业新发展模式必将建立和巩固，各类市场主体都能在蜕变中穿越周期，行稳致远。
深度调整中的房地产行业，运行逻辑已经发生了结构性变化，“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继。但居住产业并未落幕，如何在良性循环和健康发展的指导思想下，寻求新的发展模式，成为企业安全“活下去”并最终穿越周期的必经之路。
7月29日，由南方财经全媒体集团发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会圆满闭幕。在这场以“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”为主题的思想盛宴上，多位*专家与房地产全产业链从业者，共同呈现了行业深度剖析、一线实战经验以及新逻辑下对生存之道的思考。
“2022年是加快构建新发展格局、全面深化改革开放的重要年份。我国经济长期向好的基本面并未改变，在新的发展阶段，房地产业被赋予新的历史使命。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示，房地产的民生和保障属性更加凸显，市场环境颠覆了原有的发展惯性，对于从业者来说，只有积极进取，主动求变，才能完成新一轮进化。
邓红辉指出，虽然旧有的红利已渐趋稀薄，但居住需求仍有坚实的基础，中国房地产及其相关产业链仍有巨大的发展空间；产品和服务时代将真正到来，这既是消费者的福祉，也标志着行业走向专业化和精细化；新发展模式必将建立和巩固，各类市场主体都能在蜕变中穿越周期，行稳致远。
这也是与会嘉宾的共识。开发业务在栉风沐雨中走向价值回归，经营性业务成为不确定中的确定性，找到规模、负债和利润的平衡之道后，运营、服务和数字化的价值，也愈发凸显。
虽然旧有的红利已渐趋稀薄，但居住需求仍有坚实的基础，中国房地产及其相关产业链仍有巨大的发展空间。视觉中国
市场之判：告别高增长
包括高杠杆终结在内的种种迹象表明，房地产业已经告别了高增长时代，整个行业的主要指标变化已经进入了平稳通道。
中国房地产业协会会长冯俊分析指出，房地产量价不断上涨“神话”的破灭，使行业继续实施高杠杆的土壤不复存在。冯俊对于当前市场有三个判断，一是市场基本触底；二是流动性风险扩大的可能性基本没有，但传导、延展效应逐步产生；三是地方的稳楼市政策效果有待观察。
贝壳找房*副总裁、贝壳研究院院长李文杰也认为，虽然仍存在一些不确定因素，但随着政策对市场信心的提振，今年房地产市场*迷的时候已经过去，市场有望在下半年由热点城市带头走向复苏。
在复苏的过程中，市场并非呈现为一条平稳的线条，波动依然存在。
根据保利发展控股战略研究院院长吴定金提供的数据，进入今年7月，市场仍延续下行特征，保利盘均周来访下降至60组左右，相比6月减少20组，再次回到低位水平；主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷，同比跌幅回到30%-40%左右。
放眼中长期，与会嘉宾认为，房地产业仍有足够的支撑，这表现为：我国宏观基本面持续向好、长期向好的趋势没有改变；房地产行业面临的基本支撑因素没有改变，新型城镇化的推进、人口的迁徙等带来的合理住房需求将持续释放。
在李文杰看来，政府给房地产开发行业的定位是“压舱石”和“稳定器”，不能没有，不可过度。“房地产市场没有落幕，只是增速换挡。”他说。
“行业未来所呈现的趋势将是去金融化、制造业化、*专业化、功能民生化和竞争格局加剧分化。”吴定金进一步指出，随着土地红利不再、利润下行，房企必须贯彻制造业思维和精益管理的理念，此外，信用、品牌、专业能力和管理能力将成为房企分化的关键因素。
冯俊也强调说，房地产本身的逻辑结构发生了大变化，“企业必须在保证安全的基础上，寻求新的发展模式。”
模式之选：探索新发展
