香江控股是一家什么公司(有价证券包括)
香江控股是一家什么公司(有价证券包括)
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（文/张志峰 编辑/马媛媛）曾经凭借“锦绣香江”和“翡翠绿洲”两大住宅品牌在地产界一举成名的香江控股，即便引入李思廉作为“外援”仍然每况愈下。
4月13日下午，香江控股发布2020年年度报告。
数据显示，香江控股营业收入49.82亿元，同比微增1.11%；归属于上市公司股东的净利润2.82亿元，同比减少38.07%。
香江控股表示，净利润下降主要是由于三个方面。其一，受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降。其二，受疫情影响，公司根据市场实际情况对商户免收约1个月租金和管理费，个别门店实行减租政策及部分在租门店到期，租金收入减少，影响利润减少约0.5亿元。其三，本年对存在减值迹象的资产进行了减值测试，计提存货跌价准备金额1.44亿元，同比增加0.54亿元，影响利润较上年同期减少0.54亿元。
值得注意的是，这已是企业连续三年出现净利润下跌。
去地产化转型
而企业利润下跌的首年2018年，正是香江控股联姻规模房企富力地产的时间。
有媒体报道称，香江集团创始人刘志强、翟美卿的长子刘根森与富力地产联席董事长李思廉爱女KarenLi成婚。不过，就目前而言，尚未发现联姻双方有进一步合作的迹象。
近年来，真正频繁发生关联交易的是香江控股与刘志强、翟美卿旗下其他公司。
公开信息显示，刘志强在1990年创办香江集团，十余年来已发展成一家以商贸建设、住宅房地产和家居流通业为三大支柱产业，以金融为后盾的跨行业、跨地区和跨国经营的大型企业集团。
2005年，刘志强和妻子翟美卿以119.2亿排名当年福布斯中国富豪第184位。彼时，以房地产为主业香江集团一直是广深区域地产界的“领头羊”，刘志强在圈子内也地位颇高。
然而，一切都从2015年前后发生逆转，基于国内房地产市场可能降温的预期，企业开始经历的多次资产重组及配套融资。
当时，香江控股极力“去地产化”，向商贸物流及金融转型，甚至在2016年7月变更经营范围删除了房地产开发职能。
是时香江控股认为，该次收购具有互补型性质，一方面其可借助香江商业的品牌和渠道优势切入家居流通等商贸运营业务，另一方面香江商业也可以借助香江控股专业的商贸地产平台降低运营成本，提升其盈利水平。
但时隔多年，商贸物流和金融业务对其整体营收的贡献仍旧有限，绝大部分收入仍来自于商品房及商铺写字楼销售。
香江控股披露，公司2020年营业收入为49.82亿，收入类别分为商品房商铺写字楼销售、商贸流通运营、其他三大类，其中商品房商铺写字楼销售收入占营业收入的73.37%，商贸流通运营收入营业总收入的18.6%，其他占营业收入的8.03%。
预计接受6亿财务资助？
2018年初，香江控股再次披露重大资产重组预案，公司计划以25.02亿元现金收购大股东香江集团下属三家天津公司各65%股权。
然而，这三家标的公司不仅长期处于亏损状态，有的还资不抵债，资产负债率接近***，因此被业内人士指出，上市公司通过资产重组从控股股东处大手笔获“非优质资产”很可能存在利益输送。
自此之后，每况愈下的香江控股再也离不开关联交易扶持。
年报数据显示，2020年企业预计发生关联交易金额8.3亿元，其中接受刘志强、翟美卿夫妇名下香江集团、金海马及其下属公司财务资助金额6亿元。不过，2020年关联交易实际发生额仅有7700万元。
而曾被企业“抛弃”，如今却还赖以生存的房地产业务方面，2020年企业实现房地产签约销售面积约50.48万平方米，签约销售金额约53.66亿元。
截至去年末，香江控股持有土地储备总建筑面积约589万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约38万平方米，在建工程建筑面积约256万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为295万平方米。
去年全年，香江控股通过集中竞价交易方式已累计回购股份数量超过3300万股，占公司总股本的0.9890%，成交的*价格为2.22元/股，成交的*价格为1.88元/股，交易总金额为6992万元。
