地产指数(山西金融投资控股集团有限公司)
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关于房地产企业销售表现研究成果指标体系更新说明：
观点指数研究院长期跟进研究地产行业市场发展与企业个体成长，在当前行业变化之下，权益销售更能反映房企的真实销售水平和回款金额，也贴合当前房企由注重发展规模到注重发展质量的趋势。因此房地产企业权益销售金额表现成为销售表现研究成果的最关键测评指标。
楼市修复进度延缓，前100房企累计权益销售同比降52.8%
多地持续释放楼市宽松政策，但由于市场预期与疫情等因素，楼市销售修复进度有所延缓。
数据观点指数整理
观点指数发布的\"2022年1-4月房地产企业销售表现\"研究报告显示，1-4月前100房企实现权益总销售金额14814亿元，同比减少52.8%，降幅扩大4.3个百分点。
4月前100房企实现权益总销售金额3475亿元，环比减少10.9%，同比减少63%。
数据观点指数整理
从整体销售情况来看，1-4月前100房企销售区间分布往尾部靠拢。52家房企权益销售金额位于100亿元以下，较去年同期增加33家。另外，仅有1家房企权益销售金额突破1000亿元，较去年同期减少5家。
数据观点指数整理
聚焦头部房企，前20房企1-4月录得权益销售金额同比减少44.9%，单月录得权益销售金额同比减少54.2%，环比减少21.6%。14家即70%的头部房企累计权益销售同比降幅超过40%。
从销售表现来看，尽管多地释放购房利好政策，但短期没有完全扭转，当前楼市还暂时处于调整过程中。接下来的5-6月或将迎来边际改善，房企需要准备推售货值，加大供应力度和促进销售回款。
等待小阳春：商品房销售量价齐跌，开发投资、开竣工走弱
国家统计局数据显示，2022年1-3月，全国商品房销售金额为29655亿元，累计同比减少22.7%；全国商品房销售面积为31046万平方米，累计同比减少13.8%；商品房销售均价为9552元/平方米，同比下降10.3%。
数据国家统计局，观点指数整理
单月来看，全国商品房销售金额为14196亿元，同比减少26.2%；全国商品房销售面积为15343万平方米，同比减少17.7%；单月商品房均价为9252元/平方米，同比下降10.3%。
第一季度全国商品房销售金额的下降主要有以下原因：上海等城市疫情复发，影响当地与周边区域的楼市销售；由于疫情和市场环境等原因，潜在的购房者预期未来收入下降，消费信心转弱。
另一方面，商品房销售价格与销售体量同比下跌，这表明在市场购房需求减弱以及回笼资金诉求增强的双重因素推动下，房企降价促销行为在逐渐增多。
目前多个城市出台了降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限贷等楼市宽松政策，预计未来市场将逐渐复苏，5-6月可能迎来楼市小阳春。
数据国家统计局，观点指数整理
投资端上，1-3月全国完成房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，增速较1-2月下降3个百分点；单月房地产开发投资13266亿元，环比减少8.5%，同比减少2.4%。
1-3月累计土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%，土地成交价款672亿元，同比下降16.9%。单月土地购置面积501万平方米，环比下降40.2%，同比下降41%；土地成交价款303亿元，环比下降17.9%，同比下降0.9%。
数据国家统计局，观点指数整理
开竣工方面，1-3月房屋累计新开工面积29838平方米，同比减少17.5%，降幅较1-2月下扩大5.3个百分点；单月新开工面积14871万平方米，环比减少0.6%，同比减少22.2%。
竣工方面，1-3月房屋累计竣工面积16929万平方米，同比下降11.5%，降幅较1-2月扩大1.7个百分点；单月竣工面积为4730万平方米，环比减少61.2%，同比下降15.5%。
3月部分城市进行年内首轮集中供地，土地成交触底回暖，考虑到4月依旧有一部分城市土地集中出让，土地市场回暖趋势或将延续。