去年末以来，监管部门提出，房地产业要探索新的发展模式，对于企业主体来讲，如何及时转变思维，在新的市场环境和发展逻辑下建立新发展模式，已迫在眉睫。
房地产行业从过去二十几年的高速增长，到未来平稳增长的常态，让很多民营企业放慢脚步、回归合理。旭辉控股董事局主席林中说，自己在经营企业时一直遵循三个原则：一是尊重常识；二是敬畏规律；三是房子要回归居住本质。
在关于未来的思考中，林中提到了轻重结合的战略道路，即低负债、低风险、轻资产，能穿越周期以及长期主义的发展模式。基于未来房地产更趋于专业细分，林中认为，轻重并举的发展模式在物业、租赁市场、社区服务和城市服务上均有很大的空间。
金地集团总裁黄俊灿则表示，长期坚持平衡发展的战略，追求规模和利润的平衡，不唯规模论，追求长期经营目标和短期经营目标的平衡，是企业能够从容应对市场波动的关键所在。他提到，面向未来，房地产企业也应该考虑如何为购房者提供更好的产品、更优的服务。
回归产品价值是一个重要方向，兰德咨询机构总裁宋延庆也提到，未来房企将由规模导向和速度导向的发展模式，转向产品力和服务力导向。“企业归根结底是提供产品和服务的市场主体，把产品和服务做到*，一定会有客户买单。”他说。
“做三四月的事，八九月自有答案。”绿城执行董事、副总裁、首席运营官李骏表示，产品力和服务力过硬的企业才能受到认可，通过修炼内功，重视客户品质需求，主动应对，或可率先突围。
融信品牌营销中心总经理孙群存则指出，对新模式的探索初衷，是让房地产行业回归健康发展、良性循环，底层逻辑是防范金融风险。他认为，企业对品质的探索也是一种新发展模式，企业在管理端和品质端能坚持初心，才有可能获得市场的认可和持续的发展。
底线思维：守住安全
与历史上的周期性调整不同，当前这一轮大洗牌将“去杠杆”进行到底，那些奉行高杠杆、高周转、盲目追求规模的企业多多少少遇到了困难，而稳健型房企和深耕型房企则受益于良好的资金流转效率。
冯俊强调，在经历了此轮市场波动后，必须从根本上调整原来加杠杆的发展模式，一是改善资本结构，增大直接融资的比重；二是改善融资方式，降低表外负债的比重；三是调整融资规模；四是注意风险监测，防患于未然。
林中以自己公司为例指出，旭辉能活到今天，是因为有严格的财务纪律与严格的底线思维，为了不断提升信用评级，降低融资成本，公司内部规定不能过度融资。“这恰好造就了我们对负债率的约束、对现金流的底线保留。”
拥有一线实战经验的黄俊灿也举例称，金地追求规模和利润平衡，并非坚持每年规模都要增长。他说，公司在财务上也保持高度的自律，合理控制负债水平，不盲目推高负债率，即便在美元债最宽松的时候，也没有盲目拉高美元债的发行比例。
“房企首先要在思想上回归稳健，一要重视规模、利润和负债的平衡，二要坚持长期主义，三要回归居住属性。”金科股份副总裁张勇表示，接下来房企也要调整对利润的心理预期，向制造业学习，除了产品要精益求精，发展模式也要沉下心来。“要做百年企业，重要的是一直经营下去，比短期内高利润更重要的是‘源远流长’。”张勇说。
突围之道：穿越周期
在充满不确定性的当下，即便开发业务的红利已经见顶，但与居住相关的配套和服务领域，存在大量尚未被满足的需求。
回归产业本身的商业逻辑，立足真实居住需求的确定性机会，建立以真实客户需求为基础的商业模式，打造极具竞争力的专业能力和管理能力，才能实现确定性发展和高质量发展。
万科旗下万纬物流董事长张旭在演讲时，对一个城市和老百姓来说，除了房地产还有很多的其他需求，对房企而言，围绕这些需求也能看到转型空间，万纬物流就是链接了住宅、物业、商业、酒店、食品等业务与美好生活场景。
龙湖冠寓资管总经理易俊谈到龙湖在租赁市场的探索时表示，租赁住房的运营涉及复杂的面积管理和服务管理，尤其是当企业做到一定体量的时候，管理系统就必须要跟上，为此，要重视数字化管理系统的全面搭建。