不过，这些数量的回购并未挽救企业股价，今年开年以来，企业股价持续下滑。截至4月15日报收1.88元，企业总市值63.84亿元。
本文系观察者网*稿件，未经授权，不得转载。
有价证券（security），是指标有票面金额，用于证明持有人或该证券指定的特定主体对特定财产拥有所有权或债权的凭证。有价证券是虚拟资本的一种形式，它本身没价值，但有价格。有价证券按其所表明的财产权利的不同性质，可分为三类：商品证券、货币证券及资本证券。
证券是商品经济和社会化大生产发展的产物（方便交换），其含义非常广泛。从法律意义上说，证券是指各类记载并代表一定权利的法律凭证的统称，用以证明持券人有权依其所持证券记载的内容而取得应有的权益。从一般意义上来说，证券是指用以证明或设定权利所做成的书面凭证，它表明证券持有人或第三者有权取得该证券拥有的特定权益，或证明其曾经发生过的行为。有价证券上标有票面金额，证明持券人有权按期取得一定收入并可自由转让和买卖的所有权或债权凭证，这类证券本身没有价值，但由于它代表着一定量的财产权利，持有者可凭以直接取得一定量的商品、货币，或是取得利息、股息等收入，因而可以在证券市场上买卖和流通，客观上具有了交易价格。影响有价证券价格的因素很多，主要是预期收入和市场利率，因此，有价证券价格实际上是资本化了的收入。所以，这里的valuable中的value是一种预期的价值，而非实际的价值，既然好似预期，就存在风险、存在变数。
两种概念
一、概况
有价证券有广义与狭义两种概念，广义的有价证券包括商品证券、货币证券和资本证券。
狭义的有价证券是资本证劵。
二、商品证券
运货单
商品证券是证明持券人有商品所有权或使用权的凭证，取得这种证券就等于取得这种商品的所有权，持券者对这种证券所代表的商品所有权受法律保护。属于商品证券的有提货单、运货单、仓库栈单等。
三、货币证券
货币证券是指本身能使持券人或第三者取得货币索取权的有价证券，货币证券主要包括两大类：一类是商业证券，主要包括商业汇票和商业本票；另一类是银行证券，主要包括银行汇票、银行本票和支票。
四、资本证券
资本证券是指由金融投资或与金融投资有直接联系的活动而产生的证券。持券人对发行人有一定的收入请求权，它包括股票、债券及其衍生品种如基金证券、可转换证券等。
资本证券是有价证券的主要形式，狭义的有价证券即指资本证券。在日常生活中，人们通常把狭义的有价证券——资本证券直接称为有价证券乃至证券。
分类
有价证券可以从不同角度、按不同标准进行分类：
（一）按证券发行主体分类
按证券发行主体的不同，有价证券可分为政府证券、政府机构债券和公司证券。
政府证券通常是由中央政府或地方政府发行的债券。中央政府债券也称国债，通常由一国财政部发行。地方政府债券由地方政府发行，以地方税或其它收入偿还，我国如今尚不允许除特别行政区以外的各级地方政府发行债券。政府机构证券是由经批准的政府机构发行的证券，我国如今也不允许政府机构发行债券。公司证券是公司为筹措资金而发行的有价证券，公司证券的包括范围比较广泛，有股票·公司债券及商业票据等。此外，在公司债券中，通常将银行及非银行金融机构发行的证券称为金融证券，其中金融债券尤为常见。
（二）按证券适销性分类
证券按是否具有适销性，可以分为适销证券和不适销证券。
适销证券是指证券持有人在需要现金或希望将持有的证券转化为现金时，能够迅速地在证券市场上出售的证券。这类证券是金融投资者的主要投资对象，包括公司股票、公司债券、金融债券、国库券、公债券、优先认股权证、认股证书等。
不适销证券是指证券持有人在需要现金时，不能或不能迅速地在证券市场上出售的证券。这种证券虽不能或不能迅速地在证券市场上出售，但都具有投资风险较小、投资收益确定、在特定条件下也可以换成现金等特点，如定期存单等。
（三）按证券上市与否分类
按证券是否在证券交易所挂牌交易，证券可分为上市证券和非上市证券。
上市证券又称挂牌证券，是指经证券主管机关批准，并向证券交易所注册登记，获得在交易所内公开买卖资格的证券。
非上市证券也称非挂牌证券、场外证券，指未申请上市或不符合在证券交易所挂牌交易条件的证券。
（四）按证券收益是否固定分类
根据收益的固定与否，证券可分为固定收益证券和变动收益证券。
固定收益证券是指持券人可以在特定的时间内取得固定的收益并预先知道取得收益的数量和时间，如固定利率债券、优先股股票等。
