房产交易税抵扣个税吗现在
房产交易税抵扣个税吗现在
家人们，咱就是说，最近是不是又被“卖房那点事儿”给整emo了？看着那白花花的银子变成了税款，小心脏是不是哇凉哇凉的？特别是当你听到隔壁王叔叔、楼下李阿姨神神秘秘地讨论“哎呀，那个交易税好像能抵个税”的时候，你的眼睛是不是瞬间就亮了，感觉自己发现了什么惊天大秘密，仿佛下一秒就能省出一个爱马仕！打住，打住！先别急着开香槟，今天咱就把这个话题给盘得明明白白的，让你彻底告别“听说”和“我觉得”。
首先，咱们得来个灵魂拷问：房产交易税，到底是个啥玩意儿？它可不是一个人在战斗，而是一个“兄弟连”，主要成员包括但不限于给国家的增值税、城建税、教育费附加，还有给地方的个人所得税、印花税和土地增值税。买家那边呢，还得掏个契税。这么多“税兄弟”，听着就头大。而你心里想的那个“个税”，全称叫“个人所得税”，一般指的是你卖房子赚了钱，要交的那部分。那么问题来了，这些“税兄弟”能手拉手一起抵扣你最后要交的那个“卖房个税”吗？答案是：想得美！但在你准备关掉页面之前，请给我一首歌的时间，因为事情的真相，远比一个简单的“不行”要精彩得多！
我们来打个比方。你去吃火锅，点了锅底、肥牛、毛肚，最后结账的时候，账单上写着总共300块。你能跟老板说：“老板，我这个锅底费能不能抵一下我的肥牛钱？”老板听了估计都得给你个黑人问号脸。一个道理，房产交易中产生的增值税、契税（这还是买家交的呢）和你要交的个人所得税，它们是不同税种，属于不同的“账单”，井水不犯河水，各算各的账，不能直接“乾坤大挪移”拿来互相抵扣。所以，那些告诉你“交了契税就能少交个税”的传言，可以直接拉黑了，别问，问就是“谣言，绝对是谣言！”
“啊？那我不白高兴一场？”别急着垂头丧气，虽然不能直接“一键抵扣”，但政策爸爸还是给我们留了几个“隐藏款”大礼包的。这才是今天的重点，赶紧拿出小本本记下来！虽然不能用A税抵B税，但是我们在计算“应纳税所得额”的时候，是可以扣除一些“合理费用”的。这是什么意思呢？就是说，在计算你到底赚了多少钱（应纳税所得额 = 卖房收入 - 房屋原值 - 合理费用）的时候，有些钱是可以先减掉的。这就相当于你吃火锅虽然不能用锅底费抵肥牛钱，但如果你有张“满100减20”的优惠券，那总金额不就下来了嘛！
这些“合理费用”优惠券都包括啥呢？划重点了啊！第一，你当年买这套房子的时候，支付的契税、营业税（现在叫增值税）、印花税等原始税费，是可以扣的！没想到吧，当年的税票现在成了“省钱神器”。第二，你卖房过程中支付的中介费、公证费等，只要有合规票据，也可以扣。第三，一个超级容易被忽略的大项——装修费！没错，你为了让房子卖个好价钱，砸进去的那些真金白银，在一定限额内（比如房屋原值的10%）是可以扣除的。前提是，你得有正儿八经的装修合同和发票！所以说，平时养成收集票据的好习惯，关键时刻真的能当钱花啊！
当然，说到省个税，怎么能不提那个传说中的“王炸”——满五唯一！这简直就是免死金牌，YYDS！啥意思呢？就是你的房子房产证（或契税完税证明）日期算起已经满了五年，并且这套房子是你（及家庭成员）名下唯一的住房。只要满足这两个条件，恭喜你，卖房的个人所得税直接给你免了！一分钱都不用交！这可比任何抵扣都来得实在，直接釜底抽薪，让你笑得合不拢嘴。所以，在卖房前，一定先看看自己手里的牌是不是“满五唯一”这张王炸。
“那我既不是满五唯一，也没啥合理费用票据，是不是就凉了？”别慌，政策爸爸还准备了一个“终极大招”，这个大招的名字，听起来就很高大上，叫做“换房退税”！这个政策简直是改善型需求的福音。具体来说，就是你在卖掉自己现有的住房后，在一年之内，又重新购买了新的住房，那么你卖房时已经缴纳的个人所得税，是可以申请退还的！惊不惊喜，意不意外？
这个“换房退税”是怎么个退法呢？规则也很清晰。如果你新买的房子，成交价格大于或者等于你卖掉的旧房子的价格，那么恭喜你，之前交的个税可以全额退还！一分不差地回到你的口袋里。如果新买的房子价格，比旧房子便宜，那也能按比例退税。计算公式是：（新购住房成交价格 ÷ 原住房转让价格）× 已缴纳的个人所得税。举个栗子：你卖了套200万的房子，交了2万的个税。然后你在一年内又花了300万买了套新房，那这2万个税就能全退。如果你是花了150万买了套新房，那你就能退 (150/200) * 2万 = 1.5万元。是不是瞬间感觉血又满了？这个政策的有效期也被延长了，所以近期有换房打算的小伙伴，这个超级大红包可千万别错过了！
还有一个经常被搞混的概念，就是“房贷利息抵扣个税”。很多人一听，哎，房贷利息都能抵个税，那我卖房的税肯定也能抵吧？打住！此“个税”非彼“个税”。房贷利息抵扣的，是你每个月工资薪金的个人所得税，属于“个人所得税专项附加扣除”的范畴。简单说，就是你每个月工资在计算要交多少税的时候，可以先扣掉1000块钱（首套住房贷款利息），让你实际交税的基数变少。这跟你卖房子产生的“财产转让所得”个人所得税，完全是两条平行线，根本不会有交集。这就好比你在A店的积分，不能拿到B店去用一样，规则得搞清楚。
所以，咱们现在来梳理一下这个有点绕的逻辑。直接拿房产交易过程中交的各种税（比如增值税、契税）去抵扣最后要交的卖房个税？No, no, no，这是行不通的。但是，你可以通过扣除“合理费用”（比如当年的购房税费、装修费、中介费）来降低你的“应纳税所得额”，从而间接减少个税。更牛的操作是，如果你是“满五唯一”，直接免税，游戏通关。如果你是“换房一族”，那么“换房退税”这个大彩蛋等着你来砸。至于“房贷利息抵扣个税”，那是你日常打工生涯里的福利，跟卖房这事儿关系不大。
现在你是不是感觉思路清晰多了？下次再有人跟你说什么“交易税抵个税”，你就可以挺直腰板，化身“政策小灵通”，跟他好好说道说道了。记住，省钱是门技术活，光靠道听途说可不行，得真正了解规则，才能在规则的范围内，为自己的钱包争取最大的利益。那么问题来了，如果你卖掉的房子是你和你前女友共同持有的，现在换房是你和你现任老婆一起买，这个税，它到底能退给谁呢？