易俊说，秉承着长期主义的态度，既要有“晴天补屋顶”的远虑，也要有“雨夜赶长路”的筹谋。“只有做好运营和服务，我们才有可能面向未来收获果实。”
旭辉建管总裁吴俊以代建行业的发展为例表示，立足长远的发展，代建行业应该做好服务，踏踏实实地把每个项目做好，把本职工作做好，把每个委托方服务好，为每个委托方提供真实的价值创造，代建才能走得更长更远。
安居客副总裁赵彤阳则看到了数字化的机会。赵彤阳称，房地产产业的数字化转型将带来新动能。她以数字化营销为例解析道，通过大数据智能分析，可以有效提升对客户的*营销，优化购房者体验。
第二曲线：抓住机遇
与开发业务进入深度调整期并行的是，服务型业务开始显现张力和韧性，尤其是物业服务这一赛道，因其确定性高且持续性强而拥有更多想象空间。
融创服务集团执行董事兼首席财务官及副总裁杨曼谈道，物业服务是轻资产业务，对财务杠杆依赖低。相对于地产开发偏向一次性的业务模式，物业服务更具有持续性，也因此，从发展阶段来看，地产开发已经处在中后期，物业服务仍旧处在非常初期的阶段，具有较大的发展空间。
“地产开发业务当前的波动只会对物业服务行业增速产生一定影响，长远来看，物业服务行业在方向和趋势上都不会有大的改变。恰恰相反，当前的波动只会倒逼物业服务企业更好地挖掘行业自身的发展潜力。”杨曼说。
万物梁行CEO叶世源认为，随着大开发时代进入尾声，物业企业能够突围应该基于两个方面，一是横向拓宽服务边界服务更多客户，二是深度挖掘客户需求。
合景悠活副总裁王中琦则提到，应该做好自己的业务底盘，未来物业服务行业还有许多的机会等待挖掘。“随着服务领域的延展，有许多不同业态和专项服务的市场等待我们去开拓和完善，因此要求物业企业应该有全业态发展的能力，也可以更关注差异化的品牌和产品打造，一个市场足够大，企业之间没有必要在小范围内拼杀内卷，可以开辟更多的蓝海赛道。”他说。
展望未来，新城悦服务首席战略官尤建峰认为，物业估值具备长期性，应回归本心追求有质增长。“物业服务市场规范化发展的趋势不变，相信越来越多的物业服务企业会秉承服务理念，回归本真。”
共研网发布的《2021-2027年中国浙江房地产行业全景调研及发展前景预测报告》共十四章。首先介绍了浙江房地产行业市场发展环境、浙江房地产整体运行态势等，接着分析了浙江房地产行业市场运行的现状，然后介绍了浙江房地产市场竞争格局。随后，报告对浙江房地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了浙江房地产行业发展趋势与投资预测。您若想对浙江房地产产业有个系统的了解或者想投资浙江房地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。
报告目录：
第一章 房地产的相关概述
1.1 房地产概念阐释
1.1.1 房地产的定义
1.1.2 房地产的特征
1.1.3 房地产的类别
1.1.4 房地产的自然形态
1.2 房地产行业概述
1.2.1 房地产行业的定义
1.2.2 房地产行业的特点
1.2.3 房地产行业的地位
1.2.4 房地产的主要领域
1.3 影响房地产价值的因素
1.3.1 成本因素
1.3.2 经济因素
1.3.3 政策因素
1.3.4 社会因素
1.4 房地产市场分析的内容和特点
1.4.1 房地产市场分析的层次
1.4.2 房地产市场分析的内容
1.4.3 房产地市场分析的特点
1.4.4 提高分析有效性的途径
第二章 2015-2019年中国房地产行业发展概况
2.1 中国房地产行业发展综述
2.1.1 发展状况回顾
2.1.2 行业发展形势
2.1.3 短周期化特征
2.1.4 行业经营利润
2.1.5 行业泡沫浅析
2.2 2016年中国房地产行业发展分析
2.2.1 2016年发展特征
2.2.2 开发投资完成情况
2.2.3 商品房的销售情况
2.2.4 房产开发景气指数
2.2.5 2017年市场热点
