购置门面房增值税税率
购置门面房增值税税率
嘿，老铁们！是不是最近手头有点闲钱，心里那个“当个包租公、包租婆，从此走上人生巅峰”的小火苗又开始噗噗往上冒了？看着街边那些人来人往的门面房，是不是感觉它们都在向你招手，嘴里还喊着“快来呀，来收租呀”？打住！在你把银行卡密码告诉中介之前，咱得先聊聊一个能让你瞬间“emo”的大boss——增值税。别小看这玩意儿，它就像你吃火锅时不小心点了个巨辣的锅底，能让你一边流泪一边喊爽（省钱的时候），也能让你辣到怀疑人生（算错的时候）。
首先，咱们得搞清楚一个核心问题：你从谁手里买这个“小金库”？这决定了你接下来要走的剧情线。买门面房，主要就两种情况：一种是从开发商手里买全新的，这叫“一手房”；另一种是从上一个老板手里接盘，这叫“二手房”。这两条路的增值税税率和玩法，那可是天差地别，堪比青铜局和王者局的差距。
先来说说最简单直接的，从开发商手里买新铺子。开发商爸爸们，那基本都是“一般纳税人”，家大业大，税务上必须正规。他们卖房子、卖商铺，开出来的增值税发票，税率明明白白就是9%。对，你没听错，就是9%。你付的房款，比如109万，里面其实就包含了9万的增值税（100万房款 + 9万增值税）。这个时候，你一定要瞪大你的卡姿兰大眼睛，跟开发商要一样神器——增值税专用发票（俗称“专票”）。这玩意儿可不是普通的小票，它就是你未来省钱路上的“通关文牒”，后面咱细说它有多牛。
好了，接下来进入hard模式：买二手门面房。这里的剧情就开始扑朔迷离了，因为你的上家（卖方）身份太多变了。他可能是一家公司，也可能是隔壁老王。咱们得分情况讨论，不然保证你当场“整不会了”。
第一种情况，卖方是一家公司，而且是“一般纳税人”。这家公司当年买这个铺子的时候，如果也拿到了增值税专用发票，并且抵扣过进项税，那他现在卖给你，就得按照9%的税率来计算增值税。但如果他当年是通过一些“骚操作”或者历史遗留问题（比如是“营改增”之前买的），没抵扣过进，那他就可以选择一种更温柔的方式——简易计税，按照5%的征收率来交税。你看，同样是公司卖房，税率就有9%和5%两种可能，是不是已经开始头大了？别急，还没完。
第二种情况，卖方是一家公司，但是个“小规模纳税人”。小规模纳税人嘛，船小好调头，税务上也简单。他们卖不动产，统一按5%的征收率来计算增值税。没得选，就这一条路，简单粗暴。
第三种情况，也是最常见的，卖方是个人，比如张三李四王二麻子。个人卖非住宅类的房产（门面房就属于这类），也得交增值税，同样是按照5%的征收率来算。所以，如果你从个人手里买铺子，对方需要去税务局代开一张发票，税就是按5%交的。
看到这里，你可能想说：“管他卖方是谁，反正交税的又不是我，我只管给钱！”NONONO！格局小了，我的朋友！卖方交的这个税，你以为他会自己承担吗？羊毛出在羊身上，这笔钱最终都会体现在你的购房总价里。更重要的是，这直接关系到你——买方——能不能把这笔钱“捞回来”！
现在，咱们就来揭晓前面提到的那张“通关文牒”——增值税专用发票的终极奥义。这东西的唯一作用，就是“抵扣”！但前提是，你，也就是买方，也得有个身份——“一般纳税人”。如果你是以个人名义买的，或者你注册的公司是“小规模纳税人”，那这张专票对你来说就跟一张普通的收款凭证没啥区别，只能证明你花了钱，一分钱税都抵不了，纯纯当个纪念品。
但如果你是以“一般纳税人”公司（比如你自己的公司）的名义买这个门面房，那故事就瞬间反转，堪称“屌丝逆袭”！你拿到上家开给你的增值税专用发票，上面注明的税额，就可以用来抵扣你公司自己要交的增值税。举个栗子，你公司这个月卖货要交10万的增值税，但你刚好买了那个109万的铺子，拿到了9万的增值税专票。这9万就能派上大用场了！
不过，税务爸爸为了防止大家玩脱了，还设了个“防沉迷”系统。这9万的进项税额，不能一次性全部抵扣，得玩个“分期付款”。规定是：购买不动产，60%的进项税额在当期抵扣，剩下的40%要从第13个月开始才能抵扣。就像一个渣男，答应给你的东西，非要分两次给，还隔了一年之久。就上面那个例子，你这个月能抵扣的税额是9万 * 60% = 5.4万。于是你公司这个月实际只需要交10万 - 5.4万 = 4.6万的税。剩下那3.6万（9万 * 40%），就得等到一年后才能继续抵扣。虽然有点慢，但好歹是真金白银省下来了啊！是不是瞬间觉得这铺子买得更香了？
所以，买铺子前一定要算清楚这笔账。如果你本身就是一般纳税人，那从同样是一般纳税人的开发商或公司手里买铺子，并且能拿到9%的专票，虽然看起来税率高，但你能抵扣的也多，长远看可能更划算。如果你从小规模纳税人或个人手里买，对方只能开出5%（甚至是3%，如果对方是小规模纳税人自己去代开专票的话）的专票，你这边能抵扣的就少。当然，这笔账还得结合你的购房总价和公司本身的纳税情况来综合盘算。
除了增值税这个大头，买卖门面房的过程中，你还会遇到契税（通常是3%-5%）、印花税（万分之五）等其他税费，这些都是买方要承担的硬成本，也得提前算进你的预算里。千万别只盯着房价，最后被各种税费搞得措手不及，那可真是“蓝瘦香菇”了。
话说回来，如果你用这个门面房开了一家零食店，卖的是可以免征增值税的农产品，比如红薯干，那你买铺子时抵扣的这个进项税，税务局会不会让你再吐出来一部分呢？
