建发股份公司简介(社保基金重仓股)

本文目录一览：

• 1、建发股份公司简介

• 2、社保基金重仓股

• 3、建发股份公司简介蔡建四

• 4、建发股份公司简介天津

一、企业介绍

　　经营情况：建发股份为世界500强建发集团核心成员企业，业务始于1980年, 于1998年在上交所上市，股票代码为600153。2020年实现营业收入4329.49亿元人民币，税后净利润81.82亿元人民币。上市以来，公司的营业额、净利润、净资产等主要经济指标以年均30%左右的速度增长。

　　发展布局：建发股份总部位于厦门，已在上海、广州、北京、天津、青岛、成都、武汉、西安、杭州、海口、南京、重庆、哈尔滨、郑州、合肥、南宁、香港以及美国、加拿大、新加坡等地设立了全资子公司，并在东南亚、欧洲、中东、南美洲等多个国家、地区设立了子公司或办事处。

　　企业实力： 建发集团位列世界500强（第148位），建发股份位列中国上市公司500强（第24位）、福布斯全球企业2000强（第619位），中国对外贸易500强（第23位），厦门市十佳人才企业雇主品牌TOP1，并获得资本市场30年“区域经济领头羊”、全国人力资源管理杰出奖、中国大学生喜爱雇主、教育部全国大学生就业百强企业等奖项。

　　二、员工福利

　　n 提供六险二金 （含五险一金、企业年金、百万员工补充商业保险）。

　　n 提供两年免费宿舍或租房补贴及免费健身房，年度免费体检，享受集团内部产品及服务优惠。

　　n 带薪年假及法定休假，丰富的花样社团、工会活动及福利，节日/生日/婚庆/生育/疾病等慰问。

　　n 提供完善的人才培养体系（一年培养期、业务导师+高管导师制等）。

　　n 提供出差、交通、话费等各类补贴，针对绩优员工实行股权激励。

　　三、招聘职位

　　招聘对象为2022届海内外应届毕业生。国内大学生毕业时间为2022年1月1日至2022年12月31日，海外留学生毕业时间为2021年10月1日至2022年12月31日。

　　（一）国际业务岗（分外派和国内两个方向）

　　①国际业务岗（外派）：美国、印尼、越南、泰国、柬埔寨、老挝、马来西亚、菲律宾、缅甸、孟加拉、墨西哥、土耳其、阿联酋、沙特阿拉伯、苏丹等国家；第一年年薪：20-40万，（国内培训后外派）

　　②国际业务岗（国内）：上海、南京、杭州、青岛、天津、沈阳、成都、福建，第一年年薪：15-17万

　　（二）国内业务岗

　　广州、深圳、东莞、佛山、上海、杭州、南京、北京、青岛、武汉、郑州、成都、长沙、揭阳、汕头、乐从、苏州、无锡、张家港、昆山、宁波、台州、温州、嘉兴、湖州、重庆、海口、兰州、南宁、天津、乌鲁木齐、包头、西安、石家庄、唐山、邯郸、沈阳、大连、贵州、昆明、太原、南昌、福建。第一年年薪：14-16万。

　　（三）商务运营岗

　　上海、广州、北京、天津、武汉、沈阳、青岛、福建。第一年年薪：14-15万。

　　（四）职能支持岗

　　上海、广州、武汉、福建。第一年年薪：14-16万。

四、应聘流程

（一）应聘方式：

网申时间：截至2022年6月30日。线下宣讲及面试3-4月，线上补录4-6月。

面试安排：我司会依据校园招聘行程安排线下面试，面试将于对应院校宣讲结束后两天内完成，请同学根据招聘行程提前网申。如错过所在城市线下面试安排，可选择周边城市或等候我司所有线下行程结束后补录。2023届应聘者可关注5月份开始招聘的建发股份暑期链习生。

招聘行程：以建发股份官网、建发股份校园招聘微信*、学校就业网等官方渠道发布为准。

面试方式：根据实际情况采用线上或线下的方式进行面试。

录用流程：网申or招聘会现场投递—筛选--面试--在线测评/笔试--offer发放，面试通过后十个工作日内发放offer。

财报季，机构持股动向逐渐浮出水面，社保基金一季度末共现身412只股，其中，32股已连续持有超20个季度。

作为风格稳健的长期机构投资者，社保基金长线持有的重仓股引人关注，据证券时报•统计，截至4月29日，公布一季报公司中，社保基金*出现在412家公司前十大流通股东榜，向前追溯发现，共有198只股获社保基金连续持有4个季度以上。其中，114只社保基金持有期超过两年，华东医药、华侨城Ａ等32只获社保基金连续持仓超5年。

社保基金持有期限最长的个股是华东医药，自2008年四季度以来已累计持有54个季度，*全国社保基金五零三组合，位列公司第七大流通股东，持股量合计为949.99万股，占流通股比例为0.54%，社保基金持有期限较长的还有华侨城Ａ、中南传媒、人福医药等，已连续持有44、41、36个季度。

社保基金连续持仓超5年的32只个股中，从一季度末社保基金持股量来看，中国巨石、厦门象屿、华侨城Ａ等持股数量居前，社保基金分别持有1.51亿股、1.26亿股、9685.31万股。社保基金持股比例居前的有我武生物、人福医药、厦门象屿等，持股比例分别为9.61%、6.13%、5.90%。

持仓变动来看，32只连续重仓股中，一季度末社保基金持股量环比增持的有10只，环比增仓幅度较大的有安琪酵母、双汇发展、华东医药等，持股量增幅达252.48%、33.08%、18.75%。减持的有16只，减持幅度较大的有万华化学、华侨城Ａ、涪陵榨菜等，持股量降幅为48.64%、37.93%、28.57%。持股量保持不变的有6只。