2.3 2017年中国房地产行业发展分析
2.3.1 2017年发展特征
2.3.2 开发投资完成情况
2.3.3 商品房的销售情况
2.3.4 房产开发景气指数
2.3.5 2018年市场热点
2.4 2018年中国房地产行业发展分析
2.4.1 2018年发展特征
2.4.2 开发投资完成情况
2.4.3 商品房的销售情况
2.4.4 房产开发景气指数
2.4.5 2019年市场热点
2.5 2015-2019年中国房地产市场区域发展情况
2.5.1 一二线城市现状
2.5.2 三四线城市现状
2.5.3 都市区发展情况
2.6 中国房地产行业面临的问题及考验
2.6.1 当前需注意的问题
2.6.2 行业面临主要考验
2.6.3 市场供需结构失衡
2.6.4 市场监管缺乏力度
2.7 中国房地产行业的对策及建议
2.7.1 主要对策分析
2.7.2 规范税收管理
2.7.3 市场调控法制化
第三章 2015-2019年中国浙江房地产行业发展环境分析
3.1 浙江房地产行业政治法律环境
3.1.1 行业主管部门分析
3.1.2 行业监管体制分析
3.1.3 行业主要法律法规
3.1.4 相关产业政策分析
3.1.5 行业相关发展规划
3.1.6 政策环境对行业的影响
3.2 浙江房地产行业经济环境分析
3.2.1 国民经济运行情况与GDP
3.2.2 消费价格指数CPI、PPI
3.2.3 固定资产投资情况
3.2.4 全国居民收入情况
3.3 浙江房地产行业社会环境分析
3.3.1 浙江房地产产业社会环境
3.3.2 社会环境对行业的影响
3.4 浙江房地产行业技术环境分析
3.4.1 浙江房地产技术分析
1、技术水平总体发展情况
2、中国浙江房地产行业新技术研究
3.4.2 浙江房地产技术发展水平
1、中国浙江房地产行业技术水平所处阶段
2、与国外浙江房地产行业的技术差距
3.4.3 行业主要技术发展趋势
3.4.4 技术环境对行业的影响
第四章 全球房地产行业发展概述
4.1 2015-2019年全球房地产行业发展情况概述
4.1.1 全球房地产行业发展现状
4.1.2 全球房地产行业发展特征
4.1.3 全球房地产行业市场规模
4.2 2015-2019年全球主要地区浙江房地产行业发展状况
4.2.1 欧洲房地产行业发展情况概述
4.2.2 美国房地产行业发展情况概述
4.2.3 日韩房地产行业发展情况概述
4.3 2021-2027年全球房地产行业发展前景预测
4.3.1 全球房地产行业市场规模预测
4.3.2 全球房地产行业发展前景分析
4.3.3 全球房地产行业发展趋势分析
4.4 全球房地产行业重点企业发展动态分析
第五章 中国浙江房地产行业发展概述
5.1 中国浙江房地产行业发展状况分析
5.1.1 中国浙江房地产行业发展阶段
5.1.2 中国浙江房地产行业发展总体概况
5.1.3 中国浙江房地产行业发展特点分析
5.2 2015-2019年浙江房地产行业发展现状
5.2.1 2015-2019年中国浙江房地产行业市场规模
5.2.2 2015-2019年中国浙江房地产行业发展分析
5.2.3 2015-2019年中国浙江房地产企业发展分析
5.3 2021-2027年浙江房地产行业面临的困境及对策
5.3.1 中国浙江房地产行业面临的困境及对策
1、中国浙江房地产行业面临困境
2、中国浙江房地产行业对策探讨
5.3.2 中国浙江房地产企业发展困境及策略分析
1、中国浙江房地产企业面临的困境
2、中国浙江房地产企业的对策探讨
5.3.3 国内浙江房地产企业的出路分析
第六章 中国浙江房地产所属行业市场运行分析
6.1 2015-2019年中国浙江房地产所属行业总体规模分析
6.1.1 企业数量结构分析
6.1.2 人员规模状况分析
6.1.3 行业资产规模分析
6.1.4 行业市场规模分析
