买房贷款利率，买房贷款利率是否随银行利息调整
买房贷款利率，买房贷款利率是否随银行利息调整
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业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失
图/视觉中国
文 | 《财经》
“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。
《财经》
在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。
值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。
住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？
“大热”的房抵贷
“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》
今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。
《财经》
“如果房子已经还清贷款，*年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率*在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。
对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。
“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”
2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》
据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。
根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。
银行严控资金用途
在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。
《财经》
“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。
根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。
在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。
“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》
事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。
2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。
2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。
随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。
在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。
《财经》
购房者需理性
当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？
“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》
一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。
整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。
一位上海地区的购房者告诉《财经》
由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。
“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”
另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。
值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。
“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》
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8月22日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.7%降为3.65%，5年期以上LPR从4.45%降为4.3%。
作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示：“由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场回升的政策意图。”
百万元房贷月供减少88.48元
由于房贷利率的定价基准是参考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下调对于房贷来说有怎样的影响？
以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。
截至目前，2022年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。除了今年1月下降5个基点，5月和8月都下降了15个基点。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。”
不仅如此，LPR下调也将惠及正在还贷的家庭。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“存量购房者可能要2023年才能开始减少利息。在2020年8月的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月开始调整。这意味着2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。”
北京首套房商贷利率“破5”
基于“因城施策”的政策导向，各地在LPR的基数上加不同的基点形成各地实际的房贷利率。