分行业来看，32只社保基金连续重仓股中，来自食品饮料、医药生物、机械设备等行业的个股较为集中，分别有5只、5只、4只。其中，食品饮料行业连续持有的个股有涪陵榨菜、双汇发展、安琪酵母等。医药生物行业连续持有的个股有华东医药、人福医药、我武生物等。分板块来看，社保基金连续重仓股中，主板有28只，创业板有4只。

社保基金连续持有的32只个股中，从一季度业绩来看，净利润同比增长的有19只，净利润增幅较高的有人福医药、云图控股、扬农化工，公司一季度净利润分别为9.33亿元、4.65亿元、9.04亿元，同比增幅为209.95%、157.59%、103.51%。净利润同比下降的有13只，降幅居前的有坚朗五金、大亚圣象、克来机电，净利润同比分别下降309.57%、130.88%、98.75%。从业绩的可持续性观察，社保基金连续重仓股中，近3年一季度净利润同比增长的有云图控股、中科创达、厦门象屿等6只股。（）

社保基金连续重仓股名单

注：本文系新闻报道，不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。

机构持仓

机构、机构动向、社保、社保基金、社保重仓股、国家队、社保建仓、机构重仓、长期重仓股、坚守、连续持有

建发股份公司简介蔡建四

（报告出品方/

一、廿年三调整，巩固“供应链+房地产”双格局

（一）三次关键期，两个主业务

建发股份（600153.SH）成立于1998年5月，彼时建发集团将本部与贸易业务相关的 进出口业务部门及全资拥有的厦门建发国际货物运输有限公司、厦门建发包装有限 公司、厦门建发保税品有限公司和厦门建发报关行有限责任公司等四家公司的经营 性资产折股投入；同年6月，建发股份在上交所上市。公司成立至今已近25年，廿余 年历程中有三个节点至关重要。

（1）节点1——2006年供应链业务转型年：这一年公司主营收入*突破200亿元， 但主要收入贡献来源于传统贸易业务（传统贸易业务主要是利用国内外厂商与下游 客户之间的信息不对称，通过价差赚取利润）。彼时公司意识到传统贸易行业的瓶 颈，*确定了向“供应链运营商”转型的战略（即，通过为客户提供从原材料及 零部件采购、运输、仓储、技术服务、销售、结算甚至送达最终客户的一站式全方位 服务），并将供应链业务目标定位为全国性供应链管理服务商。同年地产业务也有 所突破，公司增持了联发集团20%股份，增持后合计持有联发集团95%股份。

（2）节点2——2009年“供应链+房地产”双主业格局确立年：2009年1月22日，建 发股份以所持有的会展集团95%股权与建发集团所持有的建发房产44.65%股权进 行等价置换；建发股份以现金购买建发集团所持建发房产的10%股权；资产置换及 股权购买完成后，建发股份将控股建发房产，持有其54.654%股权，不再持有会展集 团的股权；至此，建发股份实现了房地产业务由联发集团及建发房地产双平台运营 的格局。并由此确立了“供应链运营+房地产”双主业格局，形成供应链运营和房地 产互相促进，短、中、长互补的优势。

（3）节点3——2015年房地产业务转型升级年：双主业格局确立后至2015年，建发 股份主要发力点其实仍在供应链业务上，且作为国内最早提出供应链运营战略并成 功转型的企业，公司供应链业务自2014年便已实现超千亿规模，成为国内领先的供 应链运营商；2015年公司供应链业务在原先基础上，确立了“大客户、大资源、大 市场”战略，夯实供应链业务。房地产业务自09年来主要深耕区域为海西区域，区 域布局相对明显，2015年建发股份提出“立足厦门、深入海西、布局全国”的发展 战略，由此开启了建发股份全国布局之旅。同时，建发股份旗下地产运营平台建发 房地产及联发集团的企业战略也在这一年升级，其中，建发房地产将企业战略升级 为“城市资源整合供应商”，将利用自身优势，整合城市的优质资源，为业主提供更 全面的生活服务；联发集团则朝着“房地产+”模式转型升级，涉及产业链的融合包 括智慧社区O2O综合服务平台、文创产业建设、电商城等。

三次关键期的战略选择，铸就了建发股份当前在两个主营业务的佼佼成绩。公司的 供应链业务在钢铁、浆纸、汽车、农产品、消费品、矿产有色、能源化工、机电、综 合行业等业务领域形成优势，与170多个国家和地区建立了业务关系。截至2021年三 季度末，建发股份总资产规模6508亿元，较2020年末增长68.1%；净资产规模1172 亿元，较2020年末增长36.2%。

（二）股权结构稳定，实施股权激励

厦门国资委为公司实际控制人。自上市以来，建发股份股权结构稳定；截至目前， 厦门建发集团持有建发股份47.38%股份，为建发股份第一大股东，厦门国资委持有 建发集团***股权，为建发股份的实际控制人。

建发股份业务包含供应链及地产业务，其中地产业务平台主要在建发房地产和联发 集团两个平台运营。2006年公司再次增持联发集团20%股份后，合计持有联发集 团95%股份，完成了对联发集团的高度控制，此后建发股份对于联发集团的持股比 例一直保持在95%的水平。联发集团核心业务为二级开发及物业租赁、增值业务三 个业务，其中二级开发目前主要在福建区域、华南区域、华中区域、重庆城市公 司、天津城市公司等三个区域、两大核心城市公司布局。