6.2 2015-2019年中国浙江房地产所属行业产销情况分析
6.2.1 中国浙江房地产所属行业工业总产值
6.2.2 中国浙江房地产所属行业工业销售产值
6.2.3 中国浙江房地产所属行业产销率
6.3 2015-2019年中国浙江房地产所属行业市场供需分析
6.3.1 中国浙江房地产行业供给分析
6.3.2 中国浙江房地产行业需求分析
6.3.3 中国浙江房地产行业供需平衡
6.4 2015-2019年中国浙江房地产所属行业财务指标总体分析
6.4.1 行业盈利能力分析
6.4.2 行业偿债能力分析
6.4.3 行业营运能力分析
6.4.4 行业发展能力分析
第七章 浙江房地产细分市场分析
7.1 2015-2019年浙江住宅市场分析
7.1.1 2019年浙江住宅市场分析
7.1.2 2015-2019年浙江住宅地产建设规模
7.1.3 2015-2019年浙江住宅销售规模
7.2 2015-2019年浙江二手房市场分析
7.2.1 2019年浙江二手房市场分析
7.2.2 2015-2019年浙江二手房交易规模
7.2.3 2015-2019年浙江二手房销售规模
7.3 2015-2019年浙江写字楼市场分析
7.3.1 2019年浙江写字楼市场分析
7.3.2 2015-2019年浙江写字楼建设规模
7.3.3 2015-2019年浙江写字楼销售规模
7.4 2015-2019年浙江商业地产市场分析
7.4.1 2019年浙江商业地产市场分析
7.4.2 2015-2019年浙江商业地产建设规模
7.4.3 2015-2019年浙江商业地产销售规模
第八章 中国浙江房地产行业上、下游产业链分析
8.1 浙江房地产行业产业链概述
8.1.1 产业链定义
8.1.2 浙江房地产行业产业链
8.2 浙江房地产行业主要上游产业发展分析
8.2.1 上游产业发展现状
8.2.2 上游产业供给分析
8.2.3 上游供给价格分析
8.2.4 主要供给企业分析
8.3 浙江房地产行业主要下游产业发展分析
8.3.1 下游（应用行业）产业发展现状
8.3.2 下游（应用行业）产业需求分析
8.3.3 下游（应用行业）主要需求企业分析
8.3.4 下游（应用行业）*前景产品/行业分析
第九章 中国浙江房地产行业市场竞争格局分析
9.1 中国浙江房地产行业竞争格局分析
9.1.1 浙江房地产行业区域分布格局
9.1.2 浙江房地产行业企业规模格局
9.1.3 浙江房地产行业企业性质格局
9.2 中国浙江房地产行业竞争五力分析
9.2.1 浙江房地产行业上游议价能力
9.2.2 浙江房地产行业下游议价能力
9.2.3 浙江房地产行业新进入者威胁
9.2.4 浙江房地产行业替代产品威胁
9.2.5 浙江房地产行业现有企业竞争
9.3 中国浙江房地产行业竞争SWOT分析
9.3.1 浙江房地产行业优势分析
9.3.2 浙江房地产行业劣势分析
9.3.3 浙江房地产行业机会分析
9.3.4 浙江房地产行业威胁分析
9.4 中国浙江房地产行业投资兼并重组整合分析
9.4.1 投资兼并重组现状
9.4.2 投资兼并重组案例
9.5 中国浙江房地产行业重点企业竞争策略分析
第十章 中国浙江房地产行业领先企业竞争力分析
10.1 绿城房地产集团有限公司
10.1.1 企业发展基本情况
10.1.2 企业主要产品分析
10.1.3 企业竞争优势分析
10.1.4 企业经营状况分析
10.2 湖州市房地产开发总公司
10.2.1 企业发展基本情况
10.2.2 企业主要产品分析
10.2.3 企业竞争优势分析
10.2.4 企业经营状况分析
10.3 宁波雅戈尔置业有限公司
10.3.1 企业发展基本情况
10.3.2 企业主要产品分析
10.3.3 企业竞争优势分析
10.3.4 企业经营状况分析
第十一章 2021-2027年浙江房地产行业发展趋势与前景分析