由于当前房企拿地意愿较弱，新开工面积持续下降；资金承压下房企施工进度减缓，竣工面积数据表现较弱，出现同比两位数的下滑。
数据国家统计局，观点指数整理
到位资金方面，1-3月房企到位资金38159亿元，同比下降19.6%，降幅较1-2月扩大1.9个百分点。3月到位资金为13106亿元，环比下降48.2%，同比下降23%，其中国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比增速分别为-23.5%、-11.6%、-4.8%、-31%和-18.8%。
楼市销售的不景气以及信用偏弱、房企融资缩减等因素影响下，房企当前的资金状况依旧严峻。虽然今年以来金融端宽松政策持续推出，但释放的流动主要惠及头部优质房企，距离传导至整个行业可能还需要一段时间。
年报季观察：增收不增利明显，对收并购持谨慎态度
截至4月底，多家房企已经发布经/未经审核财报，向市场汇报2021年经营情况和业绩亮点。
观点指数选取了行业内46家重点房企作为观察样本，对营收、净利润等财务数据进行分析。
数据Wind，观点指数整理
营收方面， 46家重点房企2021年录得营收总额为50868亿元，同比增长15.1%，营收增幅区间为-31.1%至68.2%，中位数为15.5%。其中，36家样本房企实现营收同比正增长。
数据Wind，观点指数整理
净利润方面，46家重点房企2021年录得净利润总额为4288亿元，同比减少17.2%，净利润增幅区间为-195.6%至74.3%，中位数为-16.6%。其中，30家样本房企净利润录得同比下降。
尽管2021年多家房企结转面积增加、营收增长，但普遍出现增收不增利的现象，主要原因是过去几年房企高溢价拿地以及区域楼市价格调控，结转毛利率降低；以及今年房企根据楼市价格表现，增加计提资产减值损失。
数据Wind，观点指数整理
数据显示，46家重点房企2021年平均毛利率为19.4%，较2020年减少4.2个百分点，降至近5年来的低点。
数据Wind，观点指数整理
对比来看，2021年华侨城、合生创展、富力地产以及金地集团毛利率降幅较大，同比下降23.7、20.7、17.2、11.7个百分点。
数据Wind，观点指数整理
资产减值损失方面，出于谨慎原则，多家房企根据当前市场价格，加大资产减值计提数额。例如新城控股、万科、招商蛇口以及华侨城4家房企2021年计提资产减值损失48.4亿元、35.1亿元、33.9亿元以及21.2亿元，同比增长202.9%、77.4%、31.9%以及150.1%。
值得注意的是，在计提足额的资产减值损失以及强调拿地利润标准之后，多家房企对外表示，未来几年毛利率将企稳回升，增收不增利的情况或将得到改善。
收并购是当前的热门话题，业绩会上，多家已获取收并购融资额度的房企纷纷发表对收并购的看法以及未来计划。
据*检5月9日消息，山西省长治市原市委副书记、市长王俊飚（正厅级）已被公诉。
被“*”的70后市长
王俊飚，男，汉族，1970年11月生，今年52岁，山西清徐人，1992年8月参加工作，1995年6月加入中国共产党，研究生学历，管理学博士学位，研究员、正*会计师。
公开资料显示，他毕业于山西省财政税务专科学校会计专业，长期在金融系统任职。
他早年曾担任太原市财委天公宾馆科员、主任、副经理，太原市文庙城市信用社主任助理，太原市商行西矿街支行副行长，迎泽街支行行长，并州南路管辖支行行长、书记，太原市商业银行总行行长助理，山西省农村信用社联合社信贷管理部副总经理，大同办事处主任、党组书记，山西省农村信用社联合社党委委员、副主任等。
2013年5月，王俊飚履新运城市副市长，3年后履新山西金融投资控股集团有限公司党委副书记、副董事长、总经理，1年后转任山西省国有资本投资运营有限公司党委书记、董事长。
2019年12月，他履新晋商银行股份有限公司党委书记，2020年1月任董事长。
在晋商银行工作2年后，2021年3月，他到了长治市工作，后任长治市代市长、市长。
2021年7月30日，在山西省长治市第十四届人民代表大会第七次会议上，王俊飚当选为长治市人民政府市长。当选市长仅40余天，2021年9月16日， 王俊飚被“*”。