建发房地产于2009年公司以所持有的会展集团95%股权与建发集团所持有的 44.654%股权进行置换从而达到54.654%的股权比例，并达到控股并表的标准；建 发房地产的地产业务涵括一级开发及二级开发业务，其中一级开发业务主要在禾山 建设发展有限公司运营，包括了城市旧村改造更新业务及改造更新业务所配套的保 障房建设开发业务；二级开发业务主要在港股平台建发国际集团（01908.HK）运 营，建发国际集团目前二级业务主要布局在五大区域，分别为海西区域、东南区 域、华东区域、华中区域、华南区域。

（三）双主业协同增长，业绩规模稳步提升

目前建发股份主要形成供应链及房地产的双主业格局。从营业收入的表现看，建发 股份过往营业收入增速基本维持在20%-30%以内的双位数增长区间，2015-2020年 5年收入复合增速27.6%；但由于供应链业务营收占比高，在大宗商品价格上升的阶 段，公司营业收入往往具备较强的弹性增长，如17年及21年上半年。21年上半年， 公司实现营业收入2908亿元，同比增长84.6%，为近年来*增速。

2015年至2020年，建发股份毛利润复合增速为14.0%，净利润复合增速为18.1%； 21年上半年公司毛利润、净利润同比增速分别为34.3%、5.8%。从利润率的表现上 看，近年来建发股份整体毛利率高点为2015年，对应毛利率为9.6%，2016年起毛利 率水平呈逐步下降趋势，至2020年建发股份整体毛利率降低至5.4%，21年上半年毛 利率仅3.3%。建发股份毛利率逐年下降的原因在于：

（1）毛利率较低的供应链业务占收入比重一直保持在较高的水平，过去5年，建发 股份供应链业务占收入平均比重高达83.3%，但该业务平均毛利率仅2%，对于公司 整体利润的拉动显著减少；过往5年建发股份供应链业务占毛利平均比重仅33.2%。

（2）过去5年，建发股份房地产业务占营业收入的平均比重仅16.7%，但房地产业务 毛利润占整体毛利润的平均比重高达66.8%，但过往占利润贡献比重较高的房地产 业务近年来利润率水平逐步下行；房地产业务毛利率由15年36.0%降低至20年的 20.9%，21年上半年房地产业务毛利率进一步降低至16.2%。（报告未来智库）

二、供应链：LIFT 供应链服务，攻守兼备

（一）业务模式以提供服务收费为主

建发股份自成立之初即以贸易和物流为核心业务，是福建省*的商贸类企业。2006 年公司意识到传统贸易行业的瓶颈后，开始向供应链运营商战略转型；2015年公司 供应链业务在原先基础上，确立了“大客户、大资源、大市场”战略；2018年供应 链服务品牌“LIFT”发布——LIFT为品牌的供应链服务是以“物流（Logistics）”、 “信息（Information）”、“金融（Finance）”、“商务（Trading）”四大类服务 及其子要素为基础，组合成差异化、多样性的供应链服务产品，全面整合物流、信 息、金融、商品、市场五大资源，规划供应链运营解决方案；2020年公司持续深化 “专业化”经营战略，制定了“四大专业集团+五大事业部”的内部管理架构改革方 向。自06年转型供应链运营商至今，公司已逐步形成上控资源、下控渠道，中间提 供物流、金融、信息等增值服务的经营模式，成为集贸易结算、第三方物流、金融 服务、信息服务和方案策划为一体的供应链运营商。

相比于传统贸易行业，供应链运营商经营更为稳健，但盈利来源有所区分。传统贸 易商盈利主要依靠价差，贸易商大多自行采购囤货，比较少提前锁定下游订单或价 格，盈利波动和风险敞口较大，业务的收入和利润随着大宗商品价格波动；而供应 链运营商主要通过对产业链的上下游客户提供定制化、专业化的供应链服务并据此 收取服务费，利润率表现稳定，风险敞口较小。

如冶金材料贸易，传统贸易模式下，贸易商赚取的只是钢材价格买卖的差额，行情 不好时承担了较大的价格风险，且一般无自有仓库和物流公司，承担的货权风险也 较大；而供应链服务模式下，首先向客户提供的是商品资源、资金、运输、仓储等一 系列服务，为客户提供增值服务的情况下，收取服务费用，实现钢厂、客户、供应链 服务商的多赢局面；其次，由于供应链服务商一般向客户收取年度或月度保证金，市场跌价风险较小，且随着价格的波动也有追加保证金的要求；物流环节中又有自 身物流管控，有严格的物管审核、仓储保管流程，对应货权风险也较小。

目前公司供应链业务涉及的产品较广，主要有金属材料、浆纸产品、矿产品、农林 产品、轻纺产品、化工产品、机电产品、能源产品以及汽车、食品、酒类等供应链 服务；并与170多个国家和地区建立了业务关系，通过实施全球化、多品类的发展 战略，公司不断提升业务规模，并通过规模效应助力客户降本增效、分享增值收 益，从而实现规模和效益的良性循环；另一方面，全球化、多品类的业务布局，能 够提升业务发展的抗风险能力和增长速度，避免单一市场、单一产业链、单一品种 占比过高带来的系统性风险。

（二）逆周期稳增长，顺周期高弹性

市场集中度低。我国作为制造业大国，巨量的供应链商品流动是经济运转的基础。 根据wind数据显示， 2020年，我国工业品物流总额规模达到269.90万亿，但前四 家上市供应链运营商总营收仅1.44万亿元，占工业品物流总额份额仅0.5%，市场集 中度极低，未来随着集中度的提升，规模企业或占据先发优势。

2020年，建发股份供应链业务占市场份额仅0.13%；作为较早转型确定“供应链运 营服务商角色”的企业，自06年发展至今，已形成一定的规模效应，且具备较* 的融资能力、较低的融资成本，未来随着其规模效应的逐步显现，建发股份供应链 业务份额或逐步提升。