11.1 2021-2027年浙江房地产市场发展前景
11.1.1 2021-2027年浙江房地产市场发展潜力
11.1.2 2021-2027年浙江房地产市场发展前景展望
11.1.3 2021-2027年浙江房地产细分行业发展前景分析
11.2 2021-2027年浙江房地产市场发展趋势预测
11.2.1 2021-2027年浙江房地产行业发展趋势
11.2.2 2021-2027年浙江房地产市场规模预测
11.2.3 2021-2027年浙江房地产行业应用趋势预测
11.2.4 2021-2027年细分市场发展趋势预测
11.3 2021-2027年浙江房地产行业供需预测
11.3.1 2021-2027年浙江房地产行业供给预测
11.3.2 2021-2027年浙江房地产行业需求预测
11.3.3 2021-2027年浙江房地产供需平衡预测
11.4 影响企业生产与经营的关键趋势
11.4.1 行业发展有利因素与不利因素
11.4.2 市场整合成长趋势
11.4.3 需求变化趋势及新的商业机遇预测
11.4.4 企业区域市场拓展的趋势
11.4.5 科研开发趋势及替代技术进展
11.4.6 影响企业销售与服务方式的关键趋势
第十二章 2021-2027年浙江房地产行业投资前景
12.1 浙江房地产行业投资现状分析
12.1.1 浙江房地产行业投资规模分析
12.1.2 浙江房地产行业投资资金来源构成
12.1.3 浙江房地产行业投资项目建设分析
12.1.4 浙江房地产行业投资资金用途分析
12.1.5 浙江房地产行业投资主体构成分析
12.2 浙江房地产行业投资特性分析
12.2.1 浙江房地产行业进入壁垒分析
12.2.2 浙江房地产行业盈利模式分析
12.2.3 浙江房地产行业盈利因素分析
12.3 浙江房地产行业投资机会分析
12.3.1 产业链投资机会
12.3.2 细分市场投资机会
12.3.3 重点区域投资机会
12.3.4 产业发展的空白点分析
12.4 浙江房地产行业投资风险分析
12.4.1 行业政策风险
12.4.2 宏观经济风险
12.4.3 市场竞争风险
12.4.4 关联产业风险
12.4.5 产品结构风险
12.4.6 技术研发风险
12.4.7 其他投资风险
12.5 浙江房地产行业投资潜力与建议
12.5.1 浙江房地产行业投资潜力分析
12.5.2 浙江房地产行业*投资动态
12.5.3 浙江房地产行业投资机会与建议
第十三章 2021-2027年浙江房地产企业投资战略与客户策略分析
13.1 浙江房地产企业发展战略规划背景意义
13.1.1 企业转型升级的需要
13.1.2 企业做大做强的需要
13.1.3 企业可持续发展需要
13.2 浙江房地产企业战略规划制定依据
13.2.1 国家政策支持
13.2.2 行业发展规律
13.2.3 企业资源与能力
13.2.4 可预期的战略定位
13.3 浙江房地产企业战略规划策略分析
13.3.1 战略综合规划
13.3.2 技术开发战略
13.3.3 区域战略规划
13.3.4 产业战略规划
13.3.5 营销品牌战略
13.3.6 竞争战略规划
13.4 浙江房地产中小企业发展战略研究
13.4.1 中小企业存在主要问题
1、缺乏科学的发展战略
2、缺乏合理的企业制度
3、缺乏现代的企业管理
4、缺乏高素质的专业人才
5、缺乏充足的资金支撑
13.4.2 中小企业发展战略思考
1、实施科学的发展战略
2、建立合理的治理结构
3、实行严明的企业管理
4、培养核心的竞争实力
5、构建合作的企业联盟
第十四章 研究结论及建议（）
14.1 研究结论
14.2 建议
14.2.1 行业发展策略建议
14.2.2 行业投资方向建议
14.2.3 行业投资方式建议
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