变动收益证券是指因客观条件的变化其收益也随之变化的证券。如普通股，其股利收益事先不确定，而是随公司税后利润的多少来确走，又如浮动利率债券也属此类证券。
一般说来，变动收益证券比固定收益证券的收益高、风险大，但是在通货膨胀条件下，固定收益证券的风险要比变动收益证券大得多。
（五）按证券发行的地域和国家分类
根据发行的地域或国家的不同，证券可分为国内证券和国际证券。
国内证券是一国国内的金融机构、公司企业等经济组织或该国政府在国内资本市场上以本国货币为面值所发行的证券。
国际证券则是由一国政府、金融机构、公司企业或国际经济机构在国际证券市场上以其他国家的货币为面值而发行的证券，包括国际债券和国际股票两大类。
（六）按证券募集方式分类
根据募集方式的不同，证券可分为公募证券和私募证券。
公募证券是指发行人通过中介机构向不特定的社会公众投资者公开发行的证券，其审批较严格并采取公示制度。
私募证券是指向少数特定的投资者发行的证券，其审查条件相对较松，投资者也较少，不采取公示制度。私募证券的投资者多为与发行者有特定关系的机构投资者，也有发行公司、企业的内部职工。
（七）按证券性质分类
按证券的经济性质可分为基础证券和金融衍生证券两大类。股票、债券和投资基金都属于基础证券，它们是最活跃的投资工具，是证券市场的主要交易对象，也是证券理论和实务研究的重点。金融衍生证券是指由基础证券派生出来的证券交易品种，主要有金融期货与期权、可转换证券、存托凭证、认股权证等。
（八）依有价证券所设定的财产权利的性质不同，可将有价证券分为：
（1）设定等额权利的有价证券，如股票；
（2）设定一定物权的有价证券，如提单、仓单；
（3）设定一定债权的有价证券，如债券、汇票、本票、支票等。
（九）依有价证券转移的方式不同，可将其划分为：
（1）记名有价证券，是在证券上记载证券权利人的姓名或名称的有价证券，如记名的票据和股票等。记名有价证券可按债权让与方式转让证券上的权利。
（2）无记名有价证券，是证券上不记载权利人的姓名或名称的有价证券，如国库券和无记名股票等。无记名有价证券上的权利，由持有人享有，可以自由转让，证券义务人只对证券持有人负履行义务。
（3）指示有价证券，是指在证券上指明第一个权利人的姓名或名称的有价证券，如指示支票等。指示有价证券的权利人是证券上指明的人，证券义务人只对证券上记载的持券人负履行义务。指示证券的转让，须由权利人背书及指定下一个权利人，由证券债务人向指定的权利人履行。
企业持有
国库券样票
企业持有的有价证券，是企业认购的，国家、地方政府或其他单位依照法定程序发行的，可以或最终可以变现的票据。它是企业资产的一部分，具有与企业现金相同的性质和价值。认购有价证券，是企业对外投资的一种重要形式。企业用结余的基金、所得税后的正常留利，既可以到证券交易市场认购各种有价的债券，又能以法人名义认购各种上市公司发行的股票。特别是暂时闲置的资金，从理财的角度考虑，应该进行有价证券投资，一般讲其收益要比银行存款利息高。
企业可以认购的有价证券，从总体上讲，种类很多，如国库券、特种国债、国家重点建设债券、地方债券、金融债券、企业债券和股票等。但就某个具体企业而言，不可能什么有价证券都买，要有所选择，要尽量选择投资风险小而收益率相对较高的证券进行投资。
从投资的期限看，对有价证券的投资，可以分为两大类，一类是准备随时变现、持有时间不超过一年的有价证券的投资，会计上称其为短期投资；另一类是不准备在一年内变现的有价证券的投资，会计上叫长期投资。
一个企业是进行长期投资，还是进行短期投资，要从企业的资金周转情况和投资收益情况等多方面进行分析论证后再作选择。同一种证券，既可作长期投资处理，又可按短期投资购销。具体如何操作，是企业投资决策的问题。会计部门对有价证券分长期投资和短期投资两大类进行管理与核算。出纳部门的具体操作类似于对现金的管理与核算，出纳人员既要负责有价证券的管理，还要直接参与有价证券的明细核算。
特点
债券发行
债券发行
（一）价值变化：容易发生变化，种类多，主要是债券和股票，其价值受政治、宏观经济、货币政策影响较大。
（二）流动性及变卖性高
（三）债券赢利比较稳定，股票赢利波动较大
（四）在买卖时会有一定的交易成本，如税收和手续费
基本特征
有价证券
有价证券具有以下基本特征：
（一）产权性