21年上半年，建发股份供应链业务实现营业收入2666亿元，同比增长87.6%；实现 供应链毛利润57亿元，同比增长112.4%；实现供应链净利润16亿元，同比增长98.6%。 公司供应链业务在2010年仅600亿元规模，2014年*突破千亿门槛，2018年突破 2000亿门槛，2020年突破3500亿门槛，十年时间供应链业务收入规模增长稳健，年 复合增长率为19.3%；但由于供应链业务较薄的利润率，以及从传统贸易商到供应链 服务商的业务模式的调整，毛利润及净利润十年复合增速仅7.7%、7.0%，弱于收入 复合增速表现。

建发股份供应链业务所涉及产品中，比重较大的部分为钢铁、矿产品、农产品等类 别，我们将大宗商品价格指数与建发股份供应链业务收入增速作比较，可观察到， 在大宗商品价格指数走弱的阶段，建发股份供应链业务往往可实现较为稳定的收入 增长，一般在10%~20%之间；但在大宗商品价格指数走强的阶段，建发股份供应 链业务又具备较强的弹性，如2010年、2017年及2021年，大宗商品价格指数走 强，对应供应链业务收入增速均突破60%以上的增速水平。供应链业务虽有周期 性，但可实现逆周期稳增长、顺周期高弹性，或源于建发股份具备较强的风控能 力、体系化的产业链服务能力、渠道优势及较高的客户分散度，有效的分散业务风 险，提升公司抗周期能力。

我们分拆了建发股份供应链产品收入情况，18-20年，钢铁及矿产品合并为冶金材 料；农产品及浆纸合并为农林产品。自2010年来，公司在冶金材料的比重逐步提 升，由2010年的37.1%提升至2020年的56.4%；农林产品的业务比重相对稳定，历 史区间在20%-30%之间；至2020年，农林产品业务比重为27.1%。其他产品如汽 车、机电等，在近些年来业务比重有所下滑，由2010年的34.8%逐步下降至2020 年的16.4%。

（三）精细化管理优势者，周转效率高

供应链业务在营收端虽有较强的攻守兼备的优点，但在利润率表现上，自10年来呈 现逐步下滑的趋势；近两年供应链业务毛利率不足3%，净利率基本在0.6%左右。至 2021年上半年，建发股份供应链业务毛利率为2.1%，较20年末略增0.3pct；供应链 业务净利率为0.6%，较20年末略减0.1pct；较低的利润率或与服务产品中冶金材料 等大宗商品比重提升等相关。

我们统计了厦门三家供应链运营商的业务表现，15年来，建发股份、厦门国贸、厦 门象屿供应链收入5年复合增速分别为27.3%、42.3%、43.2%；建发股份由于较早 确立“供应链运营商”定位，2014年便已跨入千亿规模门槛。

此外，将供应链行业上市企业供应链业务毛利率作比较看，自2015年来行业竞争者 普遍呈现毛利率逐年微缩的趋势，至2020年触底，2021年上半年毛利率回升较为 明显；从利润率的*规模水平表现看，建发股份在可比公司中处于较高水平；供应链业务性质决定了供应链运营商必须具备较强的精细化管理才能获得良好的盈 利；目前供应链运营商中，建发股份已逐步展现了精细化管理的竞争优势。

较低的利润率水平及本身所具备的信用衍生属性，使得供应链业务的经营重点也聚 焦在周转率上。通过对比供应链运营商总资产周转率的变化情况，可以观察到，横 向比较看，建发股份自15年来周转效率提升显著，由15年的3.6X提升至2020年的 7.1X；纵向角度看，建发股份供应链业务周转效率早期在供应链运营商中并不具备 较强的优势，但近年来随着公司规模化运营、精细化管理、风控等能力的全方位提 升，至2020年，建发股份供应链业务周转效率已处于领先的水平。（报告未来智库）

三、房地产：销售规模六年八倍的关键点

（一）规模分析：销售规模六年八倍的关键点

建发股份自09年确立“供应链运营+房地产”双业务战略以来，至今已有十余年； 而自15年确立房地产业务要“初步布局全国”战略以来的6年时间内，建发股份销 售金额实现了六年八倍的增长，年复合增长率高达43.4%，相比于TOP10、 TOP20、TOP30、TOP50年复合增速20.5%、22.6%、23.7%、24.5%的表现而言 （根据克而瑞数据），建发股份全口径销售金额复合增速显著优于行业平均表现。 将建发股份与其他央国企房企及优质民企2015-2021年来的销售表现作对比，从年 复合增速的表现看，建发股份销售金额复合增速在可比公司中处于领先水平。

根据克而瑞数据，至2021年，建发股份销售金额为2310亿元，同比增长67.5%； 在2021年百强企业TOP20、TOP30、TOP50、TOP100全年全口径销售金额分别 录得-4.1%、-2.6%、-2.1%、-3.2%增速表现下，建发股份逆势取得超50%以上的 增长，增长韧性较强。

根据建发房地产及联发集团两个平台的权益销售表现计算归属于建发股份的权益销 售金额部分；其中，归属于建发股份的权益销售金额=属于①不属于③ⅹ54.65%+ ③ⅹ54.65%ⅹ59.67%+②ⅹ95%（其中①为建发房地产权益销售金额；②为联发 集团权益销售金额；③为建发国际权益销售金额）。根据我们的测算， 2021年， 建发股份归属权益销售金额为874亿元，同比增长65.7%，较2020年增速提升 32.5pct；2016年来，建发股份归属权益销售金额由208亿元提升至874亿元，归属 权益销售金额规模实现五年三倍增长，年复合增速为33.3%。