就在被查前两天，2021年9月14日，王俊飚还到了长治市发改委、长治国家粮食储备库进行调研。
在被查之后，王俊飚还曾登上纪委黑名单。
2022年4月27日，山西公开曝光5起违反中央八项规定精神问题，其中第一个就提到了王俊飚。
通报称，2013年至2020年，王俊飚借逢年过节之机，先后多次违规收受管理服务对象赠送的礼品礼金，共计35万余元；2017年年底至2021年3月，违规借用某管理服务对象一辆商务车，供其个人使用；2020年，先后多次接受可能影响公正执行公务的奢华宴请，食用*食材、饮用*酒水。
“山西国企航母”首任“*”
王俊飚曾是山西省国有资本投资运营有限公司首任“*”。
被称为“山西国企航母”的山西省国有资本投资运营有限公司是在2017年7月揭牌成立的，当地媒体称，这标志着山西省国有资产管理体制从“管资产”向“管资本”转变迈出了实质性步伐。
据《山西日报》2017年介绍，山西省国有资本投资运营公司是山西省政府出资设立的省属国有企业，由省国资委、金控集团划转省属企业国有股权组成，注册资本500亿元，是全省*的集多领域于一体的省属国有资本投资运营平台。
“在山西所有改革中，国企国资改革力度之大，推进速度之快，本省前所未有，全国走在前列。”在2018年3月，王俊飚曾接受媒体采访。
当时，他还信誓旦旦地表示，将努力争做山西加强国企党建的“扛旗人、排头兵”。
2019年12月，他到了晋商银行，后在晋商银行工作1年多。
晋商银行为山西省*的省级法人城商行，于2009年2月28日正式挂牌成立，总部设在山西太原。2019年7月18日，晋商银行在香港联合交易所上市。截至2020年末，资产总额、存款余额、贷款余额分别达到2709.44亿元、1767.82亿元、1361.05亿元。
在王俊飚之前，上官永清（女）曾担任过晋商银行董事长（2009年至2014年），后转任山西国信投资集团有限公司董事长，2015年7月被查。
另外，2018年，晋商银行股份有限公司党委委员、副行长栗建强也被查了。栗建强自2009年开始担任晋商银行副行长。2019年9月，栗建强因受贿罪、行贿罪被判处有期徒刑13年。
山西省农信系统窝案
在王俊飚被查之前，山西金融系统掀起了一场反腐风暴。
2020年7月中旬至8月初，山西省农村信用社联合社原党委书记、理事长崔联会，原党委副书记、副理事长邢亮喜，原党委专职副书记、副理事长王忠泽，党委原副书记王再升接连被查。
其中邢亮喜、王忠泽、王再升，或是王俊飚直接下属，或是与王俊飚搭班子多年，相互之间均有工作交集。
据《中国新闻周刊》报道，王俊飚被查或与山西省农信系统窝案有关。
中央纪委国家监委对农信社等金融机构腐败也非常关注。此前，中央纪委国家监委官网刊发文章《农信社缘何腐败频发》。
文章提到，十九大以来，全国31个省区市中，辽宁、陕西、安徽、四川、内蒙古、山西、海南、山东等近10个省级农村信用联社“一把手”和领导班子成员落马，有的地方甚至出现前腐后继、窝案串案现象。其中，农信社领导岗位的腐败问题多发于信贷审批、人事调整及基础设施建设等环节。
文章认为，一些省联社腐败问题高发频发，表明制度和监管存在漏洞，自身缺乏有效权力监督体系。针对省联社“一把手”腐败背后暴露的制度漏洞，业界人士认为，要逐步深化省联社体制机制改革。
2022年3月，王俊飚被双开，纪委通报称，他“把手中权力异化为谋取私利的工具，与不法商人沆瀣一气，利用职务上的便利，在贷款融资、职务调整等方面为他人谋取利益，并非法收受巨额财物。”
如今，王俊飚被公诉。
据阳泉市人民检察院起诉指控：被告人王俊飚利用职务上的便利，为他人谋取利益，非法收受他人财物，数额特别巨大，依法应当以受贿罪追究其刑事责任。
资料 ｜ 新华社 *** *** 中国新闻周刊等
关于房地产企业销售表现研究成果指标体系更新说明：
观点指数研究院长期跟进研究地产行业市场发展与企业个体成长，在当前行业变化之下，权益销售更能反映房企的真实销售水平和回款金额，也贴合当前房企由注重发展规模到注重发展质量的趋势。因此房地产企业权益销售金额表现成为销售表现研究成果的最关键测评指标。
