买房贷款，买房贷款提前还款利息怎么算
买房贷款，买房贷款提前还款利息怎么算
本文目录一览：
全干货知识内容
（一）贷款买房全流程：
（1）、看房，选房
（2）、交意向金，锁定房号
（3）、查个人征信，流水
（4）、征信流水没问题，交定金
（5）、签合同，交首付房款
（6）、合同网签备案
（7）、签银行贷款合同
（8）、拿到全部手续（六样资料）
（9）、收房，验房
（10）、缴纳契税（办理房产证）
（11）、贷款还清后注销抵押
（二）房贷下来后，要有这6样资料：
（1）、网签备案合同
（2）、备案登记表
（3）、不动产登记证明
（4）、银行借款合同
（5）、全款购房发票
（6）、维修基金收据
（三）买房六大票据，少一个办不了房产证：
（1）、交了定金要有收据
（2）、交了首付要有首付发票
（3）、网签后要有网签合同
（4）、全款到账要有全款发票
（5）、交契税要有契税发票
（6）、交房后要有维修基金发票
（四）买房前一定要问销售这九个问题：
（1）、备案价是多少？
（2）、公摊面积是多少？
（3）、容积率是多少？
（4）、车位配比是多少？
（5）、得房率是多少？
（6）、成交均价是多少？
（7）、五证公示在哪里？
（8）、合作的银行哪几家？
（9）、贷款如果没有通过定金退不退？
（建议点赞收藏，将来一定用得到。）
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A股市场发展三十余年，不断加入的2亿投资者为市场发展做出了突出贡献。
随着时间推移，参与证券投资的载体从最初的营业部现场交易，到PC端下单，直到今天通过智能手机，证券交易方式发生了翻天覆地的变化。对数量众多的老年人投资者群体而言，如何开发适合他们的APP，提升投资体验、并为他们的投资决策提供帮助，成为监管与券商共同关注的话题。
4月15日晚间，证监会发布了《面向老年人的证券期货业移动互联网应用程序设计规范》、《面向老年人的证券期货业移动互联网应用程序设计检测规范》两项金融行业标准。《》
4家券商参与起草
证监会指出，《面向老年人的证券期货业移动互联网应用程序设计规范》(以下简称《设计规范》)标准针对老年人使用证券期货业移动互联网应用程序面临的困难，结合业务特点和实际情况，给出了行业移动互联网应用程序的设计原则和要求，明确界定使用的语言文字库、屏幕显示、界面设计、业务场景设计等相关要求，有利于促进老年人更加便利、安全使用行业机构移动互联网应用程序服务。《面向老年人的证券期货业移动互联网应用程序设计检测规范》（下称《检测规范》）是结合《设计规范》制定的关于检测工作的配套标准，标准提出了检测评价方法，为科学、统一、规范开展检测工作提供了指导。
《检测规范》的起草单位有中国证券监督管理委员会、中证信息技术服务有限责任公司、国泰君安、中信建投、中国银河、华创证券、嘉实基金、中融基金、华泰期货、大商所飞泰测试技术有限公司、中国电子科技集团公司第十五研究所、上海市信息安全测评认证中心。
针对老年用户的APP设计应遵循三大原则
《设计规范》中明确，老年用户，指的是使用证券期货业移动互联网应用程序的六十周岁以上的公民。
《设计规范》指出，在针对老年用户设计APP时，应遵循掌控感设计原则、信息无障碍设计原则、智能化设计原则。
掌控感设计原则包括架构合理、流程简明、操作顺畅、输入简化、反馈友好。信息无障碍设计原则包括引导合理、信息易读、体验一致、操作简单、错误预防、错误纠正。智能化设计原则包括智能客户服务、智能全局搜索服务、协助设计等要求。
具体的要求，则包括老年用户初次使用产品或产品有新功能上线时，可随时使用操作引导功能快速了解和使用产品；采用渐进式呈现，逐渐引入产品特征，逐步呈现信息和简化设计，防止老年用户因阅读速度较慢而引起的认知超负荷；避免闪光等光学元素运用（如闪光、特殊光颜色）引起老年用户的生理不适；在界面设计中需要放大触摸目标，使目标项足够清晰，提高老年用户点击的准确率等。