证券的产权性是指有价证券记载着权利人的财产权内容，代表着一定的财产所有权，拥有证券就意味着享有财产的占有、使用、收益和处分的权利。在现代经济社会里，财产权利和证券已密不可分，财产权利与证券两者融合为一体，权利证券化。虽然证券持有人并不实际占有财产，但可以通过持有证券，在法律上拥有有关财产的所有权或债权。
（二）收益性
收益性是指持有证券本身可以获得一定数额的收益，这是投资者转让资本使用权的回报。证券代表的是对一定数额的某种特定资产的所有权或债权，而资产是一种特殊的价值，它要在社会经济运行中不断运动，不断增值，最终形成高于原始投入价值的价值。由于这种资产的所有权或债权属于证券投资者，投资者持有证券也就同时拥有取得这部分资产增值收益的权利，因而证券本身具有收益性。有价证券的收益表现为利息收入、红利收入和买卖证券的差价。收益的多少通常取决于该资产增值数额的多少和证券市场的供求状况。
（三）流通性
证券的流动性又称变现性，是指证券持有人可按自己的需要灵活地转让证券以换取现金。流通性是证券的生命力所在。证券的期限性约束了投资者的灵活偏好，但其流通性以变通的方式满足了投资者对资金的随机需求。证券的流通是通过承兑、贴现、交易实现的。证券流通性的强弱，受证券期限、利率水平及计息方式、信用度、知名度、市场便利程度等到多种因素的制约。
（四）风险性
证券的风险性是指证券持有者面临着预期投资收益不能实现，甚至使本金也受到损失的可能。这是由证券的期限性和未来经济状况的不确定性所致。在现有的社会生产条件下，未来经济的发展变化有些是投资者可以预测的，而有些则无法预测，因此，投资者难以确定他所持有的证券将来能否取得收益和能获得多少收益，从而就使持有证券具有风险。
（五）期限性
债券一般有明确的还本付息期限,以满足不同投资者和筹资者对融资期限以及与此相关的收益率需求.债券的期限具有法律的约束力,是对双方的融资权权益的保护.股票没有期限,可视为无期证券,
法律特征
有价证券
有价证券具有下列法律特征：
（一）有价证券与证券上所记载的财产权利不能分离。有价证券需由支付人依法定程序作成证券并交付持券人，持券人行使有价证券所载的权利必须提示并交付证券。可转让的证券转让时，证券上所载权利随着交付而转让给受让人。要享有证券上所代表的财产权利，就必须持有证券。权利人一旦丧失证券，就不能行使证券上的权利。
（二）有价证券的债务人是特定的，即证券的权利人只能向证券上记载的债务人请求实现债权。而有价证券的债权人则可因证券的转让而发生变更，持券人的合法更换不能影响债务人对债务的履行。
（三）有价证券的债务人的支付是单方义务，债务人不得请求权利人支付相应对价。债务人一旦履行了证券上规定得额权利义务，就可收回有价证券，以消灭债权债务关系。 [2]
有价证券的特殊性表现为以下特征：
（1）有价证券与证券上所记载的权利不可分离。
（2）有价证券的持有人只能向特定的义务人主张权利。
（3）有价证券的支付义务人有单方的见券即付的履行义务。
有价证券的种类：从有价证券所代表的权利性质上分类：
（1）代表一定货币的有价证券（本票、汇票、支票）
（2）代表一定商品的有价证券（仓单、提单）
（3）代表一定股份的有价证券（股票）
（4）代表一定债券的有价证券（债券）
从有价证券所代表的权利的转移方式分类：
（1）记名有价证券。
（2）指示有价证券。
（3）无记名有价证券。
现实意义
有价证券
有价证券的出现，可以加速资本集中，从而适应商品生产和商品交换规模扩大的需要。有价证券是虚拟资本的形式，它本身没有价值，但是由于它能为持有者带来一定的收入，因而能够在证券市场上买卖，具有价格。有价证券的价格取决于证券预期收入的大小和银行存款利率的高低两个因素，同前者成正比，同后者成反比。此外，有价证券供求关系的变化、政局的稳定、政策的变化、国家财政状况以及市场银根松紧程度等因素都会引起有价证券价格波动。
“销售价格在5万元左右，计算2016年拿地价、资金、建安等多项成本，项目要卖约7万元/平方米才能保本，现在是亏两万在卖”，香江·拾光盛境项目销售人员向和讯房产算了一笔账。
售楼部门庭冷落，亏本出售回笼资金，虽时运不佳，但对于香江控股（600162.SH）而言，保现金流已经是当下非常重要的任务。归母净利润连续4年同比下降，2021年归母净利润率降至3.3%的历史低位，同时净利润率仅有1.1%。
同时在没有进行大规模扩张拿地的情况下，公司的经营性现金净流入连续两年同比下降，叠加楼市下行压力，资产、存货存在计提减值风险，香江控股正处在艰难期。