前100房企累计权益销售同比降54.4%，楼市复苏拐点延后
5月楼市持续放量，购房利好政策频出，叠加房企加大楼盘促销力度，楼市销售出现边际改善，但离预期中的小阳春仍有距离，销售复苏拐点可能要等到下半年。
数据观点指数整理
观点指数发布的“2022年1-5月房地产企业销售表现”研究报告显示，5月份前100房企实现权益总销售金额3840亿元，环比增加14.8%，但对比去年同期下降58.3%。
1-5月，前100房企累计实现权益总销售金额18525亿元，同比下降54.4%，降幅较1-4月扩大1.1个百分点。
从头部房企来看，1-5月前三房企碧桂园、万科和保利发展分别录得权益销售金额为1502.3亿元、1087.7亿元以及1066亿元，同比下降39.9%、41.7%、35.7%。
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1-5月前20房企实现权益销售金额10491亿元，同比下降47.1%，5月实现权益销售金额为2111亿元，环比增加5.7%，同比下降51.7%。
从数据上看，虽然五一黄金周各房企推出各种营销活动，促进楼房交易，拉动月内整体销售金额，但上升幅度并没有达到理想水平。当前居民收入预期与购房意愿转弱，市场成交活跃也相对较低。
数据观点指数整理
值得注意的是，为了加快回笼资金，部分房企频繁采取大力度促销活动，销售均价下降明显。据观点指数统计，前100房企中62家房企1-5月销售均价出现同比下降，其中26家房企降幅超过10%。
开发投资额增速转负，房企资金依旧承压
国家统计局数据显示，1-4月全国累计商品房销售金额37789亿元，同比下降29.5%，降幅较上月扩大6.8个百分点；全国累计商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，降幅扩大7.1个百分点；商品房销售均价为9502元/平方米，环比下降0.5%，同比下降10.8%。
数据国家统计局，观点指数整理
4月单月，全国商品房销售金额8134亿元，环比下降42.7%，同比下降46.6%；全国商品房销售面积8722万平方米，环比下降43.1%，同比下降39%；商品房销售均价9326元/平方米，环比增长0.8%，同比下降12.5%。
整体上看，当前楼市销售行情并没有好转，疫情反复以及防控常态化等因素影响下，人们收入水平和对未来预期转弱，在房地产方面的购买和投资意愿下降。未来大部分城市或许需要加大楼市政策刺激力度，促进楼市销售回暖。
数据国家统计局，观点指数整理
投资端上，1-4月全国完成房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%。4月单月房地产开发投资11389亿元，环比下降14.1%，同比下降10.1%。
土地投资方面，1-4月房地产开发企业土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%；土地成交价款955亿元，同比下降20.6%。4月单月土地购置面积427万平方米，同比下降57.3%；土地成交价款283亿元，同比下降28.2%。
尽管多地土地出让利润空间增大，但拿地主体依旧以央国企和地方城投公司为主，多数民营房企还继续保持零拿地的节衣缩食状态。
数据国家统计局，观点指数整理
新开工方面，1-4月房企累计新开工面积39739万平方米，同比下降26.3%，降幅较上月扩大8.8个百分点。4月单月房企新开工面积9901万平方米，环比下降33.4%，同比下降44.2%。
竣工方面，1-4月房企累计竣工面积20030万平方米，同比下降11.9%，降幅较上月扩大0.4个百分点。4月单月房企竣工面积3101万平方米，环比下降34.4%，同比下降14.2%。
面对楼市销售下滑、融资通道收缩以及偿还债务等多重资金压力，房企的开发投资意愿减弱，累计投资额同比增速自2020年6月以来*转负，累计新开工以及竣工面积同比增速出现两位数降幅，但在交楼硬性约束下，竣工面积降幅趋缓。