根据克而瑞数据，2021年，建发股份全口径销售金额在百强房企中位列17名，* 挺进20强。2012-2015年间，建发股份销售金额排位大部分处于35-36名；2016年排 位下滑至54名，2017年提升14名进入40强；2019年进入35强，2020年提升8名排位 挺进30强，2021年提升10名排位挺进20强。两个子平台中，建发房产的排名在2019 年挤进50强，2020年挤进40强，2021年挤进30强（22名）；而联发集团则在2020- 2021年两年间由80强进入60强。

我们认为建发股份房地产销售规模能够实现六年八倍增长的关键点有以下几个因 素：

（1）体量选择上坚定以低体量快周转项目为主，适度搭配高体量慢周转项目：虽 无较强择时能力，但拿地策略遵守适度合作及高体量慢周转项目与低体量快周转项 目互相匹配的策略；

（2）城市组合攻守兼备，适度下沉：在“走出去”扩版图策略上坚守以“长三角+ 海西”两个区域为重点布置区域，高能级城市为主，但适度下沉三线城市。

（3）深耕的能力：建发股份在“走出去”的基础上，同时具备“扎根”的能力， 深耕城市数量较多，至2021年末，布局5年以上城市数占比44%，布局10年以上城 市数占比22%，布局15年以上城市数占比13%；深度扎根也带来了公司单城市销售 规模近年来提升显著，重点布局城市均能做到城市内领先地位。

（4）土储资源丰厚：公司自16年来开启新一轮补库周期，极大补充了土储资源， 给予销售强劲的资源保障。

1. 项目体量的选择

建发股份早期拿地频率低、拿地项目以较大体量项目为主，一般年增新项目数不超 过10个，且以20万方以上的项目数居多（2010-2012年建发股份20万方以上项目数 平均占比在30%以上）。2016年起公司拿地频率增强，同时单项目体量呈现一个特 征为适度合作及高体量慢周转项目与低体量快周转项目互相匹配的策略。以单项目 平均体量指标看，建发股份单项目拿地面积平均中枢水平有所下移，由10-12年的 约20万方的单项目面积下行至16-21年的13万方的单项目面积。

以单项目体量的项目数排布情况看，低体量高周转项目数自16年来逐年提高，其中 10万方以下的项目数由16年35%的占比逐步提高至21年57%的占比；而20万方以 上的项目数则由原先30%以上的占比逐步下降至21年14%左右的占比水平。低体量 高周转项目数的提升有利于公司规模的快速提升，但建发股份并未因此全面转向低 体量高周转项目，而是在高体量慢周转项目上仍保持一定的份额，从而使得建发股 份拿地单项目体量保持在相对领先的位置。

区分城市单体量分布看，呈现以下特征：

（1）早期（2010年及之前）布局的城市，除中西部区域外，基本以较高体量为 主，而自15年后，逐步转向低体量运营为主。我们理解为公司在早期布局城市中以大盘深耕打下了较好的品牌誉，后期则借助已积累的品牌誉，通过小体量操盘提升 周转及效率。

（2）针对核心一二线城市，由于这类城市土地面积稀缺性较为突出，一般小地块 推介为主，故公司在这类城市往往呈现低体量运营为主。

（3）针对品牌外溢的二三线城市，如公司早期曾在该区域深耕过（典型如江西 省、长三角地区），则在往该区域周边的城市渗透时，一般也是以低体量运营为 主。

（4）湖南、湖北、四川、重庆等中西部区域，一般以高体量项目为主；虽公司早 年有进入部分城市如重庆、成都，但即使这类城市往往也呈现低频、高体量项目运 营为主。

结合以上特征，公司在拿地体量的策略上主要为在流速较快的区域，以低体量高周 转项目为主，提流速、扩规模；而在流速相对缓慢的区域，以高体量低周转的大盘 深耕策略为主。

与可比公司比较看：建发股份早于可比公司转向低体量高周转项目，且态度坚定， 这一转向的结果体现于6年C*R的增速表现上，建发股份相较于可比公司而言具 备更强的弹性。在我们跟踪的可比公司中，C*R弹性较高的标的如招商蛇口、旭 辉控股集团、金地集团、龙湖集团等均伴随有拿地单体量中枢下移的趋势。

2. 以“长三角+海西”为重仓区，适度下沉

建发股份拿地策略的坚守上还体现于区域的坚守。16年来公司虽然加大了走出去的 力度，但公司在扩版图的选择上长期以深耕“海西+长三角”两大区域为重仓区域， 海西+长三角拿地金额占比一般可到60%以上，20-21年这两年海西+长三角区域拿地 金额比重基本接近80%。

在以“长三角+海西”两大区域作为重仓区域基础上，公司新进入城市的拓展有所 下沉，但基本保持在这两大区域的核心二三线城市内。2015年公司布局城市数量仅 21座，16年起公司新进入城市数量开始有较多增量，但从新进入数据表现看，公司 在选择外拓新城时仍相对谨慎，直至20-21年新进入城市数量单年突破10座，分别 为11座、13座；至2021年末，公司布局城市数达到64座。

以城市能级拿地金额占比的情况看，建发股份城市质量相对较高，极少数为三线以 下的低能级城市布局。在布局的一二三线城市中，一线4城（占总城市数比重6%） 近两年投资比重稳定在10%~11%的占比区间；二线19城（占总城市数比重30%） 近两年投资比重50%~54%的区间内；三线41城（占总城市数比重64%，其中8个 城市为部分城市的管辖市）近两年投资比重在35%~40%的区间内。

区分新/旧布局城市投资比重的变化看，公司每年新布局城市的投资比重有一定的 波动性，13-15年新进入城市投资比重平均不超过10%，16年启动新一轮补库存周 期，13年及之前年份布局城市的投资比重无增加，主要集中在14-16年布局城市的 投资力度上；而17-19年虽然公司仍处在补库存周期阶段，但新城市投资比重呈现 逐年下降趋势，至20-21年新城市投资比重稳定在22%-25%的区间内。此外，2017 年之前，新进入城市的单城市投资比重一般可在5%以上，而18年来，新进入城市 的单城市投资比重逐步稳定在2%以内的水平。