同时，梳理香江控股近十年年报发现，公司土地储备存在不确定性，按照2021年年报，公司在广州番禺持有待开发土地面积约16.9万平方米，规划计容建筑面积约31.09万平方米。
深入研究发现，香江控股10年土储变化之谜终于揭开。该土地储备位于广州锦绣香江项目内部，该项目为20年成熟小区。香江控股试图多次尝试变更项目地块性质为居住用地，因遭到业主的强烈反对而未能开发。
企业经营难言改善，财务承压，押注锦绣香江项目用地性质变更新增优质“土储”，香江控股能否解决当下窘境？
薛定谔的土储？揭秘10年变迁之谜
2021年年报，香江控股在广州番禺拥有约16.9万平方米的待开发土地面积，而据公开信息显示，香江控股最近一次在广州番禺区公开市场上拿地追溯到2016年11月，地块为汉溪村地块。
查询年报可知，香江控股在广州番禺的新增土储从2020年年报开始出现，至2021年年报，无开发动工。据年报披露，该地块香江控股持股比例为51%。
该地块并非近年通过公开市场获得，经过层层查证，最终将土地储备锁定在香江集团旗下的广州番禺锦绣香江项目。而据公开资料，锦绣香江项目最后一期项目布查特官邸3期已于10年前完成开发并交付。
那么香江控股这16.9万平方米土地储备从何而来？
据知晓内情的锦绣香江业主透露，该土地储备或为香江控股变更锦绣香江小区绿化用地规划而来，从2012年开始，香江控股就开始着手申请将小区内的公共绿地以及园地（E3）等非建筑用地变更为建设用地，因遭遇业主的反对未能成功。
据该业主提供的一份历史资料显示，广州番禺锦江房地产开发有限公司在2014年和2017年连续向广州国规委提交控规修改申请，复函（穗规番禺（2015）766号）及（穗国土规划业务函（2017）612号）均被驳回。
和讯房产查询香江控股近十年年报发现，其位于广州番禺的土地储备存在变动。
2012年财报显示，香江控股与番禺锦江项目拥有拟开发土地面积16.9万平方米，预计开工时间为2013年12月；2013年年报显示，番禺锦江项目的预计开工时间改为2014年12月；在2014年年报中，该项目的预计开工时间改为2016年8月-2017年12月之间。
预计开发时间屡次推迟，到2015年年报，在香江控股的拟开发土地中，已经没有番禺锦江项目了，项目尚未开发，土地储备却凭空消失了。到2020年年报，该地块再次出现在香江控股的土地储备之列。
结合控规修改申请被驳回，香江控股在广州番禺土地储备时有时无或与控规修改未成功有关。
同时，香江控股曾因大量土储迟迟未开发而遭遇交易所问询。在回复交易所中，香江控股证实未开发的土储为锦绣香江项目，地块原定于2011年开发，因为2011年广州市政府将小区内未开发的用地控制为远景居住用地，从2013年开始广州番禺锦江房地产有限公司向广州市规划及自然资源局番禺区分局申请剩余未开发用地的规划修正。
控规调整因遭遇现有业主强烈反对而搁置，到2020年，香江控股再次将地块列入土储，并进行控规调整申请，于2021年引发小区业主大规模维权，业主认为业委会未能真正代表业主，决意未能体现业主真实意愿。
截至目前，该项目的开发暂搁置，在一份广州市规划和自然资源局番禺区分局2021年初的复函中表示未批出地块建筑设计方案。香江控股2021年年报中表示，该项目（番禺锦江）预计开工时间为2022年10月。
据香江·拾光盛境项目销售人员介绍，香江集团在锦绣香江内部拥有十几万平方米土地储备，目前在沙盘上的模型都有7栋楼，未来可卖到10万元/平方米。但对于该土地的开发计划，该销售人员表示没有时间表，2000年前后的地块，需要一定手续，并表示时间长了，很多东西说不清楚，能不能开发现在还不知道。
实地调研发现，开发商土储中的待开发地块有的已建成篮球场，也有的成为绿化用地，还有一块是开发商早前卖房时对外宣传的高尔夫草地。
据业主透露，这些土地曾作为绿化、配套等为开发商销售楼盘带来利好，并未告知此前买房业主未来有开发计划。现在突然要开发，确实有点接受不了。
按照规定，开发商修改后期规划需要征求前期业主的同意，否则构成侵权。在现有业主的强烈反对下，控规修改一波三折，香江控股能否如愿仍存是未知。
销售多年下滑 广州核心项目亏本甩卖
2012年着手申请控规调整，10年过去，香江控股尚未能如愿，修改规划背后的利益驱动香江控股。据香江内部人士透露，如能成功开发，可带来的回报是以亿元为单位计算的。