到位资金方面，1-4月房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%，降幅较上月扩大4个百分点。4月房企到位资金10363亿元，环比下降20.4%，同比下降35.5%。
数据国家统计局，观点指数整理
1-4月房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款同比增速分别为-24.4%、128.9%、-5.2%、-37%、-25.2%。
从数据上看，国内贷款增速大幅下降，楼市销售不景气导致回款动能减弱，当前房企融资依旧承压。不过，随着近期多个金融举措推出，房企融资环境有望改善，合理融资需求将得到满足。
首套*按揭利率下调，示范民营房企发债恢复市场融资信心
5月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，其中提及首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
数据全国银行间同业拆借中心，观点指数整理
此外，5月*贷款市场报价利率出现结构性调整, 1年期和5年期LPR走势不同，其中1年期LPR与上月持平，为3.7%，而5年期LPR下调15个基点至为4.45%。
在“降息+降首套按揭利率下限”组合拳影响下，首套住房按揭利率*可降至4.25%，二套住房按揭利率未调整，要求不低于5年期LPR+60BP，对应不低于5.05%。
值得注意的是，此前多个城市已经推出放松限购、限售、降低首付比例等政策，但是短时间内起到的作用并不明显。
体现在数据上，4月货币财政政策持续发力，M2余额同比增长10.5%，在市场流动性加大以及楼市宽松政策双重刺激下，居民购房积极性并没有提高，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
此次“降息+降首套按揭利率下限”是针对当前楼市销售不景气的更大力度的救市政策。不同之前的限购、限售、降低首付比例等购房门槛宽松政策，此次调整*首套按揭利率，能够直接降低购房成本，更能激发居民购房需求。
根据相关机构数据，4月全国103城平均首套按揭利率5.17%，距离4.25%*房贷利率仍有较大的下降空间。在5月LPR公布之前，苏州、郑州、天津等地部分银行首套房贷款利率已降至4.4%，相信未来更多城市及银行将实行类似动作，这将对楼市复苏起到更大的提振作用。
除了信贷端以及需求端，作为供给端的房企也迎来更多的利好消息。5月16日，市场消息称碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，陆续发行人民币债券。
数据企业公告，观点指数整理
三家房企均回应消息属实，随后公布了债券发行计划。值得注意的是，三家房企将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，增强债券兑付保障，恢复市场对民营企业的融资信心。
根据过去几年财务表现，三家示范房企财务表现稳健，营收整体呈现增长态势，有息负债规模得到有效控制，现金能够完全覆盖短期债务，在行业下行周期中表现出来的强抗风险能力是其得到监管机构认可以及金融机构担保的原因。
除了上述三家房企，同样作为首批创设信用保护合约发债的示范民营房企新城控股和旭辉控股在融资方面也有新的进展。
其中，5月31日，新城控股完成发行2022年度第一期中期票据（22新城控股MTN001），实际发行总额10亿元，发行利率6.50%，期限2＋1年。旭辉控股也在申请新的发债额度，有序推进债券发行工作。
从政策风向来看，上述五家房企仅是第一批示范民营房企，后续名单或将继续扩充，银行提供的信用保护工具将是这些优质房企低利率发行债券的通行证。
煤炭、钢铁、地产板块表现强势，大数据题材活跃；锂电池、稀土永磁、半导体、工业母机等热点题材板块“哑火”。北向资金半日净买入近30亿元。
中信证券认为，房地产板块按揭贷款额度和利率是关键变量。3月份之后房地产景气有望见底回升，而板块内结构分化趋势则会继续。
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