公司在“走出去扩版图”的初期（2015-2017年），对于布局年份数在1-2年的城市 投资比重较高，基本保持在50%~60%左右的水平，这个阶段也对应了行业周期中 三四线城市迎来销售火热的阶段；18年起城市轮动效应逐渐显著，这一阶段后公司 对于新进入或次新城市的单城市平均布局力度减少，资源集中于有较多深耕城市。

3. 城市深耕仍有提升潜力

2015年提出全国布局战略时，建发股份合计布局城市数21座，其中联发集团进入10 城，建发房地产进入13城；初期扩张阶段，建发房地产与联发集团在新进入城市数 量上并无较大差距；2019年两个平台的定位开始走向差异化，其中联发集团更多表 现为对已有布局城市的逐步夯实，而建发房地产则更多承担了扩版图的责任。

至2021年末，建发股份合计布局城市数约60余座，其中，布局5年以上城市数量占比 约44%，布局10年以上城市数占比约22%，布局15年以上城市数占比约13%。公司 所布局城市中一线城市4城，占城市数比重约6%；二线城市19城，占城市数比重约 30%；三线城市合计约41城，占城市数比重约64%。城市布局攻守兼备。

从单城市销售金额的表现看，2015年建发股份单城市销售金额仅13亿元；经历“走 出去”+“扎根”的六年发展，建发股份单城市销售金额提升至45亿元（克而瑞口径）， 单城市销售金额年复合增速高达22.7%。其中，至21年末，联发集团单城市销售金额 为25亿元（克而瑞口径），年复合增速为16.3%；建发房地产单城市销售金额为48 亿元（克而瑞口径），年复合增速为22.2%。

与可比公司比较看，在2016年可比公司单城市销售金额普遍处于30亿元以上的水平 时，建发股份仅14亿元；但至2021年，建发股份单城市销售金额在可比公司中已处 于相对领先的地位，体现为（1）建发股份近年来城市深耕成绩斐然；（2）建发股 份虽早期城市深耕能力弱于同行，但至2021年其深耕能力已提升至相对领先的位置；（3）一般情况下，企业新进入城市数量较多往往会稀释单城市销售金额的表现，但 是从建发股份城市数量与单城市金额的变动表现看，公司具备较强的“走出去”+“扎 根”能力。

据克而瑞数据，我们统计了建发股份布局的部分城市销售排位的情况，从城市排位 的变化情况看；建发股份所在强势省份如福建省，其进入的多个城市均在当地做到 了TOP5以上的位置。在福建省的优势还体现于2018年新进入的宁德，2019年销售 金额便达到当地TOP1，并于2020-2021年保持在TOP3的水平；而同样于18年前后 进入的如广州、南京等城市，建发股份并未在短期内实现排位居前的成绩，但自进 入以来，在这类城市的排位也基本处于逐步改善的趋势。

从市占率的角度看，17年来，建发股份合计权益销售金额市占率呈现逐年提升的趋 势，其中提升较快的年份为2021年，由2020年的0.6%提升0.4pct至1.0%的市占率水 平。考虑到建发股份布局的城市组合攻守兼备且城市深耕能力较强，叠加当前行业 分化的大趋势，公司作为厦门市国资委控制企业，或将进一步受益于融资差异化优 势；中长期看，公司市占率提升或仍有较大空间。

4. 货源充足，短期看推货意愿及转化效率

建发股份拿地金额力度基本呈现周期波动，逆周期拿地能力相对较弱。2011-2015年 公司布局城市数相对稳定下，拿地金额力度持续处于低位，大部分时间拿地金额力 度不足30%，2013年至2015年拿地面积力度持续低于60%。15年提出初步全国布局 战略，16年起建发股份开启了新一轮补库存周期；其中补库金额力度较大的年份为 2016年及2017年，拿地金额力度分别为107.2%、93.6%；2018年为本轮补库力度低 点，仅43.3%，19-21年基本维持50%以上的补库力度。

以季度拿地金额的表现看，建发股份投资力度较高的时间区一般在每年的二三季度； 且一般跟随整体融资环境的变动而有所波动，如20年820三条红线监管，20年三季度 拿地力度弱于四季度的表现；2021年由于行业整体景气度下滑较为严重，融资端偏 紧，21年三季度拿地总金额显著减少。

相比于央国企及少数优质民企的拿地金额力度表现看，2018年至2021年平均拿地 力度连续保持在40%以上的企业仅建发股份、招商蛇口及华润置地三家企业。21年 下半年建发股份虽受行业影响拿地力度骤减，但在四季度即有较大恢复，而同期可 比公司中，自21年下半年来，多数拿地金额力度持续疲弱。与可比公司的比较看， 建发股份具备较强的环境适应力，弱势环境下也同样具备较好的投资能力及意愿。

建发股份在拿地策略上并无较强的择时能力；但胜在公司扬长避短，在择时能力较 弱的前提下维持合适的拿地力度水平，并在行业顺周期阶段适度提升拿地力度水平。 而这一持续高水平拿地力度也较好的补充了公司的土地储备资源，给予销售增长强 劲的资源保障。

截止2021年上半年，建发股份权益土地储备面积为2254万方，较2020年末增加415 万方权益土地储备面积；以过往4年公司平均权益比例75%计算，全口径土地储备面 积为3005万方，储备货值价值6066亿元。以18-20年平均权益新开工面积计算，当前 权益土地储备面积预计可满足近3年滚动开发需求（2.89年）。公司当前货源较为充 足，对未来销售增长有较强的货源保障力，未来公司的销售增长关键看推货意愿及 转化效率。