深入分析香江控股近些年的发展节奏及财务状况，广州番禺地块能否成功开发，对于香江控股改善公司的经营状况较为重要。
受房地产市场下行压力影响，香江控股的项目去化缓慢，且个别项目面临亏损。
曾被寄予厚望且对外吹风价卖到8-10万的香江·拾光盛境项目最终售价仅约5万元/平方米左右，项目体量小、户型设计不出挑，位置不敌片区网红盘越秀·和樾府，最终去化情况并不理想，仅约47套洋房卖了大半年仍未卖完，同时售价距离约7万元/平方米的保本线存在较大差异。
亏钱也要回笼资金，保住现金流，这是香江控股的策略，也是当下市场环境下房企的普遍选择。
更为棘手的是，香江控股房地产项目整体位置并不是特别好，而楼市仍面临下行压力，一线城市如广州外围区域楼盘都面临较大去化压力，其他低能级城市去化压力更大。
香江控股2021年财报披露，公司报告期内销售和结转的项目有14个，所在城市仅广州一个一线城市，且布局的项目多位于增城、南沙等郊区，位置*的项目为番禺香江·拾光盛境项目，因为项目资质不佳及限价等原因，项目去化及盈利状况不佳，其余位于低能级城市项目的去化也面临一定压力。
整体来看，正在销售和待开发的项目中，正在申请控规调整且遭遇业主激烈维权的广州番禺锦绣香江项目资质是*的。
香江控股存量项目资质从公司的计提减值金额亦可得到体现。据年报披露，截至2021年12月31日，香江控股存货的账面余额约为161.81亿元，相应的存货跌价准备约为3.21亿元，计提减值数额较大。
同时，从销售端来看，2019年香江控股销售金额和面积开始走下坡路。2019年-2021年其签约销售金额分别为63.25亿元、53.66亿元以及37.09亿元。而2019年及2020年正是房地产市场向上阶段，行业销售金额创新高。
以此来看，香江控股销售下行并不与行业下行周期一致，尤其2019年和2020年是自身原因造成的规模下降。公开市场土地补充少，同时项目开发进展缓慢。
据证券市场周刊报道，株洲锦绣香江湖湘文化城、恩平锦绣香江花园、武汉锦绣香江项目分别在2011年、2008年和2013年即开工，项目至2021年仍未完工，项目预售时间跨度甚至超过10年。
项目去化进展缓慢，项目所在城市等级不高，在市场下行压力下销售将面临更加艰难的境地，这将对香江控股的现金流以及运营带来一定的不确定性。
净利润率仅1.1%
踩雷花样年巨亏2.26亿元
销售下滑的同时，香江控股的盈利能力也遭遇考验。归母净利润连续4年下降，至2021年仅1.88亿元，归母净利润率仅3.3%；而公司净利润在2021年度仅为6283.21万元，净利润率仅1.1%，降至冰点。
这还是在提高了资本化借款费用的情况下实现的，据2021年财报，香江控股借款费用资本化金额约为1.56亿元，同比大幅增长114%。也就意味着，如果不提高费用资本化额度进行利润指标的调整，香江控股的利润或将更低。
从财务报表看，2021年香江控股资产和信用减值均实现大幅增长，同时投资收益亏损了2.32亿元，亏损同比大幅增长105倍。
归属上市公司股东净利润的减少原因，香江控股表示主要是本年长期股权投资合营及联营企业按权益法核算确认投资损失影响归属于上市公司股东的净利润减少 1.55 亿元。
深入剖析香江控股2021年财报情况，公司对联营合营公司亏损达到2.28亿元，亏损大幅增长4864.73%。翻看具体项目列表，香江控股长期股权投资的2个合营企业全部亏损，共计614.67万元，投资的4个合营公司中有3个亏损，亏损共计2.22亿元。
其中，令人疑惑的是，联营企业中天津市花千里房地产开发有限公司（简称：天津花千里）期初投资余额为0，但是在2021年香江控股投资了3亿元，在报告期内直接亏损了2.06亿元，一年亏损率高达68.67%。企查查资料显示，2021年3月29日，香江控股3亿元战略投资天津花千里，持股30%。
同时，2021年，香江控股投资天津花样年碧云天房地产开发有限公司 (简称：花样年碧云天) 投资亏损1606万元，而2020年香江控股投资了花样年碧云天项目1.9亿元，当年即亏损354万元。两年投资花样年两个项目亏损总额高达2.256亿元。
从数据看，香江控股净利润下滑一个重要原因是因为踩雷投资了花样年，但是令人疑惑的是，在2020年投资花样年项目亏损之后，香江控股却选择继续追加了3亿元投资花样年另一个项目，投资决策能力难以令市场信服。具体的投资决策，以及内部是否存在利益输送，只能留待公司自己去考察了。