《设计规范》还在页面设计、反馈提示等方面提了具体的细则。如要求首页应具备显著入口，支持切换至适老版，或在*进入时给予显著切换提示，且在“设置”中提供适老版入口；具备搜索功能的移动应用应将“长辈版”作为标准功能名，用户可通过搜索功能直达，同时设置“亲情版”“关爱版”“关怀版”等别名作为搜索关键字等。
此外，《设计规范》还特别提到，应针对老年用户的常见问题或关注点在投资者教育内容上予以侧重；应不定期向老年用户推送资本市场风险教育；对老年用户进行投资经验的区分，针对投资经验不足的老年用户，宜在明显的位置为其提供投资者教育入口等。
中信建投、国信证券等APP已推出适老模式
从目前的情况来看，年过六十的投资者在A股市场仍是不可忽视的力量。如2021年9月，《》曾报道，上海股民104岁的周阿婆见证中国资本市场百年历程，现在仍然每天看着电视上的证券行情，需要下单时则指导儿子通过手机APP代为操作。
2021年1月起，工信部在全国范围内组织开展为期一年的互联网应用适老化及无障碍改造专项行动，旨在解决老年人、残疾人等特殊群体在使用互联网等智能技术时遇到的困难，推动充分兼顾老年人、残疾人需求的信息化社会建设。
而近期，已有中信建投、国信证券等券商在进行APP升级时推出了长辈版。如中信建投蜻蜓点金APP的适老模式主打“大字体、大图标、更清晰”；国信证券的金太阳APP也类似，主打“关注视觉体验，放大字体、图标，使得投资者看得清晰、轻松”。
总之，每个人都会老去。对于仍然喜欢活跃在A股投资前线的老年投资者而言，“长辈版”APP推出行业标准，对他们、乃至未来的我们，都是令人开心的事儿。
买房，人生中最重要的一件事，不过由于国内高昂的房价，大部分人只能依托于银行贷款才能实现购房梦。但使用贷款，存在一个风险因素，即银行是否会审批通过？那么交了首付款，如果最终银行贷款却审批下不来，该怎么办呢？已缴纳的首付款还能全额退回吗?
首付款能不能退，关键在于责任一方，如果是开发商的责任，那么正常都可以全额退款以及获得适当的小额赔偿款；但如果责任在于购买者一方，首付款很难全额退还，因为大部分开发商会要求一定的赔偿金额，比如购房总价的3%或者首付款金额的20%之类。
开发商责任
有人感到疑惑，房贷申请与开发商有何关系呢？住房按揭贷款涉及到开发商的责任主要有两个方面：一是五证不全，按照要求，开发商售房前，五证必须齐全（具体包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》），缺一不可，所以一旦出现五证不全的，那么银行就会拒贷；二是负面信息：由于目前房地产基本都是期房销售，因此办理按揭贷款时是暂无房产证可抵押的，所以银行都会要求开发商提供阶段性连带责任担保（直到房产证办出），作为担保人是有资质要求的，如果开发商目前涉及大额不良负债、大额诉讼案件或重大行政处罚等负面信息，对开发商的正常经营可能造成影响的，那么就不是一个合格的担保人，不具备担保条件，银行就会拒贷（其实这也是为购房者考虑，毕竟开发商存在重大问题的话，出现烂尾楼的概率比较高）。
当然了，现实中因为开发商责任无法获得贷款的，始终是少数，一则作为售楼方，长期与银行打交道，开发商知道银行的具体要求；另一方面即使因为开发商的责任，开发商一般也不会选择退款，而是尽快整改，毕竟退款开发商不仅要承担收取首付款期间的利息，还有可能需要赔偿（当然这个赔偿金额不会高,甚至不约定自身责任赔偿金额，毕竟合同是开发商拟定的，肯定有利于自身）。
购买方的责任
如果因购买方的原因，导致被银行拒贷的，那么可以肯定的是首付款不可能取得全额退还，对于购买方而言，这时候有三种方式选择：一是直接选择全款买房，不再进行银行融资；二是针对银行提出的问题进行整改，但这个有难度，如果是收入不足的，还可以通过增加首付款或者共同借款人解决，但如果是征信记录问题或者不良负面信息，短期内般很难解决；三是在上述两种方法都无法解决的情况下，只能选择损失部分首付款，退回部分，不算损失的比例一般会远远高于开发商责任被拒贷时开发商赔偿的比例，甚至如果遇到无良开发商，首付款全部都被没收。