货源结构看，公司持续优化资源储备，18年来，货源结构中一二线城市占比持续提 升，由18年的51%提升至21年上半年的70%，绝大部分资源重仓于一二线等能级较 高的城市。以公司2021年上半年项目未结算资源看，公司重仓省份为福建省，比重 高达31.9%；其次为江苏省，比重为18.6%；第三大重仓省份为广西省，比重为 8.1%；其余重仓比重不低于5%的包括江西、湖南、浙江。从区域分布看，海西区 域为重点区域，其次为长三角区域，两者占比分别为31.9%、29.4%；中部及西部 区域占比为18.4%、14.8%。

（二）盈利分析：利润与规模的平衡思考

建发股份具备（1）较好的产品溢价能力；（2）*的管控成果；（3）国企背景 赋予的较强融资能力及较低的融资成本，对二级销售业务利润率的表现提供强有力 的支持。

1. 产品溢价：品质转化为价格优势

建发股份在销售端有较好的产品溢价表现。我们统计了建发股份一些典型项目的销 售价格与周边同类产品项目的比较，平均溢价率在8.2%左右，部分产品溢价甚至 超过20%。此外，在深耕的区域内，这一产品溢价的优势更为凸显，如建发股份的 优势区域福建厦门、漳州、福州等地。我们认为造成产品溢价的主要原因在于公司 的产品质量强，在销售中将品质转化为价格优势。

2. 费用管控：*的成本费用控制能力

建发股份具备较为*的成本费用控制能力。自14年来，公司销管费用/销售金额 的比重呈现逐年下行的趋势，截止2020年末该指标仅2.6%，21年上半年进一步降 低至1.0%，在行业内处于较低的水平。以销管费用/地产收入的指标看，由于费用 与收入有一定的期限错配，在大力补库存的几年里，该水平有所提升，但随着前期 销售项目逐步进入结算周期，结算收入大幅增长，也使得销管费用/地产收入比例 下行至4.4%。

此外，我们以销管费用/并表回款额计算成本管控带来的超额利润空间，根据我们 的测算，至2021年上半年，可比公司整体销管费/并表回款的平均值约为4.4%；建 发股份该指标为3.5%，超额表现约0.8pct，税后超额利润空间约为0.6pct，在可比 公司中处于领先水平，成本费用控制能力较优。

建发股份较强的成本费用控制能力，得益于其严格的管控体系。建发股份的地产运 营平台有完整的职能中心，如成本费用控制相关的部门包括品控中心、资金中心、 财务中心、营运成本中心等。

在运营过程中，公司在资金运营上实行全面预算管理，对未来经营活动、筹资活动 进行全面计划、制、分析和考核，将各项经济行为纳入预算管理轨道，增强业务和 资金可控性；通过强化日常预算控制，实行滚动预算，建立月度分析和反馈机制； 全面跟踪分析经营状况，各项经营收支实现了从会计核算事后控制到预算管理事 前、事中控制。

项目开发环节中所需的生产原材料如水泥、钢材、电梯及其他建筑设备等，公司均 通过专门机构进行房地产开发所涉及采购事项的管控，制定了制度化的采购流程， 实现对采购事项全过程的管控，有效控制采购成本。

3. 融资成本：较强的融资能力及较低融资成本

由于建发股份双主业特性，其中供应链业务涉及较多短期流量融资所带来的利息支 付，表内利息支出数据有一定程度的放大；我们在对比建发股份地产业务融资能力 与可比公司之间的差异时选取建发房地产作为比较标的。

根据建发房地产募集说明书披露的债券融资及非传统融资的细项数据测算，建发房 地产债务融资工具的平均融资成本约为4.48%，融资成本较低，在可比公司中仍具备 较好的融资成本优势。

同样，我们以利息支出/并表回款额指标为基准，测算融资能力的超额表现；根据 我们的测算，截止2021年上半年，可比公司利息支出/并表回款的平均值约为 4.5%，建发股份该指标约为3.9%，超额表现约0.6pct，税后超额表现约为0.5pct。

至2021年上半年，建发股份有息负债1390亿元，同比增长38.1%；其中短债规模为 530亿元，占比约38%，短债比重处于2015年来相对较高的水平；未来随着公司债务 结构的持续改善，建发股份短债比重或可逐步下降至20%-25%的区间内。

至2021年三季度末，建发股份净负债率为60.7%，较三条红线中净负债***的达 标条件仍有较大的扩表空间（约39.3pct），且2021年在行业信用分化加剧的背景 下，建发股份也保持了相较于行业而言较好的信用资质。

从2021年净融资的变动情况看，53家样本企业（整体净偿还1206亿元的情况下， 建发股份仍保持了26亿元的净增量，且净增量规模高于2018年、2020年。此外，根据wind数据统计，建发股份2022-2024年信用债及海外债的到期月度分布情况 看，公司整体偿债压力较小，月度*偿债额仅32亿元，月度偿债额一般分布在8 月、9月、11月，偿还分布相对分散。

2021年11月以来，公司作为最早恢复融资的地产开发企业，通过公开市场渠道累 计新增融资80.7亿元，对应平均融资成本3.4%；其中22年以来新增融资66.3亿 元，对应平均融资成本3.2%；22年1-2月融资规模较21年11-12月有明显的增长， 且融资成本较21年11-12月略微减少0.2pct。此外，公司作为第二个申请并购中期 票据的企业，在招商蛇口之后，成功进行并购票据的申报和发行。