投资踩雷的不仅仅是花样年，还有2018年购买的南方香江集团有限公司持有的天津森岛宝地置业投资有限公司、天津森岛鸿盈置业投资有限公司以及天津市森岛置业投资有限公司各65%股权(前述森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业统称“天津三公司”)，25亿元现金支付，最终天津三公司未能完成业绩盈利承诺，导致公司合并净利润出现一定程度的下滑，归属于上市公司股东的净利润较同期下降33.37%，最终以香江控股收取20.37亿元补偿金额收尾。据2021年财报，该笔补偿款列入其他应收账款，尚未落袋为安。
少数股东损益与归母净利大幅背离
潜藏暴雷风险？
一方面是投资失误踩雷，另一方面是香江控股的少数股东损益和归母净利润大幅背离。
数据显示，香江控股2021年少数股东损益为-1.25亿元，同比暴跌581.47%。2020年，香江控股少数股东损益大跌227.67%，为-1831.83万元。连续两年亏损体现为少数股东项下，以缓解归母净利润下跌幅度。
据了解，香江控股的利润指标情况与暴雷前的乐视网相似。
合并报表显示，乐视网2014年-2016年净利润分别为1.29亿元、2.17亿元、-2.22亿元，同期归母净利润分别为3.64亿元、5.73亿元和5.55亿元，同期的少数股东损益分别为-2.35亿元、-3.56亿元以及-7.77亿元。
也就是说，通过把亏损挪到少数股东，虚增了归母净利润，达到财务造假的目的。
据*财务人士分析指出，出现这种情况可能是全资持有项目盈利，而投资性、非全资项目亏损严重。但是更需要的警惕的是，全资项目盈利，而非全资大幅亏损，这样的财务数据是非常可疑的，也许存在通过非全资项目做明股实债的可能。也存在如乐视网情况的可能性，直接利用少数股东损益进行利润造假，掩饰亏损的真实情况。
翻开香江控股2021年年报，对照合同负债中账面价值发生重大变动金额的项目，再根据公开资料查询其开发商公司与香江控股的股权关系，均为香江控股***持股，也就是意味着的，合同负债中子公司的账面价值减少不会带来少数股东权益的亏损。
同时，香江控股披露的2021年主要参股控股公司中，9家子公司2021年净利润均为正数，处于盈利状态。
数据显示，香江控股的子公司大部分为***持股。那么香江控股2021年的少数股东权益大幅亏损1.25亿元到底从何而来？是否存在通过明股实债方式或者如乐视网般调节财务报表？
对于上述疑问，和讯房产发邮件给香江控股以获得解答，截至发稿，香江控股暂未回复。
除了上述蹊跷之处，香江控股在未进行大幅扩张之际，公司的经营性现金流入净额已连续两年下滑，至2021年仅4.91亿元。同时2020年及2021年，公司现金及现金等价物净增加额分别为-1.16亿元、-5.5亿元，分别同比下跌115%及374%。
前五大供应商两家资质平平
房地产行业联结庞大的上下游产业链，供应商成为房屋建设以及产品品质的重要组成。从香江控股披露的2021年年报看，公司供应商采购较为集中，前五名供应商采购额 13.57亿元，占年度采购总额70.66%，第一大供应商采购额度占总额度高达41.26%。
2021年香江控股在深圳市嘉盛建筑工程有限公司（简称：深圳嘉盛）采购额为6100.89万元，占全年采购额的3.18%，为第四大供应商。
企查查资料显示，深圳嘉盛被列入被执行人，2022年5月有上海市金山区人民法院执行，执行标的为70万元。同时深圳嘉盛有过3次环保处罚以及6次行政处罚的历史，同时企查查还有对于深圳嘉盛的拖欠薪资等舆情预警。
同时，香江控股的2021年第五大供应商天津智盈装饰工程有限公司（简称：天津智盈），采购额为3713.37万元。据企查查显示，天津智盈企业人员规模小于50人，参保人数仅16人。
从企业资质上看，天津智盈整体的实力一般，对于一家主打品质的上市房企，为何会选择一家资质平平的供应商？其产品以及质量能否有保障？
业内人士认为，供应商也是开发商品质的重要一环，优质的供应商对于提高品质有良好的助力，反之则可能起到反作用。在行业重视产品品质后，各大房企也提升了对供应商的要求，优中选优。
前五大供应商中，两家资质一般，主打产品品质口碑的香江控股将如何严把品质关？