如上图所示：我们们可以看到，因甲方（开发商）的原因导致乙方（购买者）无法获得贷款或者贷款少于申贷金额的，购买者可以解除合同，开发商除了返还首付款及利息外，还要赔偿房价的5%；如果是乙方（购买者）自身的原因，那么15日内归还不算违约，超过15日则违约，具体的按合同十条约定执行。目前找不到原来的图片的第十条的约定了，不过如果未能及时办理按揭支付首付款外的余额，那赔偿基本免不了，而且金额不会太低，如下图所示，违约金达到了30万元。
上述有约定开发商的责任的还属于相对公平的，现实中部分开发商根本没有约定自身责任的赔偿，仅约定了购买方的责任，且具体的责任不明示，一旦如果你到时真的出现无法下贷的情况，那么开发商要收多少违约金都是它一口定的，具体如下图所示：
总结
考虑到拒贷带来的麻烦，目前很多开发商的置业在客户缴纳首付款之前都会先初步审核一下购房者的个人资质条件，一旦不符合会直接提出，所以也不用太过于担心，当然如果有认识的银行朋友，在缴纳首付款前让其帮忙审核下资料会更加稳妥，以防万一。
近期，随着楼市下行压力的持续，部分城市出现了房贷提前还贷的情况，尤其是北京提前还房贷还需要排队。为什么一夜之间会有那么多人提前还贷呢？提前还贷真的就省钱了吗？
很多人觉得提前还贷可以省钱，因为在大部分人的认知当中，房贷利率的计算是按照贷款额度计算好的，然后本金和利息一起分期偿还的。因此很多人都会觉得，只要我提前还贷那么剩下的利息我就不用还了，自然也就剩下了不少钱。但实际上，这种想法与现实是有偏差的。
房贷利息是怎么计算的？
房贷利率的计算方式并不是简单粗暴的本金✖年利率✖贷款年限。而是根据个人还款情况每月实时调整的。我们举个例子，如果等额本息按照本金✖年利率（4.25%）✖贷款年限的方式计算房贷利率，那么100万贷款按照LPR-20基点的*房贷利率计算30年期限贷款的话，应该产生127.5万元的利息。那么三十年的本息合计就是227.5万元，每期还款6319.44元。但实际上，100万贷款按照当前*房贷利率贷款30年本息合计为1770983.61 元，每期还款4914.4元。
从以上的例子大家不难看出，房贷利息的计算并不是简单粗暴地按照本金✖年利率✖贷款年限计算的。而是按照月利率根据每月剩余的贷款额重新计算的。也就是说贷款之后，第一个月的贷款利息按照100万来计算，第二个月的利息减去第一个所偿还的本金之后重新计算利息。所以说按揭房贷计算利息的方式是按照贷款使用的情况来计算的，并不是一次性计算利息后直接分摊到每个月当中的。
提前还贷能省钱吗？
提前还贷确实能省钱，因为提前还贷之后偿还的本金部分是不会再计算利息的。所以说提前还款肯定能给自己剩下这部分利息的支出的。但是我们还要会算另一笔账。
如果我们有100万，如果选择保守的长期稳定投资，4%的回报率是可以做到的。按照复利计算100万30年能够收益2243397.51利息。100万经过30年的时间就变成了300多万。而这100万贷款30年只需要支付77万的利息。很显然，如果我们有合适的理财渠道和机会，不选择提前还款的情况下，我们能够获得更多的效益。毕竟这100万如果提前还款是无法产生收益的。当然，这里如果前期购房的利率太高，投资回报太低的话，提前还款自然会更保险一些。
还有一种情况，就是我们有100万提前还款之后，我们每月还是存4914.4元。经过30年的定投，按照4%的回报率，最终我们投入本金1769184元，收获利息1653021.85元。显然，如果我们提前还款之后再存钱，我们最终的收益还是比不上直接用100万本金稳定投资收益多。
综合来看，提前还贷只是解决了当前的还款压力，但并没有为我们带来更多的收益，实际上也没有为我们省下多少钱。只是减轻了心理压力而已。
很多人都被当前的房贷还款压力击退，觉得有钱了就可以提前还款过过手头宽裕的生活。但实际上如果个人有能力提前还款，其实房贷的支出也不会对个人和家庭的生活造成多少影响。反倒是房贷还清之后，想真正在每个月按照还款额度定存是很难做到的。最后很多人都会发现，不论自己是否提前还款，最终都不会额外存下来更多的钱。
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