（三）一级开发：潜在利润贡献源

公司一级开发业务主要在厦门市开展，由旗下禾山建设发展有限公司进行旧村改造 工作；一般模式为禾山建设公司根据政府的拆迁公告和确定的拆迁补偿标准及相关 建设标准进行拆迁和建设工作，拆迁完成后禾山建设公司将除用于建设安置房及配 套设施以外的土地交由政府收储再进行招拍挂工作。该业务一般为包干制，在项目 完成后收取相应的土地开发费用。

一级开发业务对业绩的贡献依赖于平整土地的出让，有一定的间断性。2014-2017 年由于公司并无相关平整土地的出让信息，故2014-2017年一级开发对公司业绩的 贡献为0。2018年至今，公司平整的土地项目陆续出让了5块，自2018年至2020 年，一级土地开发业务对公司业绩贡献有了较强的支撑，其中2018年为近三年一级 开发业务收入的规模高点，约81亿元；贡献归母净利润达14亿元，占公司整体归母 净利润比重为30%。2019-2020年一级开发业务对归母净利润的贡献比重逐年减 少，分别为27%、26%。从一级开发业务毛利率的表现情况看，该业务具备较高的 毛利率水平，但净利率表现波动较大，源于期间成本与收入有一定的错配。

截止2021年上半年，公司一级开发尚余土地面积32.9万方，对应规划计容建筑面积 约99.7万方。以公司21年土地出让均价及21年预计开发成本及25%所得税率计算， 预计一级土地储备可贡献约503.67亿元的出让金；考虑到出让款分成比例为85%， 预计公司未来可获取的分成收入约为428.12亿元；整体可为公司贡献归母净利润约 60.28亿元。

四、盈利预测和投资分析

股权激励落地。2019年12月厦门国资委发布《厦门市人民政府关于印发推进国有 资本投资和运营公司改革试点实施方案的通知》，通知提到“健全激励约束机制， 深入探索和劳动力市场基本适应、同国有企业经济效益和劳动生产率挂钩的工资决 定及正常增长机制，制定具有一定市场竞争力的薪酬体系，强化以业绩为导向的考 核体系建设，规范员工持股、股权激励、分红激励等多种形式激励”；自通知下发 以来，市属多家上市公司陆续开展股权激励计划，建发股份作为厦门市国资委属企 业，在股权激励实施上也取得了较大的进展。

2020年9月22日，建发股份*发布股票激励计划，拟对294名激励对象授予不超 过2835.20万股股票，约占总股本的1%，对应授予价格为5.43元/股，激励差额为 0.82亿元。2022年1月27日，建发股份再次进行第二轮股票激励计划，拟对1066名 激励对象授予不超过1.43亿股，占总股本的5%，授予价格较第一轮授予价格提升 至5.63元/股；并于22年2月24日，公司再次公告确定22年股权激励*授予股份 （1.15亿股）、授予价格（5.63元/股），按照2月24日收盘价（9.93元/股）计算， 激励差额为6.16亿元。两轮股票激励累计授予17152万股，占总股本数约6%。

人均激励力度高。我们对比了厦门市国有企业自19年12月厦门市国资委发布《厦 门市人民政府关于印发推进国有资本投资和运营公司改革试点实施方案的通知》以 来股权激励的落地情况，可观察到，从人均激励力度的表现看，国贸、象屿、建发 分别为51.30万元、36.31万元、75.61万元，相比于其他厦门市国企，建发股份具 备更高的人均激励力度；建发股份下属孙公司建发国际集团人均激励力度达到 94.05万元，为四家公司中力度*的企业。

公司业绩能力足以完成业绩条件。除却较高的激励力度外，建发股份本次股权激励 计划的行权条件以当前公司的业绩能力，具备较强的完成保障，在扣除一级开发利 润的前提下，（1）22-24年每股收益分别不低于1.25元/股、1.30元/股、1.35元/ 股，若按照总股本28.63亿股计算，则22-24年净利润分别为不低于35.8亿元、37.2 亿元、38.7亿元；考虑到公司2020年扣除一级开发核心利润约33.36亿元，22-24年 公司净利润较20年增速分别不低于7.3%/11.5%/16.0%，三年复合增速为5%。 （2）20年公司扣除一级营业收入为4264.9亿元；按照22-24年营收增速较20年分 别不低于30%/45%/60%的考核计算，22-24年公司营收规模分别不低于5544亿元 /6184亿元/6824亿元。公司整体考核目标设定相对谨慎，行权条件按照当前公司的 业绩能力有较强的完成保障，预计激励计划的顺利完成度及授予度较高。

建发股份作为厦门市国资委控制企业，在当前行业分化的大趋势下，有望进一步受 益于融资差异化优势；叠加公司当前布局的城市组合攻守兼备且公司具备较强的深 耕能力，我们认为，公司仍具备较强的增长空间。

（1）供应链业务：公司当前已成为全国领先的供应链运营服务企业，预计21-23年 公司供应链运营业务收入分别为6029亿元、6512亿元、7163亿元，同比增速分别 为+72.0%、+8.0%、+10.0%；供应链业务毛利率分别为1.8%、1.8%、1.8%；

（2）房地产业务：我们认为公司当前已售未结资源相对丰厚，土地储备资源对未 来销售也有较大的保障，预计21-23年公司物业销售业务结转资源分别为1027亿 元、1288亿元、1644亿元，同比增速分别为+24.6%、+25.5%、+27.6%；物业销 售业务毛利率分别为18%、18%、18%。

综上，我们预计21-23年公司营业收入分别为7056亿元、7800亿元、8806亿元，同 比增速分别为+63.0%、+10.5%、+12.9%；预计21-23年公司归母净利润分别为 55.4、62.8、72.5亿元，增速为23.1%、+13.3%、+15.4%，对应22年4.9XPE。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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