对于上文提到的锦绣香江项目控股进展，土储开发计划、业主维权、项目亏损销售，踩雷花样年的投资决策科学性，少数股东损益和归母净利润背离以及供应商选择等问题，和讯房产均已寻求香江控股的解答，但截至发稿，暂未获得对方回复。
结语：
香江控股在1998年实现上市，是粤派房企中的老资格，曾打造了锦绣香江等多个经典项目，一时风头无两，过往的产品口碑获得市场认可。伴随行业变迁，香江控股有点跟不上行业发展节奏，被剔除出主流房企之列，规模和利润双失，近些年也没有能搅动市场的拳头产品，却深陷业主维权泥潭，自身产品销售下滑，对外投资天津三公司以及花样年均踩雷，香江控股的发展现状令市场担忧。
在迎娶富力李思廉千金后，香江二代刘根森任职香江控股董事，未来将逐渐从母亲翟美卿手中接过权柄，毕业于美国波士顿大学工商管理专业的二代将带领香江走向何方，值得期待。
END
近日，深圳香江控股股份有限公司（以下简称“香江控股”）发布公告称，旗下子公司近日成功竞得苏地2020-WG-40号地块的国有建设用地使用权，总成交金额7.93亿元，用地面积3.07万平方米。与这一地块共同公开出让的苏州主城区6宗土地，吸引了中海、绿地、复地等大型房企竞拍。
与一众房企大佬同台竞拍背后，是公司2019年营收稳步增长、毛利率远高行业平均水平的底气，同时，公司经营性现金流净额转正，达到32.80亿元，同比大增超过211%。而其地产、商贸流通主业也将迎来收获期。
现金流大增
业绩企稳
上市逾20年，香江控股作为一家专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团，经历过转型和业务调整，业绩正在企稳。
2019年财报显示，香江控股营业收入为49.27亿元，同比增长18.35%。其中，主营业务之一的商品房、商铺及写字楼营收为33.6亿元；经营活动产生的现金流净额为32.8亿元，而2018年为-29.45亿元，同比大增62.25亿元。
在房地产市场发展整体放缓、政策调控趋严的大背景下，降负债之外，保现金流已经成为各大房企的共识。碧桂园、万科等都以正向的净现金流为荣。在今年的业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军就曾表示，“现金流是‘天晴’的时候就要着急，我们在去年下半年就开始注重现金流”。
有市场人士分析认为，今年房企融资难度持续分化，大型房企融资难度会明显小于中小房企，推动行业整体集中化程度进一步提升。
对香江控股这样体量的企业来说，如果想在房地产市场继续突进，充裕的现金流就显得尤为珍贵。
土储充足坐享核心都市圈红利
积极参与城市产业升级项目，香江控股的地产业务已随势而转。香江控股前董事会秘书王晶曾透露，“地产方面，我们早几年就预见到，行业发展到一定程度后，会由量的发展转向质的发展，所以开始布局转型，比如做科创孵化中心、康养小镇等。”
财报显示，香江控股2019年实现房地产签约销售面积约58.56万平方米，相较2018年增加23.32万平方米；2019年实现签约销售金额约为63.25亿元，比上一年增加30.72亿元。
房地产销售大幅增长背后，香江控股项目布局优势正在凸显。
根据财报，截至2019年底，香江控股持有的土地储备总建筑面积约602.46万平方米，土储主要分布在天津和广州，两地规划计容建筑面积分别占43%和19%，其次是成都和鄂州，占比均在10%以上。这些区域正好覆盖了粤港澳大湾区、京津冀及强二三线城市，概括来说，就是处于国家大力发展中的核心都市圈内。
在去年2月国家发改委印发《关于培育和发展现代化都市圈的指导意见》之后，今年的政府工作报告提出深入推进新型城镇化，核心都市圈必将迎来一波爆发式发展。华夏幸福产业研究院预计，未来10年，中国新增城镇化人口大约2/3将继续向都市圈集中。对香江控股而言，在高质量城镇化发展浪潮中，以城市产业发展为导向的前瞻性布局，将使其收获一波都市圈发展红利。
另外值得注意的是，在香江控股另一大业务商贸流通方面，也将迎来新的发展机遇。
5月11日，商务部办公厅、中国银联发文，共同制定《支持商贸流通发展促进居民消费工作方案》，强化对商贸流通领域支持力度。而香江控股的商贸流通业务，在去年实现营收超过10亿元，近三年营收超过42亿元。
（编辑 孙倩）
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