就北京而言，银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。那么，此次调整后，北京首套个人住房商贷利率是4.3%加55个基点，下限就是4.85%；二套房商贷利率是4.3%加105个基点，就是5.35%。这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房商贷利率*跌破5%。
根据此前央行、银保监会的*规定，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这也意味着一些城市的首套房贷款利率*可以达到4.1%。
从7月全国各地的房贷利率来看，不少城市积极下调了房贷利率。据贝壳研究院数据显示，2022年7月，103个重点城市主流首套房贷款利率为4.35%，二套房贷款利率为5.07%，分别较上月下降7个基点、2个基点。同时，在统计的全国103个城市中，共有30个城市下调了房贷主流利率。其中，广州、东莞、西安首套房贷款利率降至4.45%；而中山、佛山、贵阳等城市首套房贷款利率降至4.25%。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，后期银行对于首套房、二套房贷款的降息空间将再扩大。
业内：降息符合预判，力度超过预期
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次央行降息在预料之中，但力度超出预期。此前市场普遍预计，8月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。”
8月15日，MLF（中期借贷便利）利率下调10个基点，同时7天期逆回购利率也同步下调10个基点。当时，业内人士普遍认为，由于MLF利率是LPR的定价基准，所以后续出炉的LPR大概率会同步下调。
随后，国务院总理李克强在8月18日主持召开国务院常务会议，其中提出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。
此外，央行降息还有另外一个背景，那就是7月社会融资的下滑。据央行数据，7月，社会融资规模增量为7561亿元，比去年同期减少3191亿元，也创下6年新低。
那么，此次央行降息能否起到拉动楼市的作用呢？对此，张大伟表示：“降息肯定是楼市最重磅的利好。从现在来看，部分一线、二线城市等的首套房贷利率仍然维持5%及以上，这也说明当下市场需要更多的稳楼市政策。”
“这次降息对刚性需求、改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”李宇嘉补充说。
对于房企的影响，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟分析称：“此次降息有利于降低房企短期内的融资成本，减少其融资压力，是对房企‘保交楼、稳民生’的重大金融利好政策。”
新京报
编辑 武新 校对 王心
根据2021年的调查数据显示，目前国内房产市场中购房者的平均年龄在33岁左右。随着时间的更迭，住房消费的主力军也越发的年轻化，90后群体在2016年及以后的买房比例高达42%。
而提到买房，贷款又是无法避免的话题，现在有八成的购房者都通过贷款来购置房产，如今房贷利率迎来下调，那以当初利率买房的人怎么办？
一、 房贷利率的变化
2022年1-7月份的数据显示，我国居民累计新增贷款数额，总计相对于之前来讲下降了55%，而同一时间段，新增银行存款总数额上涨了64%。这两个形成鲜明对比的数字，也向我们传递出了一个信息：在大环境并不乐观的现在，越来越多的人选择主动“去杠杆”，提前还贷款，多存钱应对突发状况，而不是再次购买下一套房产。
就在今年七月，房地产行业就又迎来了新的贷款利率调整。7月30日，全国各地近百座城市都发布消息称，会降低购房贷款的利率，甚至部分城市购买首套房的利率达到了4.25%，成为了2019年至今*的房贷利率了。
乍一看可能你并不能看出这个数字的含义。举个例子，你就会知道这项看似小小的变化。对买房这件事带来的影响。假如需要购入一座价值150万元的房产，按照首套房房贷利率4.25%来算，贷款时长30年，那么购房者需要支付的贷款利息就有80.95万元。
这个数字比按照之前的利率结算少了5万元左右，均摊到每月需要支付的钱来算是124元。在现在工作难找，疫情反复的时期，能节省一点儿是一点儿，五万元所带来的改变也是不容忽视的。
二、 原来贷款的人怎么办？
通过上文中举的例子，我们也能够看出贷款的利率下降后，购房者需要支付的实际金额也有相应的波动。利率越高，金额也相应越高，那么现在的利率是降低了，但对于在降低前就已经和银行签订合同、进行贷款购房的人而言，他们是不是就亏了呢？
事实也并不完全是如此。如果你是在2019年之前，就已经办理贷款购房业务的话，那么不仅仅是这次利率的浮动，不会影响到你的贷款还款金额，所有的浮动都不会影响。因为那时的规定就是固定利率还贷，不受任何影响。
在2019年后办理的，或是在2020年前更改变动成为LPR(贷款基础利率)+基准利率的形式还款的购房者，这次的利率下调会对你产生一定的影响。一般来说我们的房贷，是由LPR和基准利率两个主要部分组成的。
在同一时期，所有银行的基准利率都是相同的，各个银行的房贷不同主要取决于浮动利率的变动。除此之外，通常而言购房时和银行签订合同的日期总是在每年的1月1日，每年一续签。只有在当年合同续签后，才能够按照当时的利率进行金额的缴纳，所以即使这次的利率降低至4.25%，，购房者也最多能够享受一年。
当然如果签订的是固定利率合同，实在想要按照新的利率进行缴纳，也是有方法的。可以通过提前还清贷款，或是换房来结束之前的合同，签订新的合同。但这样做也是有缺点的，就是过程较为麻烦。
三、 降低利率的原因
之所以降低利率，根本原因还是在于现在我国多数小城市的房地产行业发展得并不好，有些地区说是进入了行业的“寒冬”也不为过。连续的疫情影响，越来越多的人找不到工作，没有稳定的收入，连自己的生活都顾不上，更别说买房子。
所以才出此计策，想要降低贷款利率进而鼓励人们购房，解决现在银行的贷款问题，同时使我国的经济继续维持平稳发展，提高市场的活力。未来我国的房地产行业的发展方向也会有一些变化。
结合现在的经济发展，我国的人口越来越集中。2020年底深圳的常住人口已经达到了1763.38万人，同年深圳、上海等一线城市的净流入人口也都相继超过了1000万人。如果这种情况一直持续下去，未来我国的城市发展会更加的分化，房价也会截然不同。
随着越来越多的打工人进入大城市，拿着微薄工资度日、难以购置房产的情况也会越来越多，租房也许会成为下一个潮流。未来的房地产行业也会更加注重房屋租赁、二手房交易的市场建设。
结语
无论如何，此次房贷利率的下降对于没有买房的人来说都是利大于弊的事情，国家这样的调整也是考虑到整体的发展。在21世纪的今天，有几个人身上不背负一些贷款呢？但是即使每月都要还款，这也不影响我们对于生活的热情啊！那么对于此次利率的下降，你又有什么看法呢？
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